MCGINNIS v. AMERICAN HOME MORTGAGE SERVICING, INC

Filing 124

ORDER denying 104 Motion for New Trial; granting in part and denying in part 105 Motion for Judgment as a Matter of Law; denying 116 Motion for Hearing. Ordered by U.S. District Judge C ASHLEY ROYAL on 6/30/14 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE 

MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 

MACON DIVISION 

JANE MCGINNIS, 
: 
: 
Plaintiff, 

: 
: 
v. 

: 

Civil Action 
: 

No. 5:11‐CV‐284 (CAR) 
AMERICAN HOME MORTGAGE 
: 
SERVICING INC., 
: 

: 
Defendant. 
: 
___________________________________  : 

ORDER ON RENEWED MOTION FOR JUDGMENT  
AS A MATTER OF LAW & MOTION FOR NEW TRIAL 

Following  a  jury  verdict  and  entry  of  judgment  in  favor  of  Plaintiff  Jane 
McGinnis,  Defendant  Homeward  Residential,  Inc.  f/k/a  American  Home  Mortgage 
Servicing Inc. (herein “Homeward”) filed a Renewed Motion for Judgment as a Matter 
of  Law  [Doc.  105]  and,  in  the  alternative,  a  Motion  for  New  Trial  and/or  Remittitur 
[Doc. 104].  Homeward has also filed a Request for Hearing [Doc. 116] on these motions.    
Because  Homeward’s  motions  are  based  on  much  of  the  same  evidence  and 
repeat  many  of  the  same  arguments  the  Court  previously  considered  on  summary 
judgment and during Homeward’s oral motion for judgment as a matter of law at the 
close  of  the  evidence,  the  Court  finds  that  a  hearing  and  further  oral  argument  is 
unnecessary.  Homeward’s Request for a Hearing [Doc. 116] is therefore DENIED.    
1 

After having now considered the extensive written briefs, the evidence present at 
trial, and the  relevant law, the Court agrees  with Homeward that the evidence at trial 
was not legally sufficient for a reasonable jury to find a “specific intent to harm.”   The 
Renewed Motion for Judgment as a Matter of Law is thus GRANTED in part; and it is 
ORDERED  that  the  punitive  damages  award  be  reduced  to  $250,000.00.1    The 
remainder  of  Homeward’s  Renewed  Motion  for  Judgment  as  a  Matter  of  Law  and 
Homeward’s Motion for a New Trial are, however, DENIED. 
BACKGROUND 
This is an action for wrongful foreclosure, conversion, interference with property 
rights, and intentional infliction of emotional distress filed by a borrower, Plaintiff Jane 
McGinnis,  against  the  company  that  serviced  her  loans,  Defendant  Homeward 
Residential,  Inc.    The  evidence  at  trial  showed  that,  shortly  after  Homeward  began 
servicing Plaintiff’s non‐residential mortgage in the Fall of 2009, there was in increase in 
the  amount  of  her  monthly  payment,  from  $605.38  to  $843.58,  which  Homeward 
attributed to an increase in the escrow.  Following two more escrow analyses, Plaintiff’s 
monthly  payment  was  reduced  to  $638.32.    Plaintiff  disputed  and  refused  to  pay  the 
increased  amounts,  and  instead  continued  to  submit  her  original  monthly  payment  of 
$605.38.  Because of this, Plaintiff went into default, and Homeward foreclosed on the 
property.   

1

 See O.C.G.A. § 51‐12‐5.1(g).   

2 

At trial, Plaintiff claimed that the foreclosure was wrongful and that her default 
was  caused  by  Homeward’s  breach  of  their  lending  agreement.    Plaintiff  asserts  that 
Homeward  breached  a  duty  owed  to  her  by  unreasonably  increasing  her  escrow 
payment,  failing  to  give  her  proper  notice  of  the  increase,  and  failing  to  credit  her 
account at the time payments were made.  Plaintiff put forth evidence that Homeward 
refused  to  reconsider  its  position  that  she  was  in  default,  harassed  her  for  payments, 
and foreclosed on her property despite her attempts to cure the deficiency and pay the 
account in full, and in so doing, caused Plaintiff to suffer severe emotional distress. 

Homeward, on the other hand, takes the position that Plaintiff simply refused to 

pay  a  routine  increase  in  her  escrow  payment  because  she  did  not  agree  with  it.    It 
presented evidence at trial that Plaintiff was in default, remained in  default even after 
her escrow payments were  reduced, failed to cure the deficiencies despite being given 
opportunities to do so, and thus left Homeward with no choice but to foreclose.    
At  the  close  of  evidence,  Homeward  moved,  pursuant  to  Federal  Rule  of  Civil 
Procedure  50(a),  for  judgment  as  a  matter  of  law  on  Plaintiff’s  claims  for  wrongful 
foreclosure,  conversion,  interference  with  property  rights,  and  intentional  infliction  of 
emotional  distress.2    The  Court  took  the  motion  under  advisement.3    The  jury  then 
returned  a  verdict  in  favor  of  Plaintiff  and  against  Homeward  as  to  all  claims  and 
awarded  Plaintiff  $6,000.00  in  economic,  compensatory  damages,  $500,000.00  in 

2
3

 Tr. Vol. II at 208‐228 [Doc. 109]. 
 Tr. Vol. III at 45 [Doc. 45]. 

3 

emotional damages, and $3,000,000.00 in punitive damages.  After accepting the jury’s 
verdict, the Court denied Homeward’s motion for judgment as a matter of law.4   
PROCEDURAL POSTURE 

Homeward  has  now  filed  two  timely  post‐judgment  motions  challenging  the 

jury’s  verdict in the case:  a Renewed Motion for Judgment as a Matter of Law,  under 
Federal Rule of Civil Procedure 50(b) and, in the alternative, a Motion for a New Trial 
and/or  Remittitur,  under  Federal  Rule  of  Civil  Procedure  59(a).    Although  the 
arguments  in  both  motions  are  very  similar,  the  two  motions  “have  wholly  distinct 
functions and entirely different standards govern their allowance.”5  If a motion for new 
trial is granted, the case is simply tried again; if the court grants a motion for judgment 
as a matter of law under Rule 50(b), the case is at an end.6  A Rule 50(b) motion is thus 
measured by a far more rigorous standard. “On a motion for a new trial, the court has a 
wide  discretion  to  order  a  new  trial  whenever  prejudicial  error  has  occurred.  On  a 
motion for judgment as a matter of law, it has no discretion whatsoever and considers 
only the question of whether there is sufficient evidence to raise a jury issue.”7 
Where,  as  in  this  case,  a  party  files  alternative  motions  under  Rules  50  and  59 
making  materially  indistinguishable  arguments,  the  arguments  may  be  considered 

 Order, Sept. 5, 2013 [Doc. 99]. 
 State Farm Fire & Cas. Co. v. Silver Star Health and Rehab Inc., No. 6:10–CV–1103, 2012 WL 983775, at *1 
(M.D. Fla. Mar. 22, 2012) (quoting 9A Wright & Miller, Federal Practice and Procedure § 2531 (3d ed.)). 
6  Id. 
7  Id.   
4
5

4 

together though the legal  standards  differ.8  In such cases, “the trial judge  should  rule 
on  the  motion  for  judgment.  Whatever  his  ruling  thereon  he  should  also  rule  on  the 
motion for a new trial, indicating the grounds of his decision.”9   
STANDARDS OF REVIEW 
I.

Standard of Review under Rule 50(b) 
 “The  standard  for  granting  a  renewed  motion  for  judgment  as  a  matter  of  law 

under Rule 50(b) is precisely the same as the standard for granting the pre‐submission 
motion  under  50(a).”10  Thus,  regardless  of  whether  the  district  courtʹs  analysis  is 
undertaken  before  or  after  submitting  the  case  to  the  jury,  the  question  before  the 
district court is, “whether the evidence is legally sufficient to find for the party on that 
issue.”11 “Any renewal of a motion for judgment as a matter of law under Rule 50(b),” 
however, “must be based upon the same grounds as the original request for judgment 
as a matter of law made under Rule 50(a) at the close of the evidence and prior to the 
case being submitted to the jury.”12 
“[I]n  ruling  on  a  partyʹs  renewed  motion  under  Rule  50(b)  after  the  jury  has 
rendered a  verdict, a courtʹs sole consideration of the jury  verdict is to assess whether 

  Tucker  v.  Housing  Auth.  of  Birmingham  Dist.,  507  F.  Supp.2d  1240,  1265  (N.D.  Ala.  2006)  (citing 
Montgomery Ward & Co. v. Duncan, 311 U.S. 243, 253 (1940)). 
9 Duncan, 311 U.S. at 253. 
10  Chaney  v.  City  of  Orlando,  483  F.3d  1221,  1227  (11th  Cir.  2007)  (quoting  9A  C.  Wright  and  A.  Miller, 
Federal Practice & Procedure § 2537 (2d ed. 1995)).    
11 Id. (quoting Fed. R. Civ. P. 50).   
12 Id. (quoting Doe v. Celebrity Cruises, Inc., 394 F.3d 891, 903 (11th Cir. 2004)). 
8

5 

that  verdict  is  supported  by  sufficient  evidence.”13    “[T]he  court  must  evaluate  all  the 
evidence,  together  with  any  logical  inferences,  in  the  light  most  favorable  to  the  non‐
moving  party.”14  “[I]t  is  not  the  function  of  the  Court  to  make  credibility  or  factual 
determinations”;  and  “if  there  are  conflicting  inferences  that  can  be  drawn  from  that 
evidence, it is not the [c]ourtʹs  role to pick the better one.”15  “It is the juryʹs task ‐  not 
[the  court’s]  ‐  to  ‘weigh  conflicting  evidence  and  inferences,  and  determine  the 
credibility of the witnesses.’”16  
A  party  seeking  judgment  as  a  matter  of  law  under  Rule  50  based  on  the 
sufficiency  of  the  evidence  has  a  heavy  burden  to  carry.    The  motion  may  be  granted 
only “when the facts and inferences . . . point so strongly and overwhelmingly in favor 
of one party that the Court believes that reasonable men could not arrive at a contrary 
verdict.’”17  The Court must “affirm the jury verdict unless there is no legal basis upon 
which  the  jury  could  have  found  for  [the  prevailing  party].”18  “Conversely,  if  there  is 
substantial evidence opposed to the motion such that reasonable people, in the exercise 
of  impartial  judgment,  might  reach  differing  conclusions,”  the  jury’s  verdict  must  be 

 Id.  
 Beckwith v. City of Daytona Beach Shores, Fla., 58 F.3d 1554, 1560 (11th Cir. 1995).    
15 Marlite, Inc. v. Eckenrod, No. 09–22607, 2011 WL 39130, at *3 (S.D. Fla.  Jan. 5, 2011).    
16  Shannon  v.  Bellsouth  Telecomms.,  Inc.,  292  F.3d  712,  715  (11th  Cir.  2002)  (quoting  Lipphardt  v.  Durango 
Steakhouse, 267 F.3d 1183, 1186 (11th Cir. 2001)). 
17 United States v. Vahlco Corp., 720 F.2d 885, 889 (11th Cir. 1983) (quoting Boeing Co. v. Shipman, 411 F.2d 
365, 374 (5th Cir. 1969)).   
18 Telecom Tech. Servs., Inc. v. Rolm Co., 388 F.3d 820, 830 (11th Cir. 2004).    
13
14

6 

left  intact.19    Simply  stated,  a  Rule  50  motion  must  be  denied  if  there  is  any  evidence 
from which the jury “reasonably could have resolved the matter the way it did.”20   
If a pure legal error is detected, the district court has an obligation and the power 
“to correct the error by  vacating or reversing the juryʹs  verdict.”21  “Similarly, where a 
portion of a verdict is for an identifiable amount that is not permitted by law, the court 
may simply modify the juryʹs  verdict to that extent and enter judgment for the correct 
amount.”22  “If a reduction in damages is necessitated by legal error, the reduction is not 
a remittitur and a new trial is not required.”23 
II.

