WIDEMAN v. BANK OF AMERICA, NA et al

Filing 6

ORDER granting 3 Motion to Dismiss for Failure to State a Claim. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 12/23/2011 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT 
FOR THE MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
ATHENS DIVISION 

SHEILA WIDEMAN, 

Plaintiff, 

v. 

BANK OF AMERICA, N.A.; MORTGAGE 
ELECTRONIC REGISTRATION SYSTEMS, 
INC.; MCCURDY & CANDLER, LLC;    
FEDERAL NATIONAL MORTGAGE   
ASSOCIATION; BANK OF NEW YORK; 
BANK OF NEW YORK COMPANY, N.A.; 
CWABS ASSET‐ BACKED CERTIFICATES 
TRUST 2007‐1; and UNKNOWN   

DEFENDANTS 1‐10, 

Defendants.   

____________________________________ 

: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 

CASE NO. 
3:11‐CV‐145(CAR) 

ORDER ON DEFENDANTS’ MOTION TO DISMISS 
Currently before the Court is Defendants Bank of America, N.A.; Mortgage 
Electronic Registration Systems, Inc.; Federal National Mortgage Association; and 
McCurdy & Candler, LLC’s (collectively “Defendants”) Motion to Dismiss [Doc. 3].  
Defendants, making a special appearance, contend that Plaintiff’s Complaint, 
containing five counts, should be dismissed in its entirety.  Having considered the 
matter and relevant case law, the Court concludes that Plaintiff’s Complaint fails to 

1 

state a claim upon which relief may be granted.  Accordingly, Defendants’ Motion to 
Dismiss [Doc. 3] is GRANTED.  
Applicable Standard 
On a motion to dismiss, the Court must accept as true all well‐pleaded facts in a 
plaintiff’s complaint.  Sinaltrainal v. Coca‐Cola Co., 578 F.3d 1252, 1260 (11th Cir. 2009).  
To avoid dismissal pursuant to Federal Rule of Civil Procedure 12(b)(6), “a complaint 
must contain specific factual matter, accepted as true, to ‘state a claim to relief that is 
plausible on its face.’” Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, ‐‐‐, 129 S. Ct. 1937, 1949 (2009) 
(quoting Bell Atlantic Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 570 (2007)).  A claim is plausible 
where the plaintiff alleges factual content that “allows the court to draw the reasonable 
inference that the defendant is liable for the misconduct alleged.” Id.  The plausibility 
standard requires that a plaintiff allege sufficient facts “to raise a reasonable expectation 
that discovery will reveal evidence” that supports a plaintiff’s claims. Bell Atlantic 
Corp., 550 U.S. at 556.  
Background 
Plaintiff’s well‐pleaded allegations are as follows.  On November 22, 2006, 
Plaintiff entered into a promissory note and mortgage contract with American 

2 

Mortgage Network, Inc.  Plaintiff simultaneously executed a Security Deed1 which was 
recorded in the Walton County Superior Court.  The Security Deed listed Defendant 
Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (“MERS”) as the nominee for American 
Mortgage Network, Inc., and authorized MERS to act on its behalf.  In 2010, MERS 
assigned the note to BAC Home Loans Servicing LP, Defendant Bank of America’s 
predecessor in interest by merger. 
In 2009, Plaintiff defaulted on the loan.  In September 2009, Plaintiff filed a 
Chapter 7 bankruptcy.  She retained her home, and began contacting Defendant Bank of 
America in an effort to obtain a loan modification.  Despite multiple phone calls and 
letters, Plaintiff never received a straightforward response regarding the status of her 
request for a modification.  In August 2010, Plaintiff received a letter from Defendant 
McCurdy & Candler, LLC giving her notice of a non‐judicial foreclosure scheduled for 
September 7, 2010. 

