MCGINNIS v. AMERICAN HOME MORTGAGE SERVICING, INC

Filing 62

ORDER granting in part and denying in part 34 Motion for Summary Judgment; granting in part and denying in part 43 Motion in Limine. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 7/2/2013 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE 

MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 

MACON DIVISION 

JANE MCGINNIS, 
: 
: 
Plaintiff, 

: 
: 
v. 

: 
Civil Action 
: 
No. 5:11‐CV‐284 (CAR) 
AMERICAN HOME MORTGAGE 
: 
SERVICING INC., 
: 

: 
Defendant. 
: 
___________________________________  : 

ORDER ON DEFENDANT’S PENDING MOTIONS 
Before  the  Court  are  Defendant  Homeward  Residential,  Inc.  f/k/a  American 
Home  Mortgage  Servicing  Inc.’s  (“Homeward”)  Motion  for  Summary  Judgment  [Doc. 
34] and Motion for Limine to Exclude Certain Testimony of Thomas Berry [Doc. 43].  In 
her  Amended  Complaint,  Plaintiff  asserts  the  following  claims  against  Homeward:  1) 
wrongful  foreclosure;  2)  violations  of  §§  2605(e)  and  (k)  of  the  Real  Estate  Settlement 
Procedures Act (“RESPA”); 3) intentional infliction of emotional distress; 4) conversion; 
5)  tortious  interference  with  property  rights;  6)  defamation;  7)  violation  of  Georgia 
RICO; 8) attorneyʹs fees and expenses; and 9) punitive damages.  Having considered the 
relevant  facts,  applicable  law,  and  the  parties’  arguments,  Defendant’s  Motion  for 
Summary  Judgment [Doc. 34]  and  Motion in Limine  [Doc. 43] are GRANTED in  part 
and DENIED in part.  
1 

BACKGROUND 
This  lawsuit  arises  from  Homeward’s  actions—or  lack  thereof—beginning 
immediately after Homeward began servicing Plaintiff Jane McGinnis’s mortgage until 
it foreclosed on Plaintiff’s property in June of 2011.  What distinguishes this case from 
most  other  wrongful  foreclosure  actions  is  that  the  Court  cannot  conclude  that 
Plaintiff’s default and eventual foreclosure was, as a matter of law, solely attributable to 
her actions.  The facts in the light most favorable to Plaintiff are as follows.  
Plaintiff’s Mortgage 
Plaintiff has leased investment properties for over 35 years, and presently leases 
numerous  commercial  and  residential  properties  in  Monticello,  Georgia,  through  her 
business,  JCM  Rentals,  LLC.1    On  October  31,  2006,  Plaintiff  entered  into  a  cash‐out 
refinance  loan  (the  “Loan”)  for  seven  of  her  investment  properties,  one  of  which  is 
located at 172 Hilton Street in Monticello, Georgia (the “Property”), with Taylor, Bean & 
Whitaker  (“TB&W”).2    To  secure  repayment  of  the  Loan,  Plaintiff  simultaneously 
executed a Security Deed (the “Security Deed” or “Deed”) and a Promissory Note (the 
“Note”) in favor of TB&W, both of which contain identical provisions and obligations as 
the deeds and notes for the other six properties.3   

 J. McGinnis Dep. 20‐21, 16 [Doc. 36]. 
 172 Hilton Street Promissory Note (“Note”), J. McGinnis Dep. Ex. 37 [Doc. 36‐3 at 45‐47]. 
3 172 Hilton Street Security Deed (“Deed”), J. McGinnis Dep. Ex. 38 [Doc. 36‐3 at 49‐61]; Note [Doc. 36‐3 at 
45‐47. 
1
2

2 

Plaintiff also executed identical “Family Riders” for all of her loans that contain 
supplemental covenants to those made in the deeds.4  Therein, Plaintiff agreed to assign 
all  rents  to  the  lender,  and  she  agreed  to  a  cross‐default  provision  that  renders 
Plaintiff’s obligations under each deed interdependent.5  Thus, in the event that Plaintiff 
fails  to  timely  pay  the  full  amount  every  month  on  any  one  of  her  seven  loans,  she 
defaults on all of her loan obligations, and Homeward is legally entitled to foreclose on 
all of the properties.6  The Family Rider also deleted her right to reinstate the loans in 
the event of a default under § 19 of the Deed.7 
Pursuant  to  the  Note  and  Deed,  Plaintiff  must  make  full  monthly  payments  to 
Homeward for the principal, interest, late charges, and escrow on the “1st day of each 
month,”  but  no  later  than  the  15th  day.8    If  Plaintiff  fails  to  make  a  timely  payment, 
Homeward  may  collect  a  late  fee  of  5%  of  her  overdue  payment  and  principal  on  the 
Loan.9  Also, if Plaintiff fails to submit a full monthly payment, Homeward may either 
“return  …  [the]  partial  payment[  ],”  or  “accept  any  …  partial  payment”  without 
waiving any of its rights to refuse such a partial payment in the future.10  By accepting 
the  partial  payment,  Homeward  “is  not  obligated  to  apply  such  payments  at  the  time 

 172 Hilton Street Family Rider (“Family Rider”), McGinnis Dep. Ex. 39 [Doc. 36‐3 at 63‐65]. 
 Family Rider §§ H, J, I [Doc. 36‐3 at 63‐65]. 
6 Note § 6A [Doc. 36‐3 at 46].   
7 Family Rider § E [Doc. 36‐3 at 63]. 
8 Deed § 1 [Doc. 36‐3 at 51]; Note § 3A [Doc. 36‐3 at 45].  
9 Note § 6B [Doc. 36‐3 at 46]. 
10 Deed § 1 [Doc. 36‐3 at 51‐52]. 
4
5

