Hernandez v. J.P. Morgan Chase Bank N.A. et al

Filing 110

ORDER denying 93 Motion to Dismiss Third Amended Complaint. Signed by Magistrate Judge Jonathan Goodman on 5/16/2016. (tr00)

UNITED STATES DISTRICT COURT 
SOUTHERN DISTRICT OF FLORIDA 
MIAMI DIVISION 

CASE NO. 14‐24254‐CIV‐GOODMAN 

[CONSENT CASE] 

MARCO J. HERNANDEZ,  

Plaintiff, 

v. 

J.P. MORGAN CHASE BANK N.A., 

Defendant. 
                          __________________ / 

ORDER ON DEFENDANT’S  
MOTION TO DISMISS THIRD AMENDED COMPLAINT 

This  dispute  arises  from  two  letters  exchanged  between  a  mortgagor  and  a 

mortgagee concerning the mortgagee’s forced  placement of  flood/hazard insurance on 
the mortgagor’s property, a condominium apartment. The mortgagee’s compliance (or 
noncompliance)  with  the  statutory  scheme  governing  the  error  resolution  process  and 
communications  between  lenders  and  consumers  is  at  the  core  of  Plaintiff’s  claim. 

Plaintiff  originally  filed  this  action  against  J.P.  Morgan  Chase  Bank  N.A. 

(“Chase”)1  for  (1)  violating  the  error  resolution  procedures  established  by  the  Real 

1

Plaintiff’s  complaint  [ECF  No.  1],  first  amended  complaint  [ECF  No.  13]  and 
second  amended  complaint  [ECF  No.  32]  also  name  Bayview  Loan  Servicing  LLC 
(“Bayview”)  and  Manufacturers  and  Traders  Trust  Company  (“MT&T”)  as  co‐

Estate  Settlement  Procedures  Act  (“RESPA”),  12  U.S.C.  §  2605(e),2  and  for  (2) 
negligence.  [ECF  No.  32].  However,  the  Undersigned  dismissed  those  claims  without 
prejudice  and  allowed  Plaintiff  “one  final  opportunity  to  state  a  claim”  in  a  Third 
Amended  Complaint.  [ECF  No.  77].  Plaintiff  filed  a  Third  Amended  Complaint  on 
January 3, 2016. [ECF No. 84].  

In  the  Third  Amended  Complaint,  Plaintiff  re‐alleged  one  claim  from  the 

previous complaints ‐‐ (1) the RESPA violation ‐‐ and added two new claims: (2) tortious 
interference  with  a  business  relationship  and  (3)  violation  of  a  fiduciary  duty.  [Id.]. 
Unlike  the  Second  Amended  Complaint  [ECF  No.  32],  Plaintiff  did  not  attach  the 
relevant  communications  ‐‐  Plaintiff’s  September  10,  2014  “Qualified  Written 
Request/Notice of Error/Request for Information” (“NOE”) to Chase [ECF No. 32‐1] and 
Chase’s October 22, 2014 letter in response (the “Response”) to Plaintiff [ECF No. 32‐2] ‐
‐ to the Third Amended Complaint [ECF No. 84]. For the reasons discussed below, this 
omission significantly affects Chase’s motion to dismiss.  

Chase moves to dismiss Plaintiff’s Third Amended Complaint on three grounds: 

(1)  Chase  fully  complied  with  its  RESPA  obligations;  (2)  Plaintiff  failed  to  adequately 
plead  that  any  alleged  damages  were  caused  by  an  alleged  RESPA  violation;  and  (3) 
defendants.  However,  the  claims  against  those  two  defendants  were  settled  and 
dismissed. [ECF Nos. 67; 68]. 

