TOWNS et al v. WELLS FARGO BANK NA et al

Filing 10

ORDER granting in part and denying in part 4 Motion to Dismiss for Failure to State a Claim. This action is ADMINISTRATIVELY CLOSED. Within sixty (60)days from the date of the decision of the Georgia Supreme Court in You v. JP Morgan Chase Bank, N.A., the parties shall notify this Court of the decision and indicate how they wish to proceed. At that time, the Court will administratively reopen the action and proceed with the litigation.Ordered by Judge C. Ashley Royal on 2/1/13 (lap)

Download PDF
IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE  MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA  ATHENS DIVISION    JOHN TOWNS, PAMELA TOWNS,  :  :  Plaintiffs,        :  :  v.            :      :  No. 3:12‐CV‐142 (CAR)  WELLS FARGO BANK, N.A., d/b/a  :  WELLS FARGO HOME MORTGAGE  :  d/b/a AMERICA’S SERVICING   :  :    COMPANY and U.S. BANCORP   d/b/a U.S. BANK, NATIONAL  :  ASSOCIATION,  :    :  Defendants.  :  ___________________________________  :    ORDER ON DEFENDANTS’ MOTION TO DISMISS  Before the Court is Defendants Wells Fargo Bank, N.A. d/b/a Wells Fargo Home  Mortgage,  d/b/a  America’s  Servicing  Company  (“Wells  Fargo”)  and  U.S.  Bancorp  d/b/a  U.S.  Bank,  N.A.’s  (“U.S.  Bank”)  (collectively,  “Defendants”)  Motion  to  Dismiss  [Doc.  4]  Plaintiffs  John  and  Pamela  Towns’s  Complaint.    The  Motion  is  fully  briefed  and ripe for adjudication.    LEGAL STANDARD  1    On a motion to dismiss, the Court must accept as true all well‐pleaded facts in a  plaintiff’s  complaint.1    To  avoid  dismissal  pursuant  to  Rule  12(b)(6)  of  the  Federal  Rules of Civil Procedure, “a complaint must contain specific factual matter, accepted  as  true,  to  ‘state  a  claim  to  relief  that  is  plausible  on  its  face.’”2    A  claim  is  plausible  where  the  plaintiff  alleges  factual  content  that  “allows  the  court  to  draw  the  reasonable  inference  that  the  defendant  is  liable  for  the  misconduct  alleged.”3    The  plausibility  standard  requires  that  a  plaintiff  allege  sufficient  facts  “to  raise  a  reasonable expectation that discovery will reveal evidence” that supports a plaintiff’s  claims.4    BACKGROUND    The facts in the  light most favorable to Plaintiffs, the  nonmoving party, are as  follows.    On  May  31,  2006,  Plaintiffs  executed  a  Promissory  Note  securing  a  loan  to  purchase  the  property  located  at  1070  Oaklake  Trail,  Watkinsville,  Georgia  (the  “Property”).    The  Note  identifies  Mortgage  Lenders  Network  USA,  Inc.  (“MLN”)  as  the  Lender.    The  Note  was,  in  turn,  secured  by  a  Security  Deed  that  expressly  identifies  Mortgage  Electronic  Registration  System,  Inc.  (“MERS”)  as  “nominee”  for  MLN  and  its  successors  and  assigns.5    Following  execution,  America’s  Servicing                                                     Sinaltrainal v. Coca‐Cola Co., 578 F.3d 1252, 1260 (11th Cir. 2009).     Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, ‐‐‐, 129 S. Ct. 1937, 1949 (2009) (citing Bell Atl. Corp. v. Twombly, 550 U.S.  544, 570 (2007)).     3 Id.    4 Twombly, 550 U.S. at 556.  5 [Doc. 1‐1 ¶ 35, 36].  1 2 2    Company  (“ASC”)  became  the  servicer  for  Plaintiffs’  mortgage,  and  on  October  28,  2008,  Plaintiffs  modified  their  loan  naming  ASC  d/b/a  for  Wells  Fargo,  as  “Lender.”   Plaintiffs  allege  that  the  records  of  Oconee  County  Superior  Court  reflect  neither  an  assignment from MERS, as nominee for MLN, to ASC, d/b/a Wells Fargo, nor that the  modification was recorded.  In  March  of  2011,  Plaintiffs  sought  a  second  loan  modification  through  ASC,  this  time  under  the  Home  Affordable  Modification  Program  (“HAMP”).    Prior  to  applying  for  the  modification,  an  ASC  representative  recommended  Plaintiffs  stop  making  mortgage  payments  to  show  hardship,  a  prerequisite  for  HAMP  eligibility.   The representative also informed Plaintiffs a decision regarding their eligibility would  be rendered within sixty days upon submitting their HAMP application.  Pursuant to  this  advice,  in  June  of  2011  Plaintiffs  defaulted  on  their  payments,  and  applied  for  a  HAMP modification from ASC.    