1

 When deciding a motion to dismiss, a court must generally limit its consideration to the pleadings and 

any attached exhibits when deciding a motion to dismiss.  Grossman v. Nationsbank, N.A., 225 F.3d 1228, 
1231 (11th Cir. 2000).  If extraneous matters are presented and considered, the court must exclude the 
document or the motion is converted to a motion for summary judgment under Fed. R. Civ. P. 56.  
However, a document attached to the motion to dismiss may be considered if the attached document is 
(1) central to the plaintiff’s claim, and (2) undisputed.  Horsley v. Feldt, 304 F.3d 1125, 1134 (11th Cir. 
2002).  The only document attached to Plaintiff’s Complaint is a securitization audit.  However, 
Defendants attached the Security Deed, foreclosure notice, and documents from the state court eviction to 
their Motion.  These documents are central to Plaintiff’s claims, and she references them multiple times in 
her Complaint.  Plaintiff has not responded to the Motion to Dismiss or otherwise challenged the 
authenticity of the documents attached to the Defendants’ Motion to Dismiss, and thus the Court will 
consider them in connection with the Motion.   

3 

In September 2010, Plaintiff again filed for bankruptcy to postpone the 
foreclosure proceeding.  Defendant Bank of America contacted her and indicated that to 
continue the loan modification process they would need written authorization from her 
bankruptcy counsel.  Believing a modification was forthcoming, Plaintiff dismissed the 
action in March 2011.  Again, Plaintiff repeatedly contacted Defendant Bank of America 
regarding a modification, and was forced to send in her application and information 
multiple times after being told it had been misplaced or was never received.    
On June 2, 2011, Defendant McCurdy & Candler notified Plaintiff by certified 
mail that she was in default on her loan and made a formal demand for immediate 
payment of the total amount of indebtedness.  [Doc. 3, Exhibit 3].  The letter notified 
Plaintiff that a foreclosure sale would occur on July 5, 2011, before the courthouse door 
of Walton County, Georgia.  Id.  The letter included a “Notice of Sale Under Power” 
that was sent to The Walton Tribune for publication as required by law.  Id.   
On July 5, 2011, Plaintiff’s home was foreclosed on with, she asserts, no prior 
written notice.  The same day, Defendant Bank of America deeded the property to 
Defendant Federal National Mortgage Association.  Plaintiff did not vacate the property 
after the foreclosure sale, and Defendant Federal National Mortgage Association filed 
an eviction action against Plaintiff in the Magistrate Court of Walton County, Case 
Number 11‐2486DS.  Plaintiff answered, and a hearing was held on August 22, 2011, 

4 

where both sides were given the opportunity to be heard.  The magistrate issued a writ 
of possession on August 28, 2011, and Plaintiff timely appealed the writ to the Superior 
Court of Walton County.   The Superior Court affirmed the writ, and Plaintiff appealed 
the matter to the Georgia Court of Appeals.  It is unclear from the record whether this 
appeal is still pending.   
Plaintiff claims that Defendant Bank of America has been engaged in a practice 
of deceptive mortgage loan servicing.  Plaintiff further asserts that Defendant Bank of 
America was not a proper assignee of the mortgage and thus had no right to foreclose 
on the property.  Plaintiff’s Complaint identifies the proper owner of her mortgage as 
Defendant CWABS Asset‐Backed Certificates Trust 2007‐1, a trust created by a 
document called a Pooling and Servicing Agreement.  Plaintiff argues that because 
there are no documents creating a relationship between the Trust and Defendant Bank 
of America, it had no right to foreclose on the Security Deed. 
Based on these allegations, Plaintiff alleges violations of the Fair Debt Collection 
Practices Act (“FDCPA”), 15 U.S.C. § 1692 et seq., as well as claims for wrongful 
foreclosure, fraud, unjust enrichment, and breach of contract.  Plaintiff also references 
the Truth in Lending Act (“TILA”), 15 U.S.C. § 1601 et seq., and the Real Estate 
Settlement Procedures Act (“RESPA”), 12 U.S.C. § 2601 et seq.  Plaintiff seeks a 
temporary restraining order, an injunction, removal of the state court eviction action, 