2

This  statutory  requirement  is  supplemented  by  “Regulation  X,”  12  C.F.R.  § 
1024.35(e), which is discussed in more detail below. 
2 

Plaintiff’s  new  claims  are  barred  by  a  class  action  settlement  in  which  Plaintiff  was 
allegedly a class  member. [ECF No.  93]. Plaintiff filed a response  [ECF No. 97], Chase 
filed  a  reply  [ECF  No.  98],  Plaintiff  filed  a  notice  of  supplemental  authority  [ECF  No. 
99], Chase filed a response to the first notice of supplemental authority [ECF No. 100], 
and Plaintiff filed a subsequent notice of supplemental authority [ECF Nos. 105; 105‐1] 
that was partially stricken [ECF No. 108]. The matter is now ripe for ruling.  

For the reasons outlined below, the Undersigned denies Chase’s motion.  

I. 

FACTUAL BACKGROUND 

Plaintiff owns a condominium in the City of Miami, Florida, which he purchased 

by obtaining a mortgage loan (“Mortgage”). [ECF No. 84, p. 2]. The mortgage loan was 
originated  by  International  Bankers  Financial  Group.  [Id.].  Chase  serviced  Plaintiff’s 
Mortgage. [Id., at p. 3]. 

Plaintiff  alleges  that,  beginning  in  2000,  Chase  began  force‐placing  flood 

insurance on the property and applying related late charges to his loan account. [Id., at 
p.  5].  Plaintiff  further  alleges,  however,  that  none  of  these  forced‐placed  insurance 
transactions  were  needed  because  the  condominium  association  maintained  adequate 
insurance  coverage  that  was  sufficient  to  satisfy  Plaintiff’s  obligations  under  the 
Mortgage. [Id.].  

Plaintiff  claims  that  Chase  improperly  charged  the  cost  of  these  force‐placed 

insurance  policies  to  Plaintiff’s  mortgage  account  beginning  in  2011,  which  increased 
3 

the  amount  of  money  demanded  for  the  monthly  mortgage  payments.  [Id.,  at  p.  6]. 
Plaintiff  further  alleges  that  he  continued  to  pay  the  scheduled  monthly  mortgage 
payments  but  refused  to  pay  the  additional  amounts  demanded  for  the  forced‐placed 
insurance  policies.  [Id.].  As  a  result  of  this  default,  Chase  commenced  foreclosure 
proceedings. [Id.]. 

On  September  10,  2014,  Plaintiff’s  counsel  sent  Chase  the  NOE,  in  which  he 

outlined  a  number  of  alleged  errors  in  the  servicing  of  Plaintiff’s  mortgage  loan  and 
requested that Chase respond in writing to address these alleged errors. [Id., at p. 8]. At 
this time, Plaintiff was aware that force‐placed insurance was applied in the year 2011, 
and  incorporated  evidence  of  the  condominium  association’s  insurance  coverage  for 
that year into his Notice of Error. [Id.]. However, Plaintiff was not aware that Chase had 
imposed  charges  for  force‐placed  insurance  on  his  account  every  year  since  the  year 
2000 until he received Chase’s response to the Notice of Error. [Id.]. Chase responded to 
this  letter  on  October  21,  2014  and  explained  that  it  would  only  correct  the 
unauthorized force‐placed insurance for the year 2011, but stated that it had determined 
there  was  no  error  with  respect  to  other  years  that  insurance  was  force‐placed  in  the 
property. [Id., at p. 9].  

Plaintiff alleges that Chase’s response is statutorily insufficient [id., at pp. 10‐14] 

and  that  the  imposition  of  the  force‐placed  insurance  constitutes  tortious  interference 

4 

with  a  business relationship [id., at pp. 15‐19] and  violation of a  fiduciary duty [id., at 
pp. 19‐21].  

Chase  responds  that  Plaintiffʹs  allegations  do  not  rise  to  the  level  of  a  RESPA 

violation because both the allegations of the Complaint and the exhibits [ECF Nos. 32‐1; 
32‐2] attached to the  Second Amended Complaint reflect that  Chase complied with  its 
RESPA  obligations  ‐‐  i.e.,  it  conducted  a  reasonable  investigation  and  provided  the 
borrower  with  the  required  responsive  information.  [ECF  No.  93,  pp.  4‐11]. 
Additionally, Chase responds that Plaintiff’s new claims ‐‐ which substantively concern 
the efficacy of imposing force‐placed insurance ‐‐ are barred by a class action settlement 
agreement  in  which  Plaintiff  was  a  class  member  who  did  not  opt  out  and  actually 
submitted  a  claim  for  recovery.  [Id.,  at  pp.  11‐19].  Concerning  the  class  action  matter, 
Chase submitted the settlement agreement [ECF No. 94‐1], final judgment [ECF No. 94‐
2] and an affidavit from a settlement administrator [ECF No. 95‐1] as exhibits.  
II. 

