MOUNTAIN VALLEY COMMUNITY BANK v. FREEMAN

Filing 7

ORDER Affirming the Decision of the Bankruptcy Court. Ordered by U.S. District Judge C ASHLEY ROYAL on 3/26/14. (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT  
FOR THEMIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
ATHENS DIVISION 

IN THE MATTER OF 
: 
MOUNTAIN VALLEY COMMUNITY  : 
BANK, 
: 
: 
Appellant,   

: 
: 
v. 

: 
Case No. 3:13‐CV‐00017 (CAR)   
: 
Bankruptcy Appeal 
TERRY ROBERT FREEMAN, 
: 

: 
Appellee. 
: 

: 

ORDER ON APPEAL 
Appellant‐Creditor  Mountain  Valley  Community  Bank’s  (“MVCB”)  appeals  the 
United  States  Bankruptcy  Court  for  the  Middle  District  of  Georgia’s  memorandum 
opinion  and  order  dismissing  MVCB’s  adversary  complaint  with  prejudice.    MVCB 
contends  the  Bankruptcy  Court  erred  by  (1)  ruling  that  MVCB  could  not  initiate  a 
confirmation action because the time to do so had expired; (2) determining that MVCB’s 
failure to pursue timely confirmation precluded MVCB from seeking a deficiency claim 
in  Appellee‐Debtor  Terry  Robert  Freeman’s  bankruptcy  case;  and  (3)  concluding  that 
MVCB  does  not  have  an  enforceable  claim  against  Freeman.    Having  considered  the 
record of the lower court, the briefs filed by both parties, and the relevant case law, the 
Court agrees with the findings and conclusions of the United States Bankruptcy Court.  
Accordingly, the decision of the Bankruptcy Court is hereby AFFIRMED. 

LEGAL STANDARD 
The Court has jurisdiction to hear this appeal pursuant to 28 U.S.C. § 158(a).  In 
reviewing the decision of a bankruptcy court, a district court functions as an appellate 
court.1    In  that  capacity,  district  courts  “may  affirm,  modify,  or  reverse  a  bankruptcy 
judge’s  judgment,  order,  or  decree  or  remand  with  instructions  for  further 
proceedings.”2    The  Court  must  accept  the  Bankruptcy  Court’s  findings  of  fact  unless 
those  facts  are  clearly  erroneous. 3    The  Court  may  not  make  independent  factual 
findings.4    Conclusions  of  law,  however,  including  the  Bankruptcy  Court’s 
interpretation  and  application  of  the  United  States  Bankruptcy  Code,  are  reviewed  de 
novo.5  Thus, this Court owes no deference to the Bankruptcy  Court’s interpretation of 
the law or its application of the law to the facts.6  
BACKGROUND 
On December 8, 2006, Freeman signed a note for $700,000.00 in favor of MVCB.7 
The  note  was  secured  by  property  in  White  County,  Georgia  owned  by  Freeman  and 

  See  Williams  v.  EMC  Mortg.  Corp.  (In  re  Williams),  216  F.3d  1295,  1296  (11th  Cir.  2000)  (per 
curiam). 
2 Fed. R. Bankr. P. 8013.  
3 Id. 
4 Equitable Life Assurance Socʹy v. Sublett (In re Sublett), 895 F.2d 1381, 1384 (11th Cir. 1990). 
5  See  Nordberg  v.  Arab  Banking  Corp.  (In  re  Chase  &  Sanborn Corp.),  904 F.2d  588,  593  (11th  Cir. 
1990). 
6 Goerg v. Parungao (In re Goerg), 930 F.2d 1563, 1566 (11th Cir. 1991). 
7 Complaint, Exhibit “A” [Doc. 1‐3, p. 7]. 
1

2 

two other parties.8  In connection with the loan and  its subsequent  renewals, Freeman 
provided MVCB with various personal financial statements showing that he also owned 
certain real property in Snellville, Georgia, free and clear of any mortgages or contracts, 
with  a  value  between  $600,000.00  and  $700,000.00.9    In  fact,  Freeman  did  not  own  the 
Snellville property; it was owned by his father.10 
Freeman filed for Chapter 7 liquidation on November 16, 2010.11  On February 15, 
2011,  MVCB  filed  an  adversary  proceeding  seeking  a  determination  that  Freeman’s 
obligation  on  the  note  was  nondischargeable  due  to  Freeman’s  false  statements 
regarding  the  Snellville  property. 12    On  February  17,  2011,  the  lower  court  granted  a 
general discharge in bankruptcy pursuant to 11 U.S.C. § 727.13  On May 13, 2011, MVCB 
moved for  relief from the automatic stay to foreclose on the White County property.14  
The Bankruptcy Court granted MVCB’s motion on June 9, 2011, and MVCB foreclosed 
on the property on August 2, 2011.15  

