DEMILIO v. CITIZENS HOME LOANS INC et al

Filing 35

ORDER granting 4 Motion to Dismiss for Failure to State a Claim; terminating as moot 14 Motion to Strike; terminating as moot 32 Motion to Strike. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 1/29/13 (lap)

Download PDF
IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE  MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA  ATHENS DIVISION    THOMAS J. DEMILIO,  :  :  Plaintiff,        :  :  v.            :  CIVIL ACTION    :  No. 3:12‐CV‐81 (CAR)  CITIZENS HOME LOANS, INC.;   :  RALI 2007‐QH9 TRUST as    :   administered by DEUTSCHE BANK  :     TRUST COMPANY AMERICAS, its  :  Trustee; RESIDENTIAL FUNDING   :  COMPANY, LLC; AURORA BANK  :  FSB, RUSSELL MAYS, et al.,    :              :  Defendants.  :  ___________________________________  :    ORDER ON DEFENDANTS’ MOTION TO DISMISS       This  matter  arises  out  Plaintiff  Thomas  J.  Demilio’s  petition  to  acquire  unencumbered  title  to  a  five‐acre  parcel  of  property  in  Loganville,  Georgia  by  “remov[ing]  a  particular  cloud  or  clouds”  to  his  purported  title.    Now,  two  of  the  above‐captioned  defendants,  Aurora  Bank  FSB  (“Aurora  Bank”)  and  Deutsche  Bank  Trust  Company  Americas  as  Trustee  for  RALI  2007‐QH9  (“Deutsche  Bank”)  (collectively, “Defendants”) move this Court to dismiss Plaintiff’s Complaint pursuant  to Rule 12(b)(6) of the Federal Rules of Civil Procedure.    Having  considered  relevant  law,  Defendants’  Motion,  and  the  parties’  responses  and  replies  thereto,  the  Court  concludes  that  Plaintiff’s  Complaint  fails  to  state a claim upon which relief can be granted.  Thus, Defendants’ Motion to Dismiss  [Doc. 4] is GRANTED, and Plaintiff’s Complaint is DISMISSED with prejudice as to  all  Defendants.    Defendants’  remaining  Motions  to  Strike  [Docs.  14  and  32]  are  TERMINATED as MOOT.    BACKGROUND  Plaintiff  Thomas  J.  Demilio’s  case  exemplifies  the  complexity  of  modern  day  financing,  involving  a  veritable  host  of  legal  entities  that  claim  various,  successive  property  interests  in  Plaintiff’s  Promissory  Note  and  Security  Deed.    Unfortunately,  Plaintiff’s particular circumstances are further complicated by his voluminous exhibits,  convoluted explanations, and oft‐irrelevant legal arguments.    As far as the Court can discern from the pleadings and appropriate exhibits, the  general facts are as follows: Plaintiff and his wife executed a Promissory Note to obtain  a  $42,000,000  loan  from  Defendant  Citizens  Home  Loans,  Inc.  (“Citizens”)  on  August  20, 2007.  This Promissory Note was, in turn, secured by a Security Deed on five acres of  Plaintiff’s property in Loganville, Georgia (the “Loganville parcel”).  The Security Deed  signed  by  Plaintiff  expressly  identified  Mortgage  Electronic  Registration  Systems,  Inc.  (“MERS”) as nominee of Citizens and its successors and assigns, and as a grantee of the  Security  Deed.    Following  execution,  the  Promissory  Note  and  Security  Deed  passed  through several other financial institutions before Aurora Bank obtained the Loganville  parcel  by  foreclosure  sale  on  November  1,  2011.    Now,  Plaintiff  seeks  unencumbered  2    title  to  this  property  by  pursuing  a  quiet  title  action  against  Citizens  and  some  its  successors, a prior trustee, and one servicer of Plaintiff’s loan.    This  is  not,  however,  Plaintiff’s  first  attempt  to  obtain  the  Loganville  parcel  through  legal  proceedings  against  his  original  lender  and  various  interested  parties.   Prior  to  foreclosure,  Plaintiff  and  his  wife  filed  suit  against  Citizens,  Aurora  Bank,  Aurora Loan Services, LLC (“ALS”), MERS, and Merscorp, Inc. in the Superior Court of  Walton  County,  Georgia  on  October  28,  2011.   In  this  “First  Action,”  Plaintiff  asserted  claims  for  “wrongful  foreclosure”  and  challenged  Aurora  Bank’s  standing  to  pursue  foreclosure.  On February 9, 2012, the defendants properly removed the First Action to  this Court.  Defendants then moved to dismiss the First Action pursuant to Rule 12(b)(6)  for  failure  to  state  a  claim  upon  which  relief  could  be  granted.    Plaintiff  failed  to  respond to this motion, and Judge Clay D. Land dismissed the First Action on April 12,  2012, “in its entirety based upon Plaintiff’s failure to prosecute her claims.”1  On  March  2,  2012,  a  little  more  than  one  month  before  Judge  Land’s  dismissal,  Plaintiff  filed  a  “Second  Action”  in  the  Superior  Court  of  Walton  County,  Georgia,  seeking to quiet title of the Loganville parcel.  