LEGAL STANDARD FOR MOTION TO DISMISS 
In reviewing a motion to dismiss under Federal Rule of Civil Procedure 12(b)(6), 

a  court  must  take  all  well‐pleaded  facts  in  the  plaintiff’s  complaint  and  all  reasonable 
inferences  drawn  from  those  facts  as  true.  Jackson  v.  Okaloosa  Cnty.,  Fla.,  21  F.3d  1531, 
1534 (11th Cir. 1994). “A pleading must contain ‘a short and plain statement of the claim 
showing  that  the  pleader  is  entitled  to  relief.’”  Ashcroft  v.  Iqbal,  556  U.S.  662,  677‐78 
(2009) (quoting Fed. R. Civ. P. 8(a)(2)). While detailed factual allegations are not always 
5 

necessary in order to prevent dismissal of a complaint, the allegations must “‘give the 
defendant fair notice of what the . . . claim is and the grounds upon which it rests.’” Bell 
Atl. Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 555 (2007) (quoting Conley v. Gibson, 355 U.S. 41, 47 
(1957)).  
A  complaint  must  provide  “more  than  labels  and  conclusions”  or  “a  formulaic 
recitation of the elements of a cause of action. Twombly, 550 U.S. at 555. See also Iqbal, 556 
U.S. at 678 (explaining that the Rule 8(a)(2) pleading standard “demands more than an 
unadorned,  the‐defendant‐unlawfully‐harmed‐me  accusation”).  Nor  can  a  complaint 
rest on “‘naked assertion[s]’ devoid of ‘further factual enhancement.’“ Iqbal, 556 U.S. at 
678 (quoting Twombly, 550 U.S. at 557 (alteration in original)).  
The  Supreme  Court  has  emphasized  that  “[t]o  survive  a  motion  to  dismiss  a 
complaint  must  contain  sufficient  factual  matter,  accepted  as  true,  to  ‘state  a  claim  to 
relief that is plausible on its face.’“ Iqbal, 556 U.S. at 678. (quoting Twombly, 550 U.S. at 
570) (emphasis added); see also Am. Dental Assoc. v. Cigna Corp., 605 F.3d 1283, 1288–90 
(11th  Cir.  2010).  “[C]onclusory  allegations,  unwarranted  deductions  of  fact,  or  legal 
conclusions masquerading as facts will not prevent dismissal.” Oxford Asset Mgmt., Ltd. 
v. Jaharis, 297 F.3d 1182, 1188 (11th Cir. 2002). 
Determining whether a complaint states a plausible claim for relief is “a context‐
specific  task  that  requires  the  reviewing  court  to  draw  on  its  judicial  experience  and 
common sense.”  Id. at 679.  Moreover, when the  “well‐pleaded  facts  do not  permit the 
6 

