MAY v. MORGAN COUNTY BOARD OF COMMISSIONERS

Filing 34

ORDER granting 16 Motion to Dismiss for Lack of Jurisdiction; granting 16 Motion for Summary Judgment(); denying 17 Motion for Partial Summary Judgment. Accordingly, all of Plaintiffs claims are DISMISSED. Ordered by US DISTRICT JUDGE C ASHLEY ROYAL on 9/29/16 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT 
FOR THE MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
ATHENS DIVISION 

CHRISTINE B. MAY, 

Plaintiff,  
v. 

MORGAN COUNTY,  
GEORGIA   

Defendant.   

: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 

No. 3:15‐CV‐52 (CAR) 

ORDER ON MOTION FOR SUMMARY JUDGMENT 
Plaintiff Christine B. May seeks a declaratory judgment from this Court that she 
has a grandfathered  right to rent her property in Morgan County, Georgia for periods 
of  less  than  thirty  days.    Plaintiff  brings  42  U.S.C.  §§  1983  and  1988  claims  against 
Defendant  Morgan  County,  Georgia,  arguing  the  County’s  zoning  ordinance  and  its 
enforcement  violate  her  constitutional  rights.    Additionally,  Plaintiff  appeals  the 
Morgan County Board of Commissioners’ decision to deny her application for rezoning, 
application for text amendment, and request for declaration of rights.  Currently before 
the Court are Defendant’s Motion to Dismiss and Motion for Summary Judgment [Doc. 
16],  and  Plaintiff’s  Motion  for  Partial  Summary  Judgment  [Doc.  17].    After  careful 
consideration, the Court finds the Rooker Feldman doctrine and collateral estoppel bar 
Plaintiff  from  relitigating  two  claims,  and  the  Court  declines  to  exercise  supplemental 

jurisdiction  over  the  remaining  claim.    Thus,  Defendant’s  Motion  [Doc.  16]  is 
GRANTED, and Plaintiff’s Motion [Doc. 17] is DENIED.1  
    BACKGROUND 
The Property  
Plaintiff  Christine  May  is  a  resident  of  New  Jersey.    On  January  21,  2004,  May 
purchased  Lot  13  at  1361  Grayson  Pointe  Drive,  in  Morgan  County,  Georgia  (the 
“Property”),  with  the  intention  of  building  a  single‐family  residence  for  her  family’s 
personal  use  and  vacation  rentals.2    Three  years  later  May  obtained  a  residential 
building  permit  from  Morgan  County  (the  “County”)  and  began  construction  on  a 
three‐bedroom  single‐family  residence.3    On  May  23,  2008,  the  County  issued  a 
Certificate  of  Occupancy  to  May  for  the  single‐family  dwelling  constructed  on  the 
Property. 4    Thereafter,  May  used  the  Property  for  personal  use  and  began  renting  the 
Property to others for various periods of time.   
In 2005, prior to construction on the Property, the County divided the lakeshore 
properties  into  three  zoning  districts–LR1,  LR2,  and  LR3.5    The  Property  is  located  in 

 The Court has reviewed the partiesʹ motions and briefs and determined oral argument would not aid in 
the  resolution  of  Defendant  and  Plaintiff’s  Motions.    Thus,  Defendant  and  Plaintiff’s  Requests  for  Oral 
Hearing [Docs. 16‐3 & 17] are DENIED as unnecessary. 
2 Pl.’s Compl., [Doc. 1] at para. 7.  
3 Id. at para. 9. 
4 Id. at para. 10.  
5 Id. at para. 8. Morgan County adopted the zoning ordinance in 2005. Id.  
1

2 

LR1,  the  “Lakeshore  Low  Density  Residential  Recreation  District,”  which  permits 
single‐family  detached  dwellings.6    At  the  time  the  house  was  built,  the  County’s 
zoning ordinance stated only those  uses  listed in the zoning  district as “permitted” or 
“conditional”  were  allowed,  and  those  uses  not  listed  as  “permitted”  or  “conditional” 
were not allowed.7  In LR1, “[s]hort term rentals were not listed as either permitted or 
conditional uses when [May] began renting her home on a short‐term basis.”8        
On  October  5,  2010,  the  Morgan  County  Board  of  Commissioners  adopted 
Regulation  15.35,  which  amended  the  zoning  ordinance  to  specifically  prohibit  all 
rentals  of  single‐family  dwelling  units  for  less  than  30  consecutive  days  in  all  zoning 
districts, except for those districts where it is allowed by conditional use.9  On December 
7,  2010,  Article  11  of  the  zoning  ordinance  was  amended  to  designate  the  zoning 
districts  where  short‐term  rentals  would  be  allowed  as  a  conditional  use.    However, 
LR1  was  not  included  in  the  amendment.    Thus,  short‐term  rentals  are  specifically 
prohibited in the district the Property is located.10  
On August 11, 2011, May was cited for violating the zoning ordinance by renting 
her home on a short‐term basis.  May demanded a jury trial for the ordinance violation 