Meanwhile,  unbeknownst  to  Plaintiffs,  MERS,  as  nominee  for  MLN,  assigned  the Security Deed to U.S. Bank.  This assignment was recorded on September 7, 2011.   More  than  a  year  after  submitting  their  request,  Plaintiffs  was  denied  a  HAMP  modification  because  the  loan  was  “serviced  for  an  investor  (presumably  U.S.  Bank)  that had not given ASC authority to modify [Plaintiffs’] loan.6                                                     6  Id. at ¶ 53.  3    Due to Plaintiffs’ default, U.S. Bank initiated  foreclosure on the Property.  The  Property was scheduled to be sold in a foreclosure sale on October 2, 2012.7  The day  before the date of the foreclosure sale, Plaintiffs filed the instant action in the Superior  Court of Oconee County, Georgia, in which they alleged the following counts against  Defendants:  (1)  third  party  beneficiary  breach  of  contract  (Count  One);  breach  of  implied  covenant  of  good  faith  and  fair  dealing  (Count  Two);  wrongful  foreclosure  (Count Three); and negligent implementation of HAMP (Count Four).  Plaintiffs seek a  temporary restraining order, injunctive relief, and damages as a result of Defendants’  alleged wrongful foreclosure.    After filing their Complaint, the superior court  issued a temporary  restraining  order  against  Defendants,  enjoining  them  from  foreclosing  on  the  Property.    Shortly  thereafter, at a hearing held on October 19, the court granted Plaintiffs’ request for an  interlocutory  injunction.    Despite  being  served  with  process  on  October  8  and  15,  Defendants Wells Fargo and U.S. Bank (respectively) failed to appear at this hearing to  contest Plaintiffs’ request.    On November 1, 2012, Defendants timely removed the action to this Court and  filed  the  instant  Motion  to  Dismiss.    In  their  Motion,  Defendants  request  that  this  Court  (1)  dismiss  the  action  with  prejudice,  (2)  dissolve  the  interlocutory  injunction,  and (3) deny Plaintiff’s request for permanent injunctive relief.                                                    7  Plaintiff alleges ASC is a loan servicer with no beneficial interest in the Note or Security Deed.  4    DISCUSSION    In its Motion, Defendants assert that Plaintiff’s complaint is subject to dismissal  for  insufficient  service  of  process  upon  U.S.  Bank  and  for  failure  to  state  a  claim  against Defendants upon which relief can be granted.    Service of Process of U.S. Bank  In their Motion, Defendants contend that the docket does not indicate U.S. Bank  has  been  served  with  process,  and  therefore,  that  Plaintiff’s  claim  against  U.S.  Bank  should be dismissed for lack of personal jurisdiction.  On December 7, 2012, Plaintiffs  filed the Affidavit of Service with the Court, evidencing that U.S. Bank was properly  served on October 15, 2012.  Because the record indicates that Plaintiffs have properly  served  U.S.  Bank  with  service  of  process,  and  therefore  that  the  Court  has  personal  jurisdiction  over  Defendant,  Defendants’  Motion  to  Dismiss  U.S.  Bank  based  on  a  failure to serve process is DENIED.   Claims Premised on HAMP  Next,  the  Court  considers  Plaintiffs’  claims  which  are  premised  on  HAMP,  specifically breach of contract (Count One), breach of implied covenant of good faith  and fair dealing (Count Two), and negligent implementation of HAMP (Count Four).   In  each  of  these  claims,  Plaintiffs  rely  on  Defendants’  failure  to  comply  with  their  obligation under HAMP by declining to issue them a permanent loan modification.    5    The Eleventh Circuit has explicitly held that there is no private right of action,  express  or  implied,  under  HAMP.8    Accordingly,  Plaintiffs  lack  standing  to  pursue  their  claims  for  breach  of  contract  (Count  One),  breach  of  implied  covenant  of  good  faith  and  fair  dealing  (Count  Two),  and  negligent  implementation  of  HAMP  (Count  Four).  Defendants’ Motion with respect to Counts One, Two, and Four is GRANTED.    Wrongful Foreclosure  The Court  next considers Plaintiffs’ wrongful foreclosure claim (Count Three).   