5 

and compensatory and punitive damages.  Plaintiff also asks this Court to set aside the 
July 5, 2011 foreclosure sale and reinstate title in Plaintiff.  Defendants assert Plaintiff’s 
Complaint should be dismissed in its entirety.  Plaintiff has not responded to 
Defendants’ Motion.   
Discussion 
A. Wrongful Foreclosure Claim2 
To establish a claim of wrongful foreclosure, Plaintiff must show: (1) a legal duty 
owed to her by Defendants; (2) breach of that duty; (3) a causal connection between the 
breach and injury; and (4) that she sustained damages.  All Fleet Refinishing, Inc. v. 
West Ga. Nat’l Bank, 634 S.E.2d 802, 807 (Ga. App. 2006).  Plaintiff’s only allegations 
regarding wrongful foreclosure are that the proceedings were “in violation of the law,” 
and that the Defendants acted negligently, wantonly or intentionally. [Doc. 1, ¶ 79].  
Plaintiff has not indicated how the foreclosure was in violation of the law.  In addition, 
she has failed to include any specific allegations regarding any duty owed to her by 
Defendants, how that duty was breached, or any causal connection between the two.  
As noted above, “a complaint must contain specific factual matter, accepted as true, to 

2

Defendants assert that Plaintiff has no standing to challenge the foreclosure because she has not cured 

her default.  While this would be true if Plaintiff was attempting to enjoin the foreclosure, it does not 
apply where the foreclosure has already occurred, and Plaintiff is attempting to challenge the procedural 
or substantive aspects of the sale itself.  Mickel v. Pickett, 247 S.E.2d 82 (Ga. 1978); Nicholson v. OneWest 
Bank, No. 1:19‐cv‐0795, 2010 WL 2732325 (N.D. Ga. Apr. 20, 2010). 

6 

‘state a claim to relief that is plausible on its face.’” Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, ‐‐‐, 
129 S. Ct. 1937, 1949 (2009) (quoting Bell Atlantic Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 570 
(2007)).  Plaintiff has not stated facts sufficient to support a claim for wrongful 
disclosure, and this claim must be dismissed.  
Although Plaintiff does not include any specific factual allegations in the 
wrongful foreclosure section of her Complaint, she states elsewhere that she did not 
receive notice of the foreclosure.  If Plaintiff intended to base her wrongful foreclosure 
claim on this alleged failure of notice, it must fail.  Defendants have included the notice 
sent to Plaintiff prior to the foreclosure sale, and the notice meets all of the statutory 
requirements: it was sent more than 30 days before the date of foreclosure; it was in 
writing and included the information of the entity with the authority to negotiate, 
amend, and modify all terms of the mortgage; it included a copy of the Notice of Sale; 
and it was sent by certified mail to Plaintiff.  [Doc. 3, Ex. 3]; see O.C.G.A. § 44‐14‐162.2.  
Thus, to the extent Plaintiff attempts to base her wrongful foreclosure claim on an 
alleged lack of notice, the claim must fail.   
B. FDCPA Claim 
To prevail on a FDCPA claim, a plaintiff must show that: “(1) she has been the 
object of collection activity arising from a consumer debt; (2) the defendant attempting 
to collect the debt qualifies as a ‘debt collector’ under the Act; and (3) the defendant has 

