Tindall v. H&S Homes, LLC et al

Filing 278

ORDER denying as moot 245 Motion to File a Sur-Reply; granting in part and denying in part 164 Motion for Summary Judgment; denying in relevant part 172 Motion for Hearing; denying in relevant part 178 Motion for Hearing. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 11/09/2011 (lap)

THE UNITED STATES DISTRICT COURT 
FOR THE MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
MACON DIVISION 

TERRY CARTRETTE TINDALL, 

: 
: 
Plaintiff, 
: 

v.     

: 
Civil Action 
:   
No.    5:10‐CV‐044(CAR) 
H & S HOMES, LLC, et. al., 
: 
: 
Defendants. 
: 
_____________________________________ 

ORDER ON HORTON DEFENDANTS’ MOTION   
FOR PARTIAL SUMMARY JUDGMENT REGARDING 
THEIR FOURTH, FIFTH, AND SIXTH DEFENSES 

Currently before the Court is the Horton Defendants’ Motion for Partial Summary 

Judgment regarding Defendants’ fourth, fifth, and sixth defenses [Doc. 164].    Through 
this Motion, Defendants argue that they are entitled to summary judgment on Plaintiff’s 
fraudulent transfer claims arising out of (1) the default judgment entered in February of 
2005 and (2) any transfer of funds occurring between January 2005 and August 2008, as 
those claims are all barred by the relevant statute of limitations. See O.C.G.A. § 18‐2‐29.   
Plaintiff concedes (1) that the default judgment is no longer actionable under the Georgia 
Uniform Fraudulent Transfers Act, O.C.G.A. § 18‐2‐70, et. seq.; (2) that any other transfers 
occurring prior to February of 2006 are not actionable under O.C.G.A. 18‐2‐74(a); and (3) 
that  none  of  the  transfers  occurring  between  January  2005  and  August  of  2008  are 
1 

actionable  under O.C.G.A. 18‐2‐75(b). Summary Judgment is thus GRANTED in favor 
of the Horton Defendants as to those claims.    Defendants’ Motion, however, is DENIED 
with  respect  to  Plaintiff’s  O.C.G.A.  18‐2‐74(a)  claims  based  transfers  occurring  after 
February of 2006.     
STANDARD OF REVIEW 

Summary  judgment  must  be  granted  if  “there  is  no  genuine  issue  as  to  any 

material fact and . . . the movant is entitled to judgment as a matter of law.”    Fed. R. Civ. 
P. 56(c); see also Celotex Corp. v. Catrett, 477 U.S. 317, 322, 106 S. Ct. 2548, 91 L. Ed. 2d 
265 (1986); Johnson v. Clifton, 74 F.3d 1087, 1090 (11th Cir. 1996).     
On a motion for summary judgment, the moving party “always bears the initial 
responsibility of informing the district court of the basis for its motion, and identifying 
those portions of the pleadings, depositions, answers to interrogatories, and admissions 
on file, together with the affidavits, if any, which it believes demonstrate the absence of a 
genuine  issue  of  material  fact”  and  that  entitle  it  to  a  judgment  as  a  matter  of  law. 
Celotex, 477 U.S. at 323.    If the moving party discharges this burden, the burden shifts 
to  the  nonmoving  party  to  go  beyond  the  pleadings  and  present  specific  evidence 
showing that there is a genuine issue of material fact (i.e., evidence that would support a 
jury  verdict) or that the moving party is  not entitled to a judgment as a matter of law.   
Avirgan  v. Hull, 932 F.2d 1572, 1577 (11th Cir. 1991); see Fed. R. Civ. P. 56(e); Celotex, 
2 

477 U.S. at 324 26.    This evidence must consist of more than mere conclusory allegations 
or legal conclusions.    See Avirgan, 932 F.2d at 1577.     
Summary  judgment  must  be  entered  when  “the  nonmoving  party  has  failed  to 
make a sufficient showing on an essential element of [his] case with respect to which [he] 
has the burden of proof.”    Celotex, 477 U.S. at 323. 