court to infer more than the mere possibility of misconduct, the complaint has alleged—
but  it  has  not  show[n]—that  the  pleader  is  entitled  to  relief.”  Id.  (internal  quotations 
omitted). 
“When  considering  a  motion  to  dismiss,  all  facts  set  forth  in  the  plaintiffʹs 
complaint  ‘are  to  be  accepted  as  true  and  the  court  limits  its  consideration  to  the 
pleadings and exhibits attached thereto.’” Grossman v. Nationsbank, N.A., 225 F.3d 1228, 
1231  (11th  Cir.  2000)  (quoting  GSW,  Inc.  v.  Long  County,  999  F.2d 1508,  1510  (11th  Cir. 
1993)). 
While  the  court  is  required  to  accept  as  true  all  allegations  contained  in  the 
complaint,  courts  “are  not  bound  to  accept  as  true  a  legal  conclusion  couched  as  a 
factual allegation.” Twombly, 550 U.S. at 555; Iqbal, 556 U.S. at 678. “Dismissal pursuant 
to Rule 12(b)(6) is not appropriate ‘unless it appears beyond doubt that the plaintiff can 
prove no set of facts in support of his claim which would entitle him to relief.’“ Magluta 
v.  Samples,  375  F.3d  1269,  1273  (11th  Cir.  2004)  (quoting  Conley,  355  U.S.  at  45–46). 
Although,  as  noted,  a  court  must  accept  as  true  a  plaintiff’s  allegations,  a  court  may 
dismiss a complaint on a dispositive issue of law. Marshall Cnty. Bd. of Educ. v. Marshall 
Cnty. Gas Dist., 992 F.2d 1171, 1174 (11th Cir. 1993).  

7 

III. 

LEGAL ANALYSIS 

A. 

Count I: Alleged Violation of RESPA 

1. 

RESPA  was  enacted,  in  part,  to  ensure  “that  consumers  throughout  the  Nation 

RESPA Legal Standard 

are  provided  with  greater  and  timelier  information  on  the  nature  and  costs  of  the 
settlement process and are protected from unnecessarily high settlement charges caused 
by  abusive  practices  that  have  developed  in  some  areas  of  the  country.”  12  U.S.C.  § 
2601(a).  It  provides  that  borrowers  may  inquire  about  federally  related  mortgages  by 
making a “qualified written request.” 12 U.S.C. § 2605(e)(1)(A).  
The term “qualified written request” is defined in 12 U.S.C. § 2605(e)(1)(B): it is a 
request that, inter alia, (a) describes why a borrower believes her “account is in error,” or 
(b) “provides sufficient detail to the servicer regarding other information sought by the 
borrower.”  Id.  The  servicer  is  required  to  provide  a  written  acknowledgment  of  the 
request  within  five  days,  and  must  respond  within  thirty  days.  Id.  §  2605(e)(2). 
Additionally, Section  2605(e)(2) requires  servicers ‐‐  “[n]ot  later than  30  days .  . . after 
the receipt from any borrower of any qualified written request” ‐‐ to: 
(A)  make  appropriate  corrections  in  the  account  of  the  borrower, 
including the crediting of any late charges or penalties, and transmit to the 
borrower a written notification of such correction (which shall include the 
name  and  telephone  number  of  a  representative  of  the  servicer  who  can 
provide assistance to the borrower); 

(B) after conducting an investigation, provide the borrower with a written 
explanation or clarification that includes— 
8 

(i) to the extent applicable, a statement of the reasons for which the 
servicer believes the account of the borrower is correct as determined by 
the servicer; and 

(ii) the name and telephone number of an individual employed by, 
or the office or department of, the servicer who can provide assistance to 
the borrower; or 

(C) after conducting an investigation, provide the borrower with a written 
explanation or clarification that includes— 

(i) information requested by the borrower or an explanation of why 
the  information  requested  is  unavailable  or  cannot  be  obtained  by  the 
servicer; and 

(ii) the name and telephone number of an individual employed by, 
or the office or department of, the servicer who can provide assistance to 
the borrower. 
Id. § 2605(e)(2).  

However, on January 10, 2014, a new regulatory regime went into effect through 

the Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act of 2010. Pub. L. No. 
111–203, 124 Stat. 1376 (July 21, 2010) (“Dodd–Frank Act”). Pursuant to the Dodd–Frank 
Act, new regulations were promulgated: the “Mortgage Servicing Rules under the Real 
Estate Settlement Procedures Act (Regulation X),” codified at 12 C.F.R. § 1024. Notably, 
the  new  regulation  delineates  separate  procedures  for  responding  to  a  borrower’s 
Notice  of  Error and  a  borrower’s  Request for  Information. With  respect to  a Notice  of 
Error, the regulations impose the following obligations upon a servicer with respect to 
its response to a Notice of Error: 
(e) Response to notice of error. 

