United States of America v. David Zuniga, et al

Filing 28

JUDGMENT by Judge Dolly M. Gee: Upon Stipulation 27 , IT IS ORDERED that: Judgment is entered in favor of the United States and against David Zuniga and Lisa Zuniga a.k.a. Lisa Renouf for tax years 2001, 2002, 2005, 2007, 2008, and 2015 for the tota l amount of $3,621,563.95 (see document for amount by year) as to the First Claim. The United States has valid tax liens arising from David and Lisa Zuniga's unpaid income tax liabilities for the tax years at issue which attached to the rea l property located at 2615 Millsweet Place, Riverside, California (APN 136220005). The tax liens for the tax years at issue attached to the property. The United States is entitled to foreclose the tax liens. The United States shall not exercise its r ight to sell the property for 180 days from the date judgment is entered. This resolves the Second Claim for Relief in favor of the United States. The real properties described in this order shall be sold by the Area Director of the Internal Revenue Service, Los Angeles, California Area or his delegate. See document as to distribution of sales proceeds and other details. (MD JS-6, Case Terminated). (gk)

1   

2   

3   

4   

5   

6   

7   

8 
9 
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 

JS-6

UNITED STATES DISTRICT COURT 

CENTRAL DISTRICT OF CALIFORNIA 

WESTERN DIVISION 

United States of America, 
Case No.: CV 17‐3858‐DMG (MRWx)

Plaintiff, 

JUDGMENT [26] 

v. 

David Zuniga; Lisa Zuniga a.k.a. Lisa 
Renouf; Select Portfolio Servicing, 
Inc.; Deutsche Bank National Trust 
Company, as Trustee for the 
Certificateholders of the Morgan 
Stanley ABS Capital One Inc., Trust 
2006‐HE7, Mortgage Pass Through 
Certificates, Series 2006 HE7; and 
State of California Franchise Tax 
Board, 

Defendants. 

22   
23 

24 
25 
26 
27 
28 
1 

1 

Based on the Stipulation to Reduce Tax Assessments to Judgment and Foreclose 

2  on Real Property, and all other matters properly made part of the record:  
3  IT IS ORDERED:  
4  A. First Claim for Relief:  Reduce Tax Assessments to Judgment 
5 

Judgment is entered in favor of the United States and against David Zuniga and 

6  Lisa Zuniga a.k.a. Lisa Renouf for tax years 2001, 2002, 2005, 2007, 2008, and 2015 
7  (the tax years at issue) as follows:  
8 
9 
10 
11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
24 
25 
26 
27 
28 

Date of 
Notice and   Balance Due as 
Tax Year  Tax Assessed  Assessment
Demand
of 4/28/2017 
2001
$  
1,025,037.00
4/10/2006 4/10/2006 $  
2,548,307.86
2002
$     289,166.00
4/17/2006 4/17/2006 $     638,833.44
2005
$        28,322.00 10/26/2009 10/26/2009 $        61,600.88
2007
$     372,065.00
5/26/2008 5/26/2008 $        11,617.46
2008
$     181,441.00
6/22/2009 6/22/2009 $     124,232.64
2015
$     209,174.00 10/17/2016 10/17/2016 $     236,971.67
Total
$  
3,621,563.95  
Interest and penalties on the judgment will run in accordance with the laws of 

the United States.  This resolves the First Claim for Relief in favor of the United States 
and against David and Lisa Zuniga. 
B. Second Claim for Relief:  Foreclosure of Federal Tax Liens Against Real Property 
The United States has valid tax liens arising from David and Lisa Zuniga’s unpaid 
income tax liabilities for the tax years at issue which attached to the real property 
located at 2615 Millsweet Place, Riverside, California (APN 136‐220‐005) (the 
property), is legally described as follows:  

PARCEL A: PARCEL 4 OF PARCEL MAP NO. 9026, IN THE CITY OF 
RIVERSIDE, COUNTY OF RIVERSIDE, AS PER MAP RECORDED IN BOOK 60 
PAGE(S) 15, OF PARCEL MAPS, IN THE OFFICE OF THE COUNTY RECORDER 
OF RIVERSIDE COUNTY, CALIFORNIA. 

