Affordable Recovery Housing v. City of Blue Island, et al


Filed opinion of the court by Judge Posner. AFFIRMED. William J. Bauer, Circuit Judge; Richard A. Posner, Circuit Judge and David F. Hamilton, Circuit Judge. [6849311-1] [6849311] [16-3677]

Download PDF
Case: 16-3677 Document: 38 Filed: 06/21/2017 Pages: 5 In the United States Court of Appeals For the Seventh Circuit ____________________  No. 16‐3677  AFFORDABLE RECOVERY HOUSING,  Plaintiff‐Appellant,  v.  CITY OF BLUE ISLAND, and JIM KLINKER, in his official  capacity as Blue Island Fire Chief,  Defendants‐Appellees.  ____________________  Appeal from the United States District Court for the  Northern District of Illinois, Eastern Division.  No. 12 C 4241 — Robert M. Dow, Jr., Judge.  ____________________  ARGUED APRIL 19, 2017 — DECIDED JUNE 21, 2017  ____________________  Before BAUER, POSNER, and HAMILTON, Circuit Judges.  POSNER,  Circuit  Judge.  Blue  Island  is  a  town  of  some  24,000 residents, slightly south of Chicago. A Catholic order  of  nuns  called  the  Mantellate  Sisters  of  Mary  has  since  the  1950s  owned  a  group  of  five  buildings  in  the  town,  one  a  convent for the nuns, one a church, and the other three orig‐ inally  constituting  the  Mother  of  Sorrows  High  School,  a  boarding school that closed many years ago, whereupon the  Case: 16-3677 2  Document: 38 Filed: 06/21/2017 Pages: 5 No. 16‐3677  buildings  were  leased  to  a  local  school  district,  which  used  the site as a public high school until 2009. The following year  the  founders  of  Affordable  Recovery  Housing—an  enter‐ prise that wanted to use the convent and high school build‐ ings  as  a  faith‐based  recovery  home  that  would  provide  support  services,  overnight  lodging,  meals  and  recreation,  job training, medical and dental referrals, religious outreach,  and other services to adult men fighting drug and/or alcohol  addiction—persuaded the Mantellate Sisters to allow the en‐ terprise  to  do  those  things  because  the  few  remaining  nuns  would continue to occupy part  of the convent building and  the Sisters would obtain rental income. And because most of  the  property  would  no  longer  be  vacant,  vandalism  would  no longer be a problem, as it had been.  In  February  2011,  the  mayor  approving,  Affordable  moved 14 of its staff members into the buildings. But the fol‐ lowing year Blue Island’s fire chief decided that before using  the buildings as residential facilities Affordable had to install  a sprinkler system in the rooms in which the men in the re‐ covery  program  would  be  sleeping.  The  City  Council  ap‐ proved the fire chief’s decision.  Compliance  would  have  been  an  expensive  proposi‐ tion—indeed Affordable could not have afforded to install a  sprinkler system before it had any recovery patients, as they  were  an  essential  source  of  revenue  (indirectly  from  public  agencies—the patients or most of them would have been in‐ digent).  It  had  already  moved  in  73  of  these  men  even  though it had not obtained from Blue Island the special‐use  permit it needed to operate its facility in an area zoned Sin‐ gle  Family  Residential.  So  instead  of  installing  a  sprinkler  system  or  expelling  the  residents  Affordable  filed  this  suit  Case: 16-3677 No. 16‐3677  Document: 38 Filed: 06/21/2017 Pages: 5 3  against  Blue Island  and the town’s fire  chief, seeking  to en‐ join the eviction order based on Affordable’s failure to install  a sprinkler  system and  to  obtain a judgment that the  safety  code  did  not  require such  a  system.  Its  thinking  was  that  if  not  required  to  install  sprinklers  it  wouldn’t  have  to  expel  the residents, for if sprinklers were not required this would  imply  that  their  absence  was  unlikely  to  endanger  the  resi‐ dents.  But  the  district  judge  refused  to  issue  a  preliminary  in‐ junction, and so the residents had to leave.  Indeed many of  them  had already left under the threat of eviction.  Afforda‐ ble  tells  us  without  contradiction  that  the  gap  in  services  caused  it  to  lose  touch  with  its  former  residents,  four  of  whom  suffered  fatal  overdoses  after  leaving  Affordable’s  premises.  But  later  Affordable  obtained  a  license  from  the  Illinois  Department  of  Human  Services  that  designated  the  buildings a recovery house, leading Affordable to move the  district  court  for  partial  summary  judgment  on  the  ground  that  the  enterprise  was  now  governed  by  the  state’s  safety  regulations  for  recovery  houses—regulations  that  didn’t  re‐ quire sprinkler systems in buildings fewer than four stories  high, as Affordable’s are.  