3 

such  payments  [are]  accepted.”11    Instead,  the  partial  payment  is  deposited  into  a 
“suspense  account”  and  credited  as  a  monthly  payment  once  the  suspense  account 
receives funds equaling a complete monthly payment.12   
Section 3 of the Deed, entitled “Funds for Escrow Items,” defines “Escrow Items” 
to  include  “a  sum  …  to  provide  for  payment  of  amounts  due  for:  (a)  taxes  and 
assessments.”13    To  determine  Plaintiff’s  monthly  escrow  payment,  the  lender  “shall 
estimate the amount of Funds due on the basis of current data and reasonable estimates 
of expenditures of future Escrow items,” but shall “not exceed the maximum amount” 
under  the  RESPA.14    If  Plaintiff’s  escrow  account  has  either  a  “shortage”  or  a 
“deficiency,” the lender shall notify Plaintiff as required by RESPA, and in either case, 
the  borrower  shall  make  payments  in  accordance  with  RESPA,  “but  in  no  more  than 
twelve monthly payments.”15   
Beginning  in  2006  until  her  payment  in  October  of  2009,  Plaintiff  made  timely 
monthly  payments  to  TB&W.16    In  2009,  Plaintiff  paid  TB&W  $605.58  a  month,  which 
included an escrow payment of $115.45.17 

 Id. 
 Delbene Dep. 32 [Doc. 46]. 
13 Deed § 3 [Doc. 36‐3 at 53]. 
14 Id. 
15 Id. 
16 A. McGinnis Aff. ¶ 3 [Doc. 52‐1 at 2]. 
17  Delbene  Dep.  46 [Doc. 46];  Berry  Dep.  81  [Doc.  39].    Shortly after  Plaintiff entered  into  her  Loan,  she 
moved to St. Augustine, Florida, and her son, Adam McGinnis, assumed increased responsibility with the 
operation of JCM Rentals, including making all payments owed on the Loan.  J. McGinnis Dep. 61 [Doc. 
36];  A.  McGinnis  Dep.  18  [Doc.  38].    Much  of  the  communication  discussed  below  was  by  Adam.    See 
11
12

4 

Plaintiff’s Loans Assigned to Homeward 

Following  TB&W’s  default  and  bankruptcy  in  the  Fall  of  2009,  Homeward  was 

assigned all seven of Plaintiff’s loans, including the Loan at issue, effective October 17, 
2009.18  On October 27, 2009, Plaintiff received a letter from Homeward to that effect.19  
This  letter  did  not,  however,  indicate  any  change  to  her  monthly  payment.20    It  is 
undisputed that Plaintiff was current on her Loan obligation through October 31, 2009, 
and Plaintiff’s escrow account had a balance of $260.20 when Homeward obtained the 
Loan.21   
The  events  that  transpired  immediately  after  Homeward  began  servicing 
Plaintiff’s  Loan  are  crucial  to  understanding  Plaintiff’s  case.    Unfortunately,  however, 
Homeward’s  Rule  30(b)(6)  witness,  Default  Case  Manager  Christopher  Delbene,  who 
Homeward  proffered  as  the  individual  most  familiar  with  Plaintiff’s  Loan,  provides 
little  insight.22    The  Court  was  able  to  glean  the  following  from  the  record,  largely 
independent of his testimony. 

generally  A.  McGinnis  Dep.  [Doc.  38].    However,  to  avoid  confusion,  the  Court  will  refer  to  Adam’s 
actions as those done by Plaintiff.  
18 Delbene Dep. 19, Hello/Goodbye Letter Ex. 22 [Docs. 46 & 46‐2 at 43]; A. McGinnis Aff. ¶ 2  [Doc. 52‐1]. 
19 Delbene Dep. 19 [Doc. 46]; A. McGinnis Aff. ¶ 2  [Doc. 52‐1]. 
20 Hello/Goodbye Letter [Doc. 46‐2 at 43‐45]; A. McGinnis Aff. ¶ 15(b) [Doc. 52‐1]. 
21 Delbene Dep. 16‐17, 39, 48 [Doc. 46]. 
22  For  instance,  Delbene  was  unable  to  provide  information  regarding  Plaintiff’s  increased  escrow 
payment.    Whether  this  was  because  Plaintiff  failed  to  notice  him  of  this  topic  or  because  Homeward 
simply did not have information regarding this analysis, the Court finds that both reasons offer legitimate 
explanations, although the latter is more troubling.  Importantly, as discussed below, the escrow analysis 
for October of 2009 was never produced during discovery, and thus, there is no evidence in the record to 
support Homeward’s “estimate.” 

5 

At some point in October of 2009, Homeward conducted an escrow analysis on 
the  Property  and  increased  Plaintiff’s  monthly  escrow  payment  by  $238.00,  thereby 
increasing her total monthly payment from $605.58 to $843.58.23  Plaintiff never received 
this analysis, and Homeward failed to produce this analysis during discovery.  Because 
this  analysis  is  not  part  of  the  record,  the  figures  used  and  calculations  therein  are 
disputed.  As Delbene so aptly testified: “Again, sir, while I’m sure an escrow analysis 
was performed to reach that figure, I have not seen the analysis and, therefore, I cannot 
account to how [Homeward] came to that number.”24   
In addition to increasing Plaintiff’s monthly payment without giving her notice, 
Homeward  also  retroactively  applied  the  increased  payment  to  the  month  of  October 
without  notice,  thereby  treating  Plaintiff’s  Loan  as  delinquent  on  November  1,  2009, 
also without notice.25  Compounding the problem, Plaintiff did not receive any monthly 
statements from Homeward the entire time Homeward serviced the Loan,  despite  the 
fact  that  monthly  statements  are  “customar[il]y”  sent  to  borrowers.26    Thus,  on 