Defendants Aurora Bank and Deutsche  Bank timely removed the Second Action to this Court, and they submitted yet another  motion to dismiss on May 2, 2012.  With Defendants’ motion to dismiss pending before                                                                 1  Demilio v. Aurora Bank FSB, No. 3:12‐CV‐17‐CDL, Doc. 5 at 1 (M.D. Ga. Apr. 12, 2012).  3    the Court, Plaintiff voluntarily dismissed the Second Action without prejudice on June  3, 2012.    The next day, Plaintiff initiated the instant “Third Action,” once again filing  his  petition  in  the  Superior  Court  of  Walton  County,  Georgia.    Plaintiff’s  Third  Action  is  substantively identical to his Second with one exception: Plaintiff joined a  non‐diverse  individual defendant, Aurora Bank’s eviction counsel attorney, Russell Mays, who was  later  dismissed by stipulation of the parties.   In familiar fashion, Defendants  removed  Plaintiff’s petition to this Court and filed the instant Motion to Dismiss on June 22, 2012.   After  additional  briefing  by  the  parties,  the  Court  is  now  prepared  to  render  its  judgment.  DISCUSSION  I. Standard on Motion to Dismiss  On a motion to dismiss, the complaint is construed in the light most favorable to  the  non‐moving  party,  and  all  facts  alleged  by  that  party  are  accepted  as  true.2   However, “a complaint must contain sufficient factual matter, accepted as true, to ‘state  a claim to relief that is plausible on its face.’”3  This “facial plausibility” test is satisfied  “when the plaintiff pleads factual content that allows the court to draw the reasonable                                                                  See Hishon v. King & Spalding, 467 U.S. 69, 73 (1984); Wright v. Newsome, 795 F.2d 964, 967 (11th Cir. 1986).   Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, 678 (2009) (quoting Bell Atlantic Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 570 (2007));  Sinaltrainal v. Coca‐Cola Co., 578 F.3d 1252, 1261 (11th Cir. 2009) (adopting the Iqbal pleading standards).  2 3 4    inference that that the defendant is liable for the misconduct alleged.”4  Simply put, “the  factual  allegations  in  a  complaint  must  ‘possess  enough  heft’  to  set  forth  ‘a  plausible  entitlement  to  relief.’”5    If  a  complaint  contains  mere  “labels  and  conclusions”  or  “formulaic recitations of the elements of a cause of action,” it must be dismissed.6  When  testing  the  sufficiency  of  a  plaintiff’s  complaint,  a  court  must  limit  its  consideration  to  the  pleadings  and  any  appropriate  exhibits  attached  thereto.7   However,  a  court  may  take  judicial  notice  of  the  pleadings  and  orders  in  a  plaintiff’s  prior actions as matters of public record, which are “not subject to reasonable  dispute  because  they  were  capable  of  accurate  and  ready  determination  by  resort  to  sources  whose  accuracy  could  not  be  reasonably  questioned.”8    A  court  may  also  consider  a  document attached to a motion to dismiss if (1) it is central to the plaintiff’s claim, and  (2)  its  authenticity  is  undisputed.9    If  a  court  considers  any  documents  that  do  not  satisfy  this  two‐part  test,  the  motion  to  dismiss  must  be  converted  to  a  motion  for  summary judgment, requiring the parties to participate in extensive discovery.10    Despite the parties’ excessive filings, neither side has asked the Court to convert  Defendant’s Motion into a motion for summary judgment, and the Court declines to do                                                                  Iqbal, 556 U.S. at 678.    Fin.  Sec.  Assurance,  Inc.  v.  Stephens,  Inc.,  500  F.3d  1276,  1282‐83  (11th  Cir.  2007)  (quoting  Twombly,  550  U.S. at 557‐59).  6 Twombly, 550 U.S. at 555.  7 Horsley v. Feldt, 304 F.3d 1125, 1134 (11th Cir. 2002).    8 Horne v. Potter, 392 F. App’x 800, 802 (11th Cir. 2010) (internal quotation marks omitted).  9 Id.    10 Id.; see also Grossman v. Nationsbank, N.A., 225 F.3d 1228, 1231 (11th Cir. 2000).  4 5 5    so  sua  sponte.    