Hernandez v. J.P. Morgan Chase Bank N.A. et al

Filing 77

ORDER granting 37 Motion to Dismiss for Failure to State a Claim. Amended Pleadings due by 12/31/2015. Signed by Magistrate Judge Jonathan Goodman on 12/21/2015. (tr00)

UNITED STATES DISTRICT COURT 
SOUTHERN DISTRICT OF FLORIDA 
MIAMI DIVISION 

CASE NO. 14‐24254‐CIV‐GOODMAN 

[CONSENT CASE] 

MARCO J. HERNANDEZ,  

Plaintiff, 

v. 

J.P. MORGAN CHASE BANK N.A., 

Defendant. 
                          __________________ / 

ORDER ON DEFENDANT’S MOTION TO DISMISS  

This  dispute  arises  from  two  letters  exchanged  between  a  mortgagor  and  a 

mortgagee concerning the mortgagee’s forced  placement of  flood/hazard insurance on 
the  mortgagor’s  property,  a  condominium  apartment.  However,  unlike  much  of  the 
recent  litigation  concerning  the  so‐called  “force‐placed  insurance”  (sometimes  called 
“lender‐placed  insurance”),  this  lawsuit  does  not  turn  so  much  on  the  efficacy  of  the 
force‐placed  insurance  (at  least  with  regard  to  the  issue  of  liability).  Instead,  the 
mortgagee’s  compliance  (or  noncompliance)  with  the  statutory  scheme  governing  the 
error resolution process and communications between lenders and consumers are at the 
core of Plaintiff’s claim.  

Plaintiff filed this action against J.P. Morgan Chase Bank N.A. (“Chase”)1 for (1) 

violating  the  error  resolution  procedures  established  by  the  Real  Estate  Settlement 
Procedures  Act  (“RESPA”),  12  U.S.C.  §  2605(e),2  and  for  (2)  negligence.  [ECF  No.  32]. 
Plaintiff  attached  the  two  relevant  communications  ‐‐  Plaintiff’s  September  10,  2014 
“Qualified Written Request/Notice of Error/Request for Information” (“NOE”) to Chase 
[ECF  No.  32‐1]  and  Chase’s  October  22,  2014  letter  in  response  (the  “Response”)  to 
Plaintiff [ECF No. 32‐2] ‐‐ to the Second Amended Complaint [ECF No. 32].  

Chase  moves  to  dismiss  Plaintiff’s  Second  Amended  Complaint  on  three 

grounds:  (1)  Chase  fully  complied  with  its  RESPA  obligations  and  Plaintiff  failed  to 
adequately plead that any alleged damages were caused by an alleged RESPA violation; 
(2) Plaintiff’s negligence claim fails because Chase does not owe Plaintiff a duty of care; 
and  (3)  Plaintiff’s  negligence  cause  of  action  based  on  any  force‐placed  insurance 
policies  charged  to  Plaintiff  before  November  of  2010  are  barred  by  the  statute  of 
limitations. Plaintiff filed a response [ECF No. 50], Chase filed a reply [ECF No. 53], and 

1

Plaintiff’s  complaint  [ECF  No.  1],  first  amended  complaint  [ECF  No.  13]  and 
second  amended  complaint  [ECF  No.  32]  also  name  Bayview  Loan  Servicing  LLC 
(“Bayview”)  and  Manufacturers  and  Traders  Trust  Company  (“MT&T”)  as  co‐
defendants.  However,  the  claims  against  those  two  defendants  were  settled  and 
dismissed. [ECF Nos. 67; 68]. 

2

This  statutory  requirement  is  supplemented  by  “Regulation  X,”  12  C.F.R.  § 
1024.35(e), which is discussed in more detail below. 
2 

Plaintiff  filed  a  Court‐authorized  surreply  [ECF  No.  56].  The  matter  is  now  ripe  for 
ruling.  

For  the  reasons  outlined  below,  the  Undersigned  grants  Chase’s  motion,  albeit 

without  prejudice.  Plaintiff  may  file  a  Third  Amended  Complaint  within  ten  (10) 
calendar days of this Order. 

[The  Court  recognizes  that  Chase  very  recently  [ECF  No.  73]  filed  a  summary 

judgment motion. Plaintiff’s deadline to file a response has not yet expired, and he has 
not yet submitted a response. In its summary judgment motion, Chase raises the same 
arguments  it  asserted  in  its  dismissal  motion.  The  most‐recent  motion,  of  course,  is 
based on the development of the factual record through actual evidence, as opposed to 
the dismissal motion, which concerns the sufficiency of the pleadings. Because Plaintiff 
has  not  yet  responded  to  the  summary  judgment  motion,  the  Undersigned  does  not 
know if Plaintiff has the ability to allege additional facts should he decide to file another 
version of his complaint].    
I. 

FACTUAL BACKGROUND 

Plaintiff owns a condominium in the City of Miami, Florida, which he purchased 

in April 1996 by obtaining a mortgage in the amount of $86,250 (“Mortgage”). [ECF No. 
32, p. 3]. The Mortgage was originated by International Bankers Financial Group. [Id.]. 
Chase serviced Plaintiff’s Mortgage. [Id.]. 