7 

engaged in a prohibited act or has failed to perform a requirement imposed by the 
FDCPA.”  Frazier v. Absolute Collection Serv., Inc., 767 F. Supp. 2d 1354, 1363 (N.D. Ga. 
2011).  Plaintiff’s allegations regarding the FDCPA are, like the remainder of the 
allegations in her Complaint, woefully sparse.  Plaintiff simply alleges that Defendant 
McCurdy & Candler is a “debt collector” within the meaning of the FDCPA, and that 
the law firm violated the FDCPA by attempting to foreclose on the property of Plaintiff.  
She does not reference any particular provision of the FDCPA, and she neglects to 
include any factual support for her allegations against the law firm.   
The only section of the FDCPA which could be applicable to Plaintiff’s claims is 
15 U.S.C. § 1692f(6).3  Under this provision, the term “debt collector” includes “any 
person who uses any instrumentality of interstate commerce or the mails in any 
business the principal purpose of which is the enforcement of security interests.” Id.  
This provision prohibits a collector from “taking or threatening to take any nonjudicial 
action to effect dispossession or disablement of property if (A) there is no present right 
to possession of the property claimed as collateral through an enforceable security 

3

 Foreclosing on a security interest is not generally considered a debt collection activity under the FDCPA.  

Warren v. Countrywide Home Loans, Inc., 342 Fed. Appx. 458, 460 (11th Cir. 2009); Williams v. McCalla 
Raymer, LLC, No. 1:11‐CV‐3664‐RWS, 2011 WL 6019782 (N.D. Ga. Dec. 1, 2011); Acosta v. Campbell, No. 
6:04CV761ORL28DAB, 2006 WL 3804729, at *4 (M.D. Fla. Dec. 22, 2006) (“Nearly every court that has 
addressed the question has held that foreclosing on a mortgage is not debt collection activity for the 
purposes of the FDCPA.”) (citation omitted).  Thus, the general provisions of the FDCPA governing debt 
collectors would be inapplicable to McCurdy & Candler, who were acting at the direction of the loan 
servicing company. 

8 

interest; (B) there is no present intention to take possession of the property; or (C) the 
property is exempt by law from such dispossession or disablement.” 15 U.S.C. § 
1692f(6).  Plaintiff asserts that the foreclosure was unlawful, but she makes no specific 
allegations that McCurdy & Candler violated § 1692f(6).  Further, she admits that there 
was a recorded Security Deed, thus admitting that there was an enforceable security 
interest, and she admits that she defaulted on the loan.  [Doc. 1, ¶¶ 13, 31‐33].  
Therefore, Plaintiff has not stated a viable claim under § 1692f(6), and this claim must be 
dismissed.    
C. Fraud Claims  
Fraud has five elements: “a false representation by a defendant, scienter, 
intention to induce the plaintiff to act or refrain from acting, justifiable reliance by 
plaintiff and damage to plaintiff.” Thompson v. Floyd, 713 S.E.2d 883, 891 (Ga. App. 
2011).  When alleging fraud, a plaintiff “must state with particularity the circumstances 
constituting fraud or mistake.”  Fed. R. Civ. P. 9(b).  The Eleventh Circuit has 
interpreted this to require a plaintiff to allege “(1) the precise statements, documents, or 
misrepresentations made; (2) the time, place, and person responsible for the statement; 
(3) the content and manner in which these statements misled the Plaintiff[ ]; and (4) 
what the defendants gained by the alleged fraud.” Am. Dental Ass’n v. Cigna Corp., 
605 F.3d 1283, 1291 (11th Cir. 2010) (citation omitted). 