PARCEL B: A NON‐EXCLUSIVE EASEMENT FOR INGRESS AND EGRESS AND 
PUBLIC UTILITIES OVER, UNDER AND ACROSS LOTS A, B, C, D, AND E AND 
THE WESTERLY 6.00 FEET OF PARCEL 4 OF PARCEL MAP 9026, AS PER MAP 
RECORDED IN BOOK 60, PAGE 15 OF PARCEL MAPS, IN THE OFFICE OF THE 
COUNTY RECORDER OF RIVERSIDE COUNTY. 
2 

1 

The tax liens for the tax years at issue attached to the property.  The United 

2  States is entitled to foreclose the tax liens.  The United States shall not exercise its 
3  right to sell the property for 180 days from the date judgment is entered. 
4 

This resolves the Second Claim for Relief in favor of the United States. 

5  C. Procedure for Foreclosure 
The subject property will be sold according to the following procedure for 
6 
7 
8 

foreclosure:  
1.

The real properties described above shall be sold by the Area Director of 

9  the Internal Revenue Service, Los Angeles, California Area (hereinafter “Area 
10  Director”), or his delegate, the Internal Revenue Service Property Appraisal and 
11  Liquidation Specialist (“PALS”) in accordance with the provisions of Title 28, United 
12  States Code, Sections 2001 and 2002. 
13 

2.

Any party to this proceeding or any person claiming an interest in either 

14  property may move the Court, pursuant to Title 28, United States Code, Section 
15  2001(b), for an order for a private sale of the subject property.  Any such motion shall 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 

be filed within twenty (20) days of the date of this Judgment and shall set forth with 
particularity (a) the nature of the moving party’s interest in the property, (b) the 
reasons why the moving party believes that a private sale would be in the best 
interests of the United States of America and any other claimant involved herein, 
(c) the names of three proposed appraisers and a short statement of their 
qualifications, and (d) a proposed form of order stating the terms and conditions of 
the private sale.  Any such motion shall comply with Rule 7 of the Local Rules of the 

24  District Court for the Central District of California. 
3.
The Area Director, or the PALS, is ordered to sell the properties if they do 
25 
26  not become the subject of a motion pursuant to the preceding paragraph, in 
27  accordance with Title 28, United States Code, Sections 2001(a) and 2002.  The 
28 
3 

1  properties shall be sold separately by public sale at the Riverside County Superior 
2  Court at 4050 Main Street, Riverside, California as follows: 
3 
a.
The PALS shall announce the date and time for sale. 
4 
5 
6 
7 
8 
9 
10 
11 

b.

Notice of each sale shall be published once a week for at least four 

(4) consecutive weeks prior to the sale in at least one newspaper regularly 
issued and of general circulation in Riverside County, California.  Said notice 
shall describe the subject property by both its street address and its legal 
description, and shall contain the terms and conditions of sale as set out herein. 
c.

The terms and conditions of sale shall be as follows: 
i.

A minimum bid determined by reference to the current fair 

12 

market value shall be required.  The minimum bid shall be 75% of the 

13 

current fair market value as determined by an appraisal of the 

14 

property by the PALS.  The terms of sale as to all persons or parties 

15 

bidding shall be by money order or by certified or cashier’s check 

16 

ii.

The PALS shall set the minimum bid.  If the minimum bid is 

17 

not met or exceeded, the PALS may, without further permission of this 

18 

Court, and under the terms and conditions in this order of sale, hold a 

19 

new public sale, if necessary, and reduce the minimum bid.   

20 
21 
22 
23 
24 
25 
26 
27 
28 

iii.

At the time of the sale, the successful bidder shall be 

required to deposit with the PALS, by cash, money order, or by 
certified or cashier’s check payable to the United States District Court 
for the Central District of California, a deposit equal to twenty percent 
(20%) of the bidder’s total bid immediately upon the property being 
struck off and awarded to such bidder as the highest and best bidder.   
iv.

The successful bidder shall remit the remaining eighty 

percent (80%) of said purchase price to be paid on or before 5:00 p.m., 
4 

1 

within three (3) business days of the date of sale, by cash, money 

2 

order, or by certified or cashier’s check payable to the United States 

3 

District Court for the Central District of California. 

4 

v.

5 

The cash, money order, or certified or cashier’s check 

payable to the United States District Court for the Central District of 

6 

California shall be given to the PALS by the successful bidder, who will 

7 

deposit the funds with the Clerk of this Court. 

8 

vi.

9 

Should the successful bidder fail to comply with the terms of 

the sale, such bidder shall be liable to the United States for twenty 

10 
11 

percent (20%) of the value of the property as a penalty.  The Clerk shall 

12 

distribute the 20% penalty as directed by the PALS by check made to 

13 

the “United States Treasury” to be applied toward payment of said 

14 

penalty.  Payment of said penalty shall not be a credit on the judgment 

15 

of the United States.  The subject property shall again be offered for 

16 

sale under the terms and conditions of this order for sale or, in the 

17 

alternative, sold to the second highest bidder.   

