Manistee Apartments, LLC v. City of Chicago


Filed opinion of the court by Judge Manion. AFFIRMED. Richard A. Posner, Circuit Judge; Joel M. Flaum, Circuit Judge and Daniel A. Manion, Circuit Judge. [6805891-1] [6805891] [15-3113]

Download PDF
Case: 15-3113 Document: 32 Filed: 12/20/2016 Pages: 10 In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit ____________________  No. 15‐3113  MANISTEE APARTMENTS, LLC,  individually and as class representative,  Plaintiff‐Appellant,  v.  CITY OF CHICAGO, a municipal corporation,  Defendant‐Appellee.  ____________________  Appeal from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division.  No. 1:14‐cv‐06813 — Robert W. Gettleman, Judge.  ____________________  ARGUED SEPTEMBER 28, 2016 — DECIDED DECEMBER 20, 2016  ____________________  Before POSNER, FLAUM, and MANION, Circuit Judges.  MANION, Circuit Judge. Plaintiff Manistee Apartments sued  the City of Chicago alleging that the City violated their due  process rights by refusing to release judgment liens until the  debtors  paid  attorneys’  fees  and  costs.  The  district  court  dismissed the plaintiff’s class action complaint, holding that  the  plaintiff  suffered  no  deprivation  of  a  constitutionally  protected  property  interest.  The  court  also  denied  the  Case: 15-3113 Document: 32 Filed: 12/20/2016 2  Pages: 10 No. 15‐3113  plaintiff’s motion for reconsideration and for leave to file an  amended complaint. For the reasons below, we affirm.  I.  BACKGROUND  On  September  19,  2011,  the  City  of  Chicago  obtained  a  default  administrative  judgment  of  $3,540  against  Manistee  Apartments, based upon a finding of various violations of the  Chicago  Municipal  Code.  Pursuant  to  Illinois  state  law,  the  City later registered this judgment with the Circuit Court of  Cook County and imposed a lien against plaintiff’s real estate.  735 ILCS 5/12‐101; 65 ILCS 5/1‐2.1‐8(d). Plaintiff contends that  it  first  received  actual  notice  of  this  lien  (as  opposed  to  constructive notice, which it received as soon as the lien was  recorded)  during  routine  title  insurance  review  and  underwriting  that  occurred  as  it  was  preparing  to  sell  its  properties. Upon discovery that the title to the property was  not clean, and with a pending sale, plaintiff sought to quickly  settle its bill with the City.   On January 27, 2014, and in response to inquiry, the City  of Chicago provided a “payoff letter” demanding $5,655.16.  This demand letter reflected the original, undisputed $3,540  lien,  plus  $720.34  in  uncontested  statutory  interest.  The  remainder,  $1,394.82,  represents  collection  costs  and  attorneys’ fees that the City demanded, and is the sole amount  in controversy before this court, an amount better suited for  small claims court in Illinois.  The day after the City issued the payoff letter, January 28,  2014, the plaintiff conveyed the property via warranty deed,  alleging  to  an  out‐of‐state  buyer  that  the  title  was  unencumbered.  Around  this  time,  the  plaintiff  also  settled  with the City, paying  the full amount demanded, $5,655.16,  Case: 15-3113 No. 15‐3113  Document: 32 Filed: 12/20/2016 Pages: 10 3  under protest. Eight months later, plaintiff filed a class action  complaint in federal district court, alleging violations of the  Due  Process  Clause  of  the  Fourteenth  Amendment,  the  Illinois state constitution, and other violations of Illinois state  law.   The plaintiff contends that by responding to its request for  a payoff letter with a  demand for payment  greater than the  lien amount, the City of Chicago was violating the plaintiff’s  due  process  rights.  What  the  City  should  have  done,  apparently, is one of two things. It could have responded with  information the plaintiff already had—the publicly available  lien  recorded  in  Cook  County  and  the  publicly  available  statutory interest calculation, along with an offer to settle for  that amount or less. It also could have replied with a lawsuit  in Illinois court seeking from plaintiff the fees and costs. What  was  not  permissible,  in  the  plaintiff’s  view,  was  asking  for  anything more. By refusing to release the lien immediately or  take  action  in  Illinois  state  court,  the  plaintiff  contends,  the  City was depriving it of a property interest and thus needed  to  provide  the  plaintiff  due  process.  Since  the  City  already  had a judgment, however, it had no incentive to settle for less.  