United States of America v. Steven Galindo et al

Filing 31

JUDGMENT by Judge Michael W. Fitzgerald in favor of the United States and against Steven Galindo for tax years 2000, 2002, 2003, 2004, 2005, and 2006 (the tax years at issue). (SEE ATTACHMENT FOR FURTHER DETAILS). The Court hereby retains jurisdictio n of this action for the purpose of making proper distributions of the proceeds of the sales, and resolving any dispute, if any, pursuant to the Application by the United States of America Confirming Sale and Directing Distribution of Sale Proceeds, and Order of this Court upon said Application. Related to: Stipulation for Judgment 29 . (MD JS-6, Case Terminated). (jp)

1  SANDRA R. BROWN  
Acting United States Attorney 
JS-6
2  THOMAS D. COKER  
Assistant United States Attorney 
3  Acting Chief, Tax Division 
GAVIN L. GREENE (Cal. Bar No. 230807) 
4  Assistant United States Attorney 
Room 7211 Federal Building  
300 N. Los Angeles Street 
5 
Los Angeles, California 90012 
Telephone:  (213) 894‐4600 
6 
Facsimile:  (213) 894‐0115 
E‐mail: 
[e-mail] 
7 

8  Attorneys for the United States of America 

9   
UNITED STATES DISTRICT COURT 

10 
CENTRAL DISTRICT OF CALIFORNIA 

11 
WESTERN DIVISION 

12 

Case No. CV17‐00804 MWF (GJSx)
13  United States of America, 

Judgment 

Plaintiff, 
14   

v. 
15   

16  Steven Galindo; Anita Elias as trustee 
of The Anita Elias Living Trust; and 
17  State of California Franchise Tax 
Board, 

18   

Defendants. 
19   
20 
21   

22 
23 
24 
25 
26 
27 
28 
1 

1 

Based on the Stipulation to Reduce Tax Assessments to Judgment and Foreclose 

2  on Real Property, and all other matters properly made part of the record:  
3  IT IS ORDERED:  
4  A. First Claim for Relief: Reduce Tax Assessments to Judgment 
5 

Judgment is entered in favor of the United States and against Steven Galindo for 

6  tax years 2000, 2002, 2003, 2004, 2005, and 2006 (the tax years at issue) as follows:  
7 

8 
9 
10 
11 
12 
13 
14 

Tax 
Date of  Notice and  Balance Due as 
Year Assessment Demand of 1/13/2017
2000
2/5/2007 2/5/2007 $    35,996.71
2002
2/5/2007 2/5/2007 $    25,811.27
2003
2/5/2007 2/5/2007 $    23,930.86
2004 2/25/2008 2/25/2008 $       6,765.26
2005 5/25/2009 5/25/2009 $    15,833.57
2006 5/25/2009 5/25/2009 $    17,387.30
$  125,724.97  

15 

16 

Interest and penalties on the judgment will run in accordance with the laws of 

17  the United States.  This resolves the First Claim for Relief in favor of the United States. 
18  B. Second Claim for Relief: Foreclosure of Federal Tax Liens Against Real Property 
19 

The United States has valid tax liens arising from Steven Galindo’s unpaid 

20  income tax liabilities for the tax years at issue which attached to the real property 
21  located at 10544 Frankmont Ave., El Monte, California (APN 8576‐021‐009) (the 
22  property), is legally described as follows:  

23 
Lot 215 of Tract 15900 in the City of El Monte, as per map recorded in 
book 380, pages 3 and 4 of maps, in the Office of the County Recorder of 
24 
said County and State. 

25 
Subject to restrictions, reservations, easements, covenants, oil, gas or 
mineral rights of record, if any. 
26 

27 
The tax liens for the tax years at issue attached to Steven Galindo’s one‐half 
28  interest in the property.  The United States is entitled to foreclose the tax liens and sell 
2 

1  the property.  The United States shall not exercise its right to sell the property for 180 
2  days from the date judgment is entered. 
3 

This resolves the Second Claim for Relief in favor of the United States. 

4  C. Procedure for Foreclosure 
5 

The subject property will be sold according to the following procedure for 

6  foreclosure:  
7 

1.