3 

Plaintiff  alleges  that,  beginning  in  2000,  Chase  began  force‐placing  flood 

insurance on the property and applying related late charges to his loan account. [Id., at 
pp.  5‐6].  Plaintiff  further  alleges,  however,  that  none  of  these  forced‐placed  insurance 
transactions  were  needed  because  the  condominium  association  maintained  adequate 
insurance  coverage  that  was  sufficient  to  satisfy  Plaintiff’s  obligations  under  the 
Mortgage. [Id.]. Plaintiff claims that Chase did not notify Plaintiff of these force‐placed 
insurance  transactions  until  2011.  [Id.]  Finally,  Plaintiff  alleges  that  the  costs  of  the 
forced‐placed insurance policies were excessive and unreasonable. [Id., at p. 6]. 

Plaintiff also claims that Chase improperly charged the cost of these force‐placed 

insurance  policies  to  Plaintiff’s  mortgage  account,  which  increased  the  amount  of 
money demanded for the monthly mortgage payments. [Id., at pp. 6‐7]. Plaintiff further 
alleges that he continued to pay the scheduled monthly mortgage payments but refused 
to pay the additional amounts demanded for the forced‐placed insurance policies. [Id.]. 
As a result of this default, Chase commenced foreclosure proceedings. [Id.]. 

On  September  10,  2014,  Plaintiff’s  counsel  sent  Chase  the  NOE,  in  which  he 

outlined  a  number  of  alleged  “serious  errors”  in  the  servicing  of  Plaintiff’s  mortgage 
loan and requested that Chase respond in writing to address these alleged errors. [ECF 
Nos. 32, p. 7; 32‐1 (Plaintiff’s September 10, 2014 NOE)]. Chase responded to this letter 

4 

on  October  22,  20143  and  explained  that  it  had  “completed  our  review”  of  Plaintiff’s 
allegations but “confirmed” that there were no errors with the loan. [ECF Nos. 32, p. 8; 
32‐2  (Chase’s  October  22,  2014  Response)].  Plaintiff  alleges  that  Chase’s  response  is 
statutorily  insufficient  [ECF  NO.  32,  pp.  9‐13]  and  also  constitutes  common  law 
negligence  [Id.,  at  pp.  13‐14].  Chase  responds  that  Plaintiffʹs  allegations  do  not  rise  to 
the  level  of  a  RESPA  violation  because  both  the  allegations  of  the  Complaint  and  the 
exhibits  attached  to  the  Complaint  reflect  that  Chase  complied  with  its  RESPA 
obligations  ‐‐  i.e.,  it  conducted  a  reasonable  investigation  and  provided  the  borrower 
with the required responsive information. 
II. 

LEGAL STANDARD FOR MOTION TO DISMISS 
In reviewing a motion to dismiss under Federal Rule of Civil Procedure 12(b)(6), 

a  court  must  take  all  well‐pleaded  facts  in  the  plaintiff’s  complaint  and  all  reasonable 
inferences  drawn  from  those  facts  as  true.  Jackson  v.  Okaloosa  Cnty.,  Fla.,  21  F.3d  1531, 
1534 (11th Cir. 1994). “A pleading must contain ‘a short and plain statement of the claim 
showing  that  the  pleader  is  entitled  to  relief.’”  Ashcroft  v.  Iqbal,  556  U.S.  662,  677‐78 
(2009) (quoting Fed. R. Civ. P. 8(a)(2)). While detailed factual allegations are not always 
necessary in order to prevent dismissal of a complaint, the allegations must “‘give the 
3

As  outlined  later  in  this  Order,  the  applicable  federal  regulation  requires  the 
servicer (e.g., Chase) to respond within thirty (30) days of receiving the letter.  Chase’s 
October  22,  2014  letter  is  dated  42  days  from  counsel’s  September  10,  2014  letter.  The 
Second Amended Complaint does not allege when the letter was received, and Plaintiff 
has not argued that the response was untimely. 
5 

defendant fair notice of what the . . . claim is and the grounds upon which it rests.’” Bell 
Atl. Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 555 (2007) (quoting Conley v. Gibson, 355 U.S. 41, 47 
(1957)).  
A  complaint  must  provide  “more  than  labels  and  conclusions”  or  “a  formulaic 
recitation of the elements of a cause of action. Twombly, 550 U.S. at 555. See also Iqbal, 556 
U.S. at 678 (explaining that the Rule 8(a)(2) pleading standard “demands more than an 
unadorned,  the‐defendant‐unlawfully‐harmed‐me  accusation”).  Nor  can  a  complaint 
rest on “‘naked assertion[s]’ devoid of ‘further factual enhancement.’“ Iqbal, 556 U.S. at 
678 (quoting Twombly, 550 U.S. at 557 (alteration in original)).  
The  Supreme  Court  has  emphasized  that  “[t]o  survive  a  motion  to  dismiss  a 
complaint  must  contain  sufficient  factual  matter,  accepted  as  true,  to  ‘state  a  claim  to 
relief that is plausible on its face.’“ Iqbal, 556 U.S. at 678. (quoting Twombly, 550 U.S. at 
570) (emphasis added); see also Am. Dental Assoc. v. Cigna Corp., 605 F.3d 1283, 1288–90 
(11th  Cir.  2010).  “[C]onclusory  allegations,  unwarranted  deductions  of  fact,  or  legal 
conclusions masquerading as facts will not prevent dismissal.” Oxford Asset Mgmt., Ltd. 
v. Jaharis, 297 F.3d 1182, 1188 (11th Cir. 2002). 
Determining whether a complaint states a plausible claim for relief is “a context‐
specific  task  that  requires  the  reviewing  court  to  draw  on  its  judicial  experience  and 
common  sense.”  Id. at  679.  Moreover, when the “well‐pleaded facts  do not  permit the 
court to infer more than the mere possibility of misconduct, the complaint has alleged—
6 