Manistee’s  litigation  position,  it  seems,  was  intentionally  unreasonable:  more  calculated  to  triggering  a  ripe  lawsuit  than actually seeking quick release of a lien.   The district court disagreed, granting the City’s motion to  dismiss.  It  noted  that  the  plaintiff  failed  to  allege  facts  that  plausibly  supported  the  assertion  that  it  paid  the  City’s  demand  under  duress.  Because  it  was  not  under  duress,  Manistee’s payment was voluntary. And because its payment  was  voluntary,  Manistee  was  not  deprived  of  a  Case: 15-3113 Document: 32 Filed: 12/20/2016 4  Pages: 10 No. 15‐3113  constitutionally  protected  property  interest,  and  therefore  failed to state a claim under 42 U.S.C. §1983.  Finding  no  violation  of  the  federal  Constitution,  the  district  court  went  on  to  find  no  violation  of  the  state  constitution (“the same tests apply”), and declined to exercise  supplemental  jurisdiction  over  the  purely  state  law  claims.  Plaintiff then moved for reconsideration and leave to amend  the  class  action  complaint,  which  the  court  denied.  Plaintiff  appeals  both  the  dismissal  of  its  case  and  the  denial  of  its  motions for reconsideration and leave to amend.   II.  ANALYSIS  We  review  a  district  court’s  order  granting  a  motion  to  dismiss under Rule 12(b)(6) de novo. Andonissamy v. Hewlett‐ Packard Co., 547 F.3d 841, 847 (7th Cir. 2008). We assume all  well‐pleaded  allegations  are  true  and  draw  all  reasonable  inferences  in  the  light  most  favorable  to  the  plaintiff.  To  survive  such  a  motion,  a  complaint  must  “state  a  claim  to  relief that is plausible on its face.” Justice v. Town of Cicero, 577  F.3d  768,  771  (7th  Cir.  2009).  We  review  a  district  court’s  denial of a motion for reconsideration under Rule 59(e) and  denial  of  a  motion  for  leave  to  amend  only  for  abuse  of  discretion. Billups v. Methodist Hosp. of Chicago, 922 F.2d 1300,  1305 (7th Cir. 1991); Chavez v. Ill. State Police, 251 F.3d 612, 628  (7th Cir. 2001).   A.  Dismissal of Constitutional Due Process Claims  The  Fourteenth  Amendment  explicitly  prohibits  state  governments  from  depriving  persons  of  “life,  liberty,  or  property,  without  due  process  of  law.”  U.S.  CONST.  amend.  XIV, § 1. Individual citizens are afforded a cause of action to  vindicate this constitutional right to procedural due process  Case: 15-3113 Document: 32 No. 15‐3113  Filed: 12/20/2016 Pages: 10 5  through 42 U.S.C. § 1983. To state a claim for a procedural due  process  violation,  a  plaintiff  must  demonstrate  (1)  a  cognizable  property  interest;  (2)  a  deprivation  of  that  property interest; and (3) a denial of due process. Buttitta v.  City of Chicago, 9 F.3d 1198, 1201 (7th Cir. 1993).   It  is,  of  course,  indisputable  that  the  plaintiff  had  a  cognizable property interest in the entirety of the amount it  paid to the City of Chicago, $5,655.16. But, as the district court  correctly noted, Manistee voluntarily paid this amount to the  City, and voluntary payment is not a property deprivation.1   Against this, the plaintiff alleges that its payment was not,  in  fact,  voluntary,  but  coerced.  Obviously,  no  one  wants  to  have  to  pay  more  than  they  have  to  in  order  to  obtain  a  benefit, such as the release of a lien outside established formal  process.  Here,  the  City  did  not  threaten  to  do  anything  to  Manistee: it just refused to accede to a demand by a private  party for a thing—immediate release of a lien—to which that  private party was not entitled.  As  the  district  court  properly  held,  Manistee  was  not  coerced  to  pay  anything.  The  district  court  noted  that  Manistee had a number of other options it could have taken                                                    1 Even assuming Manistee were deprived of this payment, there appears  to  have  been  ample  pre‐  and  post‐deprivation  process.  First,  the  underlying administrative judgment itself—uncontested by the plaintiff— explicitly noted that “Pursuant to Municipal Code Chapter 1‐19, the city’s  collection costs and attorney’s fees shall be added to the balance due if the  debt  is  not  paid  prior  to  being  referred  for  collection.”  This  constituted  pre‐deprivation notice. Second, the plaintiff’s original complaint alleged  state  law  claims  for  restitution—this,  and  any  prerequisite  state  law  administrative  filings  for  overpayment  suggest  that  state  law  provides  avenues for relief.  