DISCUSSION 

Plaintiffʹs Complaint, filed on February 2, 2010, identifies several transactions or 

series  of  transactions  which  she  claims  were  fraudulent  as  defined  by  the  Georgia 
Uniform Fraudulent Transfers Act (“UFTA”), O.C.G.A. § 18‐2‐70, et. seq.    Among these 
ʺtransfers,ʺ  Plaintiff  has  identified  (1)  a  default  judgment  entered  and  published  in 
February  of  2005  and  (2)  a  series  of  payments  from  Defendant  H&S  Homes,  L.L.C.  to 
Defendant Horton Homes, Inc. occurring between January 2005 and August of 2008.     

Through  the  present  Motion,  the  Horton  Defendants  have  successfully  shown 

that the UFTA claims based upon some of these transactions are barred by the relevant 
statute  of  limitations.    O.C.G.A.  §  18‐2‐79  provides  the  statute  of  limitations  for  all 
claims brought pursuant to the UFTA:    Claims brought under O.C.G.A. § 18‐2‐74(a) for 
transfers  made  “with  the  actual  intent  to  hinder,  delay,  or  defraud  any  creditor  of the 
debtor”  must  be  brought  within  four  years  of the transfer  or  within  one  year  after the 
transfer could have been reasonably discovered. O.C.G.A. § 18‐2‐79(1).    Claims brought 
3 

pursuant  to  O.C.G.A.  §  18‐2‐75(b)  based  on  transfers  made  to  an  insider  for  an 
antecedent  debt  have  a  shorter  statute  of  limitation,  and  must  be  brought  within  one 
year of the transfer. O.C.G.A. § 18‐2‐79(3).     

Given  the  dates  of  the  relevant  transfers,  Plaintiff  concedes  that  (1)  the  default 

judgment  is  no  longer  actionable  under  UFTA;  (2)  any  transfers  occurring  prior  to 
February  of  2006  are  not  actionable  under  O.C.G.A.  18‐2‐74(a);  and  (3)  none  of  the 
transfers  occurring  between  January  2005  and  August  of  2008  are  actionable  under 
O.C.G.A.  18‐2‐75(b).  Plaintiff  thus  agrees  that  summary  judgment  is  due  to  be 
GRANTED  in  favor  of  the  Horton  Defendants,  but  only  with  respect  to  these  UFTA 
claims arising out of these specific transfers. 

The parties disagree as to whether Plaintiff has any actionable UFTA claim, under 

O.C.G.A. § 18‐2‐74(a), based upon those transfers occurring between February 2006 and 
August 2008.    Plaintiff contends that these transfers are actionable under the theory that 
the payments were made with the “intent . . . to defraud.”    See O.C.G.A. § 18‐2‐74(a).   
Defendants argue that, because these payments were made to satisfy an antecedent debt 
to Horton Homes (an insider), any UFTA claims arising from these transfers may only be 
brought  under  O.C.G.A.  18‐2‐75(b)  (dealing  with  the  payment  antecedent  debts  to 
insiders), a claim which  is  undisputedly time‐barred.    The issue, therefore, is whether 
Plaintiff is permitted to pursue her claims under O.C.G.A. § 18‐2‐74(a), even though the 
4 

transfers have been shown to be repayments of an antecedent debt to an insider.    If she 
can,  it  is  undisputed  that  those  claims  would  not  be  barred  by  the  relevant  four‐year 
statute of limitation. See O.C.G.A. §18‐2‐79(1).     