(1) Investigation and response requirements. 

(i)  In  general[,]  .  .  .  a  servicer  must  respond  to  a  notice  of 
error by either: 
9 

(A)  Correcting  the  error  or  errors  identified  by  the 
borrower  and  providing  the  borrower  with  a  written  notification  of  the 
correction,  the  effective  date  of  the  correction,  and  contact  information, 
including a telephone number, for further assistance; or 

(B)  Conducting  a  reasonable  investigation  and 
providing  the  borrower  with  a  written  notification  that  includes  a 
statement  that  the  servicer  has  determined  that  no  error  occurred,  a 
statement  of  the  reason  or  reasons  for  this  determination,  a  statement  of 
the  borrowerʹs  right  to  request documents  relied  upon  by  the  servicer  in 
reaching  its  determination,  information  regarding  how  the  borrower  can 
request  such  documents,  and  contact  information,  including  a  telephone 
number, for further assistance. 
12 C.F.R. § 1024.35(e) (emphasis added). 

Therefore,  if  a  servicer  selects  option  (B),  then  it  has  two  obligations:    (1) 

conducting a reasonable investigation, and (2) providing a written response containing 
certain types of information and disclosures.  
2. 

Application to Plaintiff’s Complaint 

As  a  threshold  matter,  the  Undersigned  must  address  the  fact  that  Chase’s 

motion  to  dismiss  relies  heavily  on  two  exhibits  attached  to  the  earlier‐filed  Second 
Amended  Complaint:  Plaintiff’s  NOE  [ECF  No.  32‐1]  and  Chase’s  Response  [ECF  No. 
32‐2].  No  party  contests  the  authenticity  of  any  of  these  documents,  and,  generally, 
when considering a motion to dismiss, the court may consider exhibits attached to the 
pleadings. See Grossman, 225 F.3d at 1231. However, as a matter of law, “[a]n amended 
pleading  supersedes  the  former  pleading;  ‘the  original  pleading  is  abandoned  by  the 
amendment, and is no longer a part of the pleaderʹs averments against his adversary.’” 
Dresdner Bank AG v. M/V Olympia Voyager, 463 F.3d 1210, 1215 (11th Cir. 2006) (emphasis 
10 

added) (quoting Proctor & Gamble Defense Corp. v. Bean, 146 F.2d 598, 601 n. 7 (5th Cir. 
1945)).  
So  when  Plaintiff  filed  the  Third  Amended  Complaint,  the  Second  Amended 
Complaint (and its attached exhibits) “became a legal nullity.” Hoefling v. City of Miami, 
811 F.3d 1271, 1277 (11th Cir. 2016). These exhibits were never refiled, either as part of 
the Third Amended Complaint or attached to Chase’s motion to dismiss. 

Therefore, despite Chase relying heavily on the exhibits to the Second Amended 

Complaint  in  its  motion  to  dismiss  (and  this  Court  having  previously  relied  on  those 
same  exhibits  in  the  Order  dismissing  the  Second  Amended  Complaint  without 
prejudice  [ECF  No.  77]),  the  Court  cannot  now  consider  the  exhibits  in  assessing 
whether Plaintiff’s latest complaint fails to state a claim.  

In  concluding  that Plaintiff’s Second Amended  Complaint  did  not state a  claim 

upon which relief could be granted, the Undersigned viewed “Plaintiff’s allegations in 
his Second Amended Complaint as a scenario where ‘the exhibits contradict the general 
and  conclusory  allegations  of  the  pleading[.]’”  [ECF  No.  77,  p.  15]  (quoting  Griffin 
Indus.,  Inc.  v.  Irvin,  496  F.3d  1189,  1206  (11th  Cir.  2007)).  Because  of  the  procedural 
requirements  outlined  above,  the  Court  cannot  reach  that  same  conclusion  this  time 
around,  but,  rather,  I  must  accept  the  allegations  in  the  complaint  as  true  (and 
uncontradicted by any exhibit). 