but  it  has  not  show[n]—that  the  pleader  is  entitled  to  relief.”  Id.  (internal  quotations 
omitted). 
“When  considering  a  motion  to  dismiss,  all  facts  set  forth  in  the  plaintiffʹs 
complaint  ‘are  to  be  accepted  as  true  and  the  court  limits  its  consideration  to  the 
pleadings and exhibits attached thereto.’” Grossman v. Nationsbank, N.A., 225 F.3d 1228, 
1231  (11th  Cir.  2000)  (quoting  GSW,  Inc.  v.  Long  County,  999  F.2d 1508,  1510  (11th  Cir. 
1993). 
While  the  court  is  required  to  accept  as  true  all  allegations  contained  in  the 
complaint,  courts  “are  not  bound  to  accept  as  true  a  legal  conclusion  couched  as  a 
factual allegation.” Twombly, 550 U.S. at 555; Iqbal, 556 U.S. at 678. “Dismissal pursuant 
to Rule 12(b)(6) is not appropriate ‘unless it appears beyond doubt that the plaintiff can 
prove no set of facts in support of his claim which would entitle him to relief.’“ Magluta 
v.  Samples,  375  F.3d  1269,  1273  (11th  Cir.  2004)  (quoting  Conley,  355  U.S.  at  45–46). 
Although,  as  noted,  a  court  must  accept  as  true  a  plaintiff’s  allegations,  a  court  may 
dismiss a complaint on a dispositive issue of law. Marshall Cnty. Bd. of Educ. v. Marshall 
Cnty. Gas Dist., 992 F.2d 1171, 1174 (11th Cir. 1993).  

7 

III. 

LEGAL ANALYSIS 

A. 

Count I: Alleged Violation of RESPA 

1. 

RESPA  was  enacted,  in  part,  to  ensure  “that  consumers  throughout  the  Nation 

RESPA Legal Standard 

are  provided  with  greater  and  timelier  information  on  the  nature  and  costs  of  the 
settlement process and are protected from unnecessarily high settlement charges caused 
by  abusive  practices  that  have  developed  in  some  areas  of  the  country.”  12  U.S.C.  § 
2601(a).  It  provides  that  borrowers  may  inquire  about  federally  related  mortgages  by 
making a “qualified written request.” 12 U.S.C. § 2605(e)(1)(A).  
The term “qualified written request” is defined in 12 U.S.C. § 2605(e)(1)(B): it is a 
request that, inter alia, (a) describes why a borrower believes her “account is in error,” or 
(b) “provides sufficient detail to the servicer regarding other information sought by the 
borrower.”  Id.  The  servicer  is  required  to  provide  a  written  acknowledgment  of  the 
request  within  five  days,  and  must  respond  within  thirty  days.  Id.  §  2605(e)(2). 
Additionally, Section  2605(e)(2) requires  servicers ‐‐  “[n]ot  later than  30  days .  . . after 
the receipt from any borrower of any qualified written request” ‐‐ to: 
(A)  make  appropriate  corrections  in  the  account  of  the  borrower, 
including the crediting of any late charges or penalties, and transmit to the 
borrower a written notification of such correction (which shall include the 
name  and  telephone  number  of  a  representative  of  the  servicer  who  can 
provide assistance to the borrower); 

(B) after conducting an investigation, provide the borrower with a written 
explanation or clarification that includes— 
8 

(i) to the extent applicable, a statement of the reasons for which the 
servicer believes the account of the borrower is correct as determined by 
the servicer; and 

(ii) the name and telephone number of an individual employed by, 
or the office or department of, the servicer who can provide assistance to 
the borrower; or 

(C) after conducting an investigation, provide the borrower with a written 
explanation or clarification that includes— 

(i) information requested by the borrower or an explanation of why 
the  information  requested  is  unavailable  or  cannot  be  obtained  by  the 
servicer; and 

(ii) the name and telephone number of an individual employed by, 
or the office or department of, the servicer who can provide assistance to 
the borrower. 
Id. § 2605(e)(2).  

However, on January 10, 2014, a new regulatory regime went into effect through 

the Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act of 2010. Pub. L. No. 
111–203, 124 Stat. 1376 (July 21, 2010) (“Dodd–Frank Act”). Pursuant to the Dodd–Frank 
Act, new regulations were promulgated: the “Mortgage Servicing Rules under the Real 
Estate Settlement Procedures Act (Regulation X),” codified at 12 C.F.R. § 1024. Notably, 
the  new  regulation  delineates  separate  procedures  for  responding  to  a  borrower’s 
Notice  of  Error and  a  borrower’s  Request for  Information. With  respect to  a Notice  of 
Error, the regulations impose the following obligations upon a servicer with respect to 
its response to a Notice of Error: 
(e) Response to notice of error. 