 Id.  
 Def.’s Mtn to Dismiss and Mtn. for Summary Judgment, Order in Second Superior Ct. Action, [Doc. 16‐
6] at p. 2. 
8 Id. at p. 3. 
9 Pl.’s Compl., [Doc. 1] at paras. 11‐12. 
10 Id. at para. 13. 
6
7

3 

prosecution,  and  thus,  the  case  was  transferred  to  the  Superior  Court  of  Morgan 
County.  However, the case was stayed because May filed suit against the County in the 
Superior Court of Morgan County.      
First Superior Court Action  
On  April  13,  2012,  May  filed  suit  against  the  County,  alleging  first,  she  had  a 
“grandfathered”  right  under  the  County’s  zoning  ordinance  to  continue  renting  the 
Property on a short‐term basis, and second, the County’s enactment of Regulation 15.35 
and  its  enforcement  was  a  violation  of  the  due  process  provisions  in  the  Fifth  and 
Fourteenth  Amendment,  the  privileges  and  immunities  clause  of  the  Fourteenth 
Amendment, and the due process provision  of the Georgia  Constitution.  May  sought 
an injunction, a declaratory judgment, and damages from the County.11 
After  a  non‐jury  trial  was  held  in  September  of  2012, the  Superior  Court  found 
May  had  a  grandfathered  right  to  continue  renting  the  Property.    However,  the 
Superior  Court refused to grant May’s  requested relief and  declined to rule on two of 
the County’s arguments.  Both parties appealed.  The Georgia Court of Appeals vacated 
the  Superior  Court’s  decision  and  remanded  it  for  the  court  to  address  the  following 
arguments:  (1)  whether  May’s  failure  to  exhaust  her  administrative  remedies  by  first 
seeking a rezoning and conditional use permit for her property bars her action; and (2) 

 See Def.’s Mtn. to Dismiss and Summary Judgment, Pl.’s Compl. in First Superior Ct. Action, [Doc. 16‐
4]. 
11

4 

whether May’s failure to file her action within 30 days of the enactment and application 
of  the  short‐term  rental  ordinance  bars  this  action.12    May  sought  certiorari  from  the 
Georgia Supreme Court, but on January 27, 2014, the petition was denied.13   
On  remand,  the  Superior  Court  determined  both  May’s  failure  to  exhaust 
administration  remedies  and  to  file  a  claim  within  30  days  barred  her  action.  
Consequently,  the  court  dismissed  all  of  May’s  claims  against  the  County. 14    May 
appealed the Superior Court’s Judgment, and the Georgia Court of Appeals denied her 
application  for  discretionary  appeal. 15    Next,  May  petitioned  the  Georgia  Supreme 
Court for certiorari, but this petition was also denied16  Finally, May filed a Motion for 
Reconsideration with the Georgia Supreme Court, which was denied in January 2015.17    
Zoning and Conditional Use Applications  
On  February  6,  2015,  May  filed  an  application  for  rezoning  with  the  County, 
seeking to have the Property rezoned to LR3, a district that allows rentals for periods of 
less  than  30  days  as  a  conditional  use.18    On  February  28,  2015,  Plaintiff  filed  an 
application for a text amendment, requesting the County amend its zoning ordinance to 

 Def.’s Answer, Ex. A.‐Relevant Orders from previous lawsuit, [Doc. 5‐1] at p. 2‐10.  
 Id. at p. 11.  
14 Def.’s Mtn. to Dismiss and Summary Judgment, Order in First Superior Ct. Action, [Doc 16‐5]. 
15 Def.’s Answer, Ex. A.‐Relevant Orders from Previous Lawsuit, [Doc. 5‐1] at p. 23.  
16 Id. at p. 24.  
17 Id. at p. 25.  
18 Pl.’s Compl., Ex. E‐Application for Rezoning, [Doc. 1‐5] at p. 2‐8.  
12
13