According  to  Defendants,  it  is  undisputed  that  the  transfers  in  question  were 

repayments of antecedent debt by H&S Homes to an insider, Horton Homes.    There is 
also  no  dispute  that  such  transfers  may  give  rise  to  a  UFTA  claim  under  O.C.G.A. 
18‐2‐75(b)  if  brought  within  the  relevant  statute  of  limitations.    Defendants,  however, 
are unable to cite any law for the proposition that a fraudulent transfer claim cannot also 
be brought under O.C.G.A. 18‐2‐74(a) on the basis of such repayments being made “with 
the fraudulent intent to hinder, delay, or defraud any creditor of the debtor.”         

In the absence of any law on point, Defendants argue that public policy would be 

offended if “one non‐insider creditor was allowed to attack a debtorʹs repayment of debt 
to  another  non‐insider  creditor  on  grounds  of  intent  to  delay,  hinder,  or  defraud 
creditors  with  a  four‐year  statute  of  limitations,  .  .  .  as  any  insolvency  or  liquidation 
would  result  in  a  war  between  third  party  creditors,  attempting  to  require  competing 
creditors  to  repay  debt  payments  received  from  the  debtor.”  (Deft.  Br.  in  Reply  [Doc. 
234] at p. 6).    Defendants’ policy theory may be correct, and it may likely be reason that 
the  drafters  of  the  UFTA  limited  the  scope  of  O.C.G.A.  §18‐2‐75(b)  to  those  payments 
made to insiders.     
5 

That  does  not  mean,  however,  that  transfers  to  insiders  based  upon  antecedent 
debts  may  not  also  give  rise  to  claims  that  the  repayments  were  made  “with  the 
fraudulent  intent  to  hinder,  delay,  or  defraud  any  creditor  of  the  debtor.”    There  is 
nothing  in  the  plain  language  of  statute  limiting  claims  brought  under  O.C.G.A.  § 
18‐2‐74(a) to transfers made to non‐insiders.    Nor is there any language indicating that 
claims brought under this subsection could not be based upon transfers made under the 
guise  of  an  antecedent  debt.    See  O.C.G.A.  §  18‐2‐74(a).    Clearly,  through  O.C.G.A.  § 
18‐2‐75(b), the drafters of the law demonstrated that they could specify such limitations, 
but they apparently chose not to in O.C.G.A. § 18‐2‐74(a).    This Court will thus decline 
to impose this limitation when the law does not require it. 

Indeed,  it  appears  that  these  two  code  sections  are  more  appropriately 

distinguished  by  the  requirement  to  show  intent,  rather  than  by  the  parties  to  the 
transaction or the reason proffered for the transfer.    On its face, O.C.G.A. § 18‐2‐75(b) is 
a constructive fraud statute which does not require any actual proof of intent to defraud.   
To  prove  that  a transfer  was  fraudulent  under  §  18‐2‐75(b)  a  plaintiff  need  only  show 
“the transfer was made to an insider for an antecedent debt, the debtor was insolvent at 
that time, and the insider had reasonable cause to believe that the debtor was insolvent.” 
Id.    Section  O.C.G.A.  §  18‐2‐74(a),  on  the  other  hand,  applies  to  any  transfers  or 
obligations  incurred,  and  to  prevail  on  a  claim  under  this  subsection,  a  plaintiff  must 
6 

produce  evidence  of  an  “intent  to  hinder,  delay,  or  defraud”  the  creditor.    Thus, 
contrary to Defendants’ assertions, the two causes of action are not mutually exclusive.   
Defendants have thus failed to persuade this Court that a single transfer cannot give rise 
to a claim under both code sections. 

Though not precedent, the Court’s position is mirrored in a Michigan case cited 

by Plaintiff: Zervos Group, Inc. v. Thompson Asphalt Products, Inc., 2006 WL 1156369 at 
*6  (Mich.  App.  May  2,  2006)  (unpublished).  There,  the  trial  court  granted  summary 
judgment on a claim brought under a provision of Michigan law identical to § 18‐2‐75(b) 
because the one‐year statute of limitations had to run. Id.    The trial court, nonetheless, 
allowed  the  plaintiff  to  proceed  on  a  claim  under  a  provision  identical  to  §  18‐2‐74(a) 
based upon the same transfer because the transfer occurred within the four‐year statute 
of  limitations.  Id.  The  state  appellate  court  later  upheld  the  ruling,  recognizing  that 
“nothing  in  the  UFTA  restricts  a  single  transfer  or  conveyance  from  meeting  the 
requirements of fraudulence under more than one provision of the act.” Id. 