(1) Investigation and response requirements. 

(i)  In  general[,]  .  .  .  a  servicer  must  respond  to  a  notice  of 
error by either: 
9 

(A)  Correcting  the  error  or  errors  identified  by  the 
borrower  and  providing  the  borrower  with  a  written  notification  of  the 
correction,  the  effective  date  of  the  correction,  and  contact  information, 
including a telephone number, for further assistance; or 

(B)  Conducting  a  reasonable  investigation  and 
providing  the  borrower  with  a  written  notification  that  includes  a 
statement  that  the  servicer  has  determined  that  no  error  occurred,  a 
statement  of  the  reason  or  reasons  for  this  determination,  a  statement  of 
the  borrowerʹs  right  to  request documents  relied  upon  by  the  servicer  in 
reaching  its  determination,  information  regarding  how  the  borrower  can 
request  such  documents,  and  contact  information,  including  a  telephone 
number, for further assistance. 
12 C.F.R. § 1024.35(e) (emphasis added). 

Therefore,  if  a  servicer  selects  option  (B),  then  it  has  two  obligations:    (1) 

conducting a reasonable investigation, and (2) providing a written response containing 
certain types of information and disclosures.  
2. 

Application to Plaintiff’s Complaint 

Plaintiff’s NOE specifically claimed:  
Beginning  in  2011,  or  perhaps  even  earlier  than  that,  Chase  began  force‐
placing flood insurance on [Plaintiff’s] property. The force‐placement was 
in  error,  because  as  mentioned  above,  [Plaintiff’s]  condominium 
association  always  maintained  appropriate  flood  insurance  coverage.  A 
true  and  correct  copy  of  the  Association’s  flood  insurance  declarations 
page is attached hereto[.] . . . At some point, Chase . . . recognized that the 
Association  maintained  flood  coverage,  and  purported  to  cancel  at  least 
some  of  the  force‐placed  coverage.  Correspondence  from  Chase 
documenting this cancellation is attached hereto[.] 

[ECF No. 32‐1, p. 2].  

The NOE then notes that foreclosure proceedings have recently been commenced 

against Plaintiff, because, at least in part, Plaintiff purportedly missed several monthly 
10 

payments  due  to  an  increase  in  his  premiums  that  resulted  from  the  force‐placed 
insurance  policies.  [Id.].  Plaintiff  reiterated  that  his  condominium  association  always 
maintained the required level of flood insurance, so no force‐placed insurance charges 
should  have  ever  been  applied  to  the  account.  [Id.].  Plaintiff  then  invokes  RESPA  and 
Regulation  X  to  implore  Chase  to  investigate  and  correct  the  errors.  Additionally, 
Plaintiff requested specific information and documentation concerning his  escrow and 
force‐placed insurance policies. [Id., at p. 3].  

The  documents  attached  to  the  NOE  are  (1)  a  letter  purportedly  from  Chase 

stating  that  force‐placed  insurance  coverage  has  been  cancelled  effective  December  1, 
2013 because Plaintiff allegedly provided proof of flood insurance coverage [Id., at p. 5], 
and  (2)  a  flood  insurance  policy  declaration  from  Hartford  Insurance  Company 
indicating that a policy was in place for Plaintiff’s building from March 2, 2011 to March 
2, 2012 [Id., at pp. 7‐8].  

It is uncontested that Plaintiff submitted a “qualified written request” triggering 

the  RESPA  provisions  requiring  Chase  to  formally  respond.  Chase  chose  to  respond 
pursuant  to  12  C.F.R.  §  1024.35(e)(1)(i)(B),  which  applies  when  a  servicer  determines 
that there has been no error with the account. Chase’s letter states in relevant part: 
We’ve  completed  our  review  and  confirmed  that  there  hasn’t  been  any 
error with the loan because: 

We  have  not  received  all  required  proof  of  hazard  and  flood  insurance 
coverage  for  this  loan  between  the  timeframe  of  November  29,  2000,  to 
11 

March 2, 2011. Lender placed policies were charged to the loan each year 
between this timeframe. 

The Lender placed policy effective December 2, 2010, to December 2, 2011, 
was  cancelled,  effective  March  2,  2011,  due  to  proof  of  coverage  being 
received.  The  proof  of  insurance  coverage  with  Hartford  Insurance 
Company shows a policy period from March 2, 2011, to March 2, 2012. A 
partial refund of $5,823.08 has been posted to the loan.  

For  your  convenience,  we  have  attached  copies  of  the  [requested 
documents].  

To  have  cancellations  and  refunds  processed  for  all  prior  lender  placed 
policies, proof of insurance coverage is needed to show that the property 
was covered from November 29, 2000, to March 2, 2011.  
[ECF No. 32‐2, p. 1]. 

No  party  contests  the  authenticity  of  any  of  these  documents,  and,  as  the 

Undersigned  noted  above,  when  considering  a  motion  to  dismiss,  the  court  may 
consider exhibits attached to the pleadings. See Grossman, 225 F.3d at 1231. 