Standard of Review under Rule 59(a) 
A losing party may move for a new trial on grounds that “the verdict is against 

the  great  weight  of  the  evidence,  that  the  damages  are  excessive,  or  that,  for  other 
reasons, the trial was not fair . . . ; and may raise questions of law arising out of alleged 
substantial  errors  in  admission  or  rejection  of  evidence  or  instructions  to  the  jury.”24  
Thus, under Rule 59(a), a district judge may, in his discretion, grant a new trial “if in his 
opinion,  ‘the  verdict  is  against  the  clear  weight  of  the  evidence  .  .  .  or  will  result  in  a 

 Carter v. City of Miami, 870 F.2d 578, 581 (11th Cir. 1989).   
 Rodriguez v. Farm Stores Grocery, Inc., 518 F.3d 1259, 1264 (11th Cir. 2008).  “A mere scintilla of evidence 
is not sufficient to support a jury verdict,” however. Robbins v. Koger Props., Inc., 116 F.3d 1441, 1446 (11th 
Cir.  1997).    There  must  be  “enough  evidence  that  reasonable  minds  could  differ  concerning  material 
facts.”  U.S. Anchor Mfg. v. Rule Indus., Inc., 7 F.3d 986, 993 (11th Cir. 1993).   “The issue is not whether the 
evidence was sufficient for [the losing party] to have won, but whether the evidence was sufficient for it 
to have lost.” Rodriguez, 518 F.3d at 1264‐65.   
21 Johansen v. Combustion Engʹg, Inc., 170 F.3d 1320, 1330 (11th Cir. 1999). 
22 Id. (“[T]he district court [may] strike the unconstitutional excess from a juryʹs punitive damage award 
and enter judgment for that amount.”).   
23 Id.  
24 Duncan, 311 U.S. at 251; Steger v. Gen. Elec. Co., 318 F.3d 1066, 1081 (11th Cir.2003). 
19
20

7 

miscarriage  of  justice,  even  though  there  may  be  substantial  evidence  which  would 
prevent the direction of a verdict.’”25   
When ruling on a motion for new trial, however, the judge should not substitute 
his  own  credibility  choices  and  inferences  for  the  reasonable  credibility  choices  and 
inferences  made  by  the  jury.26    For  this  reason,  “new  trials  should  not  be  granted  on 
evidentiary grounds unless, at a minimum, the verdict is against the great ‐ not merely 
the  greater  ‐  weight  of  the  evidence.”27    “A  trial  court  should  not  grant  a  new  trial 
merely because the losing party could probably present a better case on another trial”;28 
nor  is  the  court  free  “to  set  aside  the  verdict  merely  because  the  judge  might  have 
awarded a different amount of damages.”29  Rule 59 also cannot be used by the losing 
party to raise arguments that could, and should, have been made before the judgment 
was  issued;30  a  motion  for  new  trial  is  not  “a  chance  for  [a  party]  to  correct  poor 
strategic choices.”31  
On the other  hand, on a motion for new trial, the trial judge is permitted to set 
aside the verdict even though there is substantial evidence to support it.32  The judge is 
also  “not  required  to  take  that  view  of  the  evidence  most  favorable  to  the  verdict‐

  Hewitt  v.  B.F.  Goodrich Co.,  732  F.2d  1554,  1556  (11th Cir.  1984)  (quoting United  States  v.  Bucon  Constr. 
Co., 430 F.2d 420, 423 (5th Cir. 1970)).  See also Lipphardt, 267 F.3d at 1186. 
26 Williams v. City of Valdosta, 689 F.2d 964, 973 (11th Cir. 1982).   
27 Lipphardt, 267 F.3d 1186.   
28 Hannover Ins. Co. v. Dolly Trans Freight, Inc., 2007 WL 170788, *2 (M.D. Fla. Jan. 18, 2007). 
29 11 Charles Alan Wright, Arthur R. Miller, & Mary Kane, Federal Practice and Procedure § 2807 (3d ed.). 
30 Michael Linet, Inc. v. Village of Wellington, Fla., 408 F. 3d 757, 763 (11th Cir.2005).  
31 S.E.C. v. Bilzerian, 729 F. Supp. 2d 9, 15 (D.D.C. 2010). 
32 11 Charles Alan Wright, Arthur R. Miller, & Mary Kane, Federal Practice and Procedure § 2806 (3d ed.). 
25

8 

winner”  and  is  free  to  weigh  the  evidence.33  “The  mere  fact  that  the  evidence  is  in 
conflict is not enough to set aside the verdict, however.”34  “Indeed the more sharply the 
evidence conflicts, the more reluctant the judge should be to substitute his judgment for 
that of the jury.”35  The district court thus  has  less freedom to disturb a jury  verdict in 
cases  involving  simple  issues  or  highly  disputed  facts  than  it  does  in  cases  involving 
complex issues, facts not highly disputed, and events arguably marred by error.36   
If the court finds that a juryʹs award of damages is excessive, it may grant a new 
trial, but the trial judge also has the discretion to, in the alternative, order remittitur and 
reduce the damages.37  Although the decision whether to grant a new trial or remittitur 
on  the  grounds  of  excessive  damages  is  a  matter  within  the  sound  discretion  of  the 
district judge, the non‐moving party must be given the option of a new trial in  lieu of 
remitting a portion of the juryʹs award.38  
DISCUSSION OF ARGUMENTS 
As noted above, the motions currently before the Court are based on much of the 
same  evidence  and  repeat  many  of  the  same  arguments  the  Court  previously 
considered  on  summary  judgment  and  during  Homeward’s  oral  motion  for  judgment 

 Id. 
 Id. 
35 Id. 
36 Williams, 689 F.2d at 973.    
37 Fed. R. Civ. P. 59; Peer v. Lewis, No. 06‐60146, 2008 WL 2047978, at *17 (S.D. Fla. May 13, 2008) (citing 
Johansen, 170 F.3d at 1329).  
38 Peer, 2008 WL 2047978 at *17 (citing Simon v. Shearson Lehman Bros., Inc., 895 F.2d 1304, 1310 (11th Cir. 
1990)). 
33
34

9 

as a matter of law at the close of the evidence.  In the Renewed Motion for Judgment as 
a Matter of Law, Homeward asserts that there was insufficient evidence for the jury to 
reasonably find in favor of Plaintiff as to her claims of wrongful foreclosure, conversion, 
and intentional infliction of emotional distress; 39 that there was no evidence to support 
the award of damages; and that the amount of punitive damages awarded violates due 
process.   In the alterative, Homeward has moved for a new trial under Rule 59(a) and 
argues  that  the  weight  of  the  evidence  does  not  support  the  verdict  as  to  either  the 
substantive claims or the award of damages.  Homeward also argues that it is entitled 
to  a  new  trial  and/or  remittitur  because  the  jury  instruction  on  wrongful  foreclosure 
contained substantial error and the award of damages is excessive. 
The Court will now consider each of Homeward’s arguments in turn under both 
of the relevant standards of review. 
I.

Wrongful Foreclosure Claim 
Throughout this action and at trial, Plaintiff claimed that Homeward caused her 

default and thus wrongfully foreclosed on  her property.  Under Georgia law, a debtor 
bringing a claim of wrongful foreclosure must establish a legal duty owed to her by the 

  Homeward’s  Renewed  Motion  for  Judgment  as  a  Matter  of  Law  makes  no  reference  to  Plaintiff’s 
interference claim, and the Motion for New Trial only mentions it in passing when arguing that Plaintiff 
failed to prove wrongful foreclosure.     
39

10 

foreclosing party; a breach of that duty; a causal connection between the breach and the 
injury she sustained; and damages.40   
In both motions now before the Court, Homeward contends that Plaintiff did not 
carry  her burden on the breach or causation elements of a wrongful foreclosure claim.  
As  to  the  breach  element,  Homeward  argues  that  there  was  insufficient  evidence 
presented at trial to show that Homeward (1) failed to provide notice of the increase in 
the escrow payment before it was due; (2) increased Plaintiff’s escrow payments in an 
amount  and  manner  inconsistent  with  their  loan  agreement;  or  (3)  failed  to  properly 
credit payments made to Plaintiff’s account.  As to causation, Homeward argues that, as 
a matter of law, Plaintiff’s default precludes her claim for wrongful foreclosure.  In the 
alternative,  Homeward  argues  that  it  is  entitled  to  a  new  trial  because  the  Court 
improperly  permitted  the  jury  to  find  wrongful  foreclosure  despite  Plaintiff’s  default 
and allowed the jury to determine the reasonableness of the escrow increase.  
A. There  is  Sufficient  Evidence  to  Support  the  Jury’s  Finding  of  Wrongful 
Foreclosure 

Homeward first argues that the jury could not have reasonably found in favor of 
Plaintiff  on  her  wrongful  foreclosure  claim  based  on  the  evidence  presented.  As 
Homeward contends, it was undisputed (at trial) that Plaintiff may have received some 

 DeGolyer v. Green Tree Servicing, LLC, 291 Ga. App. 444, 448 (2008) (quoting Heritage Creek Dev. Corp. v. 
Colonial Bank, 268 Ga. App. 369, 371 (2004)). 
40

11 

notice of an increase in her monthly loan payment prior to November 1, 2009.41   It was 
likewise  undisputed  that  Plaintiff  was  in  default  at  the  time  of  the  foreclosure.  
Nonetheless, the Court finds that there was sufficient evidence from which a jury could 
reasonably  conclude  that  Homeward  breached  a  duty  owed  to  Plaintiff  and  that 
Homeward’s actions caused Plaintiff’s default and injuries.   
1. Evidence of Failure to Provide Notice  

Homeward  contends  that  no  reasonable  jury  could  have  found  that  it  failed  to 
provide  Plaintiff  with  notice  of the  escrow  increase  because  of  Adam  McGinnis’s  trial 
admission that Plaintiff may have received a payment coupon with a letter sent prior to 
November 1, 2009, which showed her monthly payment to be $843.58.42   Mr. McGinnis 
did,  in  fact,  make  this  admission.    A  reasonable  jury,  however,  could  have  given  the 
admission less weight than Homeward assumes it was due.   
The  payment  coupon,  on  which  Homeward  now  solely  relies,  did  not  indicate 
that  it  was  intended  to  serve  as  notice  of  a  temporary  increase  in  Plaintiff’s  monthly 
payment.  It also did not provide any explanation for the increase or make any reference 
to  an  escrow  shortage  for  that  year.43    The  letter  merely  advised  Plaintiff  that  a  new 
company  was  servicing  her  account  and  that  she  should  expect  a  regular  monthly 

 Tr. Vol. II at 75 [Doc. 109]. 
 Id. at 75‐76. 
43 See Tr. Vol. I at 68 [Doc. 108]; Tr. Vol. II at 75 [Doc. 109]; Ex. D‐89 [Doc. 90‐5].   
41
42

12 

statement.44    Furthermore,  when  Mr.  McGinnis  acknowledged  that  Plaintiff  may  have 
received this payment coupon, he also testified that, even if the coupon was attached to 
the letter, it would have been questioned because it wrongly showed her to be behind in 
payments.45    McGinnis  further  testified  that  Plaintiff  did  not  receive  any  monthly 
statements thereafter.46   
From  this,  a  reasonable  jury  could  conclude  that,  while  Plaintiff  may  have 
received a coupon showing a payment of $843.58 due prior to her default, she was not 
sufficiently  notified  of  a  legitimate  increase  in  her  monthly  payment  or  of  an  escrow 
shortage  at  that  time.    This  would  then  support  a  finding  that  Homeward  failed  to 
provide notice of the increase.  Mr. McGinnis’s trial admission thus did not necessarily 
foreclose a finding in favor of Plaintiff. 
2. Evidence of an Unreasonable Increase in Escrow Payments 
There  was  likewise  sufficient  evidence  from  which  a  jury  could  reasonably 
conclude that the 2009 escrow increase breached a duty owed to Plaintiff.  In response 
to Homeward’s motions, Plaintiff argues that a reasonable jury could have reached this 
conclusion  based  on  the  vast  disparity  between  the  October  and  November  escrow 
payments  alone.47    Indeed  it  is  undisputed  that  Plaintiff  was  current  on  her  account 