11 

On  the  face  of  the  Third  Amended  Complaint,  the  Undersigned  concludes  that 

Plaintiff  sufficiently  states  a  claim  for  a  RESPA  violation.  Through  his  September  10, 
2014  NOE  [ECF  No.  84,  p.  8],  Plaintiff  invoked  the  error  resolution  procedures 
established by RESPA and Regulation X. According to Plaintiff’s allegations, this NOE 
alerted  Chase  that  it  inappropriately  assessed  charges  for  force‐placed  insurance  to 
Plaintiff’s account, thereby causing a wrongful foreclosure. [Id., at p. 11]. Thus, pursuant 
to RESPA and Regulation X, Chase had two options in its response: (1) correct the errors 
and  provide  written  notification  of  the  correction,  or  (2)  conduct  a  reasonable 
investigation  and  provide  a  written  response  containing  certain  types  of  information 
and disclosures. 12 C.F.R. § 1024.35(e).  

Plaintiff’s complaint alleges that Chase chose the second option, insisting that no 

error occurred other than in connection with the 2011 force‐placement. [ECF No. 84, p. 
11]. Plaintiff first alleges that Chase conducted no investigation at all, despite claiming 
to  in  its  response. Plaintiff  maintains that  he  provided  evidence of  insurance  to  Chase 
on  many  occasions;  “[h]owever,  Chase  claims  that  it  found  no  evidence  of  insurance 
during  the  relevant  years.  This  demonstrates  that  Chase  did  not  conduct  the  claimed 
‘investigation.’  If  Chase  really  had  checked  the  relevant  records,  Chase  should  have 
discovered  the  evidence  that  Plaintiff  provided  on  several  different  occasions.  Chase 
would have therefore discovered that there were additional years beyond 2011 when it 
force‐placed insurance in violation of the mortgage.” [Id., at p. 11 n. 3].  
12 

Plaintiff next alleges that even if an investigation had been conducted, it must be 

deemed legally unreasonable because it “consisted of nothing more than reviewing the 
evidence of the condominium association’s insurance coverage from 2011 that Plaintiff 
provided with his Notice of Error as well as purportedly reviewing its own records, and 
those  maintained  by  ASIC/Assurant,  solely  to  determine  whether  Plaintiff  had  ever 
previously  provided  evidence  of  each  and  every  renewal  of  the  condominium 
association’s  flood  insurance.”  [Id.].  According  to  Plaintiff,  this  is  insufficient  under 
RESPA,  which  would  require  Chase  to  investigate  whether  the  condominium 
association’s flood insurance coverage ever lapsed, or whether it had reason to believe 
that it did. [Id., at pp. 11‐12].  

Plaintiff  further  alleges  that  Chase’s  claimed  investigation  was  legally 

insufficient  because  determination  that  no  error  occurred  with  respect  to  the  force‐
placed  insurance  coverage  in  years  other  than  2011  was  based  entirely  upon  the  fact 
that Plaintiff did not provide proof of coverage in those years in support of his Notice of 
Error. [Id., at p. 12]. According to Plaintiff, Chase was not permitted to determine that 
no  error  occurred  simply  because  the  borrower  did  not  provide  documentation 
demonstrating that error. [Id.]. Plaintiff alleges that “[f]actually, it was . . . unreasonable 
for  Chase  to  rely  upon  its  own  claimed  review  of  its  records  and  ASIC/Assurant’s 
records because . . . Plaintiff was not required to automatically provide evidence of each 

13 

and  every  renewal  and  had  no  reason  to  believe  that  Chase  expected  him  to  do  so.” 
[Id.]. 