Having reviewed the pleadings, the attached exhibits and the applicable law, the 

Undersigned finds that Plaintiff does not state a claim for which relief can be granted. 

Without  further  factual  evidence,  the  Complaint  and  the  exhibits  demonstrate 

that  Chase  complied  fully  with  both  the  requirements  of  RESPA  and  Regulation  X. 
While  Plaintiff  claims  that  Chase  performed  no  investigation  at  all  (or  at  least  an 
inadequate or unreasonable investigation), Plaintiff has submitted only threadbare, fact‐
free,  conclusory  accusations  on  this  point.  Plaintiff  alleges  no  specific  facts  to  support 
this  allegation  of  a  purported  failure  to  reasonably  investigate.  Even  taking  all  well‐
12 

pleaded  facts  in  the  complaint  and  all  reasonable  inferences  drawn  therefrom  as  true, 
see Jackson, 21 F.3d at 1534, it seems at this point “that [Plaintiff] can prove no set of facts 
in  support  of  his  claim  which  would  entitle  him  to  relief[,]“  Magluta,  375  F.3d  at  1273 
(internal quotation omitted).  

It is evident on the face of Chase’s Response to the NOE ‐‐ attached as an exhibit 

to the Amended Complaint [ECF No. 32‐2] ‐‐ that it did in fact perform an investigation 
because the letter contains specific information relevant to Plaintiff’s loan and insurance 
policies.  Plaintiff’s  allegation  concerning  Chase’s  insufficient  investigation  ‐‐  or  “that 
Chase did not conduct any investigation,” as phrased in Plaintiff’s surreply [ECF No. 56, 
p.  2]  (emphasis  in  original)  ‐‐  is  a  textbook  example  of  a  “legal  conclusion[] 
masquerading as fact[.]” Oxford Asset Mgmt., Ltd., 297 F.3d at 1188.  

“[W]hen  the  exhibits  contradict  the  general  and  conclusory  allegations  of  the 

pleading, the exhibits govern.” Griffin Indus., Inc. v. Irvin, 496 F.3d 1189, 1206 (11th Cir. 
2007).  As  the  Undersigned  quoted  above,  the  Response  to  the  NOE  notes  what 
information  Chase  does  and  does  not  have  concerning  flood  insurance  policies.  For 
example, Chase does have proof of the Hartford Insurance Company policy from March 
of 2011 to March of 2012 but does not have proof of flood insurance from November of 
2000  through  March  of  2011.  [ECF  No.  32‐2,  p.  1].  This  information  directly  answers 
Plaintiff’s  NOE  and  directly  contradicts  Plaintiff’s  allegations  in  the  Amended 

13 

Complaint  that  Chase  performed  an  inadequate  investigation  (or  no  investigation  at 
all).  

In  addition,  Chase’s  response  implicitly  encourages  Plaintiff  to  submit  proof  of 

insurance  coverage  for  the  November  2000  to  March  2011  period  and  notes  that  such 
proof  would  result  in  “cancellations  and  refunds.”  This  is  hardly  the  hallmark  of  an 
unreasonable investigation or an inadequate response. 
Significantly,  Plaintiff  does  not  allege  that  Chase  was  in  possession  of  proof  of 
the  condominium  association’s  flood  insurance  policy  from  November  2000  through 
March  2011.  Plaintiff  does  not  allege  any  means  by  which  Chase  could  have  obtained 
that information on its own, nor does Plaintiff allege that Chase failed to undertake this 
investigation  in  accordance  with  any  specific  requirements.  Rather,  Plaintiff’s 
threadbare  allegation  is  that  Chase  failed  to  undertake  a  reasonable  investigation 
because a condominium association insurance policy allegedly existed (though Plaintiff 
provided proof that such policy existed for only one year out of a twelve‐year period) and 
Chase did not have record of that policy.  

Chase’s  Response  to  Plaintiff’s  NOE  provided  a  straightforward  answer  that  it 

did not believe any error occurred because a review of the record showed no proof of 
insurance coverage on the subject property from November of 2000 through March of 
2011. [ECF No. 32‐2, p. 1]. Chase further provided Plaintiff with specific information as 
to  what  is  required  to  receive  refunds  for  any  force‐placed  charges  that  may  have 
14 

improperly  been  assessed:  “To  have  cancellations  and  refunds  processed  for  all  prior 
lender placed policies, proof of insurance coverage is needed to show that the property 
was covered from November 29, 2000, to March 2, 2011.” [Id.]. 

Plaintiff  offers  only  the  conclusory  allegation  that  Chase  “did  not  conduct  a 

reasonable  investigation[,]”  and  that  “[r]ather  than  explaining  why  it  believed  there 
ever was a lapse in the condominium association’s coverage, Chase attempt[ed] to shift 
is [sic] investigatory responsibility to Plaintiff insisting that he must prove the negative 
and demonstrate that there never was any lapse.” [ECF No. 32, p. 9].  

