Hernandez v. J.P. Morgan Chase Bank N.A. et al

Filing 136

ORDER on Defendant's 106 Motion for Summary Judgment. Signed by Magistrate Judge Jonathan Goodman on 7/22/2016. (tr00)

UNITED STATES DISTRICT COURT 
SOUTHERN DISTRICT OF FLORIDA 
MIAMI DIVISION 

CASE NO. 14‐24254‐CIV‐GOODMAN 

[CONSENT CASE] 

MARCO J. HERNANDEZ,  

Plaintiff, 

v. 

J.P. MORGAN CHASE BANK N.A., 

Defendant. 
                          __________________ /      

ORDER ON DEFENDANT’S SUMMARY JUDGMENT MOTION  

This  dispute  arises  from  two  letters  exchanged  between  a  mortgagor  and  a 

mortgagee concerning the mortgagee’s forced  placement of  flood/hazard insurance on 
the mortgagor’s property, a condominium apartment. The mortgagee’s compliance (or 
noncompliance)  with  the  statutory  scheme  governing  the  error  resolution  process  and 
communications between lenders and consumers is at the core of Plaintiff’s claim.  

Plaintiff  originally  filed  this  action  against  J.P.  Morgan  Chase  Bank  N.A. 

(“Chase”)1  for  (1)  violating  the  error  resolution  procedures  established  by  the  Real 

1

Plaintiff’s  Complaint  [ECF  No.  1],  First  Amended  Complaint  [ECF  No.  13]  and 
Second  Amended  Complaint  [ECF  No.  32]  also  name  Bayview  Loan  Servicing  LLC 
(“Bayview”)  and  Manufacturers  and  Traders  Trust  Company  (“MT&T”)  as  co‐
defendants.  However,  the  claims  against  those  two  defendants  were  settled  and 
dismissed. [ECF Nos. 67; 68]. 

Estate  Settlement  Procedures  Act  (“RESPA”),  12  U.S.C.  §  2605(e),2  and  for  (2) 
negligence.  [ECF  No.  32].  However,  the  Undersigned  dismissed  those  claims  without 
prejudice  and  allowed  Plaintiff  “one  final  opportunity  to  state  a  claim”  in  a  Third 
Amended  Complaint.  [ECF  No.  77].  Plaintiff  filed  a  Third  Amended  Complaint  on 
January 3, 2016. [ECF No. 84]. 

In  the  Third  Amended  Complaint,  Plaintiff  re‐alleged  one  claim  from  the 

previous complaints ‐‐ (1) the RESPA violation ‐‐ and added two new claims: (2) tortious 
interference  with  a  business  relationship  and  (3)  violation  of  a  fiduciary  duty.  [Id.]. 
Chase  moved  [ECF  No.  93]  to  dismiss  Plaintiff’s  Third  Amended  Complaint  on  three 
grounds:  (1)  Chase  fully  complied  with  its  RESPA  obligations;  (2)  Plaintiff  failed  to 
adequately plead that any alleged damages were caused by an alleged RESPA violation; 
and (3) Plaintiff’s new claims are barred by a class action settlement in which Plaintiff 
was  allegedly  a  class  member.  [ECF  No.  93].  The  Undersigned  denied  that  motion  to 
dismiss  primarily  because  of  Chase’s  reliance  on  extrinsic  documents  that  the  Court 
could  not  rely  upon  without  transforming  the  motion  to  dismiss  into  a  summary 
judgment motion. [ECF No. 110]. 

Chase  now  moves  for  summary  judgment.  [ECF  No.  106].  Plaintiff  filed  a 

response  [ECF  No.  117],  Chase  filed  a  reply  [ECF  No.  126],  Plaintiff  filed  a  notice  of 

2

This  statutory  requirement  is  supplemented  by  “Regulation  X,”  12  C.F.R.  § 
1024.35(e), which is discussed in more detail below. 
2 

supplemental  authority  [ECF  No.  134],  and  Chase  filed  a  notice  of  supplemental 
authority  [ECF  No.  135].  Additionally,  Chase  filed  a  motion  to  strike  inadmissible 
evidence that Plaintiff submitted in opposition to the summary judgment motion. [ECF 
No.  127].  The  Undersigned  granted  that  motion  in  part  [ECF  No.  133],  striking 
correspondences sent by Brown & Brown, Inc. [ECF No. 120‐1] and a website printout 
appearing  to  be  from  a  Freddie  Mac  website  [ECF  No.  81‐5].  The  Undersigned  will 
consider the remaining evidence on the record.  

For  the  reasons  outlined  below,  the  Undersigned  denies  Chase’s  motion  for 

summary judgment in large part and grants it in small part. 
I. 

FACTS3 

On April 11, 1996, Plaintiff obtained a loan with a principal balance of $86,250.00 

from Chase Manhattan Mortgage Corporation, secured by a mortgage on his property 
at 540 Brickell Key Drive, 1103, Miami, Florida 33131 (the “Property”). [ECF Nos. 75‐1, 
pp. 11, 27; 75‐2]. Plaintiff stopped paying his mortgage in November 2010. [ECF No. 75‐
1, pp. 96, 102, 110, 114]. Plaintiff stopped making his mortgage payments because Chase 
charged  the  cost  of  lender‐placed  flood  insurance  policies  to  Plaintiff’s  mortgage 
account, which increased the amount of his monthly mortgage payments to an amount 

3

The  facts  stated  here  are  uncontroverted,  based  upon  Chase’s  Statement  of 
Undisputed  Material  Facts  [ECF  No.  107]  and  Plaintiff’s  Response  to  the  Statement  of 
Undisputed Material Facts [ECF No. 118].  

3 

he could not afford to pay. [ECF No. 75‐1, pp. 99‐100]. Chase was the prior servicer of 
Plaintiff’s loan. [ECF No. 84, ¶¶ 2, 7, 34]. 

On November 8, 2012, Chase initiated a foreclosure action by filing a complaint 

to foreclose the mortgage in the Circuit Court of the Eleventh Judicial Circuit in and for 
Miami‐Dade  County  (the  “Foreclosure  Action”).  [ECF  Nos.  75‐1,  p.  121;  76‐1].  The 
Foreclosure Action was dismissed on June 6, 2015. [ECF Nos. 75‐1, p. 121; 76‐2].  

On  September  10,  2014,  Plaintiff’s  counsel  sent  Chase  a  “Qualified  Written 

Request/Notice  of  Error/Request  for  Information”  (the  “NOE”),  which  outlined  a 
number  of  alleged  “serious  errors”  in  the  servicing  of  the  Loan  and  requested  that 
Chase respond in writing to address these alleged errors. [ECF Nos. 32‐1; 75‐3; 84, ¶ 29]. 
Plaintiff attached to the NOE a copy of a flood insurance policy effective March 2, 2011 
to March 2, 2012 for his condominium. [ECF No. 75‐3, pp. 8‐10]. Chase responded in an 
October 22, 20144 letter (the “NOE Response”). [ECF Nos. 32‐2; 75‐4; 84, ¶ 32].  