 Delbene Dep. 16 [Doc. 46]; A. McGinnis Aff. ¶¶ 7, 13 [Doc. 52‐1].   
 Delbene Dep. 54:11‐16 [Doc. 46]. 
25  Berry  Aff.  ¶¶  4(a),  9  [Doc.  52‐2  at 2, 5]; A. McGinnis Aff. ¶ 5, 7,  13(a)  [Doc. 52‐1 at  1, 3].   This fact is 
contradicted  by  Delbene’s  testimony.    Delbene  Dep.  45  [Doc.  46].    However,  Delbene  initially  testified 
that as of November 1, 2009, Plaintiff was behind on her payment by $1,711.67.  Id. at 34.  Subsequently 
during his deposition, counsel for Homeward corrected Delbene’s interpretation of the November 3, 2009 
statement, and stated that Homeward was counting the future December 2009 payment in addition to the 
current  November  2009  payment  that  Homeward  had  not  yet  received.    Id.  at  38.    Delbene  thereafter 
corrected his original testimony and agreed with Homeward’s attorney’s interpretation.  Id. at 45. 
26 Id. at 17; A. McGinnis Aff. ¶ 4 [Doc. 52‐1]. 
23
24

6 

November 1, 2009, Plaintiff was not aware that her payment increased and that it had 
been retroactively applied. 
On November 6, 2009, Plaintiff made her first monthly payment to Homeward in 
her  usual  amount  of  $605.58.27    Soon  thereafter,  Homeward  notified  Plaintiff  that  she 
was  delinquent  on  her  Loan  payments  to  TB&W  in  the  amount  of  $843.58,  although 
Homeward now admits that Plaintiff was current on her TB&W obligations.28  Plaintiff 
disputed Homeward’s accounting, asserting that she submitted all of her payments of 
$605.58 to TB&W on time.29  The following month, on December 9, Plaintiff again paid 
$605.58  to  Homeward,  but  nevertheless  continued  to  receive  notifications  from 
Homeward that she was behind one payment to TB&W.30   
Homeward’s  accounting  records  indicate  that  both  Plaintiff’s  November  and 
December  payments  of  $605.58  were  deposited  into  her  suspense  account  as  partial 
payments.31  When Homeward cashed Plaintiff’s December payment on December 18th, 
Homeward  withdrew  $843.58  from  Plaintiff’s  suspense  account  for  her  November 
payment  as  well  as  an  additional  $14.69  in  late  fees  for  the  month  of  December.32  
Consequently, because her suspense account did not have sufficient funds to cover her 

 Delbene Dep. 30  [Doc. 46]. 
 A. McGinnis Aff. ¶ 13(a) [Doc. 52‐1]; Delbene Dep. 38 [Doc. 46]. 
29 A. McGinnis Aff. ¶¶ 5, 13(c) [Doc. 52‐1 at 2, 4]. 
30 Delbene Dep. 79‐80, Account Records (“Account”) Ex. 6 [Doc. 46 & 46‐1 at 35‐36]. 
31 Account [Doc. 46‐1 at 35‐36]. 
32 Id. [Doc. 46‐1 at 36]. 
27
28

7 

December  payment  by  the  end  of  2009,  Plaintiff  was  not  “given  credit”  for  her 
December payment.33  
Toward  the  end  of  2009,  Plaintiff  received  an  escrow  analysis  dated  December 
17,  2009,  from  Homeward.34    The  December  2009  analysis  stated  that,  beginning 
February  2010,  Plaintiff’s  “present”  payment  of  $843.58  was  to  decrease  to  $680.08  a 
month, $138.46 of which was escrow.35  It was at this time that Plaintiff first discovered 
that  her  monthly  escrow  payment  had  at  some  point  increased  by  $238.00,  thereby 
increasing  her  total  monthly  payment  from  $605.58  to  $843.58.36    The  analysis  also 
quoted  Plaintiff’s  2009  property  taxes  at  $1,269.49  and  stated  that  Plaintiff’s  escrow 
account  had  a  “shortage”  of  $617.83.37    Because  of  this  shortage,  Homeward  paid  an 
escrow advance of $1,009.29 to cover the property taxes on December 10, 2009.38   
In January of 2010, Plaintiff again timely submitted a payment of $605.58 while 
continuing  to  dispute  the  $843.58  figure.39    Homeward’s  records  reveal  that  although 
Plaintiff’s  account  was  charged  $843.58  for  the  month  of  January,  her  statement  for 

 Berry Dep. 117, Expert Opinion, Ex. 3 [Doc. 51].  Consistent with the terminology of Plaintiff’s expert 
Tom Berry, the Court uses the phrase “given credit” to indicate that Plaintiff’s checks were cashed and 
cleared the bank, but her payments were not posted against her principal, interest, or escrow.  See Berry 
Dep. 49 [Doc. 39]. 
34 Dec. 17, 2009 Escrow Analysis (“12/17/09 E.A.”), Delbene Dep. Ex. 8 [Doc. 46‐1 at 64]; A. McGinnis Aff. 
¶ 6 [Doc. 52‐1].   
35 Delbene Dep. 73‐74, 12/17/09 E.A. [Docs. 46 & 46‐1 at 64]. 
36 Delbene Dep. 16 [Doc. 46]; A. McGinnis Aff. ¶¶ 7, 13 [Doc. 52‐1].   
37 Delbene Dep. 73‐74, 12/17/09 E.A. [Docs. 46 & 46‐1 at 64]. 
38 Account [Doc. 46‐1 at 36]. 
39 Id. [Doc. 46‐1 at 37]; Consolidated Notes Log (“Log”), Delbene Dep. Ex. 10 [Doc. 46‐1 at 86]. 
33