In particular, Plaintiffs contend that U.S. Bank, the assignee of MERS, is not the holder  of the Note, and therefore cannot validly initiate foreclosure proceedings.  The Court  will consider Plaintiffs’ claim in two parts.    First,  to  the  extent  Plaintiffs’  claim  relies  upon  the  alleged  invalidity  of  the  assignment of the Security Deed to U.S. Bank, Plaintiffs’ theory  lacks merit.  Georgia  law is clear: “As a general rule, an action on a contract … shall be brought in the name  of the party in whom the legal interest in the contract is vested, and against the party  who  made  it  in  person  or  by  agent.”9    Because  Plaintiffs  are  not  a  party  to  the                                                      See  Miller  v.  Chase  Home  Fin.,  LLC,  677  F.3d  1113,  1116  (11th  Cir.  2012)  (holding  plaintiff  “lack[ed]  standing  to  pursue  breach  of  contract,  breach  of  implied  duty  of  good  faith  and  fair  dealing,  and  promissory  estoppel  claims  insofar  as  they  are  premised  on  an  alleged  breach  of  [Defendant’s]  HAMP  obligations.”).  This authority is recognized by Plaintiffs in their Response Brief to preclude such private  causes of actions.  [See Doc. 8‐1 at 13].  9 O.C.G.A. § 9–2–20(a); see also, Woodberry v. Bank of Am., N.A., No. 1:11‐CV‐3637‐TWT, 2012 WL 113658  (N.D.  Ga.  Jan.  12,  2012)  (“Plaintiff  does  not  have  standing  to  challenge  the  assignment  from  MERS  to  BONY because he  was not  a party  to the  assignment.”);  Rosenhaft  v. BAC Home  Loans  Servicing,  LP,  No.  1:11‐CV‐259‐TWT,  2012  WL  484842  (N.D.  Ga.  Feb.  13,  2012)  (“Plaintiff  does  not  have  standing  to  challenge the assignment from MERS to BAC because she was not a party to the assignment.”).  8 6    assignment from MERS to U.S. Bank, they lack standing to challenge this assignment.   Accordingly,  to  the  extent  Plaintiffs’  wrongful  foreclosure  claim  relies  upon  this  theory, Defendants’ Motion is GRANTED.10    However,  to  the  extent  Plaintiffs’  claim  focuses  on  the  separation  of  the  Note  and Security Deed, the Court recognizes that a conflict of authority exists on this issue.   The majority of judges in our sister courts have held that the holder of a security deed  need not also possess or hold the note to conduct valid foreclosure proceedings under  Georgia  law.11    However,  as  recognized  by  Judge  Carnes  in  You  v.  JPMorgan  Chase  Bank,  N.A.,12  there  is  contrary  authority  in  federal  district  courts  as  to  this  issue.13   Consequently, the You  court certified the following question to the Georgia Supreme  Court: “Can the holder of a security deed be considered to be a secured creditor, such  that the deed holder can initiate foreclosure proceedings on residential property even                                                      Defendants  make  this  argument  as  to  all  of  Plaintiffs’  claims  which  are  based  on  the  validity  of  the  assignment.  Because the Court dismissed Plaintiffs’ other claims above, the Court need only address this  argument to the extent it relates to Plaintiffs’ wrongful foreclosure claim.  11  See,  e.g.,    Howard  v.  Mortg.  Elec.  Registration  Sys.,  Inc.,  No.  1:10‐cv‐1630‐WSD,  2012  WL  3582586,  at  *5  (N.D. Ga. Aug. 17, 2012) (holding that plain language of security deed foreclosed plaintiff’s argument that  MERS lacked standing to foreclose on property); Montoya v. Branch Banking & Trust Co., No. 1:11‐cv‐1869‐ RWS,  2012  WL  856993,  at  *5 (N.D.  Ga. Mar.  9,  2012)  (rejecting  wrongful  foreclosure claim to  the  extent  that it was based on a note‐splitting theory); Alexist v. Mortg. Elec. Registration Sys., Inc., No. 1:11‐cv‐1967‐ RWS,  2012  WL  716161,  at  *3  (N.D.  Ga.  Mar.  5,  2012)  (holding  that  Georgia  law  does  not  preclude  the  holder of a security deed from initiating foreclosure if it does not also hold the note and finding that the  plain language of the security deed granted MERS and its assignee the right to foreclose).  12  No. 1:12‐cv‐202‐JEC‐AJB, 2012 WL 3904363, at *6 (N.D. Ga. Sept. 7, 2012).  