 See Tr. Vol. II at 8, 63, 100, 126, 140 [Doc. 109].  The letter also stated that the transfer to a new servicer 
would not affect any terms or conditions of the mortgage instruments.  See Ex. D‐89 [Doc. 90‐5].   
45 See Tr. Vol. II at 75‐76 [Doc. 109]. 
46 Id. at 8, 163‐64. 
47 See also Order on Def.’s Pending Mtns., July 2, 2013, at 35 [Doc. 62] (finding a jury could conclude that 
an escrow estimate that increased a monthly payment from $115.45 to $353.45 was unreasonable). 
44

13 

prior  to  November  1,  2009,48  and  that,  once  Homeward  took  over  the  servicing  of 
Plaintiff’s loan in October of 2009, her monthly payments immediately increased from 
$605.38 to $843.58 with little or no explanation for the increase.49   
At  trial,  the  jury  was  also  instructed  that,  if  there  was  a  shortage  in  Plaintiff’s 
escrow,  Homeward  only  had  two  options  under  the  terms  of  the  Security  Deed:    It 
could  choose  to  either  allow  a  shortage  to  exist  or  require  Plaintiff  “to  repay  the 
shortage in equal monthly payments over at least twelve months.”50  The jury was then 
presented  with  evidence  that  Homeward’s  escrow  increase  would  have  recouped  any 
shortage  in  much  less  than  twelve  months  and  that  if  the  amount  demanded  was 
collected over twelve months, the escrow collected would total two or three times the 
amount needed to cover Plaintiff’s tax and insurance costs.51  The evidence additionally 
showed  that  Homeward  performed  a  third  escrow  analysis,  in  February  of  2010,  that 
reduced Plaintiff’s payment from $843.58 to $638.32,52 a number much more in line with 
what  she  had  previously  been  paying.53    Yet,  Homeward  still  insisted  that  Plaintiff 
owed payments of $843.59 from November, 2009 through April, 2010.54   

 Tr. Vol. I at 62‐63, 78 [Doc. 108]; Tr. Vol. II at 9, 11, 26 [Doc. 109]; Delbene Dep. at 38‐39 [Doc. 46]. 
 Tr. Vol. II at 14, 16, 50 [Doc. 109].  See also, Ex. D‐89 [Doc. 90‐5].   
50 Jury Instructions at 12 [Doc. 91].  Homeward does not now, in either motion, raise an objection to this 
instruction or argue that this was error. 
51  Homeward  sent  an  escrow  disclosure  statement  to  Plaintiff  in  December  of  2009,  which  showed  a 
shortage  amount  of  $616.83.  Ex.  D‐314  [Doc.  90‐15].  Plaintiff’s  expert calculated  the  shortage  in  2009  at 
$663.94.  Tr. Vol. I at 94 [Doc. 108]. 
52 Tr. Vol. II at 16‐18, 84 [Doc. 109]. 
53 Pl.’s Ex. 8 [Doc. 89‐20].   
54 Vol. II at 18, 35, 50, 84, 143 [Doc. 109]. 
48
49

14 

From this circumstantial evidence, a reasonable jury could have inferred that the 
payments demanded by Homeward were  unreasonable and that, by demanding these 
payments, Homeward breached a duty owed to Plaintiff.   
On this issue, Mr. McGinnis also testified that he knew the increase was an error 
based  on  his  calculations  and  experience  managing  Plaintiff’s  properties.55    This  went 
factually  unrebutted by Homeward, as it chose  not to offer any evidence as to exactly 
how  it  arrived  at  the  $843.58  payment.    The  evidence  in  the  case  instead  showed  that 
Plaintiff repeatedly brought this error to Homeward’s attention, but Homeward failed 
to verify or produce a copy of the October 2009 escrow analysis.56  The jury could have 
reasonably  considered  this  as  evidence  of  Homeward’s  knowledge  of  its  breach  and 
refusal to correct it in violation of its duty to comply with the Security Deed.    
Homeward  now  argues,  however,  that  the  jury  could  not  have  found  that  the 
2009 escrow increase violated the terms of the Security Deed absent expert testimony on 
the issue and thus it was error to permit the jury to consider Mr. McGinnis’s lay opinion 
as evidence of a breach.  Homeward provides no legal support for this contention; and 
the Court disagrees.  Because the estimation of an escrow payment involves only a basic 
mathematical calculation, McGinnis’s testimony was properly considered by the jury. 57  

 Id. at 14‐15; 143.   
 Id. at 11‐12, 14‐15, 19‐21, 24‐29, 35, 51, 62. 
57  See  Fed.  R.  Civ.  P.  701  (allowing  lay  testimony  where  the  subject  matter  is  “not  based  on  scientific, 
technical, or other specialized knowledge within the scope of Rule 702”).  Cf. United States v. Hamaker, 455 
F.3d 1316, 1331‐32 (11th Cir. 2006) (holding that a lay witness could testify to conclusions based on simple 
arithmetic calculations); United States v. Madison, 226 F. App’x 535, 543–44 (6th Cir. 2007) (holding that a 
55
56

15 

The Court is equally unpersuaded by Homeward’s argument that the admission 
of  lay  testimony  on  this  issue  conflicts  with  the  Court’s  order  limiting  the  scope  of 
testimony  of  Plaintiff’s  expert,  Thomas  Berry.    The  Court  precluded  Mr.  Berry  from 
testifying  that  Homeward’s  escrow  analysis  was  “incorrect”;  and,  as  Homeward 
contends,  the  Court  did  so  because  Mr.  Berry’s  opinion  was  based  on  his  personal, 
subjective  views.58    The  exclusion  of  Mr.  Berry’s  opinion  was  thus  not  based  on  a 
finding that Mr. Berry was unqualified to offer this opinion.  The exclusion was instead 
based  on  the  fact  that  his  testimony  –  i.e.,  his  inferences  as  to  the  accuracy  of 
Homeward’s escrow analysis – would not be helpful to the jury: The Court found that 
his opinion involved “lay matters which a jury is capable of understanding” and offered 
“nothing  more  than  what  Plaintiff’s  lawyer  [could]  argue  to  the  jury.”59      The  Court’s 
order  excluding  Mr.  Berry’s  testimony  as  to  the  accuracy  of  Homeward’s  escrow 
increase  is  thus  not  inconsistent  with  the  Court’s  permitting  the  jury  to  consider  Mr. 
McGinnis’s lay testimony as to why he believed the increase to be unreasonably high. 

lay witness may give an opinion based on application of simple arithmetic); American Gen. Life Ins. Co. v. 
Schoenthal  Family,  LLC,  248  F.R.D.  298,  306  (N.D.  Ga.  2008)  (allowing  lay  testimony  regarding  the 
calculation  of  acceptable  policy  ranges  because  it  involved  a  “straightforward  arithmetic  procedure”); 
Trustees of Operating Eng’rs Pension Trust v. Smith‐Emery Co., Inc., 906 F. Supp. 2d 1043, 1069 n. 30 (C.D. 
Cal. 2012) (“[A] lay witness can permissibly testify as to the proper amount of interest that is owed, for 
example, based  on  simple mathematical computation”);  Chao  v.  Tyson  Foods,  Inc.,  568  F.  Supp.  2d  1300, 
1326  (N.D.  Ala.  2008)  (“While  . .  . calculations  include[d]  inferences,  assumptions,  and derivations  that 
arguably  exceeded  simple  arithmetic,  they  did  not  appear  to  exceed  understanding  of  lay  witness  or 
require knowledge of expert to reach conclusions presented.”); Smith v. Illinois Assʹn of School Bd., No. 3–
10–CV–00242, 2012 WL 895426, at *3 (S.D. Ill. Mar. 15, 2012) (“[U]nder Evidence Rule 701 he is competent 
to testify as to his damages as the calculations are simple math”).  
58 Order on Def.’s Pending Mtns., July 2, 2013, at 25‐27 [Doc. 62]. 
59 Id. 

16 

3. Evidence of Failure to Credit Payments 

Homeward  next  contends  that  the  jury  could  not  have  reasonably  concluded, 
based  on  the  undisputed  evidence  at  trial,  that  it  failed  to  credit  any  payments  to 
Plaintiff’s  account.    The  Court  finds,  however,  that  there  was  sufficient  evidence  to 
support the jury’s finding.    
At trial,  both  Mr.  Berry60  and  Mr.  McGinnis61  testified  that  Homeward  failed  to 
credit Plaintiff’s account for a payment made prior to November 1, 2009.   Homeward’s 
witness, Christopher Delbene, also testified to this fact  initially;62 it was  not  until after 
some  prompting  by  Homeward’s  counsel  that  he  testified  otherwise.63    From  this 
testimony,  a  reasonable  jury  could  find  that  Homeward  failed  to  properly  credit  a 
payment to Plaintiff’s account.  Again, it is the juryʹs task ‐ not the Court’s – “to weigh 
conflicting evidence and inferences, and determine the credibility of the witnesses.”64      
It  was  also  undisputed  that  Plaintiff’s  account  was  not  credited  as  her  monthly 
payments  were  made,  but  rather  Homeward  placed  her  monthly  payments  in  a 

  Tr.  Vol.  I  at  63‐64,  67,  74,  78‐79  [Doc.  108].    According  to  Homeward,  Mr.  Berry  admitted  that  the 
payment on the November 3, 2009, statement showed a past due payment for November, not a payment 
owed to prior lender.  The jury may not have heard the testimony that way, however, as Mr. Berry also 
stated  that,  in  his  opinion,  the  November  payment  was  not  late  until  November  15th,  and  he  did  not 
agree with counsel’s assertion that the payment was past due on November 3, 2009.  Id. at 102‐103. 
61 Tr. Vol. II at 11‐12, 23‐24, 26, 35, 51, 112, 113, 143 [Doc. 109].  Mr. McGinnis testified Homeward told 
him, in February of 2010, that a payment made to Taylor, Bean, and Whitaker had not been credited to his 
account. Id. at 23‐24. 
62 Delbene Dep. at 29, 32‐36 [Doc. 46].   
63 Id. at 43. 
64 Shannon v. Bellsouth Telecomms., Inc., 292 F.3d 712, 715 (11th Cir. 2002). 
60

17 

suspense account until additional funds arrived.65  Homeward now argues, as it did on 
summary judgment, that it was entitled to withhold the funds in the suspense account 
under  the  terms  of  the  Security  Deed.    This  argument,  however,  “assumes  that 
Plaintiff’s  monthly  payments  were  reasonable  and  correct  and  thus  Plaintiff  was 
required  to  pay  the  amount  Homeward  charged.”66    If,  at  trial,  the  jury  believed  the 
monthly  payments  charged  by  Homeward  were  not  reasonable  and  correct,  then  it 
could have also have found that Homeward was not entitled to hold Plaintiff’s monthly 
payments in suspense.   In such a case, a reasonable jury could, based on this evidence, 
also conclude that Homeward did not properly credit payments to Plaintiff’s account.     
4. Plaintiff’s Default and Injury 

Finally, in its Rule 50(b) motion, Homeward contends that, as a matter of Georgia 
law,  a  borrower  in  default  cannot  prevail  on  a  claim  of  wrongful  foreclosure.67    The 
Court disagrees.  Contrary to Homeward’s assertions,68 the mere fact that a debtor is in 
default  at  the  time  of  the  foreclosure  does  not  necessarily  bar  a  wrongful  foreclosure 
action  under  Georgia  law.69    A  defaulting  debtor  can  still  prove  the  elements  of  a 

 Tr. Vol. I at 79‐81 [Doc. 108]; Delbene Dep. at 45, 79, 87‐88 [Doc. 46]. 
  Order on Def.’s Pending Mtns., July 2, 2013, at 41 [Doc. 62]. 
67 Def.’s Br. in Support of Rule 50(b) Mtn. at 29 [Doc. 114]. 
68 In support of these arguments, Homeward cites to a single, unpublished district court opinion from the 
North  District  of  Georgia,  Kynes  v. PNC  Mortgage, No.  1:12–CV–4477,  2013  WL  4718294, at*  9  (N.D.  Ga. 
Aug.  30,  2013),  which  states  that  “[f]ailure  to  make  the  proper  loan  payments  defeats  a  wrongful 
foreclosure claim.”  Kynes is plainly distinguishable from this case:  There, the court found that there was 
“no genuine issue of material fact as to whether [the lender] breached any duty owed to [the plaintiffs].”   
69 Armstrong v. Ocwen Mortg. Co., No. CV413–010, 2014 WL 1319389, at *4 (S.D. Ga. March 28, 2014) (citing 
Brown v. Freedman, 222 Ga. App. 213, 215 (1996)). 
65
66