Case: 15-3113 Document: 32 Filed: 12/20/2016 6  Pages: 10 No. 15‐3113  without  affecting  the  legal  relationship  between  it  and  the  City.  Manistee  could  have  done  as  it  had  for  years  prior:  nothing.  Eventually the  City might move  to  foreclose on its  property,  or  the  City  might  not.  Or  Manistee  could  have  tendered  payment  of  principal  and  interest  to  the  City  and  sought immediate release of its lien under Illinois state law.  735  ILCS  5/12‐183(b).  It  chose  not  to  do  that.  Or  Manistee  could  have  sought  a  declaratory  judgment  action  in  state  court.  The  district  court  notes  a  fourth  option  available  to  Manistee: it could have sold the property encumbered by the  lien.  And  in  its  reply  brief,  the  City  raises  a  curious  fact  relating  to  Manistee’s  claim  to  have  been  over  a  barrel:  plaintiff  managed  to  sell  its  property  without  actually  recording the release of judgment provided by the City. The  lien was only released on June 10, 2016, while this action was  pending.  The  property,  however,  was  sold  for  $10  via  warranty  deed  to  an  Arizona  corporation  on  January  28,  2014.2   These facts cut to the heart of the plaintiff’s contention that  it was forced to pay the $5,655.16 to the City, lest it break its  contract and miss out on a lucrative business deal. At the time  Manistee  paid  the  City,  the  contract  was  already  broken.  Presuming that the sale of the property was arm’s‐length, it  appears  the  value  of  the  property  less  the  City’s  lien  was  negative.  The  administrative  record  of  municipal  code  violations  suggests  that,  at  the  time,  the  out‐of‐compliance  property was abandoned, requiring extensive repairs before  being  certified  for  occupancy.  In  such  a  situation  the                                                    2 Brief and Appendix of Defendant‐Appellee at A4.  Case: 15-3113 No. 15‐3113  Document: 32 Filed: 12/20/2016 Pages: 10 7  economically  rational  thing  to  do  would  be  to  do  nothing.  Surely if the property had substantial value and the plaintiff  were in a hurry to clear the title, the closing price would not  turn out to be $10.   And if the property were not valuable, what would be the  hurry?  After  recording  the  lien  in  January  2012  and  then  failing to serve the plaintiff with a citation to discover assets,  the City simply gave up. Under state law, the City could have  foreclosed,  however.  And  that  might  have  mooted  the  plaintiff’s class action.   The fact of the sale prior to clearing title also exposes the  heart of the plaintiff’s proposed class action. It claims that the  aggrieved  class  is  numerous—in  the  hundreds,  if  not  thousands. But how many corporations find themselves in a  position like Manistee’s—having promised a third party that  title was clean, conveyed that property without clean title, and  allegedly  at  the  mercy  of  the  City  over  a  lien  no  longer  attached  to  real  property  they  own?  Put  another  way:  how  often  is  the  City  in  a  position  to  “coerce”  payment  from  a  payee on the hook for a broken contract? That class cannot be  very large.  Finally,  on  appeal  the  plaintiff  suggests  that  the  deprivation of the property interest occurred when the City  refused  to  release  the  lien  upon  receipt  of  the  request  for  a  payoff letter. This might be taken to allege that the cognizable  property interest was not the $5,655.16, but a sort of option‐ contract interest—immediate release of a lien upon tendering  payment. But as the City makes clear, Manistee never actually  did tender payment of the judgment plus interest, nor did it  seek  immediate  release  of  the  lien  through  the  state  law  process established by 735 ILCS 5/12‐183(b).  Case: 15-3113 8  Document: 32 Filed: 12/20/2016 Pages: 10 No. 15‐3113  In  sum,  on  any  read  of  the  plaintiff’s  allegations,  no  property  deprivation  occurred,  and  thus,  no  violation  of  constitutional due process.   So why would such a small amount cause the plaintiff to  exert so much time and effort? Obviously the filing fees and  attorneys’  fees  relating  to  the  many  hours  and  hundreds  of  pages of brief‐writing far eclipses $1,394.82. Bringing a federal  civil  suit  and  litigating  it  to  conclusion  is  an  expensive  business. As conceded at oral argument by plaintiff’s counsel,  the only reason this case makes any economic sense is due to  its anticipated class action payout.   