 Id. 
  Allison Aff., Exhibits “A,” “B,” “C” [Doc. 1‐3, pp. 51‐60]; see Plaintiff’s Motion for Summary 
Judgment, p. 2 (citing Allison Aff., ¶ 5, [Doc. 1‐3, p. 48]) [Doc. 1‐3, p. 24]. 
10  See  Plaintiff’s  Statement  of  Material  Facts,  ¶  11  [Doc.  1‐3,  p.  38];  Defendant’s  Response  to 
Statement of Material Facts, p. 2 [Doc. 1‐3, p. 80]. 
11 Chapter 7 Voluntary Petition [Doc. 1], In re Freeman, Ch. 7 Case No. 10‐32105 (Bankr. M.D. Ga. 
Nov. 16, 2010). 
12 See generally Complaint [Doc. 1‐3, pp. 1‐15]. 
13 Order Discharging Debtor [Doc. 1‐5]. 
14 Motion for Relief from Stay [Doc. 23], In re Freeman, Ch. 7 Case No. 10‐32105  (Bankr. M.D. Ga. 
May 13, 2010). 
15 Order Granting Motion for Relief from Stay [Doc. 24], In re Freeman, Ch. 7 Case No. 10‐32105 
(Bankr.  M.D.  Ga.  Jun  9,  2010);  Plaintiff’s  Post‐Trial  Brief  In  Support  of  Its  Complaint  to 
Determine Discharge of Debt, p. 2 [Doc. 1‐3, p. 111]. 
8
9

3 

During  the  September  20,  2012  trial,  the  Bankruptcy  Court  determined  that 
MVCB  had  yet  to  confirm  the  foreclosure  sale  of  the  White  County  property. 16    The 
court  noted  that  without  confirmation,  there  would  be  no  deficiency  claim  against 
Freeman,  and  no  remaining  debt  to  be  deemed  nondischargeable. 17    Ultimately,  in  its 
memorandum  order,  the  Bankruptcy  Court  ruled  MVCB  did  not  have  an  enforceable 
claim  against  Freeman  because  MVCB  failed  to  seek  timely  confirmation  of  the 
foreclosure sale.18  Accordingly, the court dismissed MVCB’s adversary complaint with 
prejudice.19  MVCB appealed. 
ISSUES ON APPEAL  
A. Whether the Bankruptcy Court erred by ruling that MVCB could not initiate a 
confirmation action because the time to do so had expired. 

B. Whether  the  Bankruptcy  Court  erred  by  determining  that  MVCB’s  failure  to 
pursue timely confirmation precluded MVCB from seeking a deficiency claim 
in Freeman’s bankruptcy case. 

C. Whether the Bankruptcy Court erred by concluding that MVCB does not have 
an enforceable claim against Freeman. 

DISCUSSION 
Georgia  law  requires  confirmation  of  a  foreclosure  sale  within  30  days.  

 Trial Transcript, pp. 47‐49 [Doc. 1‐4]. 
 See id. 
18  See  generally  Memorandum  Opinion  [Doc.  46],  In  re Freeman, Adversary  Proceeding  No.  11‐
03019 (Bankr. M.D. Ga. Dec. 21, 2012). 
19  Order  Dismissing  Complaint  [Doc.  47],  In  re  Freeman,  Adversary  Proceeding  No.  11‐03019 
(Bankr. M.D. Ga. Dec. 21, 2012. 
16
17

4 

Specifically, O.C.G.A. § 44‐14‐161(a) states:  
When  any  real  estate  is  sold  on  foreclosure,  without  legal 
process,  and  under  powers  contained  in  security  deeds, 
mortgages,  or  other  lien  contracts  and  at  the  sale  the  real 
estate does not bring the amount of the debt secured by the 
deed,  mortgage,  or  contract,  no  action  may  be  taken  to 
obtain  a  deficiency  judgment  unless  the  person  instituting 
the  foreclosure  proceedings  shall,  within  30  days  after  the 
sale, report the sale to the judge of the superior court of the 
county  in  which  the  land  is  located  for  confirmation  and 
approval  and  shall  obtain  an  order  of  confirmation  and 
approval thereon.  