8 

January quoted her payment at $680.08.40  In a letter dated January 15, 2010, Homeward 
told  Plaintiff  to  ignore  its  December  2009  escrow  analysis  (which  had  reduced  her 
February payment to $680.08) and to continue making payments in the amount quoted 
on  her  monthly  billing  statements,  which  Plaintiff  never  received.41    In  February 
Plaintiff made another payment of $605.58.42  Her billing statement for February quotes 
her  payment  at  $638.32,  although  Homeward’s  account  records  indicate  that  she  was 
charged $843.59 that month, one cent more than previously charged.43 
Plaintiff received Homeward’s third escrow analysis later that month.44  Therein, 
Plaintiff  learned  that  her  “present”  monthly  payment  for  February,  now  quoted  at 
$853.59,  was  to  decrease  to  $638.32  beginning  April  1,  2010,  $140.55  of  which  was 
escrow.45    Again,  the  monthly  statements  contradict  this  figure  and  quote  Plaintiff’s 
monthly payment as $638.32 beginning February of 2010.46 
In  short,  Plaintiff’s  payment  history  with  Homeward  can  be  summarized  as 
follows:  From  November  2009  until  December  2010,  Plaintiff  submitted  a  payment  to 
Homeward  in  the  amount  of  $605.58;  and  from  January  2011  until  June  2011,  Plaintiff 

 Account [Doc. 46‐1 at 37]; Statement Ex. 2‐4 [Doc. 46‐1 at 6]. 
 A. McGinnis Aff. ¶ 13(f) [Doc. 52‐1]. 
42 Account [Doc. 46‐1 at 37]. 
43 Statement Exs. 2‐5 [Doc. 46‐1 at 10]; Account [Doc. 46‐1 at 37]. 
44 Feb. 19, 2010 Escrow Analysis (“2/19/10 E.A.”) [Doc. 46‐1 at 10]. 
44 2/19/10 E.A. [Doc. 46‐1 at 10]. 
45 Id. 
46 Statement Exs. 2‐5—2‐24 [Doc. 46‐1 at 10‐29]. 
40
41

9 

submitted a monthly payment of $638.32.47  Because Homeward still required Plaintiff 
to  pay  the  disputed  amount  every  month  (843.58  or  843.59),  Plaintiff’s  monthly 
payments were less than the full amount and thus were consistently deposited into her 
suspense account until there were sufficient funds to withdraw a full payment and late 
fees.48  Homeward’s accounting records reflect numerous assessed or collected late fees, 
foreclosure  fees,  and  fees  that  are  not  disclosed  on  Plaintiff’s  monthly  statements.49  
Again, Delbene was unable to fully explain some transactions and fees on her account 
records.50 
Plaintiff’s Dispute 
All  the  while,  Plaintiff  desperately  tried  to  discern  why  she  was  in  default,  a 
virtually impossible feat due to Homeward’s contradicting responses.  In the beginning, 
Homeward  representatives  informed  Plaintiff  that  she  failed  to  make  all  of  her 
payments to TB&W.  For instance, when Plaintiff attempted to pay the escrow shortage 
in  total,  Homeward  representatives  told  her  that  it  could  not  accept  payment  of  the 
escrow  shortage  without  Plaintiff  first  paying  the  alleged  delinquent  amount  and  late 

 Account Compilation, Berry Dep. Ex. 3 [Doc. 51 at 2].  
 Delbene Dep. 51‐59 [Doc. 46]; Berry Dep. 117‐19 [Doc. 39]. 
49  Delbene  Dep.  176‐177  [Doc.  46];  Berry  Aff.  ¶¶  4(e)(h),  11  [Doc.  52‐2].    Despite  Homeward’s  general 
contention that Plaintiff’s late fees were waived, see Def.’s Resp. ¶ 31 [Doc. 59 at 6], Plaintiff’s accounting 
records  indicate  that  while  some  fees  were  waived,  over  $85.00  in  late  fees  was  collected.    See  Delbene 
Dep. 101, 87, 88, 89, Account [Docs. 46 & 46‐1 at 35‐42]. 
50 See Delbene Dep. 90‐99, Account [Docs. 46 & 46‐1 at 39]. 
47
48

10 

fees  to  TB&W.51    Simultaneously  but  with  more  frequency,  Homeward  informed 
Plaintiff  that  her  escrow  payments  increased  in  2009  and  that  she  was  behind  on  her 
payments to Homeward.   
Ultimately,  much  of  Plaintiff’s  correspondence  with  Homeward  was  premised 
on the October 2009 escrow analysis.52  Not only did Plaintiff never receive this analysis, 
she  also  disputed  the  accuracy  of  the  supposed  calculations.53    In  total,  the  increased 
escrow  amount  quoted  in  the  alleged  October  2009  escrow  analysis  would  result  in  a 
yearly  escrow  amount  of  $4,241.40,  although  the  taxes  and  insurance  for  2009  only 
totaled  $1,686.59.54    Believing  Homeward’s  estimate  to  be  inflated,  Plaintiff  faxed 
Homeward her own calculations reflecting what she believed to  be the correct escrow 
payment.55    In  doing  so,  Plaintiff  refused  to  pay  Homeward’s  inflated  amount  but 
acknowledged that there was a shortage in her escrow account, which she was willing 
to pay either in full or over a twelve‐month period.56   
Plaintiff  repeatedly  requested  information  pertaining  to  her  account,  including 
the total amount due on her Loan and the October 2009 escrow analysis that she never 