18 

wrongful  foreclosure  claim.70    If  not,  it  would  be  almost  impossible  “for  any  party 
wrongfully put into default by the inappropriate action of a creditor to obtain relief.”71  
However, claims by a debtor in default will only be successful if he is able to prove that 
the foreclosing party caused the default.72  This may be done through evidence that the 
foreclosing  party  violated  provisions  of  either  the  loan  instruments  or  Georgia  law,73 
and  proof  of  “a  causal  connection  between”  that  breach  and  the  plaintiff’s  injury. 74    If 
the  debtor’s  injuries  are  attributable  “solely  to  [his]  own  failure  to  pay,  [he]  cannot 
recover for wrongful foreclosure.”75   
In anticipation of this finding, Homeward argues that, even if the default did not 
bar Plaintiff’s wrongful foreclosure claim, no reasonable jury could have found that the 
default  was  attributable  to  anything  other  than  Plaintiff’s  own  failure  to  pay. 
Homeward emphasizes that Mr. McGinnis, on behalf of Plaintiff, refused to pay more 
than $605.58 when Homeward  reduced the  monthly payment to $638.32, even though 
he admitted Plaintiff owed more than what she was paying.  Homeward contends that 
the  jury  was  thus  required  to  find  that  Plaintiff’s  undisputed  failure  to  pay  the  full 

 Id. 
 Id. 
72 Id.; Heritage Creek Dev. Corp. v. Colonial Bank, 268 Ga. App. 369, 371–72 (2004). 
73 See Heritage Creek, 268 Ga. App. at 374; McCarter v. Bankers Trust Co., 247 Ga. App. 129, 132 (2000).  See 
also, e.g.,  Rourk v. Bank of Am. Natʹl Assʹn, No. 4:12–CV–42 (CDL), 2012 WL 3745953, at *6 (Aug. 28, 2012) 
(holding that plaintiff stated a viable claim for conversion under Georgia law based on the bankʹs alleged 
unlawful collection of fees and expenses from plaintiff); James v. Litton Loan Servicing, L.P., No. 4:09–CV–
147 (CDL), 2011 WL 59737, at *12 (M.D. Ga. Jan. 4, 2011) (finding that plaintiffs stated a viable claim for 
conversion under Georgia law based on the bankʹs alleged misapplication of plaintiffsʹ loan payments). 
74 See Heritage Creek, 268 Ga. App. at 372. 
75 Rourk, 2013 WL 5595964, at* 6 (citing Heritage Creek, 268 Ga. App. at 372). 
70
71

19 

amount  of  her  monthly  payment,  even  after  Mr.  McGinnis  admitted  she  owed  more, 
was the sole cause of her injuries.   
The Court again disagrees.  Although there was evidence that Plaintiff failed to 
make full payments of $638.32 during the relevant time period, there was also evidence 
presented which would have permitted the jury to find that this was not the sole cause 
of Plaintiff’s injuries.  McGinnis testified that he attempted to bring the account current 
during  this  time  and  learned  that  he  could  not  (and  would  thus  remain  in  default)  as 
long  as  he  disputed  the  prior  increase.76    Mr.  McGinnis  also  offered  to  pay  off  the 
account in full, but Homeward would not permit him to do so unless he also paid the 
amounts  and  fees  in  dispute.77    Plaintiff’s  expert,  Mr.  Berry,  likewise  testified  that 
Plaintiff would remain in default unless she paid the challenged amounts.78   
The  Court  additionally  finds  that  Mr.  McGinnis’s  testimony  regarding  his 
confusion  about  the  actual  amounts  owed  and  Homeward’s  lack  of  assistance  would 
further support a finding that Plaintiff’s failure to make full payments after the escrow 
reduction  did  nothing  to  exacerbate  the  damage  already  done  by  Homeward’s  earlier 
breach.  In other words, a reasonable jury could  have concluded that Plaintiff’s failure 
to remit full payments, although a breach of the lending agreement, was excused due to 

 Tr. Vol. II at 29, 35, 112 [Doc. 109]. 
 Id. at 30. 
78 Tr. Vol. I at 69 [Doc. 108]. 
76
77

20 

Homeward’s  earlier  breaches  and  errors  and  the  resulting  confusion  surrounding  her 
account. 79 
 For  this  reason,  and  all  others  discussed  above,  the  Court  concludes  that  there 
was  sufficient  evidence  from  which  a  jury  could  have  reasonably  found  in  favor  of 
Plaintiff  on  her  wrongful  foreclosure  claim.    Of  course,  there  was  also  evidence 
presented  at  trial  which  would  permit  the  jury  to  find  in  favor  of  Homeward.  
However,  the  question  before  the  Court,  under  Rule  50(b),  is  whether  there  was 
“enough evidence that reasonable minds could differ concerning material facts.”80  “The 
issue is not whether the evidence was sufficient for [the losing party] to have won, but 
whether the evidence was sufficient for it to have lost.”81  Because the Court finds that 
“reasonable  people,  in  the  exercise  of  impartial  judgment,  might  reach  differing 
conclusions”82 in this case, Homeward’s  Renewed Motion for judgment as a Matter of 
Law must be DENIED as to the wrongful foreclosure claim.    
B. The  Jury’s  Finding  of  Wrongful  Foreclosure  Was  Not  Against  the  Clear 
Weight of the Evidence and Will Not Result in a Miscarriage of Justice  

In  its  Rule  59(a)  Motion  for  New  Trial,  Homeward  makes  essentially  the  same 
evidentiary arguments as it does in its renewed motion for judgment as a matter of law.  
It additionally argues, however, that it is entitled to a new trial as to Plaintiff’s wrongful 

 Cf. Catalan v. GMAC Mortg. Corp., 629 F.3d 676, 692 (7th Cir. 2011) (finding fact question as to whether 
the plaintiffsʹ failure to remit a timely payment was excused because of “the lendersʹ earlier breaches and 
errors and the resulting confusion surrounding their account”).  
80 U.S. Anchor Mfg. v. Rule Indus., Inc., 7 F.3d 986, 993 (11th Cir. 1993).   
81 Rodriguez v. Farm Stores Grocery, Inc., 518 F.3d 1259, 1264‐65 (11th Cir. 2008).   
82 Carter v. City of Miami, 870 F.2d 578, 581 (11th Cir. 1989).   
79

21 

foreclosure  claim  because  the  Court  incorrectly  permitted  the  jury  (1)  to  find  for 
Plaintiff even if she was  in  default at the time of foreclosure, and (2) to determine the 
reasonableness of the increased escrow payments. 
The Court does not find substantial error in either the Court’s instruction or the 
submission of these issues to the jury.  As explained in detail above, the mere fact that a 
debtor is in default does not necessarily preclude a finding of wrongful foreclosure.  As 
also  discussed  above,  there  is  sufficient  evidence  from  which  the  jury  could  have 
reasonably  found  that  the  escrow  increase  in  2009  breached  a  duty  owed  to  Plaintiff 
which  in  turn  caused  her  injury,  and  expert  testimony  as  to  the  reasonableness  of  the 
escrow  payment  was  not  required  for  the  jury  to  find  a  breach.    After  weighing  the 
evidence  presented  at  trial  and  considering  all  of  those  arguments  discussed  above 
under the less stringent standard applicable under Rule 59 – the Court further finds that 
the jury’s verdict on the wrongful foreclosure claim is not against the clear weight of the 
evidence and will not result in a miscarriage of justice.  Plaintiff’s Motion for New Trial 
on the wrongful foreclosure claim is accordingly DENIED. 
II.

Conversion Claim  
Homeward  next  contends  that  Plaintiff’s  conversion  claim  fails  as  a  matter  of 

law.    In  the  alternative,  Homeward  argues  that  the  jury’s  verdict  on  the  conversion 
claim was against the clear weight of evidence.   

22 

A.  There  was  Sufficient  Evidence  to  Support  a  Jury  Finding  of 
Conversion 

At  trial,  Plaintiff  argued  that  Homeward  unlawfully  converted  her  loan 
payments by refusing (1) to apply payments to her mortgage account and (2) to remove 
and refund the  unauthorized fees she was charged.  Under Georgia law, conversion  is 
“[a]ny distinct act of dominion wrongfully asserted over anotherʹs property in denial of 
his right, or inconsistent with it.”83  The jury was thus instructed that, in order to prove 
conversion, Plaintiff was required to show that “(1) she had an ownership interest in the 
loan  payments;  (2)  Homeward  actually  possessed  the  loan  payments;  and  (3) 
Homeward acted in a manner inconsistent with Plaintiff’s right of possession.”84 
In its Rule 50(b) motion, Homeward now argues that Plaintiff’s conversion claim 
fails because, under Georgia law, “the misapplication of lawfully acquired funds could 
not, as a matter of law, constitute conversion of personal property.”85  Homeward then 
appears  to  suggests  that,  to  state  a  claim  for  conversion,  Plaintiff  was  required  to 
present  evidence  that  Plaintiff  demanded  return  of  her  property  and  Homeward 

 Md. Cas. Ins. Co. v. Welchel, 257 Ga. 259, 261 (1987). 
 See Jury Instructions at 14‐16 [Doc. 91].    
85 Def.’s Br. in Support of Rule 50(b) Mtn. at 32 [Doc. 114] (citing Kin Chun Chung v. JPMorgan Chase Bank, 
N.A., 975 F. Supp. 2d 1333, 1346‐47 (N.D. Ga. 2013)). 
           In  its  Reply  Brief  [Doc.  122],  Homeward  alternatively  argues  (for  the  first  time)  that  there  was 
insufficient  evidence  in  the  trial  record  to  show  that  Plaintiff  had  an  “ownership  interest”  in  the  loan 
payments  after  she  made  them.  This  argument  will  not  be  considered;  Homeward  cannot  unveil  new 
arguments for the first time in a reply brief.  Herring v. Secʹy of Corrs., 397 F.3d 1338, 1342 (11th Cir. 2005) 
(“Arguments raised for the first time in a reply brief are not properly before a reviewing court.”).  See also, 
e.g.,  Adams  v.  Homeward  Residential,  Inc.,  Civ. No.  13–0329,  2014  WL  460936,  at  *5 n.10  (S.D. Ala.  Feb.  5, 
2014)  (“Federal courts  generally  do  not consider  new  arguments  presented  for  the  first  time  in  a  reply 
brief.”).  Furthermore, as discussed, infra, this argument (if considered) would also fail because it was not 
previously raised in Homeward’s Rule 50(a) motion. 
83
84

23 

unlawfully refused.  It is thus unclear whether Homeward is challenging the sufficiency 
of the evidence or claiming legal error.   
Regardless,  the  Court  is  not  persuaded  that  Plaintiff  was  required  to  show that 
she demanded the  return of  her payments, as Homeward  now seems to suggest.  The 
majority  of  cases  faced  with  facts  similar  to  those  presented  here  have  found  that 
evidence  of  a  failure  to  properly  credit  a  borrower’s  monthly  mortgage  payment, 
despite the borrower’s  request that  it do so, will support a  claim for conversion.86    In 
accord with those cases, the Court finds sufficient evidence here to support a conversion 
claim.    The  trial  record  shows  that  Mr.  McGinnis  requested  that  Homeward  credit 
Plaintiff’s account for payments made prior to November 1, 2009, on multiple occasions 
and asked that Homeward apply all payments to her account rather than holding them 
in suspense.87  There is also evidence that Homeward refused to comply with Plaintiff’s 