In Chase’s NOE Response, it claimed that it had conducted an investigation into 

Plaintiff’s  allegations  but  found  no  errors.  [ECF  No.  75‐4].  In  responding  to  Plaintiff’s 
NOE, Chase followed the standard procedures and policies it had implemented in order 
4

As  outlined  later  in  this  Order,  the  applicable  federal  regulation  requires  the 
servicer (e.g., Chase) to respond within thirty (30) days of receiving the letter.  Chase’s 
October  22,  2014  letter  is  dated  42  days  from  counsel’s  September  10,  2014  letter.  The 
Third Amended Complaint does not allege when counsel’s original NOE was received, 
and  Plaintiff  has  not  argued  that  the  NOE  Response  was  untimely.  In  fact,  Plaintiff’s 
Response to Chase’s Statement of Undisputed Material Facts affirms Chase’s statement 
that the NOE Response was “timely” as undisputed. [ECF No. 118, p. 1].  
4 

to  respond  to  NOEs.  [ECF  No.  75‐6,  pp.  7‐8,  13‐14,  18].  Chase’s  NOE  Response 
explained that it had “completed [its] review” of Plaintiff’s allegations but “confirmed” 
that  there  were  no  errors  with  the  loan.  [ECF  No.  75‐4].  However,  Chase’s  NOE 
Response did state that the proof of coverage provided in the NOE showed a coverage 
period from March 2, 2011 to March 2, 2012, so a partial refund was therefore posted to 
Plaintiff’s loan. [Id.]. Additionally, Chase encouraged Plaintiff to provide proof of flood 
insurance  coverage  for  the  remaining  years  and  advised  Plaintiff  that  it  would  cancel 
those policies and issue refunds upon receipt of such proof. [ECF Nos. 75‐4, p. 1; 75‐5, 
pp. 49‐50].  

Subsequently, the servicing of Plaintiff’s loan was transferred to M&T Bank and 

Bayview Loan Servicing. [ECF No. 104‐1, p. 6]. After the loan servicing was transferred, 
Plaintiff  provided  Bayview  with  proof  of  insurance  coverage.  [ECF  No.  104‐1,  p.  9]. 
Chase  thereafter  refunded  charges  for  lender‐placed  insurance  imposed  on  Plaintiff’s 
loan account. [ECF No. 104‐1, pp. 9‐10]. The refund process to Plaintiff was completed 
on or about December 2014, after the service transfer from Chase. [ECF No. 104‐1, pp. 9, 
11].  

On  November  10,  2014,  Plaintiff  filed  this  lawsuit  and  asserted  a  claim  for 

violation of RESPA and Regulation X set forth in 12 U.S.C. § 2605(f), as well as a state 
law  claim  for  negligence.  [ECF  No.  1].  On  January  3,  3016,  Plaintiff  filed  his  Third 
Amended  Complaint,  again  asserting  his  RESPA  Claim,  abandoning  his  negligence 
5 

claim,  and  asserting  two  new  claims  for  tortious  interference  with  a  business 
relationship and violation of a fiduciary duty. [ECF No. 84]. Plaintiff again seeks actual 
damages  and  statutory  damages,  along  with  attorneys’  fees  and  litigation  costs, 
claiming  Chase  breached  its  duties  under  RESPA  and  Regulation  X  by  failing  to 
conduct an adequate investigation upon receipt of Plaintiff’s NOE. [ECF No. 84, ¶¶ 38‐
50].  
Plaintiff  claims  that  his  actual  damages  include  “unwarranted  fees  and  charges 
applied to his account, legal fees associated with defending himself from the wrongful 
foreclosure,  damage  to  his  credit  rating,  emotional  distress,  and  the  cost  of  preparing 
and mailing the Notices of Error, including the Notice of Error that he sent to Bayview 
after Chase failed to adequately respond.” [ECF No. 84, ¶ 51].  

On  May  1,  2012,  plaintiff  Shelly  A.  Clements  filed  an  action  (the  “Clements 

Action”) on behalf of herself and other similarly situated customers of Chase, in which 
she asserted claims against Chase for breach of contract, breach of the implied covenant 
of good faith and fair dealing, unjust enrichment, and the California Unfair Competition 
Law. [ECF No. 94‐1, ¶ 3]; Clements v. JP Morgan Chase Bank, N.A., Case No. 12‐cv‐02179, 
ECF No. 50‐1 (Settlement Agreement) (N.D. Cal. May 1, 2012). Clements alleged, among 
other  things,  that  Chase  “unlawfully  required  its  customers  to  carry  excessive  flood 
insurance for their property, and that [Chase] unfairly profited from receiving kickbacks 

6 

in  connection  with  lender‐placed  flood  insurance,  including  in  the  form  of 
‘commissions’” [Id.] (emphasis supplied).  

On November 26, 2013, the parties reached a nationwide settlement regarding all 

claims concerning lender‐placed flood insurance on loans serviced or owned by Chase 
(“Clements  Settlement”).  [ECF  No.  94‐1].  Pursuant  to  the  Clements  Settlement,  class 
members  agreed  to  release  “[c]laims  that  exist  in  their  favor  through  the  date  of  this 
Settlement  Agreement.”  [Id.,  at  ¶  59].  “Released  Claims”  included  “all  claims  actually 
made  or  that  could  have  been  made  on  behalf  of  Settlement  Class  Members  based  on 
the  facts  asserted  in  the  Consolidated  Amended  Complaint  through  the  date  this 
Settlement Agreement is executed.” [Id., at ¶ 2(aa)]. The Clements Class Members agreed 
not to bring suit against Chase based upon the Released Claims. [Id., at ¶ 59]. On June 6, 
2014,  the  Clements  Court  entered  an  Order  and  Judgment  Granting  Final  Approval  of 
Class Action Settlement, Class Counsel Attorneys’ Fees, Expenses and Service Awards 
(“Final  Judgment”).  [ECF  No.  94‐2].  In  the  Final  Judgment,  the  court  certified  the 
following settlement class: 
All  persons  in  the  United  States  who  were  charged  by  JPMorgan  for 
lender‐placed  flood  insurance  (unless  such  charge  was  flat 
cancelled/refunded  in  full)  in  connection  with  a  Closed‐End  Residential 
Mortgage  during  the  time  period  from  January  1,  2007  to  July  31,  2012, 
excluding  Defendants,  their  affiliates,  subsidiaries,  agents,  board 
members, directors, and employees, and pursuant to Paragraph 61 of the 
Settlement  Agreement,  all  Class  Members  whose  Class  Notices  were 
returned as non‐deliverable. 
[Id., at ¶ 5].  
7 

The  court  held  that  any  Settlement  Class  Members  who  did  not  opt  out  would 

“conclusively be deemed to have released and discharged Released Parties, as that term 
is used in the Settlement Agreement, from any and all Released Claims, as that term is 
defined in the Settlement Agreement.” [Id., at ¶ 16].  