  A.  McGinnis  Aff.  13(g)  [Doc.  52‐1].    As  noted  above,  Homeward’s  position  is  contrary  to  its  instant 
admission that Plaintiff was current on her Loan with TB&W.  
52 See Delbene Dep. 104‐05, Log [Docs. 46 & 46‐1 at 76‐80, 82, 86]. 
53 A. McGinnis Aff. ¶ 13(g) [Doc. 52‐1]. 
54 Delbene Dep. 51‐53, 12/17/09 E.A. Analysis [Docs. 46 & 46.1 at 64]. 
55 May 19, 2010 Fax (“Fax II”), Delbene Dep. Ex. 9 [Doc. 46‐1 at 51‐52]; Feb. 24, 2010 Fax (“Fax I”), Delbene 
Dep. Ex. 11 [Doc. 46‐1 at 88‐96]; A. McGinnis Aff. ¶ 13(f) [Doc. 51‐2]. 
56 Berry Dep. 68‐69 [Doc. 39]; A. McGinnis Aff. ¶ 13(g) [Doc. 52‐1].  
51

11 

received.57    Homeward  responded  to  Plaintiff’s  requests  once  in  writing  on  May  21, 
2010,  as  well  as  several  times  over the phone,  each time  stating  that it would  conduct 
further  research.58    While  it  is  unclear  whether  any  research  was  ever  conducted,  it  is 
clear that Plaintiff’s concerns went unanswered.59   
In  February,  July,  and  September  of  2010,  Plaintiff  requested  that  Homeward 
remove the escrow from her Loan so that she could make those payments on her own, 
but Homeward denied her requests.60  In May of 2010, Plaintiff also requested a payoff 
figure  without  late  fees,  so  to  pay  off  her  Loan  in  full.61    Homeward  did  not  quote 
Plaintiff  this  figure  because,  according  to  Homeward,  it  was  permitted  to  collect  late 
fees under the Note.62   
Homeward’s Acceleration of the Loan and Foreclosure 
In  February  of  2011,  Homeward  informed  Plaintiff  that  she  was  behind  on  five 
monthly  payments  and  accelerated  the  Loan.63    Homeward,  which  had  previously 
cashed  Plaintiff’s  February  2011  payment  on  March  13,  2011,  reimbursed  Plaintiff  for 

 Fax II [Doc. 46‐1 at 52]; Log [Doc. 46‐1 at 76]; A. McGinnis Aff. ¶ 13(c) [Doc. 52‐1]. 
 See, e.g., Log [Doc. 46‐1 at 80, 78, 76]; see also A. McGinnis Aff. ¶ 13(j), (l) [Doc. 52‐1]. 
59 Delbene Dep. 59‐61 [Doc. 46]; see A. McGinnis Aff. ¶ 13(j), (l) [Doc. 52‐1]. 
60 Delbene Dep. 120‐121, Log [Docs. 46 & 46‐1 at 86, 80, 77]. 
61 Delbene Dep. at 104‐05, 108‐09, 111, 128‐29, Fax II [Docs. 46 & 46‐1 at 52]; A. McGinnis Aff. ¶ 13(k) [Doc. 
52‐1]. 
62 See Note § 6(A) [Doc. 36‐3 at 46]. 
63  Delbene  Dep.  149‐150,  175‐176  [Doc.  46].    The  Court  acknowledges  there  is  some  dispute  as  to  the 
amount  of  monthly  payments  Plaintiff  was  behind.    Id.  at  176.    Reading  the  facts  in  the  light  most 
favorable to Plaintiff, the Court assumes that she was behind five monthly payments.   
57
58

12 

this  amount  two  days  later.64    Homeward  then  returned  Plaintiff’s  March,  April,  and 
May  payments  as  it  received  them.65    In  March  of  2011,  Plaintiff  tried  to  convince 
Homeward  to  reinstate  the  Loan,  and  Homeward  quoted  a  reinstatement  amount  of 
$6,000.00.66  
During the spring of 2011, Homeward advertised the Property’s foreclosure sale 
in  the  Monticello  Newspaper  for  eight  weeks,  which  “absolutely  devastated”  and 
humiliated  Plaintiff  and  caused  her  several  nights  of  sleeplessness.67    On  June  7,  2011, 
Homeward foreclosed on the Property at the Jasper County Courthouse, and the tenant 
leasing the Property was evicted.68  On June 9, 2011, Homeward cashed Plaintiff’s June 
payment.69 

At  present,  the  Property  is  the  only  property  that  Homeward  foreclosed  on, 

despite the fact that Plaintiff’s alleged default of her Loan obligations has resulted in her 
default of her remaining loans.   
As  a  result  of  the  above  events,  Plaintiff  alleges  she  experienced  severe  and 
extreme  mental  and  emotional  distress.    Now,  Plaintiff  is  being  treated  by  a 
psychologist to ease the stress, anxiety, and constant fear that Homeward will foreclose 

 Berry Dep. 118‐19 [Doc. 39].   
 A. McGinnis Aff. ¶ 13(n) [Doc. 52‐1]; Berry Aff. ¶ 4(f) [Doc. 52‐2]. 
66 A. McGinnis Aff. ¶13(o) [Doc. 52‐1]. 
67 J. McGinnis Dep. 72, 74 [Doc. 36]. 
68 A. McGinnis Aff. ¶ 14 [Doc. 52‐1]. 
69  Delbene  Dep.  51‐52  [Doc.  46];  A.  McGinnis  Aff.  ¶  13(n)  [Doc.  52‐1].    Although  this  fact  is  noted  by 
Plaintiff numerous times in her filings, it is unclear what effect, if any, this fact has on Plaintiff’s claims as 
she fails to include this fact in her discussion section. 
64
65