The  Court  also  notes  that  Georgia  has  long  held  that  the  payment  of  adequate 

consideration  does  not  necessarily  foreclose  a  finding  fraud.    See  Lewis  v.  Lewis,  210 
Ga. 330, 332 80 S.E.2d 312 (1954).    Indeed, “[t]he question as to whether [a transfer was 
made] with intention to delay or defraud . . . , or whether the transaction was a bona fide 
one  upon a  valuable consideration . . . , is ordinarily one for determination by a jury.”   
7 

Id.    Thus, if this Court was to find that a repayment of antecedent debt could not, as a 
matter of law, also be made with the intent to hinder, delay, or defraud another creditor, 
the finding would be contrary to longstanding Georgia law.    See id.; McMillan v. Sasser, 
235 Ga. 59, 59, 218 S.E.2d 810, 810 (1975) (finding sufficient evidence of fraud to sustain 
jury verdict in favor of creditor even though transfer discharged a preexisting debt); see 
also  Grafton  v.  Meikleham,  246  F.  737,  742  (5th  Cir.  1917)  (“Though  he  transferred  his 
earned salary to his lawyer to secure a debt he owed him, yet, if his real purpose in so 
doing  was  his  declared  purpose,  viz.  to  hinder  and  delay  his  principal  creditor  in  her 
right to have a part of the sum applied to her judgment, this would constitute a transfer 
of his property with intent to hinder, delay, or defraud his creditors.”). 

For  all  of  these  reasons,  the  Court  finds  that  Plaintiff  is  not  precluded  from 

bringing  claims  under  O.C.G.A.  §  18‐2‐74(a)  based  upon  the  monetary  transfers  from 
H&S to Horton Homes occurring after February 2006 – even though such transfers may 
have  been  repayments  of  an  antecedent  debt  to  an  insider.  If  Plaintiff  can  produce 
evidence that Defendants’ real intent in making these payments was to hinder, delay, or 
defraud  Plaintiff,  she  may  recover  under  O.C.G.A.  §  18‐2‐74(a),  and  because  these 
payment  were  made  after  February  2006,  the  claims  are  not  barred  by  the  relevant 
four‐year statute of limitations. See O.C.G.A. § 18‐2‐79.     

8 

CONCLUSION 

Defendants’  Motion  for  Partial  Summary  Judgment  [Doc.  164]  is  accordingly 

granted in part and denied in part.    The Motion is GRANTED as to (1) Plaintiff’s UFTA 
claims  based  on  the  default  judgment  entered  in  February  of  2005;  (2)  Plaintiff’s 
O.C.G.A.  §  18‐2‐74(a)  claims  based  upon  transfers  occurring  prior to  February  of  2006; 
and (3) Plaintiff’s O.C.G.A. 18‐2‐75(b) claims based upon the transfers occurring between 
January  2005  and  August  of  2008.    The  Motion  is  DENIED  with  respect  to  Plaintiff’s 
O.C.G.A. 18‐2‐74(a) claims arising from any transfers occurring after February of 2006.     
Plaintiff’s pending Motion to File a Sur‐Reply [Doc. 245] is DENIED as MOOT, 
and because the Court finds that Defendants’ arguments were sufficiently briefed such 
that no oral argument is required, the pending Motions for Oral Argument [172 & 178] 
are also DENIED in relevant part. 
SO ORDERED this 9th day of November 2011. 

S/    C. Ashley Royal   
C. ASHLEY ROYAL, JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 
jlr 

9