18 

4.

The Clerk of the District Court is directed to accept the proceeds of each 

19  sale and deposit it into the Court’s registry for distribution pursuant to a further order. 
20 
5.
Upon selling the property, the United States of America shall prepare and 
21 
file with this Court an Application by the United States of America Confirming Sale and 
22 
Directing Distribution of Sale Proceeds, which will set forth an accounting and report 
23 
of sale for the subject property.  The sale of the property shall be subject to 
24 
confirmation by this Court.   The Application by the United States of America 
25 
Confirming Sale and Directing Distribution of Sale Proceeds shall be filed within thirty 
26 
27  (30) days from the date of such sale.  If no objections have been filed in writing in this 
28  case with the Clerk of the Court within fifteen (15) days of the date of sale, the sale 
5 

1  shall be confirmed by the Court without necessity of motion.  On confirmation of the 
2  sale, the Court will direct the Internal Revenue Service to execute and deliver its deed 
3  conveying the subject property to the purchaser.  On confirmation of the sale, all 
4 
5 
6 
7 
8 
9 
10 
11 
12 

interests in, liens against, or claims to the subject property that are held or asserted by 
all parties to this action are discharged and extinguished.   
6.

Possession of the property after the sale shall be yielded to the purchaser 

upon the production of the Certificate and Sale of Deed; and if there is refusal to so 
yield, a Writ of Assistance may, without further notice, be issued by the Clerk of this 
Court to compel delivery of the subject property sold to the purchaser. 
7.

Until the property is sold, defendants David Zuniga and Lisa Zuniga:  
a. Shall take all reasonable steps necessary to preserve the property 

13 

(including all buildings, improvements, fixtures and appurtenances on 

14 

the property) in its current condition including, without limitation, 

15 

maintaining a fire and casualty insurance policy on the property; 

16 

b. Shall timely pay all real property taxes, mortgage payments, 

17 

homeowners association dues (if any), and homeowner insurance 

18 

premiums;  

19 
20 
21 
22 
23 
24 
25 
26 

c. Shall neither commit waste against the property nor cause nor permit 
anyone else to do so;  
d. Shall neither do anything that tends to reduce the value or 
marketability of the property nor cause nor permit anyone else to do 
so; and  
e. Shall not record any instruments, publish any notice, or take any other 
action (such as running newspaper advertisements, posting signs, or 

27 

making internet postings) that may directly or indirectly tend to 

28 

adversely affect the value of the property or that may tend to deter or 
6 

1 

discourage potential bidders from participating in the public auction, 

2 

nor cause nor permit anyone else to do so.   

3 
4 
5 
6 
7 

8.

After the Court confirms the sale of the property, and by Order on the 

application made by the United States of America as to the specific amounts at issue, 
the sale proceeds deposited with the Clerk of this court shall be applied to the 
following items, in the order specified: 

8 
9 
10 

a. First, to the United States of America, for the expenses of the sale of 
the House; 
b. Second, to Deutsche Bank National Trust Company, as Trustee for the 

11 

Certificateholders of the Morgan Stanley ABS Capital One Inc., Trust 

12 

2006‐HE7, Mortgage Pass Through Certificates, Series 2006 HE7 

13 

(“Deutsche Bank Trust”) for the mortgage; 

14 
15 

c. Third, to the United States and the State of California Franchise Tax 
Board based on assessment date; 

16 

d. If any amounts remain after payment to the United States and the 

17 

Franchise Tax Board, the remainder shall be paid to David and Lisa 

18 

Zuniga. 

19   
20 

21 
22 
23 
24 
25 
26 
27 
28 
7 

1 

9.

The Court hereby retains jurisdiction of this action for the purpose of 

2  making proper distributions of the proceeds of the sales, and resolving any dispute, if 
3  any, pursuant to the Application by the United States of America Confirming Sale and 
4 
5 

Directing Distribution of Sale Proceeds, and Order of this Court upon said Application.  
All scheduled dates and deadlines are VACATED.  

6 
7 

IT IS SO ORDERED. 

DATED:  October 11, 2017 
9   

10   
8 

____________________________ 
DOLLY M. GEE 
UNITED STATES DISTRICT JUDGE 

11 
12 
13 
14 
15 
16 
17 
18 
19 
20 
21 
22 
23 
24 
25 
26 
27 
28 
8