9 

Plaintiff claims Defendants committed fraud in their misrepresentations 
regarding payments, their refusal to offer Plaintiff a modification, and their filing of 
“[f]alse documents and assignments” in state court.  These conclusory allegations do 
not meet the heightened pleading requirement for fraud, and Plaintiff’s fraud claim fails 
as a matter of law. 
D. Unjust Enrichment Claim 
Plaintiff also asserts that Defendants have been unjustly enriched by unlawfully 
foreclosing on Plaintiff’s home and retaining the benefit and value of the property 
which is not rightfully theirs.  Generally, the theory of unjust enrichment “applies when 
there is no legal contract and when there has been a benefit conferred which would 
result in an unjust enrichment unless compensated.”  Tidikis v. Network for Med. 
Commc’n & Research, LLC, 619 S.E.2d 481, 485 (Ga. App. 2005).  See also Fulton County 
v. Southern Hope Humane Soc’y, 691 S.E.2d 393, 395 (Ga. App. 2010) (unjust 
enrichment is an equitable claim that arises only where there is no express contract).  
Thus, under Georgia law, a valid, express contract precludes a claim for unjust 
enrichment.   Donchi, Inc. v. Robdol, LLC, 640 S.E.2d 719, 724 (Ga. App. 2007).   
Plaintiff has failed to state a viable claim for unjust enrichment.  Although she 
asserts Defendant Bank of America was a stranger to the mortgage and thus had no 
authority to foreclose on the mortgage, she does not challenge the validity of the loan 

10 

agreement itself.  Plaintiff asserts in this count that Defendants did not hold a mortgage 
or security interest, but she admits elsewhere that there was a valid and recorded 
security deed.  [Doc. 1, ¶ 13].  The valid Security Deed controls in this case and Plaintiff 
may not assert a claim for unjust enrichment.  Thus, this claim also fails.   
E. Breach of Contract Claim 
Under Georgia law, a party asserting breach of contract has the burden of 
pleading and proving (1) the subject matter of the contract, (2) consideration, and (3) 
mutual assent by the parties to all of the contract terms.  O.C.G.A. § 13‐3‐1.  Once the 
party establishes that a valid contract existed, “the elements for a breach of contract 
claim in Georgia are the (1) breach and the (2) resultant damages (3) to the party who 
has the right to complain about the contract being broken.” Duke Galish, LLC v. 
Manton, 707 S.E.2d 555, 559 (Ga. App. 2011) (citation omitted).  A plaintiff asserting 
breach of contract must point to a particular provision that the defendant violated to 
survive a motion to dismiss.  Am. Casual Dining, L.P. v. Moe’s Southwest Grill, LLC, 
426 F. Supp. 2d 1356, 1370 (N.D. Ga. 2006) (citing Adkins v. Cagle Foods JV, LLC, 411 
F.3d 1320, 1327 (11th Cir. 2005)). 
Plaintiff alleges only that Defendants breached the contract by improperly 
transferring and assigning the loan. Plaintiff fails to include any specific allegations 
regarding the transfer and assignment, and Defendants point to the loan agreement 

11 

itself, which provides that “[t]he Note or a partial interest in the Note (together with 
this Security Instrument) can be sold one or more times without prior notice to 
[Plaintiff]” [Doc. 3, Exhibit 1, ¶20].  Thus, Plaintiff’s bare allegations are not supported 
by the record, and she has failed to state a viable claim for breach of contract. This claim 
must be dismissed. 
F. TILA and RESPA Claims 
Plaintiff makes only passing reference to these two statutes in her Complaint, 
simply stating that at the time of execution, the loan was “in violation of TILA and 
RESPA requirements.” [Doc. 1, ¶ 102].  Plaintiff references no specific provisions, nor 
does she provide any factual allegations in support of this statement.  Thus, she has 
failed to state a viable claim under either statute.  Further, any claim Plaintiff would 
have under TILA or RESPA would be barred by the applicable statutes of limitation.  12 
U.S.C. § 2614 (one year statute of limitations for RESPA claims); 15 U.S.C. § 1640(e) (one 
year statute of limitations for TILA damages claims).  Plaintiff entered into the 
mortgage contract in November 2006, and any claim under TILA or RESPA would have 
arisen at the time of closing, and thus would have been time‐barred as of November 
2007.4  Plaintiff’s conclusory allegations regarding these statutes fail to meet the well‐

4

 RESPA also provides for a cause of action for a mortgage servicer’s failure to respond to a “qualified 

written request” under 12 U.S.C. § 2605(b).  This section provides for a three year statute of limitations.  
However, Plaintiff has not alleged that Defendants violated this provision. 