On  February  25,  2014,  Plaintiff  was  sent  a  Notice  of  Class  Action  Settlement 

(“Notice  of  Settlement”).  [ECF  No.  103‐1,  p.  1].  The  Notice  of  Settlement  informed 
Plaintiff of the claims litigated in the Clements case [id., at p. 4], his right to opt‐out of the 
Clements Settlement [id., at pp. 7‐8], the release of his claims if he chose not to opt‐out 
[id., at p. 7], and the actions he needed to take to opt‐out [id., at p. 8]. The deadline to 
opt‐out of the Clements Settlement was April 28, 2014. [Id., at p. 5]. Plaintiff did not opt‐
out or submit a request for exclusion from the class. [Id., at p. 2]. On September 25, 2014, 
Plaintiff  was  mailed  a  settlement  check  for  the  amount  of  two  thousand  five‐hundred 
two dollars and sixty‐four cents ($2,502.64), and the check was cashed. [Id.]. On June 10, 
2015, Plaintiff was mailed a second check for the amount of one thousand two hundred 
and  forty‐eight  dollars  and  seventy‐seven  cents  ($1,248.77),  and  that  check  was  also 
cashed [Id.].  
II.  

LEGAL STANDARD FOR SUMMARY JUDGMENT 
Summary  judgment  is  appropriate  when  the  pleadings,  depositions,  affidavits, 

and exhibits show that there is no genuine issue of material fact, and that the moving 
party is entitled to judgment as a matter of law. Fed. R. Civ. P. 56(a),(c); Celotex Corp. v. 
8 

Catrett, 477 U.S. 317, 322 (1986). An issue of fact is “material” if it is a legal element of 
the claim under applicable substantive law which might affect the outcome of the case. 
Anderson v. Liberty Lobby, Inc., 477 U.S. 242, 248 (1986); Allen v. Tyson Foods, Inc., 121 F.3d 
642,  646  (11th  Cir.  1997).  An  issue  of  fact  is  “genuine”  if  the  record  taken  as  a  whole 
could  lead  a  rational  trier  of  fact  to  find  for  the  non‐moving  party.  Tyson,  121  F.3d  at 
646. When evaluating a summary judgment motion, a court must view all the evidence 
and  all  factual  inferences  drawn  therefrom  in  the  light  most  favorable  to  the  non‐
moving  party  and  determine  whether  the  evidence  could  reasonably  sustain  a  jury 
verdict for the non‐movant. Celotex, 477 U.S. at 322‐23; Tyson, 121 F.3d at 646.  
III. 

LEGAL ANALYSIS 

A. 

Whether Chase complied with RESPA and Regulation X. 

1. 

RESPA  was  enacted,  in  part,  to  ensure  “that  consumers  throughout  the  Nation 

RESPA Legal Standard 

are  provided  with  greater  and  timelier  information  on  the  nature  and  costs  of  the 
settlement process and are protected from unnecessarily high settlement charges caused 
by  abusive  practices  that  have  developed  in  some  areas  of  the  country.”  12  U.S.C.  § 
2601(a).  It  provides  that  borrowers  may  inquire  about  federally  related  mortgages  by 
making a “qualified written request.” 12 U.S.C. § 2605(e)(1)(A).  
The term “qualified written request” is defined in 12 U.S.C. § 2605(e)(1)(B): it is a 
request that, inter alia, (a) describes why a borrower believes her “account is in error,” or 
9 

(b) “provides sufficient detail to the servicer regarding other information sought by the 
borrower.”  Id.  The  servicer  is  required  to  provide  a  written  acknowledgment  of  the 
request  within  five  days,  and  must  respond  within  thirty  days.  Id.  §  2605(e)(2). 
Additionally, Section  2605(e)(2) requires servicers ‐‐  “[n]ot later than 30  days . . .  after 
the receipt from any borrower of any qualified written request” ‐‐ to: 
(A)  make  appropriate  corrections  in  the  account  of  the  borrower, 
including the crediting of any late charges or penalties, and transmit to the 
borrower a written notification of such correction (which shall include the 
name  and  telephone  number  of  a  representative  of  the  servicer  who  can 
provide assistance to the borrower); 

(B) after conducting an investigation, provide the borrower with a written 
explanation or clarification that includes— 

(i) to the extent applicable, a statement of the reasons for which the 
servicer believes the account of the borrower is correct as determined by 
the servicer; and 

(ii) the name and telephone number of an individual employed by, 
or the office or department of, the servicer who can provide assistance to 
the borrower; or 

(C) after conducting an investigation, provide the borrower with a written 
explanation or clarification that includes— 

(i) information requested by the borrower or an explanation of why 
the  information  requested  is  unavailable  or  cannot  be  obtained  by  the 
servicer; and 

(ii) the name and telephone number of an individual employed by, 
or the office or department of, the servicer who can provide assistance to 
the borrower. 
Id. § 2605(e)(2).  

However, on January 10, 2014, a new regulatory regime went into effect through 

the Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act of 2010. Pub. L. No. 
10 

111–203, 124 Stat. 1376 (July 21, 2010) (“Dodd–Frank Act”). Pursuant to the Dodd–Frank 
Act, new regulations were promulgated: the “Mortgage Servicing Rules under the Real 
Estate Settlement Procedures Act (Regulation X),” codified at 12 C.F.R. § 1024. Notably, 
the  new  regulation  delineates  separate  procedures  for  responding  to  a  borrower’s 
Notice of Error and a  borrower’s Request for Information. The regulations impose the 
following obligations upon a servicer concerning its response to a Notice of Error: 
(e) Response to notice of error. 

(1) Investigation and response requirements. 

(i)  In  general[,]  .  .  .  a  servicer  must  respond  to  a  notice  of 
error by either: 

(A)  Correcting  the  error  or  errors  identified  by  the 
borrower  and  providing  the  borrower  with  a  written  notification  of  the 
correction,  the  effective  date  of  the  correction,  and  contact  information, 
including a telephone number, for further assistance; or 

(B)  Conducting  a  reasonable  investigation  and 
providing  the  borrower  with  a  written  notification  that  includes  a 
statement  that  the  servicer  has  determined  that  no  error  occurred,  a 
statement  of  the  reason  or  reasons  for  this  determination,  a  statement  of 
the  borrowerʹs  right  to  request  documents  relied  upon  by  the  servicer  in 
reaching  its  determination,  information  regarding  how  the  borrower  can 
request  such  documents,  and  contact  information,  including  a  telephone 
number, for further assistance. 
12 C.F.R. § 1024.35(e) (emphasis added). 

Therefore,  if  a  servicer  selects  option  (B),  then  it  has  two  obligations:    (1) 

conducting a reasonable investigation, and (2) providing a written response containing 
certain types of information and disclosures.  

11 

2. 

Application to Plaintiff’s Case 

Plaintiff’s NOE specifically claimed:  
Beginning  in  2011,  or  perhaps  even  earlier  than  that,  Chase  began  force‐
placing flood insurance on [Plaintiff’s] property. The force‐placement was 
in  error,  because  as  mentioned  above,  [Plaintiff’s]  condominium 
association  always  maintained  appropriate  flood  insurance  coverage.  A 
true  and  correct  copy  of  the  Association’s  flood  insurance  declarations 
page is attached hereto[.] . . . At some point, Chase . . . recognized that the 
Association  maintained  flood  coverage,  and  purported  to  cancel  at  least 
some  of  the  force‐placed  coverage.  Correspondence  from  Chase 
documenting this cancellation is attached hereto[.] 

[ECF No. 32‐1, p. 2].  