5 

permit “the legal continuation of short term rentals for property owners who rented for 
periods of less than 30 days prior to the enactment of Regulation 15.35.”19  Additionally, 
Plaintiff filed a request with the County for a declaration of her right to continue renting 
the Property for less than 30 days.20  However, on April 7, 2015, the County denied her 
applications and request.21          
May’s Federal Court Action 

On  May  7,  2015,  May  filed  suit  against  the  County  in  this  Court,  seeking  a 

declaratory judgment and damages and appealing the April 7th zoning decision.  May’s 
Complaint  states:  (1)  she  is  entitled  to  a  declaratory  judgment  under  28  U.S.C.  §  2201 
that confirms her right to continue renting the Property for periods of less than 30 days; 
(2) she is entitled to damages and attorneys’ fees pursuant to 42 U.S.C. §§ 1983 and 1988 
for  the  County’s  ongoing  application  of  Regulation  15.35,  which  violates  her 
constitutional  rights;  and  (3)  she  is  entitled  to  an  order  from  this  Court  requiring  the 
County to rezone the Property to LR3, enact a text amendment to the zoning ordinance, 
and issue a declaration affirming her grandfathered right.22          

 Pl.’s Compl, Ex. F‐Application for Text Amendment, [Doc. 1‐6] at p. 2‐4.  
 Pl.’s Compl., [Doc. 1] at para. 29.  
21 See id.at paras. 25‐29. 
22 Id at paras. 7‐11.  
19
20

6 

Second Superior Court Action 
Once  the  appellate  process  in  the  first  Superior  Court  action  was  complete,  the 
County’s suit against May for violating the zoning ordinance commenced.23  On June 1, 
2015,  the  case  was  called  for  a  jury  trial,  as  May  originally  requested.    However,  May 
agreed  only  legal  issues  remained  and  revoked  her  demand  for  a  jury  trial.    The 
Superior Court held oral arguments on June 3, 2015.  Thereafter, May filed a motion to 
dismiss the County’s prosecution, contending she had a grandfathered right to rent the 
Property on a short‐term basis because the zoning ordinance in effect when she began 
renting did not bar such rentals.  The County moved to preclude May from raising this 
argument,  asserting  she  should  be  collaterally  estopped  from  relitigating  an  issue 
previously decided in the first action.24   
On  November  13,  2015,  the  Superior  Court  denied  the  County’s  preclusion 
motion but ultimately found in favor of the County. 25  The Superior Court determined 
the  short‐term  rental  of  the  Property  “was  not  allowed  under  the  County’s  zoning 
ordinance  in  effect  when  she  began  renting  it  on  a  short‐term  basis.”26    Because  May 
was  unable  to  meet  her  burden  of  establishing  the  affirmative  defense  of  a 

23 Def.’s Mtn. to Dismiss and Summary Judgment, Order in Second Superior Ct. Action, [Doc. 16‐6] at p. 3 
(“The jury trial of [May]’s ordinance violations was essentially on hold, pending resolution of her lawsuit 
and multiple appeals against the County.”).  
24 See id. 
25 Id. at p. 4.  
26 Id. at p. 4.  

7 

grandfathered right, the court denied May’s motion to dismiss and scheduled a hearing 
for May’s sentencing. 27  On March 23, 2016, the Superior Court pronounced May guilty 
of violating the County’s zoning ordinance, sentenced May to six months of probation, 
charged  her  a  $500.00  fine,  and  ordered  her  to  remove  any  and  all  short‐term  rental 
postings.28   
DISCUSSION 
Currently  before  the  Court  are  the  County’s  Motion  to  Dismiss  and  Motion  for 
Summary  Judgment  and  May’s  Motion  for  Partial  Summary  Judgment.    The  County 
argues May’s claims have already been litigated in state court, and thus May is barred 
from  relitigating  them  under  the  Rooker‐Feldman  Doctrine,  res  judicata,  and  collateral 
estoppel.    However,  May  contends  those  doctrines  do  not  apply  because  her  claims 
were  not  adjudicated  on  the  merits.    Additionally,  May  seeks  a  declaratory  judgment 
that she has a grandfathered right to rent her home for periods of less than 30 days.  The 
Court  will  first  address  the  County’s  Motion  to  Dismiss  and  then  discuss  the  parties’ 
Motions for Summary Judgment.  