Chase’s investigation (i.e., its review) revealed to Plaintiff the exact time period 

for  which  Chase  was  not  in  possession  of  any  proof  of  adequate  flood  insurance  (and 
thus  why  it  was  necessary  for  Chase  to  force‐place  coverage).  [ECF  No.  32‐2,  p.  1]. 
Plaintiff’s assertion that this statement somehow shifted the RESPA burden from Chase 
onto Plaintiff is unpersuasive.  
The Undersigned views Plaintiff’s allegations in his Second Amended Complaint 
as  a  scenario  where  “the  exhibits  contradict  the  general  and  conclusory  allegations  of 
the pleading[.]”Griffin Indus., Inc., 496 F.3d at 1206.  

The Undersigned concludes that the exhibit in this case [ECF No. 32‐2] are self‐

evident of an investigation, thereby contradicting Plaintiff’s allegations for the reasons 
elaborated  (at  length)  above.  Beyond  merely  saying,  in  a  wholly  conclusory  way,  that 

15 

Chase  did  not  undertake  a  reasonable  investigation,  Plaintiff  presents  no  factual 
allegations to make his conclusion plausible in the face of the uncontested exhibit.  

Plaintiff relies heavily on Marais v. Chase Home Financing, LLC, 24 F. Supp. 3d 712 

(S.D. Ohio  2014), in his response to the dismissal motion and in the Second Amended 
Complaint.  Plaintiff  analogizes  Marais,  where  the  district  court  found  the  servicer’s 
response  to  a  Notice  of  Error  deficient  in  numerous  respects,  to  the  current  situation. 
However, the response in Marais is factually distinct from Chase’s response here.  

Marais’  information  requests  were  generated  because  of  her  belief  that  her 

payments  had  been  misapplied,  fees  wrongfully  assessed,  and  payments  counted  late 
when  they  had  been  timely.  Id.  at  725.  “Under  the  circumstances,  RESPA  required  a 
response that dealt with this prime concern by correcting the account, investigating and 
explaining  why  the  account  was  correct,  or  investigating  and  explaining  the  issue  by 
providing information about it.” Id. at 725‐26. The district court noted that “[w]hile this 
Court  does  not  suggest  that  a  servicer  must,  in  order  to  avoid  liability  under  RESPA, 
respond in detail to every aspect of every [notice of error] tendered by a borrower, the 
servicer  must,  whatever  response  it  chooses  to  make,  fairly  meet  the  substance  of  the 
[notice  of  error].”  Id.  at  725.  The  court  was  not  satisfied  with  the  servicer’s  response, 
which,  according  to  the  court,  was  to  “merely  [spit]‐out  a  form  response  enclosing 
copies of Marais’ account documents.” Id. at 726. “No one at [the servicer] investigated 

16 

Maraisʹ claims, attempted to understand the problems, or offered Marais the correction 
or ‘explanation or clarification’ to which she was, by law, entitled.” Id. 

Having reviewed Chase’s Response to the NOE, the Undersigned does not reach 

the same conclusions as the district court did in Marais. Specifically, Chase’s Response 
does,  to  quote  Marais,  “fairly  meet  the  substance  of  the”  NOE.  Plaintiff’s  NOE  states 
that  the  force‐placement  of  insurance  “[b]eginning  in  2011,  or  perhaps  earlier  than 
that,”  was  in  error  because  the  condominium  association  always  maintained 
appropriate  flood  insurance  coverage.  [ECF  No.  32‐1,  p.  2].  Thus,  Plaintiff  requested 
that Chase investigate and correct this supposed error.  

Chase’s  response  directly  meets  the  substance  of  Plaintiff’s  request.  Chase 

informed Plaintiff of the exact time period for which insurance coverage was placed on 
the property and  why is it was done (i.e., because  Chase did “not  receive  all required 
proof of hazard and flood insurance coverage for this  loan [in this] timeframe”). [ECF 
No.  32‐2,  p.  1].  Plaintiff’s  letter  mentioned  force‐placed  insurance  beginning  in  2011, 
and,  although  it  suggested  lender‐placed  coverage  may  have  been  earlier  than  that,  it 
did  not  provide  any  further  specifics.  But  Chase’s  response  pinpoints  the  additional 
years during which force‐placed coverage was applied. This alone is further proof that 
Chase  conducted  an  investigation  meeting  the  substance  of  the  error  flagged  in  the 
plaintiff’s  NOE.  How  else  would  Chase  know  the  specific  years  of  the  additional 
coverage unless it conducted some type of inquiry? 
17 

Furthermore,  Chase  accepted  the  insurance  declaration  for  March  2,  2011 
through March 2, 2012 submitted by Plaintiff and remitted a partial refund for coverage 
placed in that time period. [Id.]. Accordingly, unlike in Marais, Chase met the substance 
of every single request of Plaintiff, doing significantly more than “merely [spitting]‐out 
a form response[.]” 

Other  cases  that  Plaintiff  cites  to  actually  support  the  Undersigned’s  assessment 

of Chase’s letter  and can also be distinguished  from the present circumstances (for the 
purpose of addressing the points on which Plaintiff seeks to draw from those cases).  
In  Friedman  v.  Maspeth  Fed.  Loan  &  Savings  Assoc.,  30  F.  Supp.  3d  183  (E.D.N.Y. 
2014), the district court found that a plaintiff presented a plausible claim under RESPA 
despite the lender’s claim to have complied with the letter of the law by conducting an 
investigation  and  presenting  the  requested  information  (finding  that  there  was  no 
error).  The  Friedman  court  found  ‐‐  at  the  motion  to  dismiss  stage  ‐‐  that,  because  the 
plaintiff  presented  evidence  plausibly  demonstrating  that  the  defendant  gave  incorrect 
information, the complaint stated a valid claim. Id. at 194.  