The NOE then noted that foreclosure proceedings had recently been commenced 

against Plaintiff, because, at least in part, Plaintiff purportedly missed several monthly 
payments  due  to  an  increase  in  his  premiums  that  resulted  from  the  force  placed 
insurance  policies.  [Id.].  Plaintiff  reiterated  that  his  condominium  association  always 
maintained the required level of flood insurance, so no force placed insurance charges 
should have ever been applied to the account. [Id.]. Plaintiff then invoked RESPA and 
Regulation  X  to  implore  Chase  to  investigate  and  correct  the  errors.  Additionally, 
Plaintiff requested specific information and documentation concerning his escrow and 
force placed insurance policies. [Id., at p. 3].  

The  documents  attached  to  the  NOE  are  (1)  a  letter  purportedly  from  Chase 

stating  that  force  placed  insurance  coverage  was  cancelled  effective  December  1,  2013 
because Plaintiff allegedly provided proof of flood insurance coverage [Id., at p. 5], and 
12 

(2)  a  flood  insurance  policy  declaration  from  Hartford  Insurance  Company  indicating 
that a policy was in place for Plaintiff’s building from March 2, 2011 to March 2, 2012 
[Id., at pp. 7‐8].  

It is uncontested that Plaintiff submitted a “qualified written request” triggering 

the  RESPA  provisions  requiring  Chase  to  formally  respond.  Chase  chose  to  respond 
pursuant  to  12  C.F.R.  §  1024.35(e)(1)(i)(B),  which  applies  when  a  servicer  determines 
that there has been no error with the account. Chase’s letter stated in relevant part: 
We’ve  completed  our  review  and  confirmed  that  there  hasn’t  been  any 
error with the loan because: 

We  have  not  received  all  required  proof  of  hazard  and  flood  insurance 
coverage  for  this  loan  between  the  timeframe  of  November  29,  2000,  to 
March 2, 2011. Lender placed policies were charged to the loan each year 
between this timeframe. 

The Lender placed policy effective December 2, 2010, to December 2, 2011, 
was  cancelled,  effective  March  2,  2011,  due  to  proof  of  coverage  being 
received.  The  proof  of  insurance  coverage  with  Hartford  Insurance 
Company shows a policy period from March 2, 2011, to March 2, 2012. A 
partial refund of $5,823.08 has been posted to the loan.  

For  your  convenience,  we  have  attached  copies  of  the  [requested 
documents].  

To  have  cancellations  and  refunds  processed  for  all  prior  lender  placed 
policies, proof of insurance coverage is needed to show that the property 
was covered from November 29, 2000, to March 2, 2011.  
[ECF No. 32‐2, p. 1]. 

In its summary judgment motion, Chase claims that it complied with RESPA and 

Regulation  X  by  conducting  a  reasonable  investigation  and  providing  a  sufficient 
13 

written  response.  [ECF  No.  106,  pp.  10‐12].  To  support  its  claim  that  a  reasonable 
investigation was undertaken, Chase relies on the deposition testimony of Jeffrey Nack 
[ECF  No.  75‐5]  and  Tameria  Hudson  [ECF  No.  75‐6],  both  of  whom  are  presumably 
Chase  employees  with  some  basis  of  knowledge  about  Plaintiff’s  specific  NOE  (and 
Chase’s  subsequent  Response),  as  well  as  Chase’s  standard  procedures  for  addressing 
RESPA and Regulation X notices of error.  

Chase,  however,  provides  no  foundation  to  support  the  testimony  of  these  two 

individuals. The selections from the deposition transcripts submitted in support of the 
summary  judgment  motion  include  cover  pages  indicating  the  technical  when,  where 
and whom of the deposition, but then skip the necessary foundation ‐‐ i.e., who exactly 
the  individual  is,  what  his/her  basis  of  knowledge  is,  for  whom  he/she  works,  what 
his/her job title is, etc. Without this information, it is impossible for the Court to assess 
whether the facts asserted are disputed or not. 

Furthermore,  Chase’s  lack  of  foundation  is  noteworthy  because  Chase  filed  a 

motion  [ECF  No.  127]  to  strike  evidence  submitted  by  Plaintiff  in  opposition  to  the 
summary  judgment  motion  for  an  alleged  lack  of  foundation.  While  Chase’s  evidence 
[ECF Nos. 75‐5; 75‐6] technically complies with Federal Rule of Evidence 56(e) in that it 
is  accompanied  by  an  authenticating  affidavit  [ECF  No.  75],  that  does  not  necessarily 
make  it  at  all  useful  to  the  Court  in  deciding  summary  judgment.  Because  the 
deposition testimony of Nack and Hudson is presented without any context, the Court 
14 

does not know the source of their apparent knowledge and therefore cannot afford any 
weight to their statements about the handling of Plaintiff’s NOE and Chase’s standard 
procedures concerning RESPA. 

Additionally,  Plaintiff  supports  his  opposition  to  summary  judgment  with 

evidence  (with  the  appropriate  foundation)  that  raises  questions  of  material  fact 
concerning  Chase’s  claim  of  having  conducted  a  reasonable  investigation.  Plaintiff 
argues  that  if  Chase  had  actually  conducted  a  reasonable  investigation,  then  it  would 
have  uncovered  evidence  of  the  several  times  during  the  ten‐year  period  that  he 
(through his homeowner’s association) provided proof of flood insurance coverage on 
his property. [ECF No. 117, pp. 6‐7].  

Plaintiff submitted an affidavit stating that “[a]lthough [he] cannot remember the 

specific dates, there were several times between the years 2000 and 2011 (and even after 
2011)  when  [he]  received  correspondences  from  .  .  .  Chase  requesting  proof  of  flood 
insurance  coverage.  .  .  .  Every  time  [he]  received  a  request  .  .  .  ,  [he]  contacted  the 
building  management  and  ensured  that  the  appropriate  building  employee  promptly 
provided the requested proof of coverage.” [ECF No. 81‐2, p. 2].  
To support this claim that Chase was notified on numerous occasions about the 
wrongful placement of flood insurance on his property, Plaintiff submitted a March 18, 
2010  letter  from  Chase  Home  Finance  LLC  [ECF  No.  97‐2],  which  acknowledges  the 
cancellation  of  flood  insurance  effective  December  2,  2008  based  upon  Plaintiff 
15 

providing  proof  of  other  insurance  coverage.  Chase’s  Response  to  the  NOE  claiming 
that  there  is  no  error  with  his  account  does  not  acknowledge  that  Plaintiff  previously 
addressed  notifications  from  Chase,  nor  does  it  mention  the  March  2010  letter 
acknowledging the cancellation of force placed coverage. [ECF No. 75‐4]. 

So,  even  if  the  Court  were  to  accept  the  context‐free  testimony  of  Chase’s  

witnesses  about  the  investigatory  procedure  undertaken  that  found  no  evidence  of 
communications from Plaintiff’s homeowner’s association providing proof of coverage 
on  several  occasions,  this  is  a  factual  dispute  for  the  jury,  not  an  issue  for    summary 
judgment resolution. To be sure, a jury could conclude that Plaintiff has no credibility 
and that his contentions about providing proof of coverage are without merit because, 
perhaps  in  part,  the  association  may  not  confirm  this.  However,  a  jury  might  also 
conclude  otherwise  and  find  his  story  credible.  “The  contradiction  presents  a  classic 
swearing  match,  which  is  the  stuff  of  which  jury  trials  are  made.”  Feliciano  v.  City  of 
Miami Beach, 707 F.3d 1244, 1253 (11th Cir. 2013).  