13 

on  her  other  loans  in  the  same  manner  because  of  the  cross‐default  provisions.70    She 
also  believes  that  her  reputation  in  her  community  as  a  respectable  businesswoman, 
which she worked 70 years to build, is destroyed.71   
Plaintiff also suffered financially as a result of Homeward’s actions.  For instance, 
Plaintiff’s  insurance  premiums  for  her  remaining  six  loans  have  increased  “quite  a 
bit.”72  Plaintiff lost rental income on the Property and testified that her credit score is 
ruined  and  that  she  could  not  “borrow  enough  money  to  b[u]y  a  Snicker  bar.”73  
However, in her deposition Plaintiff acknowledges that she has not had trouble finding 
tenants  for  her  other  properties,  that  she  has  not  seen  her  credit  score  since  2009,  and 
that she has neither applied for nor been denied a loan since the foreclosure.74   
Procedural History 

Plaintiff filed the instant action on July 21, 2011, against Homeward.  Homeward, 

however,  failed  to  timely  answer  or  otherwise  respond  to  Plaintiff’s  Complaint,  and 
consequently, the Court granted in part and denied in part Plaintiff’s motion for default 
judgment as to liability on February 9, 2012.75  On February 21, 2012, Homeward moved 
to  set  aside  default  judgment,  and  on  April  5,  2012,  the  Court  granted  Homeward’s 
motion and vacated its judgment as to liability.   

 J. McGinnis Dep. 67‐69, 71, 74 [Doc. 36]. 
 Id. at 69. 
72 A. McGinnis Aff. ¶ 15 [Doc. 52‐1]. 
73 J. McGinnis Dep. 52, 65‐66 [Doc. 36]. 
74 Id. 
75 Default Judg. Order [Doc. 7]. 
70
71

14 

In  her  Amended  Complaint,  Plaintiff  asserts  the  following  nine  claims:  1) 

wrongful  foreclosure;  2)  violations  of  §§  2605(e)  and  (k)  of  RESPA;  3)  intentional 
infliction  of  emotional  distress;  4)  conversion;  5)  tortious  interference  with  property 
rights; 6) defamation; 7) violation of Georgia RICO; 8) attorneyʹs fees and expenses; and 
9) punitive damages.76   

Upon initiating this suit, Plaintiff retained Mr. Thomas Berry, a Certified Public 

Accountant  (“CPA”),  to  summarize  and  explain  Homeward’s  method  of  accounting 
and  Plaintiff’s  accounting  history  with  Homeward  and  TB&W.    Berry  also  compared 
Homeward’s  accounting  documents  to  Plaintiff’s  banking  records  to  determine  if  any 
discrepancies exist. 
After  the  close  of  discovery,  Homeward  filed  the  instant  Motion  for  Summary 
Judgment  and  Motion  to  Exclude  Certain  Testimony  of  Tom  Berry.    Plaintiff  has  filed 
timely  responses  to  both  Motions,  to  which  Homeward  has  replied.    The  Motions  are 
now ripe for this Court’s review.   
MOTION IN LIMINE 
I.

Legal Standard 
The admission of expert testimony in federal court is guided by Federal Rule of 

Evidence 702: 

 Pl.’s Am. Compl. [Doc. 30].   

76

15 

A  witness  who  is  qualified  as  an  expert  by  knowledge,  skill,  experience, 
training, or education may testify in the form of an opinion or otherwise 
if: 
(a) the  expertʹs  scientific,  technical,  or  other  specialized  knowledge  will 
help the trier of fact to understand the evidence or to determine a fact 
in issue; 
(b) the testimony is based on sufficient facts or data; 
(c) the testimony is the product of reliable principles and methods; and 
(d) the expert has reliably applied the principles and methods to the facts 
of the case.77 

Simply  stated,  expert  testimony  is  admissible  only  upon  a  finding  that  the  expert  is 
qualified  to  testify  competently  regarding  the  matters  he  intends  to  address,  that  the 
methodology  by  which  the  expert  reached  his  conclusions  is  sufficiently  reliable,  and 
that the expert’s testimony will assist the trier of fact.78   
Of course, “experts may be qualified in various ways.”79  An expert’s training or 
education  can  provide  one  means  by  which  an  expert  may  qualify  to  give  certain 
testimony; however, experience in a particular field may also qualify an expert to offer 
an  opinion  on  a  particular  matter.80    Because  “experts  come  in  various  shapes  and 
sizes[,] there is no mechanical checklist for measuring whether an expert is qualified to 
offer opinion evidence in a particular field.”81  The district court, therefore, must focus 

 Fed. R. Evid. 702 (as amended effective Dec. 1, 2011).   
 See McCorvey v. Baxter Healthcare Corp., 298 F.3d 1253, 1257 (11th Cir. 2002).   
79 United States v. Frazier, 387 F.3d 1244, 1260 (2004).   
80 Id. at 1260‐61.   
81 Santos v. Posadas de P.R. Assocs., 452 F.3d 59, 63 (1st Cir. 2006). 
77
78

16 

its  inquiry  on  whether  the  expert  has  the  requisite  knowledge,  skill,  experience, 
training, and education to offer the testimony he intends to introduce.82  

As to reliability, trial courts must assess “whether the reasoning or methodology 

underlying  the  testimony  is  .  .  .  valid  and  whether  that  reasoning  or  methodology 
properly can be applied to the facts in issue.”83  This inquiry must focus “solely on the 
principles and methodology [of the expert], not on the conclusions that they generate.”84   

In  conducting  this  inquiry,  the  district  court  can  consider  many  factors.    In 