  See,  e.g.,  Blackburn  v.  BAC  Home  Loans  Serv.,  LP,  914  F.  Supp.2d  1316,  1325  (M.D.  Ga.  2012)  (denying 
summary  judgment  on  conversion  claim  based  on  servicer’s  failure  to  apply  payments  and  wrongful 
collection fees and expenses); See James v. Litton Loan Servicing, LP, No. 4:09–CV–147, 2011 WL 59737, at 
*12 (M.D. Ga. Jan. 4, 2011) (denying summary judgment on conversion claim where plaintiffs presented 
evidence that servicer intentionally delayed applying payments to account in order to charge interest and 
late fees); Stroman v. Bank of Am. Corp., 852 F. Supp. 2d 1366, 1378‐79 (N.D. Ga. 2012) (denying motion to 
dismiss  conversion  claim  where  plaintiff  alleged  lender  converted  her  money  by  holding  her  monthly 
mortgage  payments  in  a  separate  account  rather  than  applying  them  to  her  loan  balance  in  order  to 
extract  unlawful  late fees,  interest and  other charges);  Johnson  v.  Citimortgage,  Inc.,  351  F. Supp.2d  1368, 
1372  (N.D.  Ga.  2004)  (finding  that  plaintiff  had  stated  a  conversion  claim  under  Georgia  law  where 
plaintiff alleged that loan servicer failed to properly apply loan payment to plaintiff’s outstanding loan).  
But  see  Kin  Chun  Chung,  975  F.  Supp.  2d  at  1346‐47  (finding  plaintiff’s  request  that  the  lender 
acknowledge that her payments satisfied her payment obligations did not support the demand element 
of a conversion claim). 
87 Tr. Vol. II at 11‐12, 14‐15, 19‐21, 24‐29, 35, 51, 62.    
86

24 

requests.88  Therefore, a reasonable jury could have found a demand by Plaintiff for the 
return of her payments to the proper account and Homeward’s refusal to do so.   
Homeward’s  Renewed  Motion  for  Judgment  as  a  Matter  of  Law  is  accordingly 
DENIED as to Plaintiff conversion claim.    
B. The Jury’s Finding of Conversion was Not Against the Clear Weight of 
the Evidence 

In  the  alternative,  Homeward  contends  that  it  is  entitled  to  a  new  trial  on  the 
conversion claim because the jury’s verdict was against the clear weight of the evidence.  
The arguments made here are the same as those made by Homeward in its challenge to 
Plaintiff’s  wrongful  foreclosure  claim.89    After  considering  those  arguments  and  now 
weighing  the  evidence  presented  at  trial  under  the  standard  required  by  Rule  59,  the 
Court  does  not  find  that  the  jury’s  verdict  is  against  the  clear  weight  of  the  evidence.  
Homeward’s Motion for New Trial is thus DENIED as to Plaintiff’s conversion claim.  
III.

IIED Claim & Emotional Distress Damages 
Homeward next argues that the evidence at trial was not sufficient to satisfy the 

elements  required  to  state  a  claim  for  intentional  infliction  of  emotional  distress 
(“IIED”).  Homeward alternatively contends that the jury’s verdict in Plaintiff’s favor on 
the IIED claim is against the clear weight of the evidence.   

 Id.  Cf. James, 2011 WL 59737 at *12 (evidence that servicer did not properly credit the plaintiff’s account 
when the plaintiff demanded that it do so would support a conversion claim). 
89 See discussion supra Section I.A. 
88

25 

A. There  was  Sufficient  Evidence  to  Support  the  Jury’s  Finding  of  Intentional 
Infliction of Emotional Distress 

In  order  to  sustain  an  IIED  claim,  a  plaintiff  must  show  that  (1)  the  conduct 
giving  rise to the claim was either intentional or in  reckless  disregard for the  rights of 
others; (2) the conduct was extreme and outrageous; (3) the conduct caused emotional 
distress;  and  (4)  the  emotional  distress  was  severe.90    In  its  post‐verdict  motions, 
Homeward  now  argues  that  Plaintiff’s  evidence  failed  to  satisfy  either  the  first  or 
second element of an IIED claim.   
As  to  the  first  element,  Homeward  argues  that  Plaintiff  failed  to  present  any 
evidence that Homeward acted with the “specific intent” to harm her.91  Georgia courts, 
however, have recognized that “an intentional wrongful foreclosure can be the basis for 
an  action  for  intentional  infliction  of  emotional  distress.”92    A  showing  of  “specific 
intent”  is  also  not  necessarily  required  to  support  an  IIED  claim.    The  state  of  mind 
element of an IIED claim is satisfied by evidence that the defendant acted in “reckless 
disregard  of  the  rights  of  others.”93    Under  Georgia  law,  “a  reckless  and  wanton 

  See  Racette  v.  Bank  of  Am.,  N.A.,  318  Ga.  App.  171,  179  (2012);  Ward  v.  Papaʹs  Pizza  To  Go,  Inc.,  907  F. 
Supp. 1535, 1540 (S.D. Ga. 1995) (“[T]he state of mind inquiry is met when the defendant acts in ‘reckless 
disregard of the rights of others.’”). 
91 Def.’s Br. in Support of Rule 50(b) Mtn. at 31 [Doc. 114].  
92 Racette, 318 Ga. App. at 179.  See e.g., DeGolyer v. Green Tree Servicing, LLC, 291 Ga. App. 444, 449 (2008) 
(evidence  supported  claim  for  intentional  infliction  of  emotional  distress  where  party  proceeded  with 
foreclosure  and  sale  after  being  told  it  foreclosed  on wrong  property);  Clark  v.  West,  196  Ga.  App.  456, 
457–458  (1990) (IIED claim could proceed  where  debtor  alleged  that foreclosing parties “knew  the note 
was not in default and [that] they had no right to foreclose”). 
93 Ward v. Papaʹs Pizza To Go, Inc., 907 F. Supp. 1535, 1540 (S.D. Ga. 1995) (citing Moses v. Prudential Ins. Co. 
of Amer., 187 Ga. App. 222, 224, 369 S.E.2d 541 (1988)). 
90

26 

disregard  of  consequences  may  evince  an  intention  to  inflict  injury.”94    Thus,  while 
evidence of specific intent will certainly support and IIED claim, evidence of a specific 
intent to cause emotional distress is not required.95  For this reason, the jury in this case 
was  instructed  that  they  could  find  an  intentional  infliction  of  emotional  distress  if 
Homeward’s “reckless” conduct caused Plaintiff’s injuries:96 “A party recklessly causes 
harm  when  [it]  is  aware  of,  but  consciously  and  carelessly  ignores,  facts  and 
circumstances clearly indicating that the consequences are substantially certain to result 
from the parties act.”97    
Here,  if  the  jury  believed  Plaintiff’s  evidence  and  made  all  inferences  in  her 
favor, it could find that Homeward callously disregarded or outright ignored facts and 
circumstances  clearly  indicating  that  it  had  breached  a  duty  owed  to  Plaintiff  and 
caused her default.  From this a reasonable jury could conclude that, despite receiving 
this  information,  Homeward  proceeded  in  the  same  course  of  conduct,  blindly 
maintained  its  position  without  justification,  and  foreclosed  on  her  property  with 
conscious  and  careless  disregard  for  the  consequences  substantially  certain  to  occur.  

 E‐Z Serve Convenience Stores, Inc. v. Crowell, 244 Ga. App. 43, 45 535 S.E.2d 16 (2000) (claim of intentional 
infliction of emotional distress caused by conscious indifference, rather than specific intent, of defendant 
was properly sent to the jury for determination); Hamilton v. Powell, Goldstein, Frazer & Co., 252 Ga. 149, 
150 (1984) (“[I]t is equally well established that for a reckless disregard of the rights of others, equivalent 
to  an  intentional tort by  the defendant, the  injured party  may  recover  for  the mental pain  and  anguish 
suffered therefrom.”) (internal citations omitted).   
95 Id; Ekokotu v. Pizza Hut, Inc., 205 Ga. App. 534, 536 (1992) (“in order to sustain a claim for intentional 
infliction  of emotional  distress,  appellant  was  ‘required  to put  forth  evidence  that  defendantsʹ behavior 
was wilful and wanton or intentionally directed to harm [him].”). 
96 Jury Instructions at 19 [Doc. 91]. 
97 Id. at 22. 
94

27 

There  was  thus  sufficient  evidence  from  which  the  jury  could  reasonably  find  that 
Homeward acted “in reckless disregard” for the rights of others. 
It was not enough for Homeward to have acted recklessly, however.  To prevail 
on  an  IIED  claim,  Plaintiff  must  also  establish  that  Homeward’s  conduct  in  this  case 
was  “extreme  and  outrageous.”    The  issue  of  whether  conduct  reaches  this  level  is  a 
question of law.98  “The rule of thumb in determining whether the conduct complained 
of was  sufficiently  extreme  and  outrageous  is  whether  the  recitation  of the  facts  to  an 
average member of the community would arouse . . . resentment against the defendant 
so  that  [he]  would  exclaim  ‘Outrageous!’”99    The  conduct  must  “go  beyond  all 
reasonable bounds of decency so as to be regarded as atrocious and  utterly intolerable 
in  a  civilized  community”  and  “naturally  give  rise  to  such  intense  feelings  of 
humiliation,  embarrassment,  fright  or  extreme  outrage  as  to  cause  severe  emotional 
distress.”100  Evidence  of  “mere  insults,  indignities,  threats,  annoyances,  petty 
oppressions, or other vicissitudes of daily living” will not satisfy this standard.101  
Thus, the mere fact that a lender wrongly forecloses on a property is,  in‐and‐of 
itself, “not the kind of action that rises to the level of extreme, outrageous, atrocious or 
intolerable  conduct  required  to  support  a  claim  for  intentional  infliction  of  emotional 

  Racette,  318  Ga.  App.  at  179  (“Whether  a  claim  rises  to  the  requisite  level  of  outrageousness  and 
egregiousness to sustain a claim for intentional infliction of emotional distress is a question of law.”). 
99 United Parcel Serv. v. Moore, 238 Ga. App. 376, 377 (1999). 
100 Id. 
101 Id.  
98

28 

distress.”102    Evidence  of  “[s]harp  or  sloppy  business  practices”  are  also  not  generally 
considered  “as  going  beyond  all  reasonable  bounds  of  decency  as  to  be  utterly 
intolerable  in  a  civilized  community.”103    There  must  be  evidence  of  more  egregious 
conduct.    When  there  is  evidence  of  more,  however,  Georgia  courts  have  held  that  a 
jury  can  properly  infer  intentional  infliction  of  emotional  distress  from  a  wrongful 
foreclosure and actions related to a wrongful foreclosure.104   
The  Court  finds  that  this  is  one  of  those  cases.    As  Plaintiff’s  contends, 
Homeward’s position as the servicer of  her loans placed  it in a position of power that 
magnifies  the  outrageousness  of  its  conduct.    It  is  not  a  novel  idea  to  say  that  “[t]he 
extreme and outrageous character of a defendantʹs conduct may . . . occur by virtue of 
an  abuse  .  .  .  of  a  relationship  which  puts  [the  defendant]  in  a  position  of  actual  or 
apparent  authority  over  plaintiff  or  gives  defendant  power  to  affect  plaintiffʹs 

 Clark v. PNC Bank, N.A., 1:13–CV–1305–WSD, 2014 WL 359932, at *7 (N.D. Ga. Feb. 3, 2014).  See e.g., 
Ingram  v.  JIK  Realty  Co.,  199  Ga.  App.  335,  337  (1991)  (affirming  grant  of  summary  judgment  on 
intentional  infliction claim  where  defendantʹs conduct  consisted  of  wrongfully  foreclosing  on plaintiffʹs 
property).  See also Racette, 318 Ga. App. at 179 (that the defendant conducted the foreclosure sale despite 
knowing  of  inaccuracies  in  the  published  foreclosure  advertisements  “cannot  be  described  as  extreme, 
outrageous, atrocious, intolerable or beyond the bounds of decency.”). 
103 Moore, 238 Ga. App. at 377. 
104 Kerfoot v. FNF Servicing, Inc., No. 1:13–CV–33, 2013 WL 5797662, at *6 (M.D. Ga. Oct. 25, 2013) (finding 
complaint stated sufficient allegations for IIED claim where it alleged that mortgage company had been 
notified  numerous  times  of  the  unlawfulness  of  the  loan  and  yet  “hounded  the  [plaintiffs]  with  letters 
and calls  demanding payment  at the  threat  of  foreclosure.”).  See,  e.g.,  DeGolyer,  291  Ga.  App.  at  449‐50 
(finding evidence to support IIED claim where both plaintiff informed defendant that it was foreclosing 
on the wrong tract of property, but defendant nevertheless proceeded with foreclosure despite the lack of 
any legal description of the property attached to its security deed). 
102