Therefore,  based  upon  these  submissions  by  Plaintiff  (and  Chase’s  inadequate 

foundation to support its assertion of a reasonable investigation), the Undersigned finds 
that  the  evidence  could  reasonably  sustain  a  jury  verdict  for  the  non‐movant.  See 
Celotex, 477 U.S. at 322‐23; Tyson, 121 F.3d at 646. 

16 

B. 

Whether Plaintiff provided sufficient evidence of damages. 

Chase next claims that Plaintiff cannot establish damages as statutorily required 

by RESPA.  

If  a  servicer  fails  to  comply  with  RESPA,  then  the  borrower  may  recover  “any 

actual damages to the borrower as a result of the failure,” as well as statutory damages 
“in the case of a pattern or practice of noncompliance.” 12 U.S.C. § 2605(f)(1)(A)–(B). A 
plaintiff must show facts “establishing a causal link between the financing institution’s 
violations and [his] injuries.” McClean v. GMAC Mortg. Corp., 398 F. App’x 467, 471 (11th 
Cir. 2010). “[D]amages are an essential element in pleading a RESPA claim.” Renfroe v. 
Nationstar Mortg., LLC, 822 F.3d 1241, 1246 (11th Cir. 2016). 

In the Third Amended Complaint, Plaintiff alleges that “[h]is damages include[] 

unwarranted  fees  and  charges  applied  to  his  account,  legal  fees  associated  with 
defending  himself  from  the  wrongful  foreclosure,  damage  to  his  credit  rating, 
emotional  distress,  and  the  costs  of  preparing  and  mailing  the  Notices  of  Error, 
including,  but  not  limited  to,  the  Notice  of  Error  that  he  sent  to  Bayview  after  Chase 
failed to adequately respond.” [ECF No. 84, p. 14]. 

Plaintiff’s  Third  Amended  Complaint  acknowledges  that  the  fees  and  charges 

applied  to  his  account  were  eventually  removed.  [Id.,  at  p.  14  n.  4].  Additionally,  the 
default  and  foreclosure  proceedings  were  already  underway  at  the  time  that  Plaintiff 
sent  the  NOE.  [Id.,  at  pp.  6,  8].  However,  just  as  at  the  motion  to  dismiss  stage,  the 
17 

Undersigned  still  recognizes,  as  an  acceptable  form  of  recoverable  damages,  that 
Chase’s  “‘RESPA  violation  could  plausibly  have  exacerbated  the  foreclosure 
proceedings  and  led  Plaintiff  to  suffer  additional  harm  that  he  would  not  have 
experienced  absent  the  violation.’”  [ECF  No.  110,  p.  15]  (quoting  Burdick  v.  Bank  of 
America, N.A., 99 F. Supp. 3d 1372, 1380 (S.D. Fla. 2015)). 

Furthermore,  Plaintiff  also  claims  that  the  RESPA  violation  required  the 

additional  expense  of  sending  a  second  notice  of  error  to  Chase’s  successor.  Such  an 
expense  could  also  be  recoverable  in  addition  to  the  damages  of  an  exacerbated 
foreclosure process. See Miranda v. Ocwen Loan Servicing, LLC, ‐‐‐ F. Supp. 3d ‐‐‐ , No. 15–
61434–CIV,  2015  WL  7767209,  *4  (S.D.  Fla.  Dec.  2,  2015)  (“alleged  photocopying  costs, 
postage costs, and reasonable attorneyʹs fees incurred after an incomplete or insufficient 
response to a [notice of error] are actionable under RESPA.”) (citing Rodriguez v. Seterus, 
Inc.,  No.  15–61253–CIV,  2015  WL  5677182,  *2–3  (S.D.  Fla.  Sept.  28,  2015);  Russell  v. 
Nationstar Mortg., LLC, No. 4–61977–CIV, 2015 WL 541893, *2 (S.D. Fla. Feb. 10, 2015). 

Chase  refers [ECF No.  106, pp. 14‐15] the  Court to Lage  v. Ocwen  Loan  Servicing 

LLC,  where  United  States  District  Judge  Beth  Bloom  (Southern  District  of  Florida) 
concluded that costs incurred while preparing and sending the NOE “cannot serve as a 
basis  for  damages  because,  at  the  time  those  expenses  occurred,  there  has  been  no 
RESPA violation.” 145 F. Supp. 3d 1172, 1197 (S.D. Fla. 2015). Judge Bloom’s finding is 
not relevant in the present case because Plaintiff does not claim damages for the filing 
18 

of the original NOE to Chase (as was the case in Lage), but rather seeks costs associated 
with  the  filing of  a second NOE that he was forced to file because Chase allegedly did 
not  comply  with  RESPA  the  first  time  around.  The  Undersigned  finds  that  there  is  a 
sufficiently direct causal link between Plaintiff’s claim of damages and the underlying 
alleged RESPA violation.  

The  Lage  court  also  concluded  that  the  plaintiffs  could  not  causally  link  their 

emotional distress to the purported RESPA violation. Id. at 1196. Specifically, that court 
determined  that,  based  upon  the  evidence on  the  record,  the  plaintiffs  were  unable  to 
distinguish the emotional harm they suffered based upon foreclosure proceedings and 
the  emotional  harm  resulting  from  the  defendant’s  failure  to  properly  respond  their 
notice of error. Id. Chase points to Plaintiff’s deposition testimony to draw a parallel to 
Lage,  emphasizing  Plaintiff’s  statement  that  “[t]he  emotional  distress  was  already 
created  since  the  foreclosure  started.”  [ECF  No.  75‐1,  p.  15].  However,  this  does  not 
foreclose  the  possibility  that  Plaintiff’s  emotional  distress  was  exacerbated  by  the 
alleged RESPA violation, which apparently elongated the foreclosure process.  

The Undersigned is bound only by decisions of the United States Supreme Court 

and the Eleventh Circuit Court of Appeals. The decision of a federal district judge is not 
binding  precedent  in  a  different  judicial  district,  the  same  judicial  district  ‐‐  or  even 
upon the same judge in a different case. Camreta v. Greene, 563 U.S. 692 (2011); Dow Jones 
&  Co.,  Inc.  v.  Kaye,  256  F.3d  1251,  1258  n.  10  (11th  Cir.  2001);  Fishman  &  Tobin,  Inc.  v. 
19 

Tropical Shipping & Constr. Co., Ltd., 240 F.3d 956, 965 n. 14 (11th Cir. 2001). Therefore, 
the conclusion that the plaintiffs in Lage could not causally link their emotional harm to 
the RESPA violation in light of the intervening factor of the foreclosure process does not 
control here. Accordingly, in viewing the testimony in Plaintiff’s favor, I find that there 
is  a  genuine  issue  of  material  fact  to  be  resolved  by  a  jury  concerning  Plaintiff’s 
emotional distress. 