27
28

 Id. at p. 9.  
 Certified Copy of Sentence of Pl. in Superior Court of Morgan County, [Doc. 33]. 

8 

I. Motion to Dismiss  
A. Legal Standard  
A motion to dismiss for lack of subject matter jurisdiction under Federal Rule of 
Civil  Procedure  12(b)(1)  may  be  brought  as  either  a  facial  or  factual  challenge  to  the 
complaint.29  In a facial challenge, a court is  required only to determine  if plaintiff  has 
“sufficiently  alleged  a  basis  for  subject  matter  jurisdiction.”30    On  the  other  hand,  a 
factual  attack  “challenge[s]  ʹthe  existence  of  subject  matter  jurisdiction  in  fact, 
irrespective of the pleadings, and matters outside the pleadings...are considered.’”31  “In 
a factual attack, ‘no presumptive truthfulness attaches to [a] plaintiffʹs allegations,’ and 
plaintiff  bears  the  burden  to  prove  the  facts  sufficient  to  establish  subject  matter 
jurisdiction.32  
In  this  case,  the  County’s  Motion  to  Dismiss  is  a  factual  attack  on  May’s 
Complaint  because  it  contends  the  Court  lacks  subject  matter  jurisdiction  under  the 

 See Carmichael v. Kellogg, Brown & Root Servs., Inc., 572 F.3d 1271, 1279 (11th Cir. 2009) (discussing the 
two types of Rule 12(b)(1) motions to dismiss for lack of subject matter jurisdiction). 
30 McElmurray v. Consol. Govʹt, 501 F.3d 1244, 1251 (11th Cir. 2007). 
31 Id. (quoting Lawrence v. Dunbar, 919 F.2d 1525, 1529 (11th Cir. 1990)). 
32 Hill v. Fed. Home Loan Mortg. Corp., No. 15‐23197‐CIV‐GAYLES/TURNOFF, 2016 WL 916824, at *2 (S.D. 
Fla. Mar. 10, 2016) (quoting Lawrence, 919 F.2d at 1529; and citing OSI, Inc. v. United States, 285 F.3d 947, 
951 (11th Cir. 2002)). 
29

9 

Rooker–Feldman  doctrine.33  Accordingly, this  Court may  consider evidence outside the 
pleadings in determining the County’s Motion to Dismiss.  
B. Discussion  
The County contends May’s claims were fully adjudicated on the  merits in two 
prior actions in the Superior Court of Morgan County, and thus, this Court lacks subject 
matter  jurisdiction  under  the  Rooker‐Feldman  doctrine  to  review  those  rulings.  
However,  May  argues  the  Rooker‐Feldman  doctrine  only  applies  where  a  party 
complains  of  injuries  specifically  caused  by  the  state  court’s  decision,  and  her  injuries 
are caused by the County’s actions, not the Superior Court’s judgments.   
Generally,  under  the  Rooker‐Feldman  doctrine,  “lower  federal  courts  are 
precluded from exercising appellate jurisdiction over final state‐court judgments.”34  In 
Exxon Mobil Corporation v. Saudi Basic Industries Corporation, the Supreme Court held the 
Rooker‐Feldman  doctrine  “is  confined  to  cases  of  the  kind  from  which  the  doctrine 
acquired its name: cases brought by state‐court losers complaining of injuries caused by 
state‐court  judgments  rendered  before  the  district  court  proceedings  commenced  and 

 See  Lozman v. City of Riviera Beach, Fla., 713 F.3d 1066, 1071 n.2 (11th Cir. 2013) (“Although this appeal is 
before us on a motion to dismiss, [where the district court dismissed the complaint based on the Rooker‐
Feldman doctrine], we may consider matters outside the complaint because this is a factual attack on the 
complaint for lack of subject matter jurisdiction.”).  
34 Lance v. Dennis, 546 U.S. 459, 463 (2006). 
33