Daubert v. Merrell Dow Pharmaceuticals, Inc.,85 the Supreme Court suggested that, when 
evaluating the reliability of an expertʹs scientific testimony, a district court consider the 
(1) testability; (2) error rate; (3) peer review and publication; and (4) general acceptance 
of an expert’s opinion.86  These factors are not generally applicable in the context of non‐
scientific  testimony,  however.87    In  such  cases,  the  advisory  committee  notes  for  Rule 
702 suggest that courts consider factors such as: 
(1) Whether  the  [expert  is]  proposing  to  testify  about  matters  growing 
naturally and directly out of research [he has] conducted independent of 
the  litigation,  or  whether  [he  has]  developed  [his]  opinion  expressly  for 
purposes of testifying;  

(2) Whether  the  expert  has  unjustifiably  extrapolated  from  an  accepted 
premise to an unfounded conclusion;  

 Fed. R. Evid. 702. 
 Daubert v. Merrell Dow Pharms., Inc., 509 U.S. at 579, 592‐93 (1993).   
84 Id. at 595. 
85 509 U.S. 579 (1993). 
86 Id. at 593‐95.   
87  See  Fed. R. Evid. 702,  advisory  committee  note  (2000 amends.); Kumho  Tire  Co.  v.  Carmichael,  526 U.S. 
137, 149‐152 (1999). 
82
83

17 

(3) Whether  the  expert  has  adequately  accounted  for  obvious  alternative 
explanations;  

(4) Whether  the  expert  is  being  as  careful  as  he  would  be  in  his  regular 
professional work outside his paid litigation consulting; 

(5) Whether  the  field  of  expertise  claimed  by  the  expert  is  known  to  reach 
reliable results for the type of opinion the expert would give.88  

Expert testimony must also actually help the trier of fact to understand the facts 

in  evidence  or  to  determine  a  fact  in  issue.89    Expert  testimony  does  so  “if  it  concerns 
matters  that  are  beyond  the  understanding  of  the  average  lay  person.”90    “[E]xpert 
testimony generally will not help the trier of fact when it offers nothing more than what 
lawyers  for  the  parties can argue in  closing  arguments.”91  Expert testimony also does 
not help the trier of fact if it fails to “fit” with the facts of the case.92   This occurs when 
“a large analytical leap must be made between the facts and the opinion.”93   The court 
may also exclude otherwise reliable testimony if it does not have “sufficient bearing on 
the issue at hand.”94   
Ultimately,  Rule  702  imposes  a  duty  on  trial  courts  to  act  as  “gatekeepers”  to 
ensure that speculative, unreliable, and irrelevant opinions do not reach the jury.95  At 

 Fed. R. Evid. 702, advisory committee note (2000 amends.) (citations and internal quotations omitted).   
 Fed. R. Evid. 702(a).   
90 Frazier, 387 F.3d at 1262.   
91 Id. at 1262‐63.   
92 McDowell v. Brown, 392 F.3d 1283, 1299 (11th Cir. 2004). 
93 Id. 
94 Bitler v. A.O. Smith Corp., 391 F.3d 1114, 1121 (10th Cir. 2004).  
95 See Daubert, 509 U.S. at 589 n.7; McCorvey, 298 F.3d at 1256; McClain v. Metabolife Int’l, Inc., 401 F.3d 1233, 
1237 (11th Cir. 2005).   
88
89

18 

the same time, however, a court must remain mindful of the delicate balance between 
its role as a gatekeeper and the jury’s role as the ultimate fact‐finder.  A district court’s 
“gatekeeper role . . . is not intended to supplant the adversary system or the role of the 
jury.”96    “Vigorous  cross‐examination,  presentation  of  contrary  evidence,  and  careful 
instruction  on  the  burden  of  proof  are  the  traditional  and  appropriate  means  of 
attacking  shaky  but  admissible  evidence.”97    The  court’s  duty  is  thus  limited  to 
“ensur[ing] that the fact‐finder weighs only sound and reliable evidence.”98 

With  the  above  legal  standards  in  mind,  the  Court  addresses  those  opinions  of 

Berry that Homeward challenges below.  
I.

Discussion 
According  to  his  Federal  Rule  of  Civil  Procedure  26  Expert  Report  and 

curriculum vitae, Berry is a Certified Public Accountant (“CPA”) who holds a master’s 
degree in accounting.99  Berry is a partner at Albright, Fortenberry & Ninas, LLP, and he 
has  nearly  two  decades  of  experience  as  a  public  accountant  preparing  tax  returns, 
financial statements, and compilation and reviews for businesses.100   
In retaining Berry,  Plaintiff asked that  he review the facts and circumstances  of 
the present case and offer his opinion as to (1) Homeward’s method of accounting; (2) 

 Allison v. McGhan Med. Corp., 184 F.3d 1300, 1311 (11th Cir. 1999).   
 Daubert, 509 U.S. at 596.   
98 Frazier, 387 F.3d at 1272. 
99 Curriculum Vitae of Thomas Berry (“CV”), Berry Dep. Ex. 1 [Doc. 39 at 202]. 
100 CV [Doc. 39 at 202]. 
96
97