For  similar  reasons,  I  am  also  not  persuaded  by  Plaintiff’s  supplemental 

authority  [ECF  No.  135‐1],  Berene  v.  Nationstar  Mortgage  LLC,  No.  14‐61153,  2016  WL 
3787558  (S.D.  Fla.  June  15,  2016),  another  district  court  opinion  from  this  district 
concerning damages in a RESPA case. As in Loge, the district court in Berene did not find 
a causal link between the borrowers’ alleged damages (the incurrence of additional fees 
during  an  allegedly‐elongated  foreclosure  proceeding  and  the  related  emotional 
distress of that proceeding) and the alleged RESPA violation. Id. at *4.  

As the Undersigned noted above, Plaintiff’s alleged actual damages include the 

preparation and filing of a second NOE after Chase apparently inadequately responded 
to the original. The plaintiffs in Berene did not make that same claim. Id. Additionally, 
the  plaintiffs  in  Berene  submitted  only  rhetoric  of  distress  caused  by  the  lengthened 
foreclosure process, while Plaintiff in the present case testified to specific symptoms of 
distress  arising  from  the  RESPA  violation  exacerbating  the  foreclosure  process.  [ECF 

20 

No. 75‐1, p. 16]. For these reasons, the Undersigned is not convinced that the result in 
Berene should be the result here. 

Finally, Plaintiff points to Renfroe v. Nationstar Mortgage, LLC, 822 F.3d 1241 (11th 

Cir. 2016), to support his contention that he can still assert damages concerning the fees 
and  charges  applied  to  his  account  even  though  they  were  eventually  removed.  In 
Renfroe,  the  borrower’s  allegation  that  the  mortgage  servicer  failed  to  refund  her 
mortgage  overpayments  was  sufficient  to  plead  actual  damages  in  her  action  alleging 
that  the  servicer  violated  RESPA  by  failing  to  properly  respond  to  her  notice  of  error 
indicating that it was overcharging her, even though overpayments were made before 
she sent notice of error. Id. at 1245‐47.  

Renfroe  states,  in  relevant  part,  that  “[w]hen  a  plaintiff  plausibly  alleges  that  a 

servicer violated its statutory obligations and as a result the plaintiff did not receive a 
refund  of  erroneous  charges,  she  has  been  cognizably  harmed.”  Id.  at  1246‐47.  To  be 
clear,  Renfroe  does  not  address  a  situation  where  the  borrower  received  a  refund  at  a 
later date, such as after the RESPA response deadlines expired. However, the Eleventh 
Circuit  rejects  the  general  idea  that  a  servicer  can  avoid  RESPA’s  consequences  by 
incorrectly  claiming  no  error  (when  there  actually  is  one)  and  then  simply  correcting 
that error later: 
If RESPA reached only future harm, as Nationstar claims, § 2605(e)(2)(A)’s 
directive  that  servicers  “make  appropriate  corrections  in  the  account  of 
the  borrower  [when  there  is  an  error],  including  the  crediting  of  any  late 
charges  or  penalties,”  would  be  meaningless  because  it  could  always  be 
21 

circumvented. That is, a servicer notified of an account error could always 
avoid RESPA liability just by claiming it thought there was no error and 
correcting  the  error  going  forward.  According  to  Nationstar,  a  RESPA 
cause  of  action  would  not  accrue  in  this  situation—despite  the 
abusiveness of the tactic. We reject such a cramped reading of RESPA. 
Id. (emphasis in original). 

While  Renfroe  is  not  precisely  on  point  factually,  the  Court  still  finds  it 

instructive. Just as in Renfroe, RESPA would be rendered meaningless in this case if the 
“unwarranted  fees  and  charges”  applied  to  Plaintiff’s  account  do  not  constitute 
damages  because  they  were  refunded  at  a  later  time,  after  the  lawsuit  was  already 
initiated. RESPA directs servicers to “make appropriate corrections in the account of the 
borrower [when there is an error], including the crediting of any late charges or penalties.” 
12 U.S.C. § 2605(e)(2)(A).  
If  a  jury  were  to  find  that  Chase’s  investigation  was  insufficient  and  that  there 
was  in  fact  an  error  with  Plaintiff’s  account,  then  Chase  would  have  been  obligated 
under  RESPA  to  refund  to  Plaintiff  the  various  fees  and  charges  that  his  account  was 
charged.  Chase  did  not  do  that.  In  fact,  it  was  only  after  this  lawsuit  was  filed  and  a 
second NOE was sent to the new servicer that the fees and charges applied to Plaintiff’s 
account were removed. [ECF No. 104‐1, pp. 9‐11]. 

Chase’s reading of RESPA, if adopted, would have an illogical and unfair effect. 

A  servicer  could,  in  effect,  conduct  no  investigations  and  deny  every  notice  of  error 
without  consequence,  just  as  long  as  it  corrected  the  error  if  ever  it  were  confronted 
22 

about  this  practice  (such  as  in  a  federal  lawsuit,  for  instance).  Thus,  in  these 
hypothetical circumstances, RESPA would be ineffective and provide no relief for those 
without the knowledge and/or wherewithal to bring a federal lawsuit. In the words of 
the  Eleventh  Circuit,  accepting  Chase’s  “argument  would  mean  gutting  RESPA.” 
Renfroe, 822 F.3d at 1246.  

Accordingly, the Undersigned finds that Plaintiff has established genuine issues 

of material fact to be resolved by the jury as to damages.  

C. 

Whether Plaintiff’s state‐law claims are barred by res judicata. 

In its final argument, Chase asserts that Plaintiff’s claims for tortious interference 

with a business relationship and violation of a fiduciary duty are barred by the Clements 
settlement.  

“Res judicata, or claim preclusion, will prohibit a party from re‐litigating a claim 

where a judgment on the merits (involving the same claim and the same parties) exists 
from a prior action.” Adams v. S. Farm Bureau Life Ins. Co., 493 F.3d 1276, 1289 (11th Cir. 
2007). The principles of claim preclusion “apply to judgments in class actions as in other 
cases.” Twigg v. Sears, Roebuck & Co., 153 F.3d 1222, 1226 (11th Cir. 1998).  

Claim preclusion requires: “(1) a final judgment on the merits; (2) rendered by a 

court of competent jurisdiction; (3) identity of the parties; [and] (4) identity of the causes 
of  action.”  Adams,  493  F.3d  at  1289.  The  parties  do  not  contest  the  first  two  elements 
concerning  Clements,  as  a  final  judgment  was  entered  on  the  merits  in  that  case  by  a 
23 

court of competent jurisdiction. See Clements, No. 12‐02179, ECF No. 91 (N.D. Cal. June 
6, 2014) (the district court’s final order and judgment).  

Plaintiff  contends  that  (1)  he  is  not  a  class  member  because  he  received  a  full 

refund  for  the  flood  insurance  that  was  force‐placed  on  his  property  and  (2)  that  the 
causes of action asserted here and in Clements are sufficiently differentiated to prevent 
the  Clements  settlement  from  baring  the  state  claims  alleged  here.  For  the  following 
reasons,  the  Undersigned  disagrees  with  Plaintiff  and  concludes  that  Plaintiff  is  a 
Clements class member; however, the Undersigned also disagrees with Chase and finds 
that  the  release  in  Clements  does  not  apply  to  Plaintiff’s  state‐law  claims  (for  the  most 
part). 

1. 