12 

pleaded complaint standard, and to the extent she attempts to make claims under TILA 
and RESPA, they are barred by the respective statutes of limitations.  Thus, these claims 
are DISMISSED. 
G. Temporary Restraining Order and Injunctive Relief 
Plaintiff seeks an injunction, a temporary restraining order, and asks this Court 
to remove the eviction action.5   “A preliminary injunction is an extraordinary and 
drastic remedy.”  Citizens for Police Accountability Political Comm. v. Browning, 572 
F.3d 1213, 1217 (11th Cir. 2009) (citation omitted).  To obtain an injunction a party must 
establish four elements: “(1) a substantial likelihood of success on the merits; (2) 
irreparable injury absent an injunction; (3) the injury outweighs whatever damage an 
injunction may cause the opposing party; and (4) an injunction is not adverse to the 
public interest.” Id.  An injunction should not be granted “unless the movant clearly 
established the burden of persuasion as to all four elements.” Nitro Leisure Prod., LLC 
v. Acushnet Co., 341 F.3d 1356, 1359 (11th Cir. 2003) (citation omitted).  Here, Plaintiff 
has failed to allege any viable claims, and thus cannot show a likelihood of success on 
the merits.  She has not met any of the four requirements for obtaining injunctive relief, 
and her request must be denied.   

5

 The Court notes that the property was sold at foreclosure in July 2011, and that Plaintiff may have 

already been evicted from the premises. 

13 

Further, Plaintiff’s request for this Court to enjoin the ongoing dispossessory 

action is barred by the Anti‐Injunction Act, 28 U.S.C. § 2283.  The Anti‐Injunction Act 
provides that a federal court may not enjoin proceedings in state court unless it falls 
within one of three exceptions: (1) the injunction is expressly authorized by Act of 
Congress, (2) the injunction is “necessary in aid of [the court’s] jurisdiction,” or (3) the 
injunction is necessary “to protect and effectuate [the court’s] judgments.” Id.  This is an 
“absolute prohibition against enjoining State Court proceedings, unless the injunction 
falls within one of the three specifically defined exceptions.” Atlantic Coast Line R. Co. 
v. Bhd. of Locomotive Engineers, 398 U.S. 281, 286 (1970).   
None of the three exceptions apply here, and therefore the Anti‐Injunction Act 
bars the injunctive relief Plaintiff requests. See Boross v. Liberty Life Ins. Co., No. 4:10‐
cv‐144, 2011 WL 2945819 (S.D. Ga. Jul. 21, 2011) (holding Anti‐Injunction Act barred 
plaintiff’s request to enjoin eviction proceeding in state magistrate court); First Fed. Sav. 
& Loan Ass’n of Warner Robins v. Ohio Valley Loan Ass’n of Steubenville, Ohio, 666 F. 
Supp. 215 (M.D. Ga. 1987) (no exception to Anti‐Injunction Act applied to give court 
jurisdiction to enjoin state foreclosure proceedings); Lawrence v. JP Morgan Chase 
Bank, No. 10‐81631‐CIV, 2011 WL 2039097 (S.D. Fla. May 25, 2011) (Anti‐Injunction Act 
barred plaintiff’s request for action declaring defendant had no legal right to foreclose); 
Bradley v. Fed. Nat’l Mortgage Ass’n, No. 1:11‐CV‐3242‐TWT‐CCH, 2011 WL 5320746 

14 

(N.D. Ga. Sept. 28, 2011) (pursuant to Anti‐Injunction Act, court had no jurisdiction to 
enjoin state court eviction action).     
Conclusion 
For the foregoing reasons, Defendants’ Motion to Dismiss [Doc. 3] is hereby 
GRANTED and Plaintiff’s Complaint is DISMISSED. 

SO ORDERED, this 23rd day of December, 2011. 

S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL, CHIEF JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 

AES/ssh 

15