The Friedman scenario, however,  is inapposite because Plaintiff’s allegations  are 

not based upon Chase providing demonstrably (or even allegedly) false information in 
the Response to the NOE. The Friedman ruling turned on the allegation that the lender’s 
response  to  the  notice  of  error  included  false  information  (namely,  it  claimed  that  the 
plaintiff’s  payments  were  received  late,  while  the  plaintiff  alleged  that  certain  mail 
18 

receipts showed that the payments were, in fact, timely). Id. This allegation of falsity in 
the response raised an issue of whether the lender had actually complied with RESPA.  

In  the  present  matter,  there  is  no  allegation  that  anything  Chase  stated  in  the 

Response is incorrect. As the Undersigned noted above while discussing Marais, Chase 
directly  addressed  Plaintiff’s  NOE  substantively  and  succinctly.  Chase’s  Response 
informs Plaintiff of the exact time period for which insurance coverage was force‐placed 
on the property and why is it was done, and then directs Plaintiff to the steps that need 
to  be  procedurally  undertaken  to  remedy  any  further  error  (if  there  is  any).  [ECF  No. 
32‐2, p. 1]. Thus, based on the documents attached to the Second Amended Complaint 
and the lack of specific factual allegations to support a wholly conclusory theory, Chase 
undertook a reasonable investigation and addressed Plaintiff’s concerns. 

Another case cited by Plaintiff, Wilson v. Bank of America, N.A., 48 F. Supp. 3d 787 

(E.D. Pa. 2014), is equally inapplicable. In Wilson, the servicer provided responses that 
(1) failed to state whether an error had occurred and that the borrower was entitled to 
request  copies  of  all  documents;  (2)  only  partially  responded  to  the  inquiries;  (3) 
contained material errors about the borrower’s account; and (4) contained contradictory 
information.  Id.  at  793‐94.  Given  these  allegations  of  significant  deficiencies  in  the 
servicer’s  response,  the  Wilson  court  found  that  the  plaintiff  plausibly  stated  a  RESPA 
violation  claim.  Id.  at  805.  The  district  court  found  the  varying  and  contradictory 

19 

statements  by  the  lender  particularly  supportive  of  the  allegation  that  a  “reasonable 
investigation”4 did not actually occur. Id.  

These  distinct  circumstances  do  not  exist  here.  Specifically,  Plaintiff  does  not 

allege  that  Chase  provided  contradictory  information  (just  as  Plaintiff  did  not  allege 
that  Chase  provided  false  information,  such  as  was  found  in  Friedman).  Plaintiff’s 
Second  Amended  Complaint  concludes  that  Chase’s  investigation  was  deficient,  but 
does not base that conclusion on any factual allegation as required by Rule 12(b)(6). The 
consumers  in  Wilson  and  Friedman  very  specifically  alleged  deficiencies  in  the 
investigatory aspect of RESPA (and Regulation X) by pointing to facts ‐‐ i.e., the servicer 
in Friedman allegedly provided the borrower with false information and the servicer in 
Wilson  allegedly  provided  contradictory  information  (as  well  as  failed  to  provide 
requested documents and state whether or not there was an error). 

4

To  be  sure,  Wilson  court  did  also  state  that  “[T]he  Court,  however,  cannot 
determine, based solely on the attached letters and in the absence of discovery, whether 
Defendantʹs  investigation  was  ‘reasonable’  for  purposes  of  RESPA.”  The  Undersigned 
does  not  find  this  statement  determinative.  The  Undersigned  has  concluded  that  the 
exhibits  presented  with  the  complaint  contradict  Plaintiff’s  allegations  of  wrongdoing 
by unequivocally demonstrating Chase’s compliance with the statutory and regulatory 
scheme.  Additional  facts  concerning  a  purported  failure  to  conduct  a  reasonable 
investigation might lead to a different conclusion, but the Second Amended Complaint 
does not provide the additional evidence which could theoretically result in a different 
conclusion. Moreover, this Order is not a final finding that the investigation was in fact 
reasonable;  it  is  simply a ruling that the Second Amended  Complaint does not  state  a 
claim for a failure to reasonably investigate and that this pleading deficiency results in a 
failure to state a claim. 
20 

Plaintiff alleges deficiency in Chase’s investigation because certain information ‐‐ 

that Chase is not even alleged to have in its possession ‐‐ proved that there was in fact 
insurance  coverage  on  Plaintiff’s  property  over  a  certain  period  of  time.  However, 
Chase’s  Response  to  the  NOE  directly  addressed  Plaintiff’s  concern,  stating  that 
cancellations  and  refunds  for  all  prior  force‐placed  insurance  policies  require  proof  of 
insurance  coverage,  which  Chase  did  not  have.  [ECF  No.  32‐2,  p.  1].  Chase  did  not 
respond  that  there  was  not  necessarily  coverage  on  the  property  from  November  of 
2000  through  March  of  2011,  but  rather  states  that  it  possesses  no  proof  of  such 
coverage. [Id.]. Plaintiff does not allege any falsity in this statement, and it is clear, on 
the  face  of  this  exhibit,  that  Chase  met  its  obligations  to  the  letter  of  the  law  under 
RESPA and Regulation X.  