29 

interests.”105  In such cases, like this one, a finding of IIED would not be based solely on 
the  wrongful  foreclosure,  but  also  on  a  series  of  intentional  or  reckless  actions 
demonstrating an abuse of power by a lender over the debtor at its mercy.106   
The  evidence  at  trial,  when  viewed  in  the  light  most  favorable  to  Plaintiff, 
showed that Plaintiff  notified Homeward of errors in the  handling of her account and 
thereafter  attempted  to  resolve  the  errors  in  good  faith.    Plaintiff’s  requests  for 
clarification  and/or  correction  were  met  with  resistance  and  little,  if  any,  help.107  
Homeward’s  agents  either  were  unable  or  simply  refused  to  justify  the  increased 
payment;108 continued to insist that Plaintiff was behind a payment;109 and failed to give 
notice of the increase or provide any monthly billing statements thereafter.110     
Homeward’s  Rule  30(b)(6)  witness,  Christopher  Delbene,  may  have  in  fact 
provided  the  jury  with  some  insight  into  the  attitude  or  approach  employed  by 
Homeward in this process.  During his testimony, Delbene insisted that the 2009 escrow 
analysis was correct, even though he had not seen the document and had not attempted 

  Warren  v.  Juneʹs  Mobile  Home  Vill.  &  Sales,  Inc.,  66  Mich.  App.  386,  391  (1976).    See  also,  Ward,  907  F. 
Supp.  at  1540  (“The  existence  of  a  special  relationship  in  which  one  person  has  control  over 
another…may produce a character of outrageousness that otherwise might not exist.”). 
106 See, e.g., Margita v. Diamond Mortg. Corp., 159 Mich. App. 181, 190 (1987) (“Defendants obviously have a 
great deal of power to affect plaintiffsʹ credit rating and future borrowing ability.”). 
107 Tr. Vol. II at 24, 159 [Doc. 109]. 
108 Id. at 14, 16. 
109 Id. at 11‐12, 23‐24; Delbene Dep. at 121‐123 [Doc. 46]. 
110 Tr. Vol. II at 8 [Doc. 109].  Mr. McGinnis in fact testified that Plaintiff did not receive monthly billing 
statements despite the fact that he had been “pleading” for a monthly statement since 2009.  Id. at 8, 163‐
64. 
105

30 

to calculate the escrow.111  Delbene then suggested that Plaintiff was required to pay any 
amount  Homeward  demanded,  regardless  of  whether  it  appeared  reasonable  or  in 
error,  simply  because  that  is  what  she  “agreed  to  under  the  note  and  mortgage.”112  
Homeward’s  position  was  that  Plaintiff  had  to  pay  any  amount  demanded,  and  then 
dispute  it  or  seek  a  refund  at  the  end  of  year  if  necessary,  regardless  of  whether  she 
could afford to do so.113   
There  was  also  evidence  that  Homeward  and  its  agents  continually  harassed 
Plaintiff  by  phone  and  mail114  and  proceeded  with  foreclosure  proceedings  even  with 
the  knowledge  that  Plaintiff  was  attempting  to  resolve  these  issues.115    Witnesses 
testified that Plaintiff did not abandon her obligation or cease making payments on the 
property.  Plaintiff  never  missed  a  monthly  payment,116  though  she  did  continue  to 
dispute  the  amount  Homeward  demanded  and  paid  a  lesser  amount  (which  was 

 Delbene Dep. at 105 [Doc. 46]. 
 Id. at 63. 
113  Id.  at  59‐61.  When  finally  faced  with  Plaintiff’s  calculations  showing  that  the  300%  increase  in  her 
escrow payment was unreasonable, Delbene stated, 
Sir,  I’m  sorry,  but  the  borrower  relinquished  [her]  right  to  pay  [her]  own  taxes  when 
[she]  agreed  in  the  loan document  to pay  an  escrow  fund.  .  . .    It  is  the  servicer  .  . .  to 
conduct an escrow analysis, not the borrower. We – we conduct our escrow analysis. We 
have a department dedicated to doing such, not the borrower. So until I see our escrow 
analysis with what number we determined went into that escrow, I will not be using the 
borrower’s escrow to answer my questions. 
Id. at 106. 
114 Tr. Vol. II. at 27, 163‐64 [Doc. 109]. 
115 Id. at 29‐31, 33‐34, 51‐53, 59‐60. Mr. McGinnis testified that, at one point, he sent Homeward forty‐three 
pages, documenting every payment he had made, but received no response other than from a Homeward 
attorney  who  stated  that  she could  see  what McGinnis  had done but  “they”  did  not  work  for him  and 
would not stop foreclosure proceedings unless she heard a response from Homeward telling her to do so.  
Id. at 37. 
116 Id. at 26. 
111
112

31 

sufficient to cover the principal, interest, and some escrow) as she attempted to resolve 
the dispute.117   
Homeward,  nonetheless,  chose  to  foreclose  on  the  property,  despite  Plaintiff’s 
efforts to resolve the matter, inquiries as to how she could become current, and offer to 
pay full amount owed, minus any fees and overcharges in dispute.118  Homeward then 
began  sending  Plaintiff’s  checks  back, 119  refusing  to  accept  her  payments,  and  ran  a 
foreclosure  notice  in  the  local  newspaper  for  four  months  ‐  causing  Plaintiff  great 
embarrassment,  fear,  angst,  and  damage  to  her  reputation. 120    Ultimately,  Homeward 
would sell Plaintiff’s property on the courthouse steps for a mere $25,000.00,121 though 
the  unpaid  principal  balance  on  the  loan  was  $69,529.00.    Thus,  a  balance  of  over 
$40,000.00 (that Plaintiff offered to pay if Homeward would concede its error and forgo 
the  resulting  fees)  was  left  unpaid.122    Plaintiff’s  expert  later  estimated  that  the 
theoretical difference between what Plaintiff had paid and what was owed at the time 
of foreclosure was minimal – little more than $98.00.123   
While it is true that some of the actions and failures by Homeward, when viewed 
individually, could be considered “mere insults, indignities, threats, annoyances, petty 

 Id. at 35‐36; Delbene Dep. at 185 [Doc. 46]. 
 Tr. Vol. II at 29‐31 [Doc. 109]. 
119 Id. at 40. 
120 Id. at 41‐43, 65‐66, 161‐162. 
121 Id. at 43. 
122 Delbene Dep. at 155, 159 [Doc. 46]. 
123  Mr.  Berry  testified  that  there  were  four checks  that  Plaintiff  was not  given credit  for  at  the  time she 
should  have  been  which  totaled  $2,455.00,  and  at  the  time  of  foreclosure  Homeward claimed  $2,533.25 
past due on the account;  a difference of only $98.22.  Tr. Vol. I at 85‐86 [Doc. 108].    
117
118

32 

oppressions, or other vicissitudes of daily living,”124 the totality of Homeward’s actions 
–  could  be  found  to  be  “extreme  and  outrageous  conduct”  as  a  reckless,  abusive  and 
arbitrary exercise of power.  A reasonable person may declare that the whole scenario – 
ending  with  a  foreclosure  over  a  theoretical  difference  of  less  than  $100.00  –  to  be 
“Outrageous!”  Although this was not Plaintiff’s residence, the evidence did show that 
this property and all of the others threatened with foreclosure are Plaintiff’s livelihood, 
her  nest  egg,  her  security,  her  life’s  work,  and  a  representation  of  her  character  in  the 
community.125  Plaintiff likewise provided evidence from which the jury could find that 
all of this has had a severe effect on Plaintiff both emotionally126 and physically. 127 
The Court accordingly finds that, if the jury believed all of Plaintiff’s evidence at 
trial, it could  have reasonably found the presence of extreme and outrageous conduct, 
arising  from  an  intentional  and  wanton  abuse  of  power  by  Homeward,  which  caused 
Plaintiff  to  suffer  severe  emotional  distress.    Homeward’s  Renewed  Motion  for 
Judgment as a Matter of Law on Plaintiff’s IIED claim is therefore DENIED. 
B. The Jury’s Verdict on the IIED Claim was Not Against the Clear Weight of the 
Evidence 

Homeward  alternatively  contends  that,  even  if  there  is  sufficient  evidence  to 
deny its Rule 50(b) motion, it is still entitled to a new trial because the jury’s findings as 

 United Parcel Serv. v. Moore, 238 Ga. App. 376, 377 (1999). 
 Tr. Vol. II at 65‐66, 154, 157, 161‐62 [Doc. 109]. 
126 Id; Sappington Dep. at 6‐8, 19, 22, 59 [Doc. 82‐2]. 
127 Tr. Vol. II at 65‐66, 154‐155 [Doc. 109]; Sappington Dep. at 14 [Doc. 82‐2]. 
124
125

33 

to  Plaintiff’s  IIED  claim  were  against  the  clear  weight  of  the  evidence.    At  trial, 
Homeward  did  present  evidence  to  show  that  it  did  not  intend  to  injure  Plaintiff,  but 
was simply doing business under a belief that Plaintiff was required to pay the amounts 
it  demanded.    This  includes  evidence  that  Plaintiff  was  undisputedly  in  default  and 
received some notice of the increase; that Plaintiff continually defaulted after the escrow 
was  reduced;  that  Plaintiff  was  provided  with  opportunities  to  cure  her  default  and 
refused; that the property involved was a commercial investment, not Plaintiff’s home; 
and  that  Plaintiff  is  merely  complaining  of  poor  customer  service  and  was,  at  times, 
equally as stubborn or difficult as Homeward’s agents.   
Yet,  even  after  weighing  all  of  the  evidence  presented  by  Plaintiff  impartially 
against the evidence presented by Homeward under the less stringent standard of Rule 
59, the Court cannot find that the jury verdict as to this claim was against the great ‐ not 
merely  the  greater  ‐  weight  of  the  evidence.128    The  mere  fact  that  the  evidence  is  in 
conflict is not enough to set aside the verdict.129  Accordingly, Homeward’s Motion for 
New Trial on Plaintiff’s IIED claim is DENIED. 
IV.

Compensatory & Punitive Damages 
Because the Court will  not disturb the jury’s  verdict as to Plaintiff’s substantive 

claims,  Homeward  next  challenges  the  award  of  damages.    Homeward’s  Rule  50(b) 
argument  is  three‐fold:  (1)  Plaintiff  cannot  recover  punitive  damages  under  Georgia 

128
129

 Lipphardt v. Durango Steakhouse, 267 F.3d 1183, 1186 (11th Cir. 2001).    
 Id. 

34 

law, O.C.G.A. § 51‐12‐6, because there was no basis to award economic, compensatory 
damages;  (2)  even  if  Plaintiff  can  recover  punitive  damages,  they  must  be  capped  at 
$250,000.00  because  there  is  no  evidence  that  Homeward  acted  with  the  “specific 
intent”  to  harm;  and  (3)  even  if  Plaintiff  can  recover  punitive  damages  in  an  amount 
more  than  $250,000.00, the  award  in  this  case  violates  due  process.    In  the  alternative, 
Homeward  argues,  under  Rule  59,  that  the  Court  should  order  a  remittitur  or  a  new 
trial because the jury’s award of damages was excessive.   
In response to this, Plaintiff argues that all of Homeward’s arguments regarding 
damages  have  been  waived  because  Homeward  did  not  raise  these  issues  in  its  Rule 
50(a) motion at the close of evidence.  Plaintiff alternatively contends that the award of 
damages is supported by the evidence.   
A. O.C.G.A. § 51‐12‐6 
In  its  first  argument,  Homeward  asserts  that  the  jury  was  not  permitted,  as  a 
matter of law, to award punitive damages to Plaintiff because there was no evidence, at 
trial, of a physical injury or of quantifiable economic damages in any amount.  Georgia 
law, O.C.G.A. § 51‐12‐6,  provides that “[i]n a tort action in which the entire injury is to 
the  peace,  happiness,  or  feelings  of  the  plaintiff,  no  measure  of  damages  can  be 
prescribed  except  the  enlightened  consciences  of  impartial  jurors.  In  such  an  action, 
punitive damages . . .  shall not be awarded.” 