Accordingly,  the  Court  excludes  all  disputed  and  non‐essential  documents,  including,  but  not  limited  to,  Plaintiff’s  Affidavit  and  accompanying  exhibits [Doc. 10]; Exhibit 1 to Plaintiff’s Brief Regarding Privity of the Parties [Doc. 31‐ 1]; and the allonges and assignments attached to Defendants’ Motion to Dismiss [Doc.  4‐1,  at  8‐10;  Doc.  4‐2,  at  37‐40].11    In  addition,  the  Court  disregards  any  factual  allegations  that  do  not  appear  on  the  face  of  the  Complaint  or  in  appropriate  attachments, including any “new” allegations in the parties’ original and supplemental  briefs in response to the instant Motion.12    II. Failure to State a Claim  Having reviewed the Complaint and all appropriate exhibits, the Court finds that  Plaintiff has failed to set forth sufficient facts to show he is entitled to relief on any of his  asserted claims.  In fact, rather than alleging any material facts in his pleading, Plaintiff  attempts  to  “lodge”  “[t]he  facts  and  statements  made  in  the  securitization  audit  attached herein.”13  Frankly, the Court is astonished by Plaintiff’s audacity.  Instead of                                                                  The Court cannot consider additional factual allegations in Plaintiff’s Affidavit, which is essentially “a  misguided  attempt  to  bolster  the  Complaint  and  cure  [factual]  deficiencies  identified  in  the  Motion  to  Dismiss.”  See Leedom Mgmt. Grp. v. Perlmutter, No. 8:11‐cv‐2108‐T‐33TBM, 2012 WL 503904, at *2 (M.D.  Fla. Feb. 15, 2012).  Likewise, Plaintiff’s Exhibit 1, a pooling and servicing agreement (“PSA”), pertains to  a wholly distinct securitized trust that is not implicated in the instant proceeding, and it is therefore not  central  to  the  instant Motion.   In  fact,  any  PSA  is  wholly  irrelevant to the  validity  of  a  security  interest  and later conveyances of the same.  See, e.g., Sellers v. Bank of Am., Nat. Ass’n, No. 1:11‐CV‐3955‐RWS, 2012  WL  1853005,  *4‐5  (N.D.  Ga.  May  21,  2012).    Finally,  Plaintiff challenges  the  validity  and authenticity  of  Defendants’  attached  allonges  and  assignments;  therefore,  these  documents  cannot  be  considered  for  purposes of the instant Motion.    12 See id.  13 [Doc. 1‐1 at 7].  Oddly enough, Plaintiff failed to attach the audit to his Complaint; however, Defendant  has provided an audit in its supplemental brief to the instant Motion [Doc. 28‐3].  Where a plaintiff fails to  11 6    providing the “short and plain statement” of facts required by the Federal Rules of Civil  Procedure,14  Plaintiff  requires  the  Court  to  scour  a  poorly‐copied,  45‐page  “Certified  Forensic  Loan  Audit”  in  an  attempt  to  discern  the  basic  facts  of  his  case.    This  alone  would  be  sufficient  for  dismissal.15    However,  the  Court  is  equally  concerned  by  Plaintiff’s attempt to incorporate such an “audit,” which is more than likely the product  of  “charlatans  who  prey  upon  people  in  economically  dire  situation,”  rather  than  a  legitimate recitation of Plaintiff’s factual allegations.16  As one bankruptcy judge bluntly  explained, “[the Court] is quite confident there is no such thing as a ‘Certified Forensic  Loan Audit’ or a ‘certified forensic auditor.’”17  In fact, the Federal Trade Commission  has  issued  a  “Consumer  Alert”  regarding  such  “Forensic  Loan  Audits.”18    The  Court  will  not,  in  good  conscience,  consider  any  facts  recited  by  such  a  questionable  authority. 19                                                                                                                                                                                                              introduce a pertinent document as part of his pleading, a defendant may introduce the exhibit as part of  his motion attacking the pleading.  See In re Theragenics Corp. Sec. Litig., 105 F. Supp. 2d 1342, 1348 (N.D.  Ga. 2000).  Because this document was attached to Plaintiff’s Complaint in his Second Action, Demilio v.  Citizens Home Loans, Inc., 3:12‐CV‐52, Doc. 1‐1 at 9 (M.D. Ga. Apr. 25, 2012), and because the Plaintiff does  not  contest  the  audit’s  authenticity,  the  Court  concludes  that  this  is  the  “securitization  audit”  Plaintiff  references in his Complaint.    14 See Fed. R. Civ. P. 8(a)(2).  15 Fidel v. Deutsche Bank Nat’l Trust Co., No. C10‐2094 RSL, 2011 WL 2436134, at *1 (W.D. Wash. June 14,  2011).  16 In re Norwood, 2010 WL 4642447, at *2.  17 Id.  18 Id. at *2 n.2; see (Mar. 2010), http://www.consumer.ftc.gov/articles/0130‐forensic‐loan‐audits.  