Accepting these allegations as true, the Undersigned finds this to be sufficient to 

support  a  plausible  claim  under  RESPA.  The  determination  of  whether  a  reasonably 
sufficient investigation occurred (or an investigation occurred at all) requires additional 
factual  determinations.  See  Renfroe  v.  Nationstar  Mortg.  LLC,  No.  15–10582,  2016  WL 
2754461, *3‐4, ‐‐‐ F.3d ‐‐‐ (11th. Cir. May 12, 2016) (“In reviewing Rule 12(b)(6) motions, 
courts are bound to accept the plaintiffʹs allegations as true and to construe them in the 
light most favorable to her. [The defendant] asks us to do the opposite. [The defendant] 
suggests  we  should  accept  its  contrary  allegations—that  it  conducted  a  reasonable 
investigation  into  [the  plaintiff’s]  account  and  found  no  error—and  then  to  grant  its 
motion to dismiss on that basis. We decline to do that.”). Accordingly, Chase’s motion 
to dismiss Count 1 must be rejected.  

3. 

Whether the alleged RESPA violation caused damages. 

Chase  also  alleges  that  the  Third  Amended  Complaint  fails  to  allege  that  the 

RESPA violation actually caused Plaintiff’s damages. [ECF No. 93, pp. 10‐11].  

If  a  servicer  fails  to  comply  with  RESPA,  then  the  borrower  may  recover  “any 

actual damages to the borrower as a result of the failure,” as well as statutory damages 
“in the case of a pattern or practice of noncompliance.” 12 U.S.C. § 2605(f)(1)(A)–(B). A 
plaintiff must show facts “establishing a causal link between the financing institution’s 
14 

violations and [his] injuries.” McClean v. GMAC Mortg. Corp., 398 F. App’x 467, 471 (11th 
Cir. 2010).  

In the Third Amended Complaint, Plaintiff alleges that “[h]is damages include[] 

unwarranted  fees  and  charges  applied  to  his  account,  legal  fees  associated  with 
defending  himself  from  the  wrongful  foreclosure,  damage  to  his  credit  rating, 
emotional  distress,  and  the  costs  of  preparing  and  mailing  the  Notices  of  Error, 
including  but  not  limited  to  the  Notice  of  Error  that  he  sent  to  Bayview  after  Chase 
failed to adequately respond.” [ECF No. 84, p. 14].  

Plaintiff,  himself,  notes  that  the  fees  and  charges  applied  to  his  account  were 

eventually  removed.  [Id.,  at  p.  14  n.  4].  Additionally,  the  default  and  foreclosure 
proceedings were already underway at the time that Plaintiff sent the NOE. [Id., at pp. 
6, 8]. However, as another trial court in a factually‐similar matter noted, the defendant’s 
“RESPA violation could plausibly have exacerbated the foreclosure proceedings and led 
Plaintiff  to  suffer  additional  harm  that  he  would  not  have  experienced  absent  the 
violation.  Such  a  plausible  allegation  is  all  that  is  required  to  survive  a  motion  to 
dismiss.” Burdick v. Bank of America, N.A., 99 F. Supp. 3d 1372, 1380 (S.D. Fla. 2015). The 
Undersigned agrees and adopts this reasoning.  

Furthermore, Plaintiff also alleges that the alleged RESPA violation required the 

additional  expense  of  sending  a  second  notice  of  error  to  Chase’s  successor.  Such  an 
expense  could  also  be  recoverable  in  addition  to  the  damages  of  an  exacerbated 
15 

foreclosure process. See Miranda v. Ocwen Loan Servicing, LLC, ‐‐‐ F. Supp. 3d ‐‐‐ , No. 15–
61434–CIV,  2015  WL  7767209,  *4  (S.D.  Fla.  Dec.  2,  2015)  (“alleged  photocopying  costs, 
postage costs, and reasonable attorneyʹs fees incurred after an incomplete or insufficient 
response to a [notice of error] are actionable under RESPA.”) (citing Rodriguez v. Seterus, 
Inc.,  No.  15–61253–CIV,  2015  WL  5677182,  at  *2–3  (S.D.  Fla.  Sept.  28,  2015);  Russell  v. 
Nationstar Mortg., LLC, No. 4–61977–CIV, 2015 WL 541893, at *2 (S.D. Fla. Feb. 10, 2015). 

Accordingly, the Undersigned finds that Plaintiff has sufficiently alleged that the 

alleged RESPA violation caused his damages. 

B. 