35 

The  Court  agrees  with  Plaintiff  that,  because  Homeward  did  not  make  this  or 
any  closely‐related  argument  in  its  Rule  50(a)  motion  at  trial  or  during  the  charge 
conference,130 Homeward cannot now raise the issue  under Rule 50(b) or Rule 59.   “A 
motion  under  Rule  50(b)  is  not  allowed  unless  the  movant  sought  relief  on  similar 
grounds  under  Rule  50(a)  before  the  case  was  submitted  to  the  jury.”131    Rule  59  is 
likewise  not a vehicle “to raise arguments . . . that could  have been raised prior to the 
entry of judgment.”132   The purpose of these rules is, obviously, to avoid a post‐verdict 
ambush of the court and counsel after trial  when there is  no longer an opportunity to 
cure the error.133   
In  this  case,  Homeward  surprises  both  the  Court  and  opposing  counsel  with  a 
new legal argument regarding Plaintiff’s claim for compensatory damages.  The Court 
could  not  locate,  and  Homeward  did  not  identify,  any  portion  of  the  record  in  which 

 Vol. II at 198. 
  Middlebrooks  v.  Hillcrest  Foods,  Inc.,  256  F.3d  1241,  1245  (11th  Cir.  2001)  (affirming  the district court’s 
finding  that  defendant  had  waived  argument  that  O.C.G.A.  §  51–12–6  precluded  an  award  of  punitive 
damages  by  not preserving  it  at  trial).    See  also,  Kelly v.  City of Oakland,  198  F.3d  779,  786  (9th Cir.1999) 
(holding that defendant could not challenge punitive damage  award  in  a  Rule  50(b) motion,  where the 
defendant  did  not  object  to  the  jury  instructions  on  punitive  damages,  and  did  not  challenge  the 
sufficiency of the evidence to support punitive damages in his Rule 50(a) motion). 
132 “If a party fails to move for judgment as a matter of law under Federal Rule of Civil Procedure 50(a) on 
an issue at the conclusion of all of the evidence, [it] waives both its right to file a renewed post‐verdict 
Rule 50(b) motion and also its right to challenge the sufficiency of the evidence on that issue on appeal.” 
Flowers v. Regional Physician Svs., 247 F.3d 229, 238 (5th Cir. 2001).  See also, Richardson v. Bombardier, Inc., 
No. 8:08–cv–544–T–31MSS, 2005 WL 3087864, at * 7 (M.D. Fla. Nov.16, 2005) (“[T]he moving party may 
not raise objections to alleged errors for the first time in a motion for new trial.”) (citing Nissho‐Iwai Co., 
Ltd.  v. Occidental  Crude  Sales,  Inc.,  848  F.2d  613,  619  (5th  Cir.  1988)).  C.f.,  Sands  v.  Kawasaki  Motors  Corp. 
U.S.A.,  513  F.  Appʹx  847,  856  (11th  Cir.  2013)  (affirming  district  courtʹs  denial  of  motion  for  new  trial 
where plaintiff had failed to object to the jury verdict as inconsistent before the jury was excused); Costa v. 
Samʹs East, Inc., No. 11–0297, 2012 WL 5386921, at* 11, *15 (S.D. Ala. Oct. 31, 2012) (argument for new trial 
waived when not raised at trial).  
133 See National Indus., Inc. v. Sharon Steel Corp., 781 F.2d 1545, 1549 (11th Cir. 1986). 
130
131

36 

defense  counsel  raised  the  argument  that  there  were  no  basis  for  awarding  economic 
damages  in  any  amount  and  thus  Plaintiff  was  precluded  from  recovering  punitive 
damages under Georgia law.   
In  its  Rule  50(a)  motion,  Homeward  did  raise  the  issue  of  whether  Plaintiff’s 
conversion claim could be supported by testimony  regarding Homeward’s assessment 
of  late  fees.134    The  argument  now  presented  post‐verdict,  however,  is  fundamentally 
different.    The  question  of  whether  Homeward  converted  or  misapplied  Plaintiff’s 
funds to pay late fees obviously does not require the same response as the question of 
whether  Plaintiff  suffered  an  actual  economic  injury  as  a  result  of  the  fees  charged.  
Plaintiff  responded to and the  Court addressed the first argument.  At trial,  Plaintiff’s 
counsel pointed to testimony from Mr. Delbene showing that Homeward had collected 
fees from the suspense account.135 Plaintiff now shows that Mr. Berry also testified that 
more  than  $6,000.00  was  “taken”  from  Plaintiff’s  loan  payments  and  applied  toward 
fees.136    Thus,  to  the  extent  it  is  relevant  here,  the  Court  again  finds  that  there  was 
evidence from which the jury could reasonably conclude that Homeward converted or 
misapplied $6,000.00 to pay its fees. 
The Court, however, will  not address Homeward’s present argument that there 
was “no evidence of quantifiable damages in any amount” presented at trial.  Homeward did 

 Tr. Vol. II at 208‐211 
 Tr. Vol. II at 211 
136 See Tr. Vol. I at 83‐84. 
134
135

37 

not make this argument in its Rule 50(a) motion at the close of evidence or when given 
the opportunity to object to the jury’s instruction on damages.137  If, in fact, there was no 
evidence to support an award of economic damages, and thus punitive damages could 
not be awarded as a matter of law, Homeward was certainly aware of this fact before 
this case was sent to the jury and was required to raise the issue at that time.  
B. Statutory Cap on Punitive Damages 
Homeward next argues that, because there was no evidence of a specific intent to 
harm Plaintiff in this case, Georgia law caps any punitive damages to $250,000.00.  If the 
cap does not apply, Homeward alternatively contends that the amount awarded in this 
case  violates  due  process.    In  response,  Plaintiff  again  argues  that  all  of  Homeward’s 
arguments regarding the award of punitive damages have been waived.   
After a review of the trial transcript, the Court finds that Homeward’s arguments 
regarding  “specific  intent”  were  not  waived  and  can  be  considered.    The  rule  barring 
the introduction of new arguments post‐verdict does not require that the parties’ prior 
arguments be word‐for‐word identical to those raised post‐verdict; the Court may thus 
overlook some differences in regard to the content of a post‐verdict motion if the issues 

  Compare,  Splitt  v.  Deltona  Corp.,  662  F.2d  1142,  1144‐45  (11th    Cir.  1981)  (affirming  grant  of  directed 
verdict as to punitive damages because defendant had objected to the jury charge on the same ground, 
and therefore the purpose of Rule 50 had been served because all parties were on notice of defendantʹs 
concern). 

137

38 

raised  at  trial  were  closely  related.138    A  Rule  50(b)  argument  may  be  considered,  for 
example,  even  if  not  raised  in  the  Rule  50(a)  motion,  so  long  as  the  moving  party’s 
argument was otherwise made clear at trial such as in an objection to a jury charge.139    
In this case, Homeward did argue that there was “no evidence of specific intent” 
prior to the close of evidence.140  Although Homeward did not raise this argument in the 
context  of  punitive  damages  during  trial,  Homeward’s  arguments  regarding  the 
instruction  on  intent  and  emotional  damages  at  the  charge  conference  were  closely‐
related  to  those  raised  in  the  present  motion.    Because  Homeward  raised  a  similar 
argument  earlier,  Plaintiff  cannot  argue  that  she  has  now  been  ambushed  with  an 
entirely new legal argument.     
Homeward, then and now, argues that there was no evidence of a specific intent 
to  harm  Plaintiff.141    Homeward  now  adds  that  the  absence  of  such  evidence  bars  an 
award of punitive damages in excess of $250,000.00.  Georgia law places a $250,000.00 
cap on punitive  damages for any tort action,  unless the jury finds that “the  defendant 
acted,  or  failed  to  act,  with  the  specific  intent  to  cause  harm.”142    “[S]pecific  intent  to 

  See  Ross  v.  Rhodes  Furniture,  Inc.,  146  F.3d  1286,  1289‐90  (11th  Cir.  1998)  (“If  the  grounds  argued  in a 
motion under Rule 50(a) are “closely related” to those argued in a Rule 50(b) motion, then setting aside a 
juryʹs verdict is no surprise to the non‐movant.”). 
139 See Splitt, 662 F.2d at 1144‐45. 
140 See Tr. Vol. II at 202 [Doc. 109] (“. .  . there isn’t any evidence of specific intent in this case”). 
141 See id. 
142 Alta Anesthesia Assoc. &c. v. Gibbons, 245 Ga. App. 79, 89 (2000); O.C.G.A. § 51‐12‐5.1(g).  
138

39 

harm”  exists  if  “the  actor  desires  to  cause  consequences  of  his  act,  or  that  he  believes 
that the consequences are substantially certain to result from it.”143   
In  response  to  Homeward’s  motion,  Plaintiff  asserts  that  there  was  sufficient 
evidence  from  which  the  jury  could  infer  a  “specific  intent  to  harm.”    In  making  this 
argument, Plaintiff relies on Mr. Delbene’s inability to explain how Homeward arrived 
at the $843.58 payment, refusal to consider Plaintiff’s escrow analysis, and position that 
Plaintiff was required to pay whatever amount Homeward demanded.144  Plaintiff also 
argues  that  intent  may  be  inferred  from  the  evidence  showing  that  Homeward 
increased the escrow payment in a manner that would allow it to recoup the shortage in 
far  less  than  the  required  twelve‐month  period  and  that  Homeward  refused  to 
reconsider its position even after Plaintiff  notified Homeward that she was current on 
her payments and that the increased escrow was improper.   
The Court has considered the evidence in the light most favorable to Plaintiff, as 
is required under Rule 50(b), and finds, for those reasons already discussed above, that 
there  is  sufficient evidence that Homeward  repeatedly acted with a  reckless disregard 
for Plaintiff’s rights.  Such willful and wanton conduct is sufficient to sustain an award 
of punitive damages.145  The same evidence,  however, does  not support a finding that 

 J.B. Hunt Transport, Inc. v. Bentley, 207 Ga. App. 250, 255 (1996). 
 Delbene Dep. at 56‐59, 110, 165‐66 [Doc. 46]. 
145  J.B.  Hunt  Transport,  Inc.,  207  Ga.  App.  at  255  (“Evidence  of  such  ‘conscious  indifference  to 
consequences’ supported the submission of the issue of punitive damages to the jury . . . .”).  See also E. 
Prop. Dev. LLC v. Gill, ‐‐ F. App’x ‐‐, 2014 WL 868613, at *3 (11th Cir. Mar. 6, 2014) (“A willful repetition of 
. . . conversion can authorize a claim for punitive damages . . . .”). 
143
144

40 

Homeward  acted  with  the  specific  intent  to  harm,  as  is  required  to  pierce  the 
$250,000.00 cap on punitive damages.146  Again, an actor has “specific intent” only if he 
“desires to cause consequences of his act, or that he believes that the consequences are 
substantially certain to result from it.”147  “[T]he mere knowledge and appreciation of a 
risk, short of a substantial certainty, is not the equivalent of intent.”148   
In this case, there is no evidence that Homeward acted with the “specific intent” 
to cause Plaintiff emotional distress or to wrongfully foreclose on her property.  There is 
no evidence suggesting that Homeward bore any particular animus against Plaintiff or 
that  Homeward  would  have  been  substantially  enriched  by  harming  Plaintiff  –  either 
emotionally  or  through  foreclosure.  There  is  likewise  no  evidence  showing  that 
Homeward  would  have  otherwise  desired  to  cause  Plaintiff’s  injuries  or  that  it  believed 
those injuries were substantially certain to result from its obstinacies and demands for 
payment.    All  evidence  instead  suggests  that  Homeward  intended  and  believed  its 
conduct  would  cause  Plaintiff  to  make  the  payments  demanded.    It  is  in  fact  unclear 
what  benefit  Homeward  would  reap  by  forcing  a  debtor  into  foreclosure;  and,  other 
than the collection of some service fees, there is no evidence that Homeward reaped any 

 “These two inquiries are separate and distinct.” Tomczyk v. Jocks & Jills Restaurants, LLC, 513 F. Supp. 
2d  1351,  1363  (N.D.  Ga.  2007),  rev’d  on  other  grounds,  269  F.  App’x  867  (11th  Cir.  2008)  (“[T]here  is  no 
inconsistency between  a jury  finding  of  ‘willful  or  wanton’  acts  ‘directed’  toward  Plaintiff  along  with  a 
finding that there was no ‘specific intent to cause harm.”). 
147 J.B. Hunt Transport, Inc., 207 Ga. App. at 255. 
148 Id.  
146