10 

inviting district court review and rejection of those judgments.”35   “The Supreme Court 
noted  that  parallel  state  and  federal  litigation  does  not  trigger  the  Rooker‐Feldman 
doctrine  ‘simply  by  the  entry  of  judgment  in  the  state  court.’    Rather,  preclusion  law 
would govern the federal action once the state court adjudication was complete.” 36   
In  this  case,  Rooker‐Feldman  bars  this  Court  from  considering  whether  the 
County’s  application  of  the  zoning  ordinance  is  unconstitutional.    However,  the 
doctrine does not bar May’s remaining claims.          
1.   Unconstitutionality of the Zoning Ordinance and its Application 
May  now  brings  the  same  claim  in  this  action  that  she  brought  in  Superior 
Court―the  County’s  zoning  ordinance  and  ongoing  application  of  the  zoning 
ordinance  is  unconstitutional.37    The  only  state  court  case  with  a  final  judgment 
rendered  prior  to  this  Court’s  proceedings  is  May’s  action  against  the  County  in  the 
Superior Court of Morgan County.38  In that case, the Superior Court held May’s claims 

 544 U.S. 280, 284 (2005); see also Nicholson v. Shafe, 558 F.3d 1266, 1273 (11th Cir. 2009) (“[T]he Supreme 
Court delineated the scope of the Rooker‐Feldman doctrine: when the ‘[ ] losing party in state court file[s] 
suit in federal court after the state proceedings end[ ], complaining of an injury caused by the state‐court 
judgment and seeking review and rejection of that judgment.” (quoting Exxon Mobile, 544 U.S. at 291)).  
36 Nicholson, 558 F.3d at 1273‐74 (quoting Exxon Mobile, 544 U.S. at 292).  
37 May is not attempting to challenge the 30‐day requirement rule itself.  See Skinner v. Switzer, __ U.S. __, 
131  S.Ct.  1289,  1298  (2011)  (“[A]  state‐court  decision  is  not  reviewable  by  lower  federal  courts,  but  a 
statute or rule governing the decision may be challenged in a federal action.”).  
38  The  County’s  prosecution  of  the  ordinance  violation  was  not  fully  adjudicated  until  March  13,  2016, 
which  occurred  after  May  filed  her  claims  in  this  Court.    Thus,  Rooker‐Feldman  does  not  apply  to  the 
second Superior Court case.  See, e.g., Lozman, 713 F.3d at 1074 (“Thus, state court proceedings as to the 
First  Amendment  issues  raised  in  the  second  amended  counterclaim  did  not  end  prior  to  the 
35

11 

were barred because (1) she failed to exhaust her administrative  remedies (apply for a 
rezoning  and  conditional  use  permit)  before filing  the  action,  and  (2)  she  failed  to file 
her  action  within  30  days  of  the  adoption  of  the  zoning  ordinance,  as  required  by 
Georgia  law.    After  a  thorough  discussion,  the  Superior  Court  determined  any  attack 
against the zoning ordinance and its application to the Property involved is clearly time 
barred under Georgia law for her failure to file within 30 days.39   
For  this  Court  to  consider  May’s  claim,  the  Court  would  first  be  required  to 
review and reject the Superior Court’s decision that the claim is time barred.  Thus, May 
is  essentially  seeking  a  de  facto  appeal  of  the  Superior  Court’s  judgment.    Under  the 
Rooker‐Feldman  doctrine,  the  Court  lacks  subject  matter  jurisdiction  to  consider  this 
claim.40  May’s unconstitutional claim is hereby DISMISSED.41  

commencement  of  the  federal  action,  and  Rooker‐Feldman  does  not  divest  the  court  of  jurisdiction, 
regardless of whether the claims raised in state court are identical to those raised in federal court.”); Green 
v. Jefferson Cnty. Com’n, 563 F.3d 1243, 1250 (11th Cir. 2009); Nicholson, 558 F.3d at 1272. 
39 Def.’s Mtn. to Dismiss and Summary Judgment, Order in First Superior Ct. Action, [Doc. 16‐5] at p. 11.  
Under  Georgia  law,  when  a  party  is  dissatisfied  with  a  zoning  decision,  the  party  must  appeal  to  the 
superior court within 30 days of the local authority’s final act on the zoning issue, or the party’s claim is 
time barred. Id. at p. 7; see also O.C.G.A. § 5‐3‐20(a). Here, May did not file suit claiming the application of 
the  zoning  ordinance  was  unconstitutional  until  a  year  and  a  half  after  the  County’s  adoption  of 
Regulation 15.35.  Thus, the Superior Court found her claims were time barred.   
40  See  Casale  v.  Tillman,  558  F.3d  1258,  1260  (11th  Cir.2009)  (stating  the  Rooker–Feldman  doctrine 
encapsulates and delineates the rule that district courts may not review final state‐court judgments, and 
the doctrine precludes review of claims that are “inextricably intertwined” with state judgments); see also 
Kermanj Roundation v. Broward Cnty. Property Appraiser’s Office, No. 09‐61540‐CIV, 2010 WL 1433174, at *2‐
3  (S.D.  Fla. April 9, 2010) (finding the  district court  lacked  subject matter jurisdiction  under  the Rooker‐
Feldman  doctrine  because  plaintiff  was  seeking  a  de  facto  appeal  of  a  previously  litigation  state  court 
matter  when  the  plaintiff  essentially  asked  the  district  court  to  invalidate  the  state  court’s  decision  the 
proceedings were void).  