Therefore,  the  Undersigned  grants  Chase’s  motion  to  dismiss  Count  I  without 

prejudice.  
Plaintiff has already filed three versions of his claim, and the Court will give him 
one final opportunity to state a claim in a Third Amended Complaint, should he decide 
to file one after he and his lawyer review their obligations under Federal Rule of Civil 
Procedure  11.  The  Court  notes  that  Chase  has  filed  a  summary  judgment  motion  and 
Plaintiff  has  had  time  to  obtain  discovery  since  this  lawsuit  was  filed  last  year.  That 
discovery  might  have  revealed  actual  evidence  to  support  the  now‐only‐conclusory 

21 

claim that Chase’s investigation was unreasonable, or it might have uncovered evidence 
demonstrating that the investigation was in fact reasonable.  
Because this ruling addresses only the facial sufficiency of the Second Amended 
Complaint  (and  the  exhibits),  the  Court  is  not  substantively  considering  Chase’s 
summary  judgment  motion.  Moreover,  the  Court  notes  that  Plaintiff  has  not  yet 
responded  to  that  motion  and  the  Undersigned  therefore  does  not  know  whether 
Plaintiff  will  challenge  any  of  the  facts  which  Chase  says  are  undisputed  and  brand 
them  as  disputed.  However,  Chase’s  summary  judgment  motion  and  its  related 
statement of undisputed material facts [ECF Nos. 73; 74] contend that Chase arranged 
for  its  escrow  department  to  determine  if  Chase  had  any  evidence  of  flood  insurance 
and  also  reached  out  to  Assurant,  the  company  responsible  for  tracking  insurance 
policies and handling the insurance claim process and customer service inquiries about 
insurance.   
If  these  steps  were  in  fact  taken  (i.e,  Plaintiff  has  no  competent  evidence  to 
question  the  veracity  of  Chase’s  representations),  then  it  is  difficult  to  imagine  any 
additional  step  which  Chase  could  have  taken  to  further  investigate  the  NOE  from 
Plaintiff’s counsel. Phrased differently, it would be hard to conjure up a reliable factual 
basis  to  support  the  notion  that  Chase’s  investigation  was  unreasonable.  The  Court  is 
confident  that  Plaintiff  and  his  counsel  will  consider  these  points  when  deciding 
whether to file yet another version of the lawsuit. 
22 

B. 

Count II: Negligence 

Plaintiff’s second count against Chase is a negligence per se claim, alleging that 

Chase’s  violation  of  RESPA  and  Regulation  X  also  constitutes  a  breach  of  the  duty 
imposed  by  the  statutory  scheme.  Accordingly,  Count  II  is  predicated  upon  a  finding 
that Chase is liable under Count I.  

“A  negligence  per  se  claim  [is]  appropriate  under  Florida  law  when  there  is  a 

violation of a ‘statute which establishes a duty to take precautions to protect a particular 
class  of  persons  from  a  particular  injury  or  type  of  injury.’”  Liese  v.  Indian  River  Cnty. 
Hosp. Dist., 701 F.3d 334, 353 (11th Cir. 2012) (internal quotations omitted). To quote the 
district  court  in  Nunez  v.  J.P.  Morgan  Chase  Bank,  N.A.,  No.  6:14‐cv‐1485,  2015  WL 
1638242  (M.D.  Fla.  Apr.  13,  2015),  where  the  plaintiff  made  the  same  claim,  “because 
negligence per se is predicated on the violation of a statute or regulation, where there is 
no violation a negligence per se claim cannot stand.” 2015 WL 1638242, at *5.5  

Therefore,  the  Undersigned  grants  Chase’s  motion  to  dismiss  Count  II  without 

prejudice.  

5

Given  this  ruling,  there  is  no  need  to  address  Chase’s  other  legal  arguments  ‐‐ 
that  Chase  does  not  owe  Plaintiff  a  duty  of  care  and,  even  if  it  did,  the  statute  of 
limitations  would  bar  any  negligence  claim  based  on  premiums  charged  for  force‐
placed flood insurance before November 2012.  
23 

IV. 

CONCLUSION 

It  is  hereby  ORDERED  that  Chase’s  Motion  to  Dismiss  [ECF  No.  37]  is 

GRANTED  and  the  Amended  Complaint  [ECF  No.  32]  DISMISSED  WITHOUT 
PREJUDICE. 

If Plaintiff and his counsel conclude they have additional grounds upon which to 

base  a  Third  Amended  Complaint  without  running  afoul  of  Rule  11,  then  a  Third 
Amended Complaint must be filed within 10 calendar days of this Order. 

DONE and ORDERED in Chambers, in Miami, Florida, December 21, 2015. 

Copies furnished to: 
All Counsel of Record 

24