13 Id. at *5 (citing Morgan v. Ocwen Loan Serv., LLC, 795 F. Supp. 2d 1370, 1375 (N.D. Ga. 2011) (holding that  “separation  of  the  note  and  the  security  deed  … create[s]  a  substantial  question  of  what  entity  has  the  right to foreclose when the borrower defaults on the loan) and Stubbs v. Bank of Am., 844 F. Supp. 2d 1267,  1273 n.3 (N.D. Ga. 2012) (“Georgia statutes and case law require the holder of the loan to carry out the  foreclosure  and  to  identify  itself  as  the  secured  creditor  of  public  record  foreclosure  prior  to  the  foreclosure sale.”)).  10 7    if  it  does  not  also  hold  the  note  or  otherwise  have  any  beneficial  interest  in  the  debt  obligation underlying the deed.”14    Because the Supreme Court of Georgia’s decision will be dispositive of the issue  of  whether  Plaintiffs’  complaint  asserts  a  viable  claim  for  relief  for  wrongful  foreclosure against U.S. Bank, the Court concludes that the best course of action is not  to  resolve  Plaintiffs’  wrongful  foreclosure  claim  at  this  time.15    Pending  resolution  of  the certified questions in the You case, Defendants’ Motion to Dismiss with respect to  this claim is DENIED without prejudice.16    Attorney’s Fees  Lastly, Plaintiffs seek attorney’s fees under O.C.G.A. 13‐6‐11.  To the extent this  claim  is  premised  on  the  dismissed  claims  above,  Plaintiffs  have  not  alleged  Defendants acted in bad faith.  To the extent this claim relates to the prosecution of the  foreclosure,  Plaintiffs  have  not  pointed  to  any  evidence  of  pre‐litigation  bad  faith  or  abusive  litigation  in  this  regard.    Moreover,  the  existence  of  split  authority  on  this  issue, as discussed above, undermines any argument Defendants acted in bad faith by                                                     You v. JPMorgan Chase Bank, N.A., 1:12‐cv‐202‐JEC, [Doc. 16, at 2] (N.D. Ga. Sept. 7, 2012).    See  Patterson  v.  CitiMortgage,  Inc.,  No.  1:11‐CV‐0339‐CC,  2012  WL  4468750  (N.D.  Ga.  Sept.  26,  2012)  (denying without prejudice wrongful foreclosure claim similar certified question in You); U.S. Bank, N.A.  v.  Phillips,  ‐‐‐  S.E.  2d  ‐‐‐,  2012  WL  5935993  (Ga.  App.  2012)  (same,  remanded  with  instruction  to  stay  pursuant to You).  16  At  this  time,  the  Court  will  not  rule  on  Defendants’  argument  to  dismiss  Plaintiffs’  damages  and  Plaintiffs’ request for injunctive relief, both of which relate to their wrongful foreclosure claim.   14 15 8    proceeding  to  conduct  the  foreclosure.17    Accordingly,  Defendants’  Motion  with  respect to Plaintiffs’ attorneys’ fees claim is GRANTED.  CONCLUSION    Based  on  the  foregoing,  Defendants  Motion to  Dismiss  [Doc.  8]  is  GRANTED  in  part  and  DENIED  in  part.    Defendants’  Motion  is  GRANTED  with  respect  to  Plaintiffs  claims  for  breach  of  contract  (Count  One),  breach  of  implied  covenant  of  good faith and fair dealing (Count Two), wrongful foreclosure based on the validity of  the assignment (Count Three), and negligent implementation of HAMP (Count Four).   Defendants’  Motion  is  DENIED  in  part  with  respect  to  Defendants’  argument  regarding failure of service of process on U.S. Bank and DENIED without prejudice  with  respect  to  Plaintiffs’  wrongful  foreclosure  claim  based  on  the  separation  of  the  Security  Deed  and  Note  (Count  Four),  and  their  requests  for  injunctive  relief  and  emotional distress  damages.  The  instant action is accordingly STAYED pending the  Georgia Supreme Court’s decision in You v. JP Morgan Chase Bank, N.A.18  As the Court can take  no further action pending the  resolution of the certified  question  in  You,  this  action  is  ADMINISTRATIVELY  CLOSED.    Within  sixty  (60)  days  from  the  date  of the  decision  of  the  Georgia  Supreme  Court  in  You,  the  parties  shall notify this Court of the decision and indicate how they wish to proceed.  At that  time, the Court will administratively reopen the action and proceed with the litigation.                                                    17 18  See Patterson, 2012 WL 4468750,  at *16.   No. 1:12‐cv‐202‐JEC‐AJB, 2012 WL 3904363, at *6 (N.D. Ga. Sept. 7, 2012).  9    SO ORDERED, this 1st day of February, 2013.  S/  C. Ashley Royal  C. ASHLEY ROYAL  UNITED STATES DISTRICT JUDGE  LMH    10