12 

2.   Grandfathered Right to Rent the Property  
On  the  other  hand,  the  Superior  Court  did  not  reach  the  merits  of  May’s  claim 
she  has  a  grandfathered  right  to  continue  renting  the  Property  on  a  short‐term  basis.  
Instead,  the  Superior  Court  dismissed  her  claims  because  at  the  time  she  brought  the 
action May had not exhausted her administrative remedies.  The Superior Court did not 
decide  the  merits  of  whether  May  has  a  grandfathered  right  to  rent  the  Property  on  a 
short‐term  basis  or  address  her  arguments  regarding  this  claim.    Therefore,  the  Court 
finds this claim was not adjudicated on the merits, and the Rooker‐Feldman doctrine does 
not prevent consideration of this claim.42   
3.   Appeal of the County’s Zoning Decision  
Additionally,  May  appeals  the  County’s  decision  denying  her  zoning 
applications  and  request.    The  County’s  decision  occurred  on  April  7,  2015,  well  after 
the  first  state‐court  proceedings  ended.    This  issue  has  never  been  previously  been 
litigated,  and  May  did  not  have  an  opportunity  to  litigate  these  matters  until  this 

  Additionally,  the  Court  notes,  even  if  it  has  jurisdiction  to  hear  May’s  claims  regarding  the 
constitutionality  of  the  zoning  ordinance  and  Rooker‐Feldman did not  apply,  these claims  would  still  be 
time barred because May did not file her challenge to the zoning ordinance within 30 days, as required by 
Georgia  law.  See  O.C.G.A.  §  5‐3‐20;  Def.’s  Mtn.  to  Dismiss  and  Summary  Judgment,  Order  in  First 
Superior Ct. Action, [Doc. 16‐5] at p. 7‐11; Def.’s Mtn to Dismiss and Mtn. for Summary Judgment, Order 
in Second Superior Ct. Action, [Doc. 16‐6] at p. 9‐10. 
42 See Vasquez v. Yll Shipping Co., LTd., 692 F.3d 1192 (11th Cir. 2012) (finding the plaintiff was not asking a 
federal court to review and reject a judgment of the state court because the [state] court never addressed 
the issue plaintiff seeks to resolve, and thus the Rooker‐Feldman did not apply). 
41

13 

lawsuit.  Thus, Rooker‐Feldman does not apply to those claims, and the Court will  now 
turn to the parties’ Motions for Summary Judgment for the two remaining claims.   
II. Motions for Summary Judgment  
A. Legal Standard  
Under Rule 56 of the Federal Rules of Civil Procedure, summary judgment must 
be granted “if the movant shows that there is no genuine dispute as to any material fact 
and  the  movant  is  entitled  to  judgment  as  a  matter  of  law.”43    A  genuine  issue  of 
material  fact  only  exists  when  “there  is  sufficient  evidence  favoring  the  nonmoving 
party for a jury to return a verdict for that party.”44  Thus, summary judgment must be 
granted if there is insufficient evidence for a reasonable jury to return a verdict for the 
nonmoving  party  or,  in  other  words,  if  reasonable  minds  could  not  differ  as  to  the 
verdict.45    When  ruling  on  a  motion  for  summary  judgment,  the  Court  must  view  the 
facts in the light most favorable to the party opposing the motion.46  
The  moving  party  “always  bears  the  initial  responsibility  of  informing  the 
district court of the basis for its motion, and identifying those portions of the pleadings, 
depositions,  answers  to  interrogatories,  and  admissions  on  file,  together  with  the 
affidavits,  if  any,  which  it  believes  demonstrate  the  absence  of  a  genuine  issue  of 