The real properties described above shall be sold by the Area Director of 

8  the Internal Revenue Service, Los Angeles, California Area (hereinafter “Area 
9  Director”), or his delegate, the Internal Revenue Service Property Appraisal and 
10  Liquidation Specialist (“PALS”) in accordance with the provisions of Title 28, United 
11  States Code, Sections 2001 and 2002. 
12 

2.

Any party to this proceeding or any person claiming an interest in either 

13  property may move the Court, pursuant to Title 28, United States Code, Section 
14  2001(b), for an order for a private sale of the subject property.  Any such motion shall 
15  be filed within twenty (20) days of the date of this Judgment and shall set forth with 
16  particularity (a) the nature of the moving party’s interest in the property, (b) the 
17  reasons why the moving party believes that a private sale would be in the best 
18  interests of the United States of America and any other claimant involved herein, 
19  (c) the names of three proposed appraisers and a short statement of their 
20  qualifications, and (d) a proposed form of order stating the terms and conditions of 
21  the private sale.  Any such motion shall comply with Rule 7 of the Local Rules of the 
22  District Court for the Central District of California. 
23 

3.

The Area Director, or the PALS, is ordered to sell the properties if they do 

24  not become the subject of a motion pursuant to the preceding paragraph, in 
25  accordance with Title 28, United States Code, Sections 2001(a) and 2002.  The 
26  properties shall be sold separately by public sale at the Stanley Mosk Courthouse at 
27  111 North Hill Street, Los Angeles, California as follows: 
28 

a.

The PALS shall announce the date and time for sale. 
3 

1 

b.

Notice of each sale shall be published once a week for at least four 

2 

(4) consecutive weeks prior to the sale in at least one newspaper regularly 

3 

issued and of general circulation in Riverside County, California.  Said notice 

4 

shall describe the subject property by both its street address and its legal 

5 

description, and shall contain the terms and conditions of sale as set out herein. 

6 
7 

c.

The terms and conditions of sale shall be as follows: 
i.

A minimum bid determined by reference to the current fair 

8 

market value shall be required.  The minimum bid shall be 75% of the 

9 

current fair market value as determined by an appraisal of the 

10 

property by the PALS.  The terms of sale as to all persons or parties 

11 

bidding shall be by money order or by certified or cashier’s check 

12 

ii.

The PALS shall set the minimum bid.  If the minimum bid is 

13 

not met or exceeded, the PALS may, without further permission of this 

14 

Court, and under the terms and conditions in this order of sale, hold a 

15 

new public sale, if necessary, and reduce the minimum bid.   

16 

iii.

At the time of the sale, the successful bidder shall be 

17 

required to deposit with the PALS, by cash, money order, or by 

18 

certified or cashier’s check payable to the United States District Court 

19 

for the Central District of California, a deposit equal to twenty percent 

20 

(20%) of the bidder’s total bid immediately upon the property being 

21 

struck off and awarded to such bidder as the highest and best bidder.   

22 

iv.

The successful bidder shall remit the remaining eighty 

23 

percent (80%) of said purchase price to be paid on or before 5:00 p.m., 

24 

within three (3) business days of the date of sale, by cash, money 

25 

order, or by certified or cashier’s check payable to the United States 

26 

District Court for the Central District of California. 

27 
28 

v.

The cash, money order, or certified or cashier’s check 

payable to the United States District Court for the Central District of 
4 

1 

California shall be given to the PALS by the successful bidder, who will 

2 

deposit the funds with the Clerk of this Court. 
vi.

3 

Should the successful bidder fail to comply with the terms of 

4 

the sale, such bidder shall be liable to the United States for twenty 

5 

percent (20%) of the value of the property as a penalty.  The Clerk shall 

6 

distribute the 20% penalty as directed by the PALS by check made to 

7 

the “United States Treasury” to be applied toward payment of said 

8 

penalty.  Payment of said penalty shall not be a credit on the judgment 

9 

of the United States.  The subject property shall again be offered for 

10 

sale under the terms and conditions of this order for sale or, in the 

11 

alternative, sold to the second highest bidder.   