By demanding a payoff letter, and knowing full well that  the letter would include attorneys’ fees and costs above and  beyond the lien amount plus interest, plaintiff’s counsel was  able  to  obtain  a  benchmark  for  determining  class  damages.  And the hope in such cases is typically not to litigate the claim  to resolution, but to survive a motion to dismiss and settle the  case, obtaining a large award from the City.    Upon surviving a motion to dismiss, it is certain that class  counsel  would  argue  the  potential  class  to  be  extremely  broad.   But as noted,  given  the  uniqueness of the plaintiff’s  case it is highly unlikely there could be any class certification.  As a result, it is apparent that the goal here would be to settle  after surviving a motion to dismiss, but before losing at the  class certification stage.  The City might suspect as much, but might still be faced  with a situation where the costs to get through discovery and  briefing on the subject would be greater than the settlement  offer  that  plaintiff’s  counsel  might  offer.  In  such  a  situation  the  settlement  offer  represents  the  “nuisance  value”  of  the  Case: 15-3113 Document: 32 Filed: 12/20/2016 No. 15‐3113  Pages: 10 9  case.  This  is  a  persistent  problem  for  defendants  in  class  action lawsuits.   One possible solution to this problem is requiring judges  to do some threshold level of review of the merits of a class  action  before  allowing  certification  of  a  class,  or  before  approving  a settlement.3 This has been held to be generally  barred  under the current  Rule  23, although the line  has not  always been clear.4  Nevertheless, it is cases like the one before  us that demonstrate precisely why the courts, and Congress,  ought  to  be  on  the  lookout  for  ways  to  correct  class  action  abuses.   Given the complexity of our legal system, it is impossible  to  develop  perfect  standards  for  identifying  and  quickly  disposing of frivolous claims. Inevitably this court and other  courts will be faced with cases that waste the time and money  of everybody. Beyond addressing the legal claims before us  as we would in any ordinary case, we must frankly identify  situations  where  we  suspect  the  lawyers,  rather  than  the  claimants, are the only potential beneficiaries. This is one such  case.                                                      3  See  Randy  J.  Kozel  &  David  Rosenberg,  Solving  the  Nuisance‐Value  Settlement  Problem:  Mandatory  Summary  Judgment,  90  VA.  L.  REV.  1849  (2004).  This article was written prior to the Class Action Fairness Act of  2005, Pub. L. No. 109‐2. That law ameliorated, but by no means solved, the  problem of class action abuse. See Mark Moller, The Rule of Law Problem:  Unconstitutional Class Actions and Options for Reform, 28 HARV.  J.L. &  PUB.  POL’Y 855 (2005); Keith N. Hylton, Asbestos and Mass Torts with Fraudulent  Victims, 37 SW. U. L. REV. 575 (2008).  4 Eisen v. Carlisle & Jacquelin, 417 U.S. 156 (1974); see also Szabo v. Bridgeport  Machs., Inc., 249 F.3d 672, 677 (7th Cir. 2001).   Case: 15-3113 Document: 32 Filed: 12/20/2016 10  Pages: 10 No. 15‐3113  B.  Denial of Motions to Reconsider and Amend  We  also  affirm  the  district  court’s  decision  to  deny  both  Manistee’s  motion  for  reconsideration  and  its  motion  for  leave  to  amend  its  complaint.  The  plaintiff’s  motion  for  reconsideration and its proposed amended complaint, both of  which  are  in  the  record,  allege  no  new  facts  or  law  which  could turn Manistee’s payment into a property deprivation,  and  thus  state  a  claim  for  relief.  Reconsideration  or  amendment would have been a waste of that court’s time.  III.  CONCLUSION  We agree with the district court that the plaintiff has failed  to state a claim against the City of Chicago. The dismissal of  its  case,  and  denial  of  its  motions  for  reconsideration  and  amendment, are therefore  AFFIRMED.     

Disclaimer: Justia Dockets & Filings provides public litigation records from the federal appellate and district courts. These filings and docket sheets should not be considered findings of fact or liability, nor do they necessarily reflect the view of Justia.

Why Is My Information Online?