 Fed. R. Civ. P. 56(a); see Celotex Corp. v. Catrett, 477 U.S. 317, 322 (1986).   
 Anderson v. Liberty Lobby, Inc., 477 U.S. 242, 249 (1986). 
45 See id. at 249‐52. 
46 Welch v. Celotex Corp., 951 F.2d 1235, 1237 (11th Cir. 1992). 
43
44

14 

material fact” and that entitle it to a judgment as a matter of law.47  If the moving party 
discharges this burden, the burden then shifts to the nonmoving party to go beyond the 
pleadings  and  present  specific  evidence  showing  that  there  is  a  genuine  issue  of 
material fact.48  This evidence must consist of more than mere conclusory allegations or 
legal conclusions.49   
B. The County’s Motion for Summary Judgment  
The  County  argues  res  judicata  and  collateral  estoppel  preclude  May  from 
relitigating her claims.  May contends the prior Superior Court suit did not address the 
merits  of  her  claims,  and  thus  the  preclusion  doctrines  do  not  apply.    However,  after 
considering both Superior Court actions, this Court finds  collateral estoppel precludes  
May from relitigating whether  she has a grandfathered right to rent the Property on a 
short‐term basis. 
“Collateral  estoppel,  or  issue  preclusion  …  bars  the  relitigation  of  issues  that 
were litigated in a prior suit and were essential to the outcome of trial.”50  “[U]nder 28 
U.S.C. § 1738, federal courts must give preclusive effect to the judgment of a state court 

 Celotex Corp., 477 U.S. at 323 (internal quotation marks omitted).   
 See Fed. R. Civ. P. 56(e); see also Celotex Corp., 477 U.S. at 324‐26.   
49 See Avirgan v. Hull, 932 F.2d 1572, 1577 (11th Cir. 1991).   
50 Howkins v. Caldwell, 587 F.Supp. 98, 103 (N.D. Ga. 1983); see also Williams v. Bennett, 689 F.2d 1370, 1381 
(11th  Cir.  1982)  (“Preclusive  effect  will  be  given  to  the  adjudication  of  an  issue  litigated  in  a  prior 
proceeding if the issue in the subsequent proceeding is identical to the one involved in the prior action, 
the issue was actually litigated, and the determination of the issue was necessary in the prior action.”) 
47
48

15 

whenever  the  courts  of  the  state  from  which  the  judgment  emerged  would  do  so, 
provided that the  litigants  had a ‘full and fair opportunity’ to litigate their  claims and 
the  prior  state  proceedings  satisfied  ‘the  applicable  requirements  of  due  process.’“51 
Thus,  the  federal  court  must  apply  the  state’s  preclusion  law  to  determine  whether  to 
give preclusive effect to a state court’s judgment.52   In Georgia, the collateral estoppel 
doctrine  
precludes the re‐adjudication of an issue that has previously been litigated 
and adjudicated on the merits in another action between the same parties 
or their privies.  Like res judicata, collateral estoppel requires the identity 
of  the  parties  or  their  privies  in  both  actions.    However,  unlike  res 
judicata, collateral estoppel does not require identity of the claim‐so long 
as the issue was determined in the previous action and there is identity of 
the  parties,  that  issue  may  not  be  re‐litigated,  even  as  part  of  a  different 
claim.53   

Accordingly,  “[u]nder  Georgia  law,  a  party  relying  on  collateral  estoppel  must 
demonstrate  that  (1)  an  identical  issue,  between  identical  parties  (or  their  privies),  (2) 
was actually litigated and (3) necessarily decided, (4) on the merits in a final judgment, 
(5) by a court of competent jurisdiction.”54  