12 

4.

The Clerk of the District Court is directed to accept the proceeds of each 

13  sale and deposit it into the Court’s registry for distribution pursuant to a further order. 
14 

5.

Upon selling the property, the United States of America shall prepare and 

15  file with this Court an Application by the United States of America Confirming Sale and 
16  Directing Distribution of Sale Proceeds, which will set forth an accounting and report 
17  of sale for the subject property.  The sale of the property shall be subject to 
18  confirmation by this Court.   The Application by the United States of America 
19  Confirming Sale and Directing Distribution of Sale Proceeds shall be filed within thirty 
20  (30) days from the date of such sale.  If no objections have been filed in writing in this 
21  case with the Clerk of the Court within fifteen (15) days of the date of sale, the sale 
22  shall be confirmed by the Court without necessity of motion.  On confirmation of the 
23  sale, the Court will direct the Internal Revenue Service to execute and deliver its deed 
24  conveying the subject property to the purchaser.  On confirmation of the sale, all 
25  interests in, liens against, or claims to the subject property that are held or asserted by 
26  all parties to this action are discharged and extinguished.   
27 

6.

Possession of the property after the sale shall be yielded to the purchaser 

28  upon the production of the Certificate and Sale of Deed; and if there is refusal to so 
5 

1  yield, a Writ of Assistance may, without further notice, be issued by the Clerk of this 
2  Court to compel delivery of the subject property sold to the purchaser. 
3 

7.

Until the property is sold, defendant Anita Elias:  
a. Shall take all reasonable steps necessary to preserve the property 

4 
5 

(including all buildings, improvements, fixtures and appurtenances on 

6 

the property) in its current condition including, without limitation, 

7 

maintaining a fire and casualty insurance policy on the property; 
b. Shall timely pay all real property taxes, mortgage payments, 

8 

homeowners association dues (if any), and homeowner insurance 

9 

premiums;  

10 

c. Shall neither commit waste against the property nor cause nor permit 

11 

anyone else to do so;  

12 

d. Shall neither do anything that tends to reduce the value or 

13 
14 

marketability of the property nor cause nor permit anyone else to do 

15 

so; and  

16 

e. Shall not record any instruments, publish any notice, or take any other 

17 

action (such as running newspaper advertisements, posting signs, or 

18 

making internet postings) that may directly or indirectly tend to 

19 

adversely affect the value of the property or that may tend to deter or 

20 

discourage potential bidders from participating in the public auction, 

21 

nor cause nor permit anyone else to do so.   

22 

8.

After the Court confirms the sale of the property, and by Order on the 

23  application made by the United States of America as to the specific amounts at issue, 
24  the sale proceeds deposited with the Clerk of this court shall be applied to the 
25  following items, in the order specified: 
26 
27 

a. First, to the United States of America, for the expenses of the sale of 
the House; 

28 
6 

b. Divided equally into two equal shares, referred to as the Galindo Share 

1 

and the Elias Share. 

2 
3 

c. The Galindo Share shall be divided between the United States and the 

4 

State of California Franchise Tax Board based on assessment date; 

5 

d. The Elias Share shall be paid to Anita Elias as trustee of The Anita Elias 
Living Trust. 

6 
7 

9.

The Court hereby retains jurisdiction of this action for the purpose of 

8  making proper distributions of the proceeds of the sales, and resolving any dispute, if 
9  any, pursuant to the Application by the United States of America Confirming Sale and 
10  Directing Distribution of Sale Proceeds, and Order of this Court upon said Application.   
11 

IT IS SO ORDERED. 

12   
13   
DATED: September 19, 2017   

14 

15   

16   
Presented by: 
17   
18  SANDRA R. BROWN  
Acting United States Attorney 
19  THOMAS D. COKER  
Assistant United States Attorney 
20  Acting Chief, Tax Division 

21  /s/ 
22  GAVIN L. GREENE 
Assistant United States Attorney 
23  Attorneys for United States of America 

____________________________ 
MICHAEL W. FITZGERALD 
United States District Judge 

24 
25 
26 
27 
28 
7