The  district  judge  granted  partial  summary  judgment  in  favor  of  Affordable  on  the  ground  that  the  omission  of  a  sprinkler requirement in the state regulations governing  re‐ covery  homes  preempted  the  inconsistent  municipal  rule.  But though Affordable now can operate a residential recov‐ ery  house  without  installing  a  sprinkler  system,  it  appeals  the district judge’s determination that it failed to prevail on  claims that it made based on the Illinois Religious Freedom  Restoration  Act  and  related  statutes.  Had  it  prevailed  on  Case: 16-3677 4  Document: 38 Filed: 06/21/2017 Pages: 5 No. 16‐3677  those claims it would have been entitled to damages and at‐ torneys’  fees  rather  than  just  the  right  to  dispense  with  sprinkler systems.    The  Religious  Freedom  Restoration  Act  provides  that  “government may not substantially burden a person’s exer‐ cise of religion … unless it demonstrates that application of  the burden to the person (i) is in furtherance of a compelling  governmental interest and (ii) is the least restrictive means of  furthering  that  compelling  government  interest.”  775  ILCS  35/15.  Affordable  considers helping men recover from drug  and/or alcohol abuse to be an exemplar of Christian charity,  and argues that being forced to expel 73 residents infringed  its  exercise  of  religion.  Yet  there  is  no  evidence  that  the  ex‐ pulsion, which  turned  out to be temporary when  the appli‐ cable state law was discovered, was attributable to anything  other  than  an  honest  concern  with  possible  fire  hazards  to  the residents.  Moreover,  the  expulsion  was  a  consequence  of  Afforda‐ ble’s  disregard  of  the  sprinkler  requirement.  Affordable  could  have  avoided  the  expulsion  by  researching  the  state  and  local  regulations  applicable  to  group  recovery  housing  before  beginning  its  project.  Nothing  compelled  it  to  rush  headlong  into  business;  it  chose  to  take  that  risk.  The  Act  permits exceptions from otherwise generally applicable laws  for  persons  whose  religious  exercise  is  substantially  bur‐ dened  by  those  laws.  But  Affordable  doesn’t  argue  that  the  sprinkler  requirement  would  have  substantially  burdened  its  religious  exercise  even  if  it  had  complied  with  the  re‐ quirement  from  the  beginning.  Consider:  had  the  beds  that  Affordable’s  residents  slept  on  been  stolen  rather  than  do‐ nated,  Blue  Island  would  not  have  substantially  burdened  Case: 16-3677 Document: 38 Filed: 06/21/2017 No. 16‐3677  Pages: 5 5  Affordable’s  religious  exercise  by  seizing  and  removing  the  stolen property.  The  Religious  Land  Use  and  Institutionalized  Persons  Act (a federal statute) establishes the same legal standard as  the Illinois Act but applies only to a zoning or landmarking  law. 42 U.S.C. § 2000cc‐5(5). Even if Blue Island’s fire‐safety  code could be considered a zoning law because of its poten‐ tial to exclude a building or other land use from a particular  area,  we  know  that  Affordable  is  not  being  excluded  from  Blue Island or even required to install a sprinkler system.   The  Fair  Housing  Amendments  Act  forbids  “mak[ing]  unavailable  or  deny[ing]  a  dwelling  to  any  buyer  or  renter  because of a handicap of … a person residing in or intending  to  reside  in  that  dwelling.”  42  U.S.C.  § 3604(f)(1).  But  Af‐ fordable  of  course  was  not  trying  to  exclude  handicapped  persons from its facilities, and Blue Island’s exclusion when  it forced the 73 residents to leaves was quickly undone when  Affordable  discovered  the  supervening  state  law  regarding  sprinkler systems.  Affordable not having prevailed on any claims that allow  for fee‐shifting from the loser to the winner of a lawsuit, the  “American  Rule,”  requiring  each  party  to  bear  the  expense  of its lawyers, governs, barring Affordable’s money claims.  The judgment of the district court is  AFFIRMED. 

Disclaimer: Justia Dockets & Filings provides public litigation records from the federal appellate and district courts. These filings and docket sheets should not be considered findings of fact or liability, nor do they necessarily reflect the view of Justia.

Why Is My Information Online?