 Gorin v. Osborne, 756 F.2d 834, 836–37 (11th Cir. 1985) (quoting Kremer v. Chem. Constr. Corp., 456 U.S. 
461, 480–82 (1982)). 
52 Aquatherm Industries, Inc. Fla. Power & Light Co., 84 F.3d 1388, 1394 (11th Cir. 1996).  
53  Shields  v.  Bellsouth  Adver.  &  Publʹg  Corp.,  273  Ga.  774,  777  (2001)  (quoting  Gwinnett  Cnty.  Bd.  of  Tax 
Assessors v. Gen. Elec. Capital Computer Svcs., 273 Ga. 175, 178 (2000)). 
54  Hale  v. Mingledorff,  No.  2:13‐CV‐0228‐RWS,  2014  WL  7012772,  at  *7  (N.D.  Ga.  Dec.  11,  2014)  (internal 
quotation marks and citation omitted). 
51

16 

Here, the County has met its burden of demonstrating the necessary elements of 
collateral estoppel.55  The Superior Court fully addressed the issue of whether May has 
a  grandfathered  right  to  rent  the  Property  on  a  short‐term  basis  in  its  order  denying 
May’s  motion  to  dismiss  the  County’s  prosecution.    The  Superior  Court  found  May’s 
“short  term  rental  of  her  residence  was  not  allowed  under  the  zoning  ordinance  in 
effect  when  she  began  renting  her  house,  and  as  such,  she  has  no  constitutional 
‘grandfathered’  right  to  continue  renting  her  house  on  a  short‐term  basis  after  the 
enactment  of  Morgan  County’s  subsequent  short‐term  regulations.”56    Therefore, 
because  the  Superior  Court  has  already  determined  this  same  issue  on  the  merits,  the 
Court  finds  collateral  estoppel  precludes  May  from  relitigating  whether  she  has  a 
grandfathered  right  to  rent  the  Property  on  a  short‐term  basis.57    Accordingly,  the 
County is entitled to summary judgment on this claim.    

  See  Blach  v.  AFLAC,  Inc.,  No.  4:15‐MC‐5,  2016  WL  676430,  at  *3  (Feb.  18,  2016)  (finding  the  party 
invoking  collateral  estoppel  has  the  burden  of  demonstrating  that  “(1)  an  identical  issue,  (2)  between 
identical  parties,  (3)  was  actually  litigated  and  (4)  necessarily  decided,  (5)  on  the  merits,  (6)  in  a  final 
judgment, (7) by a court of competent jurisdiction”).  
56 Def.’s Mtn. to Dismiss and Summary Judgment, Order in Second Superior Ct. Action, [Doc. 16‐6] at p. 2.  
57 The Court finds res judicata does not bar Plaintiff’s claims.  The first element of res judicata is that “the 
same cause of action must be involved in both suits.” Talley v. Housing Auth. Of Columbus, Ga., No. 5:09‐
cv‐308(CAR), 2009 WL 4755379, at *4 (M.D. Ga. Dec. 7, 2009).  Here, because May asserted this argument 
as an affirmative defense in the prosecution case, rather than a claim against the County, as in the first 
Superior  Court  case,  the  first  element  is  not  met.    Thus,  this  case  is  better  addressed  under  collateral 
estoppel.        
55

17 

C. Supplemental Jurisdiction 
Additionally,  the  Court  declines  to  exercise  supplemental  jurisdiction  over 
Plaintiff’s  appeal  of  the  Morgan  County  Board  of  Commissioner’s  denial  of  her 
application  for  rezoning,  application  for  a  text  amendment,  and  request  for  a 
declaration of rights.58   
D. May’s Motion for Partial Summary Judgment  
May brings a Motion for Partial Summary Judgment on her grandfathered right 
claim,  seeking  a  declaratory  judgment  from  this  Court.    However,  because  the  Court 
finds May is collaterally estopped from arguing she this issue, this motion is DENIED.  
CONCLUSION 
Based on the foregoing, Defendant’s Motion to Dismiss and Motion for Summary 
Judgment  [Doc.  16]  is  GRANTED,  and  Plaintiff’s  Motion  for  Partial  Summary 
Judgment  is  DENIED  [Doc.  17].    Additionally,  Defendant  and  Plaintiff’s  Requests  for 
Oral  Hearing  [Docs.  16‐3  &  17]  are  DENIED  as  unnecessary.    Accordingly,  all  of 
Plaintiff’s claims are DISMISSED.   

  The  Development  Regulations  of  Morgan  County  state  an  appeal  of  the  board’s  decision  should  be 
brought in the Superior Court of Morgan County. See Section 7.14.4 of the Development Regulations.  

58

18 

SO ORDERED, this 29th day of September, 2016. 

S/ C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL, JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 

19