Counts II and III: Tortious Interference and Violation of Fiduciary Duty 

1. 

Chase alleges that Plaintiff’s second and third counts are barred by a settlement 

Whether the class action settlement precludes these claims. 

in  a  class  action  case  involving  the  imposition  of  force‐placed  insurance.  [ECF  No.  93, 
pp. 11‐16]. To support this claim, Chase submitted the settlement agreement [ECF No. 
94‐1],  final  judgment  [ECF  No.  94‐2]  and  an  affidavit  from  a  settlement  administrator 
[ECF No. 95‐1] as exhibits.  

As  with  the  attachments  to  the  earlier‐filed  but  now  superseded  Second 

Amended  Complaint,  the  Court  cannot  consider  these  extrinsic  documents  in 
addressing  a  motion  to  dismiss.  “When  considering  a  motion  to  dismiss,  all  facts  set 
forth  in  the  plaintiffʹs  complaint  ‘are  to  be  accepted  as  true  and  the  court  limits  its 

16 

consideration  to  the  pleadings  and  exhibits  attached  thereto.’”  Grossman,  225  F.3d  at 
1231 (quoting GSW, Inc., 999 F.2d at 1510).  

Chase asserts that the Court may consider these documents without converting 

the  motion  to  dismiss  into  a  summary  judgment  motion.  Specifically,  Chase  cites  to 
Horsley v. Feldt, 304 F.3d 1125, 1134 (11th Cir. 2002), in which the Eleventh Circuit held 
that  “a  document  attached  to  a  motion  to  dismiss  may  be  considered  by  the  court 
without  converting  the  motion  into  one  for  summary  judgment  only  if  the  attached 
document is: (1) central to plaintiff’s claim; and (2) undisputed.” However, Chase twists 
the  meaning  of  Horsley  to  invoke  it  here,  because  the  documentation  concerning  the 
class  action  settlement  is  not  central  to  plaintiff’s  claim,  but  rather,  central  to  Chase’s 
defense. This is an entirely different set of factual circumstances and so the Court must 
reject  Chase’s  argument  and  not  consider  any  documentation  concerning  the  class 
action settlement that Chase alleges precludes the present action.  

In  order  to  determine  whether  Plaintiff  is  a  member  of  a  settlement  class  and 

whether  that  settlement  precludes  the  present  action,  the  Court  must  make  legal  and 
factual  determinations  based  upon  certain  extrinsic  documents.  The  law  governing 
motions to dismiss does not allow the Court to consider such documents. Accordingly, 
the  Undersigned  rejects  (at  least  for  now)  Chase’s  argument  concerning  these  claims. 

17 

Chase, of course, is free to assert this argument in a summary judgment motion, which 
it has now filed. [ECF No. 106].3 

2. 

Whether the previous dismissal precluded new claims. 

Finally, Chase claims that the Undersigned’s previous dismissal order [ECF No. 

77] precluded the addition of new causes of action. While the Undersigned certainly did 
not  expressly  provide  that  Plaintiff  could  include  new  causes  of  action  in  his  Third 
Amended Complaint, the Undersigned finds that  the dismissal  order  generally allows 
Plaintiff to file a new complaint and makes no such restrictions on the causes of action 
that are allowable. Moreover, Plaintiff could have filed a motion for leave to add new 
causes  of  action.  Given  that  leave  to  amend  is  usually  provided  because  the  rule 
permitting amendments is generally flexible, Plaintiff’s decision to simply add the new 
claims  instead  of  expressly  seeking  advance  approval  is  a  procedural  omission  which 
did not unfairly prejudice Chase. Therefore, the Undersigned rejects this final argument 
for dismissal.  

3

The  summary  judgment  motion  does,  in  fact,  assert  the  prior  settlement  as  a 
separate ground for entry of summary judgment. 
18 

IV. 

CONCLUSION 

The Court denies Chase’s Motion to Dismiss [ECF No. 93]. 

DONE and ORDERED in Chambers, in Miami, Florida, May 16, 2016. 

Copies furnished to: 
All Counsel of Record 

19