41 

great  financial  benefit  here.    The  sale  of the  property  in  fact  resulted  in  a  huge  loss,149 
and  Homeward  did  not  attempt  to  collect  the  balance  from  Plaintiff  after  the 
foreclosure.150 
The  Court  therefore  finds  that,  while  a  reasonable  jury  could  conclude  that 
Homeward was consciously indifferent to any harm it caused Plaintiff so as to support 
an award of punitive damages, the evidence was not sufficient to permit the jury to go 
one step further and find a “specific intent to harm” as is required to justify an award of 
punitive  damages  in  excess  of  $250,000.00.    The  jury’s  award  of  $3,000,000.00  is 
accordingly  in  excess  of  what  is  permitted  under  Georgia  law,  and  the  punitive 
damages award must be reduced to $250,000.00 pursuant to O.G.C.A. § 51‐12‐5.1(g).  To 
this extent, Homeward’s Renewed Judgment as a Matter of Law is GRANTED. 
In light of this, the Court  need  not consider  Homeward’s Motion for New Trial 
on this ground or whether the $3,000,000.00 award violated due process. 
C. Jury’s Award of Damages was Not Excessive 
Finally,  Homeward  contends  that  the  jury’s  award  of  punitive  and  emotional 
distress damages was excessive and unsupported by the evidence presented at trial.  “In 
implementing Rule 59, courts have long recognized that a new trial may be warranted 
by  an  excessive  .  .  .  jury  award.”151    Thus,  “[w]hen  it  is  determined  that  the  damages 

 Delbene Depo. at 155, 158‐159. 
 Tr. Vol. II at 124. 
151 Johnson v. Clark, 484 F .Supp. 2d 1242, 1256 (M.D. Fla. 2007). 
149
150

42 

awarded by a jury are excessive but the finding of liability is supported by the evidence, 
it is appropriate to order remittitur or a new trial limited to the issue of damages.”152   
Where state law claims are involved, the issue of the excessiveness of a damage 
award  is  governed  by  federal  standards  but  guided  by  state  law.  “In  reviewing  an 
award of punitive damages, . . . the role of the district court is to determine whether the 
juryʹs  verdict is within the confines  set by state law, and to determine, by  reference to 
federal standards developed under Rule 59, whether a new trial or remittitur should be 
ordered.”153    “The  same  distinction  necessarily  applies  where  the  judgment  under 
review  is  for  compensatory  damages:  State  substantive  law  controls  what  injuries  are 
compensable and in what amount; but federal standards determine whether the award 
exceeds what is lawful to such degree that it may be set aside by order for new trial or 
remittitur.”154   
The  Eleventh  Circuit  “adheres  to  an  exceedingly  high  standard  for  granting  a 
new trial on those grounds” under Rule 59.155  The challenged award must be, not only 
“grossly  excessive,”  indicating  that  “the  juryʹs  verdict  was  swayed  by  passion  and 
prejudice,” but also “so excessive as to shock the conscience of the court.”156   

  Id.  (citing Wilson  v.  Taylor,  733  F.2d  1539,  1549–50 (11th Cir.1984), overruled  on  other  grounds  by  Jett  v. 
Dallas Indep. Sch. Dist., 491 U.S. 701, 109 S.Ct. 2702, 105 L.Ed.2d 598 (1989)). 
153 Gasperini v. Ctr. for Humanities, Inc., 518 U.S. 415, 463 (1996) (quoting Browning‐Ferris Indus. of Vt., Inc. v. 
Kelco Disposal, Inc., 492 U.S. 257, 279 (1989)). 
154 Id. at 463‐64. 
155 Warren v. Cnty. Comʹn of Lawrence County, Ala., 826 F. Supp. 2d 1299, 1304 (N.D. Ala. 2011). 
156  Id. (quoting Goldstein v. Manhattan Indus., Inc., 758 F.2d 1435, 1447–48 (11th Cir. 1985)). 
152

43 

1. Award of Punitive Damages 
In  its  Rule  59  motion,  Homeward  contends  that  the  jury’s  award  of  punitive 
damages is excessive.  In light of the reduction of the punitive damages under O.G.C.A. 
§ 51‐12‐5.1(g), supra, the Court is hesitant to further interfere with the jury’s findings in 
this case as to punitive damages.  Furthermore, during the trial of this case, there was 
sufficient  evidence  from  which  the  jury  could  have  reasonably  found  (1)  that 
Homeward callously and carelessly ignored its potential error in calculating Plaintiff’s 
escrow despite the fact that it could not justify the increase and Plaintiff notified it of an 
error;  (2)  that  Homeward  took  advantage  of  its  position  of  power  over  Plaintiff  and 
caused  her  default  and  foreclosure;  and  (3)  that  Homeward  frightened,  harassed,  and 
embarrassed  Plaintiff,  causing  her  severe  emotional  distress  to  the  point  of  physical 
illness.      Under  Georgia  law,  punitive  damages  are  awarded  to  penalize,  punish,  or 
deter.157  A punitive damages award of $250,000.00 in this case is consistent with these 
purposes, and the Court does not find this amount to be grossly excessive.   
2. Award of Emotional Distress Damages 
The only remaining question before the Court is whether the record supports the 
award  of  emotional  damages.    In  assessing  the  appropriateness  of  an  award  of 
compensatory  damages,  courts  will  look  to: “(1) the  size  of the  award;  (2)  the  rational 
relationship  between  the  award  and  the  evidence  adduced  at  trial;  and  (3)  awards  in 

157

 O.G.G.A. § 51–12–5.1(c). 

44 

similar cases.”158  The Eleventh Circuit has held, however, that “[t]he standard of review 
for awards of compensatory damages for intangible, emotional  harms  is  deferential to 
the fact finder because the harm is subjective and evaluating it depends considerably on 
the demeanor of the witnesses.”159  Thus, “[w]hen the juryʹs verdict is within the bounds 
of possible awards supported by the evidence, its award should not be disturbed.”160    
In  this  case,  Homeward  asserts  that  the  jury’s  emotional  damages  award  of 
$500,000.00 was “exorbitant” because the evidence merely showed that Plaintiff and her 
son became “frustrated” at Homeward’s handling of their disagreement.   The evidence 
showed  more  than  this,  however.    Plaintiff  and  her  family  presented  evidence  of  her 
stress and worry about the state of her loans and the effect it was having on her son; her 
public  humiliation resulting from the foreclosure of her property; and the toll this  has 
taken on her mentally and physically.   
The  evidence  also  showed  that  Plaintiff  sought  treatment  for  her  mental  health 
problems, and Plaintiff’s psychologist testified at trial regarding her emotional distress.   
The psychologist in fact diagnosed Plaintiff with major depression161 and stated that her 
dispute with Homeward was the precipitating and recurring cause of her depression.162 
The  psychologist  testified  that  Plaintiff  perceived  this  dispute  as  a  “life  or  death 

 Copley v. BAX Global, Inc., 97 F.Supp.2d 1164, 1171 (S.D. Fla. 2000).   
 Munoz v. Oceanside Resorts, Inc., 223 F.3d 1340, 1349 (11th Cir. 2000) (quoting Ferrill v. Parker Group, Inc., 
168 F.3d 468, 476 (11th Cir. 1999)). 
160 Carter v. Decision One Corp., 122 F.3d 997, 1006 (11th Cir. 1997). 
161 Sappington Dep. at 7 [Doc. 82‐2]. 
162 Id. at 6, 8, 19, 22, 59. 
158
159

45 

situation,”163  and  that  she  worried  about  the  loss  of  income,  her  reputation,  and 
standing among neighbors to the point where she became physically ill.164    
Plaintiff’s  psychologist  also  testified,  however,  that  Plaintiff  may  have  had  a 
history of depression,165 that other  significant life factors may  have also contributed to 
her  depression,166  and  that  Plaintiff  was  able to  engage  in  normal  life  activities  during 
her  treatment.167    There  was  further  evidence  that  Plaintiff’s  son,  Adam  McGinnis, 
handled the incessant phone calls and collection letters and that Plaintiff no longer lives 
or engages business in the community in which the foreclosure occurred.  
The jury heard all of this evidence, was instructed on the parameters for finding 
emotional  damages,  and  then  awarded  Plaintiff  $500,000.00.    Reasonable  people,  and 
thus  reasonable juries, could of course differ  as to the appropriate amount that would 
compensate  Plaintiff  for  the  mental  anguish  she  suffered.  Homeward’s  post‐verdict 
argument, however, fails to identify sufficient evidence or any analogous case authority 
to support a finding that the juryʹs verdict was swayed by passion and prejudice or that 
the  $500,000.00  award  must  otherwise  be  considered  grossly  excessive.      An  award  of 
this size has in fact been upheld by the Eleventh Circuit even in the absence of medical 

 Id. at 12. 
 Id. at 14.   
165 Id. at 31. 
166 Id. at 30‐34, 45, 48, 53, 55. 
167 Id. at 45, 49. 
163
164

46 

testimony  to  support  the  plaintiffs’  self‐serving  claims  of  upset,  embarrassment, 
humiliation, and depression.168   
In  the  absence  of  any  evidence  or  analogous  law  in  support  of  remittitur,  the 
Court  can  discern  no  reason  to  substitute  its  judgment  for  that  of  the  jury  as  to  a 
reasonable  amount  to  compensate  Plaintiff  for  her  emotional  distress.    There  is  no 
reason to assume that a jury ‐ which has simply discounted the testimony favorable to 
the defense and the arguments of defense counsel – has misapprehended a case.169  The 
Court is likewise not permitted to “set aside the verdict merely because [it] might have 
awarded  a  different  amount  of  damages.”170    Here,  the  jury  was  clearly  instructed  to 
consider only Plaintiff’s emotional distress and only that distress proximately caused by 
Homeward’s  conduct.171    The  Court  must  now  assume  that  the  jury  followed  its 
instructions  unless  evidence  is  presented  to  the  contrary.172    No  such  evidence  is 
presented  here.    This  Court  will  thus  defer  to  the  fact  finder  and  will  not  disturb  the 
jury’s verdict as to emotional damages.   

  See  Bogle  v.  McClure,  332  F.3d  1347,  1359  (11th  Cir.  2003)  (upholding  $500,000.00  emotional  damage 
award  where  plaintiffs  testified  that  defendants  conduct  caused  them  to  be  “upset,”  “embarrassed,” 
“humiliated,”  “ashamed,”  and  “depressed”  even  though  plaintiffs  did  not  present  any  independent 
medical evidence of emotional distress).  See also, Johnson v. Clark, 484 F. Supp. 2d 1242, (M.D. Fla. 2007) 
(reducing  damages  for  loss  of  professional  reputation  and  mental  pain  and  suffering  to  $500,000.00); 
Forsberg  v.  Pefanis,  No.  1:07–cv–03116,  2009  WL  4798124,  at  *  8  (N.D.  Ga.  Dec.  8,  2009)  (rejecting  the 
contention that that there is a bench mark or limit for damages on emotional distress at $150,000.00 and 
awarding $1,500,000.00 for emotional damages in a sexual harassment case); Fabe v. Floyd, 199 Ga. App. 
322, 330, 405 S.E.2d 265 (1991) (upholding $450,000.00 award even though sole evidence of mental distress 
was businessmanʹs unrebutted testimony). 
169 See Myers v. Central Florida Invs., Inc., 592 F.3d 1201, 1213 (11th Cir. 2010). 
170 11 Charles Alan Wright, Arthur R. Miller, & Mary Kane, Federal Practice and Procedure § 2807 (3d ed.). 
171 Jury Instructions at 21‐22 [Doc. 91]. 
172 Shannon v. United States, 512 U.S. 573, 585 (1994). 
168

47 

CONCLUSION 
For  these  reasons,  Homeward’s  Renewed  Motion  for  Judgment  as  a  Matter  of 
Law [Doc. 105] is GRANTED in part and DENIED in part; and it is ORDERED that the 
punitive  damages  award  be  reduced  to  $250,000.00.    Homeward’s  Motion  for  a  New 
Trial and/or Remittitur [Doc. 104] is DENIED.  
SO ORDERED, this 30th day of June, 2014. 
S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL 
UNITED STATES DISTRICT JUDGE 
JLR/adp 

48