TOWNS et al v. WELLS FARGO BANK NA et al

Filing 13

ORDER Construing 11 Status Report filed by US BANCORP, WELLS FARGO BANK NA as Defendants' Motion to Dismiss and Granting the motion. Plaintiffs' Complaint is Dismissed in its entirety. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 7/17/13. (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE 
MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
ATHENS DIVISION 

JOHN TOWNS and PAMELA  
TOWNS, 

: 
: 
: 
Plaintiffs,   

: 
: 
v. 

: 

: 
No. 3:12‐CV‐142 (CAR) 
WELLS FARGO BANK, N.A., d/b/a 
: 
WELLS FARGO HOME MORTGAGE  : 
d/b/a AMERICA’S SERVICING  
: 
COMPANY and U.S. BANCORP  
: 

d/b/a U.S. BANK, NATIONAL 
: 
ASSOCIATION, 
: 

: 
Defendants. 
: 
___________________________________  : 

ORDER 
Before the Court is Defendants Wells Fargo Home Mortgage, a division of Wells 
Fargo Bank, N.A. (“Wells Fargo”) and U.S. Bank, N.A.’s (“U.S. Bank”) status report that 
the  Court  construes  as  a  Motion  to  Dismiss  [Doc.  11].    On  June  21,  2013,  the  Court 
permitted  Plaintiffs  John  and  Pamela  Towns  to  file  a  response  to  Defendants’  filing.1  
Plaintiffs,  however,  did  not  respond,  and  the  time  in  which  to  do  so  has  expired.    As 
discussed below, because the Georgia Supreme Court in You v. J.P. Morgan Chase Bank, 
N.A. (hereinafter “You II”),2 has held that “[u]nder current Georgia law, the holder of a 

 [Doc. 12]. 
 No. S13Q0040, 2013 WL 2152562, at *6 (Ga. May 20, 2013) (hereinafter “You II”). 

1
2

1 

deed to secure debt is authorized to exercise the power of sale in accordance with the 
terms of the deed even if it does not also hold the note or otherwise have any beneficial 
interest  in  the  debt  obligation  underlying  the  deed,”3  Defendantsʹ  Motion  to  Dismiss 
[Doc. 11] is GRANTED. 
In its February 1, 2013 Order, the Court dismissed all of Plaintiffs’ claims, except 
the  wrongful  foreclosure  and  attorney’s  fees  claims.4    Plaintiffs’  wrongful  foreclosure 
claim alleged that Defendants, who held the security deed to the subject property, were 
not  authorized  to  foreclose  because  they  also  did  not  hold  the  promissory  note.    The 
Court  acknowledged  that  our  sister  court  in  You  v.  J.P.  Morgan  Chase  Bank,  N.A. 
(hereinafter “You I”),5 was recently confronted with the same legal issue and recognized 
the  split  of  binding  authority  on  this  issue.6    The  court  consequently  certified  the 
following questions7 to the Georgia Supreme Court:  
(1) Can  the  holder  of  a  security  deed  be  considered  to  be  a  secured 
creditor, such that the deed holder can initiate foreclosure proceedings 
on  residential  property  even  if  it  does  not  also  hold  the  note  or 
otherwise  have  any  beneficial  interest  in  the  debt  obligation 
underlying the debt? 

 Id. at *6. 
 [Doc. 10]. 
5 1:12‐cv‐202‐JEC‐AJB (N.D. Ga. Sept. 7, 2012) (“You I”). 
6 Id., Doc. 15 at 10‐15. 
7  The  court  also  certified  a  third  question  in  the  event  that  the  Georgia  Supreme  Court  answered  the 
second  question  in  the  affirmative.    You  I,  1:12‐cv‐202‐JEC‐AJB,  Doc.  16  at  2.    However,  because  the 
Georgia  Supreme  Court  answered  question  two  in  the  negative,  it  was  unnecessary  for  the  court  to 
answer the third question.  You II, 2013 WL 2152562, at *6. 
3
4

2 

(2) Does  O.C.G.A.  §  44–14–162.2(a)  require  that  the  secured  creditor  be 
identified in the notice prescribed by that statute?8 

When  the  Court  originally  considered  Defendants’  motion  to  dismiss,  the 
Georgia Supreme Court had not yet answered these certified questions.  As a result, the 
Court  denied  Defendants’  motion  without  prejudice  as  to  Plaintiffs’  wrongful 
foreclosure and attorney’s fees claims pending the Georgia Supreme Court’s resolution 
of  the  certified  questions.    The  Court  also  administratively  closed  the  action  and 
instructed the parties, in part, to promptly submit a status report notifying the Court of 
the Georgia Supreme Court’s decision. 
On  May  20,  2013,  the  Georgia  Supreme  Court  entered  judgment  in  response  to 
the  certified  questions.    The  court  answered  the  first  question  in  the  affirmative  and 
stated “[u]nder current Georgia law, the holder of a deed to secure debt is authorized to 
exercise the power of sale in accordance with the terms of the deed even if it does not 
also  hold  the  note  or  otherwise  have  any  beneficial  interest  in  the  debt  obligation 
underlying the deed.”9  The court answered the second question in the negative, i.e., the 
secured creditor is not required to be identified in the notice required by O.C.G.A. § 44–
14–162.2, so long as the notice “‘include[s] the name, address, and telephone number of 

 You I, 1:12‐cv‐202‐JEC‐AJB, Doc. 16 at 2. 
 You II, 2013 WL 2152562 at *6.  

8
9

3 

the individual or entity who shall have full authority to negotiate, amend, and modify 
all terms of the mortgage with the debtor.’”10   
In  light  of  the  Georgia  Supreme  Court’s  holding  in  You  II,  the  Court  finds  that 
Defendants were authorized to foreclose on the subject property and exercise the power 
of  sale  by  virtue  of  holding  the  security  deed  at  the  time  of  the  foreclosure.  
Consequently, Plaintiffs’ wrongful foreclosure and attorney’s fees claims fail as a matter 
of  law  and  Defendants’  Motion  to  Dismiss  [Doc.  11]  is  GRANTED.    Plaintiffs’ 
Complaint is DISMISSED in its entirety. 
SO ORDERED, this 17th day of July, 2013. 
S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL 
UNITED STATES DISTRICT JUDGE 
LMH 

 Id. (quoting O.C.G.A. § 44–14–162.2 (emphasis in original)).   

10

4