Plaintiff is a member of the Clements settlement class.  

As noted above, the following facts are undisputed: 

On  February  25,  2014,  Plaintiff  was  sent  a  Notice  of  Class  Action  Settlement 

(“Notice  of  Settlement”).  [ECF  No.  103‐1,  p.  1].  The  Notice  of  Settlement  informed 
Plaintiff of the claims litigated in the Clements case [id., at p. 4], his right to opt‐out of the 
Clements Settlement [id., at pp. 7‐8], the release of his claims if he chose not to opt‐out 
[id., at p. 7], and the actions he needed to take to opt‐out [id., at p. 8]. The deadline to 
opt‐out of the Clements Settlement was April 28, 2014. [Id., at p. 5]. Plaintiff did not opt‐
out or submit a request for exclusion from the class. [Id., at p. 2]. On September 25, 2014, 
Plaintiff  was  mailed  a  settlement  check  for  the  amount  of  two  thousand  five‐hundred 
24 

two dollars and sixty‐four cents ($2,502.64), and the check was cashed. [Id.]. On June 10, 
2015, Plaintiff was mailed a second check for the amount of one thousand two hundred 
and  forty‐eight  dollars  and  seventy‐seven  cents  ($1,248.77),  and  that  check  was  also 
cashed [Id.].  

Plaintiff  acknowledges  that  while  he  was  a  class  member  when  the  notice  of 

settlement was sent out, when the opt‐out deadline expired and when he received the 
first check from the Clements settlement, he is no longer a class member because he has 
since received a full refund for the force placed insurance coverage. [ECF No. 117, pp. 
14‐15]. Plaintiff specifically references the Clements class definition, which includes “[a]ll 
persons  in  the  United  States  who  were  charged  by  JPMorgan  for  lender‐placed  flood 
insurance  (unless  such  charge  was  flat  cancelled/refunded  in  full)[.]”  [ECF  No.  94‐2,  ¶  5] 
(emphasis supplied).  
According to Plaintiff, this means that even though he received the benefits of the 
class action settlement (two checks totaling $3,751.41), he is now excused from holding 
up  his  end  of  the  bargain  (i.e.,  not  filing  a  lawsuit  based  upon  excess  force  placed 
insurance coverage and allegations of kickbacks) due to a refund he received after the 
fact. Plaintiff provides no legal support to support this contention.  

 At  the  time  the  district  court  in  Clements  entered  the  final  order  of  judgment 

(June 6, 2014), Plaintiff was indisputably a class member who had declined to opt out. 
Afterwards,  Plaintiff  accepted  $3,751.41  from  Chase  as  a  result  of  the  settlement, 
25 

including  $1,248.77  after  this  case  was  already  filed.  To  allow  Plaintiff  to  unilaterally 
secede  from  the  settlement  class  without  any  action  by  the  court  that  actually 
established the class and imposed the bar on Settlement Class Members from pursuing 
“all  claims  actually  made  or  that  could  have  been  made  on  behalf  of  Settlement  Class 
Members”  would  be  inequitable  and  would  impose  upon  the  Clements’  court’s 
jurisdiction.  Furthermore,  Plaintiff  presents  no  legal  authority  to  support  this 
retroactive, unilateral de‐classification.  

Accordingly, the Undersigned finds that because Plaintiff did not timely opt out 

of the Clements class and then proceeded to accept the benefits of class membership, he 
is, in fact, a Clements Settlement Class Member and therefore has, in accordance with the 
Settlement Agreement, released “all claims actually made or that could have been made 
on behalf of Settlement Class Members based on the facts asserted in the Consolidated 
Amended  Complaint  through  the  date  this  Settlement  Agreement  is  executed.”  [ECF 
No. 94‐1, at ¶ 2(aa)].  

But  this  does  not  mean  that  Plaintiff’s  claims  in  this  case  are  barred  in  their 

entirety. More on this below. 

2. 

Clements does not bar Plaintiff’s claims (for the most part). 

The release in Clements is drafted broadly (“all claims actually made or that could 

have  been  made”),  however,  it  is  rooted  in  the  “facts  asserted  in  the  Consolidated 
Amended  Complaint[.].”  [ECF  No.  94‐1,  at  ¶  2(aa)]  (emphasis  supplied).  “Res  judicata 
26 

applies not only to the precise legal theory presented in the previous litigation, but to all 
legal theories and claims arising out of the same operative nucleus of fact.” Manning v. 
City of Auburn, 953 F.3d 1355, 1358‐59 (11th Cir. 1992) (internal quotations omitted). To 
make a determination concerning claim preclusion, “[a] court ‘must look to the factual 
issues to be resolved [in the second cause of action], and compare them with the issues 
explored in’ the first cause of action.” Id. at 1359 (quoting S.E.L. Maduro v. M/V Antonio 
De  Gastaneta,  833  F.2d  1477,  1482  (11th  Cir.  1987))  (emphasis  supplied).  Accordingly, 
based  upon  the  wording  of  the  Release  itself  and  the  Eleventh  Circuit  precedent,  the 
Undersigned  must  assess  whether  Plaintiff’s  claims  for  tortious  interference  with  a 
business relationship and violation of a fiduciary duty are rooted in the same facts upon 
which  the  Clements  Consolidated  Amended  Complaint  is  based  upon.  From  my 
perspective, there is a significant difference. 

In In re Prudential Insurance America Sales Practice Litigation, 148 F.3d 283, 311 (3d 

Cir.  1998),5  the  Third  Circuit  found  that  “[t]he  named  plaintiffs  .  .  .  all  have  claims 
arising from the fraudulent scheme perpetrated by Prudential. That overarching scheme 
is  the  linchpin  of  [the  complaint],  regardless  of  whether  each  class  member  alleges  a 
churning  claim,  a  vanishing  claim,  an  investment  plan  claim,  or  some  other  injury[.]” 
(emphasis supplied).  

5

Cited by Adams, 493 F.3d at 1290.  
27 

The Consolidated Amended Complaint in Clements also features an “overarching 

scheme” that is the “linchpin” of each named‐plaintiff’s grievances: a scheme by Chase 
to  impose  excess  flood  insurance  coverage  on  properties  and  to  receive  “kickbacks”  in 
the carrying out of this scheme. See Clements v. JP Morgan Chase Bank, N.A., Case No. 12‐
cv‐02179,  ECF  No.  45  (Consolidated  Amended  Complaint)  (N.D.  Cal.  Aug.  5,  2013) 
(hereafter cited as “CAC”). The factual scenarios presented by each named plaintiff in 
Clements  differ  significantly  from  the  basic  claim  presented  here  by  Plaintiff. 
Specifically, none of the three named plaintiffs in Clements alleged that Chase imposed 
flood insurance on their property even though they already had coverage.  