There is no dispute MVCB failed to confirm the August 2011 foreclosure sale.  However, 
MVCB asserts that this 30‐day period was tolled by 11 U.S.C. § 108(c), which provides 
that if applicable non‐bankruptcy law fixes a period of time for commencing an action 
in which a debtor is protected, that time is tolled until the later of:  “(1) the end of such 
period,  including  any  suspension  of  such  period  occurring  on  or  after  the 
commencement of the case; or (2) 30 days after notice of the termination or expiration of 
the stay … with respect to such claim.”20  Based on this statute, MVCB contends that the 
automatic  stay  tolled  the  confirmation  period  until  after  it  was  lifted.    The  Court 
disagrees.   
The automatic stay, as it applied to the commencement of actions or proceedings 
against Freeman, terminated when the court granted discharge on February 17, 2011.21  
Thus,  when  MVCB  foreclosed  on  the  White  County  property,  there  was  no  stay  in 

20
21

 11 U.S.C. § 108(c)(1)‐(2). 
 11 U.S.C. § 362(c)(2)(C). 

5 

place.  Applying 11 U.S.C. § 108(c)(1), MVCB had 30  days after the foreclosure sale to 
seek confirmation in the state superior court.22  MVCB failed to confirm the foreclosure 
within  the  statutory  amount  allotted.    While  MVCB  may  be  able  to  pursue  other 
collateral that secures its claim, it cannot sue Freeman to obtain a deficiency judgment.23  
Thus, MVCB has no cognizable claim in bankruptcy. 24 
MVCB  cites  In  re  McDaniel25  in  support  of  its  argument  that  the  Bankruptcy 
Court  did  not  provide  relief  from  the  automatic  stay  for  MVCB  to  pursue  a 
confirmation  sale,  and,  accordingly  that  the  tolling  period  under  11  U.S.C.  §  108(c)  is 
still in effect.  In McDaniel, the Bankruptcy Court required the creditor to seek separate 
relief  from  the  automatic  stay  to  confirm  the  foreclosure  sale  after  granting  the 
creditor’s prior request to foreclose.26   One vital difference that distinguishes McDaniel 
from the instant case: in McDaniel, the court had not entered a discharge at the time of 

 The Court must presume Freeman’s debt was dischargeable for purposes of this analysis.  See, 
e.g., In re Gibellino‐Schultz, 446 B.R. 733, 740 n.5 (Bankr. E.D. Pa. 2011) (applying a discharge and 
subsequent lift of the automatic stay to a section 523 proceeding, “unless” the debt is rendered 
nondischargeable, is consistent with both Congress’ intent and “the allocation of the evidentiary 
burden”  in  the  section  523  proceeding,  where  “the  creditor/plaintiff  has  the  burden  of 
persuasion  to  demonstrate  nondischargeability  under  sections  523(a)(2),  (4),  and  (6)”)  (citing 
Grogan v. Garner, 498 U.S. 279, 288, (1991); In re Graham, 973 F.2d 1089, 1101 (3d Cir.1992)).   
23 See Worth v. First National Bank of Alma, 175 Ga. App. 297 (1985). 
24 To determine whether MVCB has a claim, the court must look to state law.  Grogan, 498 U.S. 
279,  283.  “The  term  ‘debt’  means  liability  on  a  claim.”  11  U.S.C.  §  101(12).  The  term  ‘claim’ 
means—(A)  right  to  repayment…”  11  U.S.C.  §  101(5).    In  this  case,  the  right  to  repayment 
would  be  on  the  difference  owed—or  deficiency—on  the  White  County  property  after 
foreclosure. 
25 No. 08‐50021‐JDW, 2008 WL 6858458 (Bankr. M.D. Ga. May 15, 2008). 
26 See id. at *2. 
22

6 

the  creditor’s  request,  and  thus,  the  automatic  stay  remained  in  place.27    Here,  the 
automatic stay was lifted, in its entirety, when the Bankruptcy Court granted discharge 
on February 17, 2011.28   
CONCLUSION 
Having reviewed the applicable law and the arguments of the parties, the Court 
agrees  with  the  decision  of  the  Bankruptcy  Court.    Accordingly,  it  is  HEREBY 
ORDERED that the decision of the Bankruptcy Court be AFFIRMED. 
SO ORDERED, this 26th day of March, 2014. 
S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL, CHIEF JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 
BBP/ssh 

 See Order Granting Discharge, [Doc. 64], In re McDaniel, Ch. 7 Case No. 08‐50021 (Bank. M.D. 
Ga. Aug. 25, 2009). 
28 The same distinction applies to Breeze v. Columbus Bank & Trust Co., 214 Ga. App. 534 (1994). 
27

7