The State  of  California  Department  of  Real  Estate  issued  a  similar  alert  entitled  Fraud  Warning  Regarding  Forensic  Loan Audits (Feb. 2010), http://www.dre.ca.gov/Consumers/ConsumerAlerts.html.  19  See,  e.g.,  Fidel,  2011  WL  2436134,  at  *1  (disregarding  a  “Securitization  Audit  and  Forensic  Audit”  attached  as  exhibits  to  plaintiff’s  complaint);  accord  Hewett  v.  Shapiro  &  Ingle,  No.  1:11CV278,  2012  WL  1230740, at *4, n.4 (M.D.N.C. Apr. 12, 2012) (discussing various “audits” and noting that such documents  “confirm the empty gimmickery of these types of claims.”).  7    Without  Plaintiff’s  securitization  audit,  his  pleadings  are  reduced  to  the  Promissory Note, the Security Deed, a quitclaim deed, and a “[t]hreadbare recital of the  elements of a cause of action, supported by  mere conclusory statements.”20  The Court  construes these remaining sources in the light most favorable to Plaintiff and finds them  insufficient to state a claim for relief.    In  his  Complaint,  Plaintiff  presents  three  separate  mechanisms  to  quiet  title  under  Georgia  law,  stating  that  he  “desires  and  is  entitled  to  a  judicial  declaration  …  quieting title in [him] as of the date on which the loan transaction was consummated.   Title  shall  be  titled  ant  [sic]  vested  in  the  Petitioner  for  violation  of  the  law  of  this  state.”21    However,  Plaintiff  fails  to  provide  any  information  regarding  any  alleged  violations  of  state  law.    Moreover,  Plaintiff  fails  to  allege  (1)  the  means  by  which  he  claims to hold free and clear title to the Loganville parcel; (2) how and in what manner  the security instruments in favor of the Defendants are “void”22; (3) what the nature of  the purported cloud(s) on said title are; or, (4) who the purported adverse claimants are  and  the  source(s)  of  their  “adverse”  claims.    Without  this  essential  information,  the  Court  cannot  make  a  “reasonable”  inference  that  Defendants  are  liable  for  any  misconduct.23  In fact, coupled with Plaintiffs’ prior legal proceedings, these documents  tend  to  establish  Aurora  Bank’s  rightful  ownership  of  the  Loganville  parcel.    Thus,                                                                  Iqbal, 556 U.S. at 663.   [Doc. 1‐1 at 6].  22 Id.  23 See id. at 678.  20 21 8    Plaintiff’s Complaint must be DISMISSED for failure to state a claim upon which relief  can be granted.24    For all practical purposes, the above analysis concludes the Court’s consideration  of Defendants’  Motion  to  Dismiss.    However, the  Court  notes that  if  it  could  consider  the additional facts and attachments presented in the parties’ supplemental briefs to the  instant Motion, Plaintiff’s action would be barred by the doctrine of res judicata based on  his prior wrongful foreclosure action in this Court.  Of course, this conclusion is limited  to the  parties’  allegations  in  the  present  case,  and  this  analysis  in  no  way  dictates  the  Court’s consideration of any new cause of action with distinct or additional facts.  CONCLUSION    For  the  foregoing  reasons,  the  Court  GRANTS  Defendants’  Motion  to  Dismiss  [Doc.  4],  and  Plaintiff  Demilio’s  Complaint  is  DISMISSED  with  prejudice  as  to  all  Defendants for failure to state a claim upon which relief may be granted.25  Defendants’  remaining Motions to Strike [Docs. 14 and 32] are TERMINATED as MOOT.  SO ORDERED, this 29th day of January, 2013.  S/  C. Ashley Royal  C. ASHLEY ROYAL, CHIEF JUDGE  UNITED STATES DISTRICT COURT  BBP/lmh                                                                   This  ruling  should  come  as  no  surprise  to  Plaintiff  considering  his  Response  to  the  instant  Motion,  wherein he states that “[i]n the event the Court denies Defendants’ Motion [to Dismiss], the Court and all  Parties  can  expect  that  Plaintiff  will  immediately  seek  to  file  an  Amended  Complaint  with  additional  detail.” [Doc. 11 at 9, n.5].  25 The Court declines to provide any other relief to Defendants in the present Order as neither side has  sufficiently addressed Defendants’ requests for attorney’s fees, costs, and sanctions.    24 9   

Disclaimer: Justia Dockets & Filings provides public litigation records from the federal appellate and district courts. These filings and docket sheets should not be considered findings of fact or liability, nor do they necessarily reflect the view of Justia.


Why Is My Information Online?