First,  Plaintiff  Clements  did  not  have  flood  insurance  on  her  property  when 

Chase  force  placed  coverage  on  February  3,  2011.  [CAC,  pp.  9‐11].  The  nature  of 
Clements’ claim was threefold: (1) that Chase, as the servicer and not originator of the 
loan, was not authorized to require coverage for her property; (2) that Chase imposed 
excess coverage on the property, imposing a policy for $250,000 when the replacement 
value  was  only  $125,000;  and  (3)  that  Chase  received  “kickbacks”  in  the  form  of 
commissions  and  reinsurance  premium  payments  as  a  result  of  force  placing  the 
excessive  and  unnecessary  coverage  on  Clements’  property.  [Id.,  at  pp.  9‐12].  All  of 
these  causes  of  action  relate  to  a  scheme  to  impose  excessive  flood  insurance  on 
Clements’  property,  not  impose  coverage  on  already‐insured  property.  This  is  a 

28 

sufficient factual distinction ‐‐ and demonstrates that these claims did not arise from the 
same operative nucleus of fact.   

While  it  could  be  argued  that  Clements’  first  claim  is  reminiscent  of  Plaintiff’s 

assertion that flood insurance was forced on his property when it should not have been, 
the  factual  scenarios  in  both  cases  offer  stark  contrasts.  For  instance,  unlike  Clements, 
Plaintiff’s  claims  do  not  contest  Chase’s  right  to  actually  impose  coverage  on  his 
property.  Plaintiff  does  not  contend  that  flood  insurance  for  his  property  is 
“unnecessary”  in  general,  but  rather  that,  in  his  particular  case,  flood  insurance  is 
already  provided  by  his  homeowner’s  association.  Additionally,  Clements,  unlike 
Plaintiff,  did  not  actually  have  flood  insurance  coverage  in  place  already  when  Chase 
imposed  coverage.  For  these  reasons,  I  find  that  Plaintiff’s  specific  claims  could  not 
have been resolved through the Clements action because the facts presented for Plaintiff 
Clements were different.  

The second named plaintiff, Matthew Scheetz, like Plaintiff, had flood insurance 

on  his  property  before  the  forced  placement  of  insurance  by  Chase.  [CAC,  pp.  12‐15]. 
However,  the  source  of  Scheetz’s  claim  was  that  Chase  required  him  to  obtain  excess 
insurance  coverage.  Specifically,  Chase  required  Scheetz  to  obtain  flood  insurance 
coverage  for  the  full  replacement  value  of  his  property,  when,  in  fact,  it  should  have 
required  only  enough  coverage  to  protect  the  lender  ‐‐  an  amount  more  than  $50,000 
less  than  Chase  required  to  be  placed  on  the  property.  [Id.].  Accordingly,  Chase 
29 

imposed  coverage  for  that  excess  amount  on  Scheetz’s  property,  which  is  the  basis  of 
Scheetz’s  claim.  Again,  as  with  Clements,  Plaintiff’s  claim  does  not  relate  to  the 
imposition of excess flood insurance coverage, which means that his specific claim could 
not have been resolved under the facts alleged in the earlier class action.  

The Piterniaks are the third set of named plaintiffs in Clements. Their claims too 

do  not  include  the  imposition  of  flood  insurance  on  already‐insured  property.  The 
Piterniaks’  claims  were  that  Chase  imposed  back‐dated,  excessively‐priced  flood 
insurance  on  their  property  without  notice  and  after  the  time  to  make  claims  had 
already  expired,  and  that  Chase  required  them  to  maintain  flood  insurance  in  an 
amount over and above the lender’s requirement. [CAC, pp. 15‐17]. Unlike Plaintiff, the 
Piterniaks  did  not  have  flood  insurance  on  their  property  when  Chase  force  placed 
coverage. [Id., at p. 15]. No portion of the Piterniaks’ claim relates to the imposition of 
flood  insurance  generally  on  already‐insured  property.  Thus,  under  this  factual 
scenario  too,  the  Clements  court  would  have  been  unable  to  resolve  Plaintiff’s  base 
claims concerning the imposition of coverage when sufficient coverage was already in 
place.  

The  final  result  of  the  Clements  case  was  a  settlement  that  addressed  only  the 

excesses  of  the  flood  insurance  coverage  scheme,  not  the  base  imposition  of  flood 
insurance  in  the  first  place  (or,  more  specifically,  not  a  scheme  to  impose  any  flood 
insurance  on  properties  that  are  already  insured).  None  of  the  named  plaintiffs  in 
30 

Clements  presented  factual  scenarios  that  matched  those  of  Plaintiff  (i.e.,  the  force 
placement  of  insurance  on  already‐insured  property)  and  thus  none  of  the  plaintiffs 
could have brought the precise claims Plaintiff brings here. “The class‐action device was 
intended  to  establish  a  procedure  for  the  adjudication  of  common  questions  of  law  or 
fact. If [Chase’s legal position] were adopted, it would be tantamount to requiring that 
every  member  of  the  class  be  permitted  to  intervene  to  litigate  the  merits  of  his 
individual claim.” Cooper v. Fed. Res. Bank of Richmond, 467 U.S. 867, 880 (1984).  

For  Plaintiff’s  specific  claims  ‐‐  relating  to  the  unnecessary  forced  placement  of 

insurance on his property ‐‐ to have been resolved in Clements, he would be required to 
do  just  that:  intervene  and  litigate  his  specific  claims  in  that  action.  Rule  23  does  not 
impose that requirement upon class members. Therefore, Plaintiff’s claims for tortious 
interference  with  a  business  relationship  and  violation  of  a  fiduciary  duty  are  not 
barred in their entirety by Clements. 

However, portions of those claims, as phrased in the Third Amended Complaint 

[ECF  No.  84],  are  barred.  Specifically,  as  to  Count  II,  tortious  interference  with  a 
business  relationship,  Plaintiff’s  allegations  in paragraphs 65, 66, 67 and  71 are barred 
by  Clements.  Those  paragraphs  relate  to  the  issues  of  inflated  premiums,  excess 
coverage  and  kickbacks.  [Id.,  at  pp.  18‐19].  Those  specific  issues  were  resolved  in 
Clements  and  Plaintiff  already  received  compensation  ‐‐  two  checks  totaling  $3,751.41. 
[ECF No. 103‐1, p. 2]. As to Count III, violation of a fiduciary duty, Plaintiff’s allegations 
31 

in paragraphs 75, 78, 79, and 80 concerning inflated premiums and kickbacks are barred 
by Clements. [ECF No. 84, pp. 19‐21].  

As to both of these counts, Plaintiff may address only the fact that insurance was 

generally  force‐placed  on  his  property  when  insurance  coverage  already  existed.  Any 
issues concerning inflated premiums and kickbacks were released by Plaintiff when he 
declined to opt out of the Clements Settlement Class and accepted compensation for his 
claims there. Therefore, on this ground alone, Chase’s motion for summary judgment is 
granted in small part.  

Practically speaking, this means  that Plaintiff’s case‐in‐chief at trial will thus be 

limited  solely  to  the  imposition  of  coverage  generally  ‐‐  he  will  not  be  permitted  to 
present  irrelevant  evidence  concerning  excessively‐priced  coverage  or  kickbacks  (or  any 
derivatives thereof). It is uncontested that Plaintiff was compensated concerning those 
issues already.  
IV. 

CONCLUSION 

It  is  hereby  ORDERED  that  Chase’s  Motion  for  Summary  Judgment  [ECF  No. 

106] is denied in large part and granted in small part. 

DONE and ORDERED in Chambers, in Miami, Florida, July 22, 2016. 

32 

Copies furnished to: 
All Counsel of Record 

33