19 

whether  any  discrepancies  exist  between  Homeward’s  accounting  records  and 
Plaintiff’s  bank  statements;  and  (3)  the  amount  and  type  of  fees  Homeward  collected 
and  assessed.101    Berry  derived  his  opinions  from  his  analysis  and  comparison  of 
Homeward’s  loan  summaries,  escrow  statements,  monthly  billing  statements, 
communication log, and Plaintiff’s bank statements and cancelled checks.102   
In its Motion, Homeward seeks to exclude  several opinions offered by Berry  in 
his deposition that are unchallenged by Plaintiff in her Response Brief: the value of the 
Property at the time of foreclosure; whether Plaintiff was permitted to pay the amount 
of  escrows  she  contends  she  owed;  and  whether  Homeward  failed  to  properly 
communicate  with  Plaintiff.  Accordingly,  Homeward’s  Motion  with  respect  to  these 
opinions is GRANTED.   
The  remaining  opinion  in  Homeward’s  Motion  is  Berry’s  testimony  regarding 
the  “amount  Plaintiff  ought  to  have  been  required  to  pay  in  escrow.”103    Relevant  to 
Homeward’s Motion, Berry offers the following opinions.104 
Opinion 1:  Plaintiff’s escrow account had an “actual escrow” shortage of 
$663.94  and  $900.60  at  the  end  of  2009  and  2010,  respectively.    Prior  to 
foreclosure in 2011, Plaintiff’s escrow account had an overage of $27.47.105 

Opinion 2: Homeward’s alleged October of 2009 analysis is incorrect.106 

 Rule 26 Expert Report of Thomas Berry (“Expert Report”), Berry Dep. Ex. 2 [Doc. 39 at 204]. 
 Expert Report [Doc. 39 at 204‐06]; see generally Berry Dep. [Doc. 39].   
103 Def.’s Mtn. to Exclude at 3 [Doc. 43].    
104 Berry’s uncontested opinions have been incorporated within this Order as appropriate.  
105 Berry Dep. 80, 172 Hilton Street Summary Ex. 3 [Docs. 39 & 51‐3]. 
106 See Berry Dep. 82‐83, 142 [Doc. 39]. 
101
102

20 

Opinion 3: Homeward’s escrow analyses are illogical.107   

Opinion  4:  Homeward  acted  with  “some  incompetency,  and  truthfully, 
neglect” in estimating Plaintiff’s escrow.108 

Homeward  first  contends  that  Berry  does  not  have  sufficient  experience  in  the 
mortgage  industry  to  render  these  opinions.    The  Court  disagrees  with  respect  to 
Opinions  1,  2,  and,  in  part,  3.    Berry  is  a  CPA  and  has  extensive  experience  in 
accounting.  Berry testified that he has prepared approximately 50 escrow analyses for 
clients and, on “two or three” occasions, reported an error in the mortgage company’s 
analyses  to  the  mortgage  company.109    The  Court  finds  that  Berry,  although  not 
specialized  in  the  mortgage  industry,  is  sufficiently  qualified  to  testify  about  the 
amount  of  actual  escrow  in  Plaintiff’s  account  (Opinion  1)  and  about  Homeward’s 
escrow analyses (Opinions 2 and, in part, 3).  These opinions are not about the specific 
amount of escrow that Plaintiff should have paid, nor are they about the inner workings 
of  the  mortgage  industry.    Berry’s  opinions  are  about  the  accuracy  of  Homeward’s 
financial records and bookkeeping, and are thus within the core knowledge of a CPA.  
Consequently, Berry’s background as a CPA and his  experience  in analyzing  financial 
data  are  sufficient  to  qualify  him  to  offer  opinions  about  Plaintiff’s  escrow  accounts 
(Opinion 1) and Homeward’s analyses (Opinions 2 and, in part, 3). 

 See id. at 58, 85‐87, 57, 66. 
 See id. at 60:15‐19. 
109 Id. at 146:21. 
107
108

21 

In  so  concluding,  the  Court  must,  however,  make  an  important  distinction 
regarding  Berry’s  testimony  that  Homeward’s  escrow  analyses  are  “not  logical” 
(Opinion  3).110    To  the  extent  that  Berry  testifies  that  the  analyses  generated  by 
Homeward are not premised on basic escrow accounting principles, this opinion is not 
in  and  of  itself,  a  legal  conclusion,  but  an  opinion  that  Berry  as  a  CPA  is  qualified  to 
render.    However,  to  the  extent  that  Berry’s  testimony  is  synonymous  with  the  term 
“unreasonable”  pursuant  to  the  confines  of  RESPA  and  the  Deed,  such  an  opinion  is 
beyond the scope of Berry’s designation as an expert witness.111  “A witness … may not 
testify to the legal implications of conduct; the court must be the jury’s only source of 
law.”112  In this context then, Berry’s opinion is thus beyond the scope of his expertise.   
Likewise,  Berry  is  not  qualified  to  opine  about  Homeward’s  incompetence  and 
neglect  (Opinion  4).    As  is  clear  from  his  deposition,  Berry’s  opinion  is  not  based  on 
knowledge  acquired  during  his  experience  as  a  CPA  but  is  instead  premised  on 
personal,  subjective  views.113    Berry  offers  nothing  more  than  mere  speculation,114  and 
his inferences about the adequacy of Homeward’s conduct are “lay matters which a jury 

 Id. at 66:8. 
 See Deed § 3 [Doc. 36‐3 at 53]; Montgomery v. Aetna Cas. & Sur. Co., 898 F.2d 1537, 1541 (11th Cir. 1990) 
(“A witness … may not testify to the legal implications of conduct; the [district] court must be the jury’s 
only source of law.”). 
112 Montgomery, 898 F.2d at 1541. 
113 See In re Trasylol Prods. Liab. Litig., No. 08‐MD‐01928, 2010 WL 1489793, at *8 (S.D. Fla. Feb. 24, 2010) 
(citing In re Rezulin Prods. Liab. Litig., 309 F. Supp. 2d 531, 543‐45 (S.D. N.Y. Mar. 15, 2004)). 
114 McDowell, 392 F.3d at 1299. 
110
111

22 

is  capable  of  understanding  and  deciding  without  an  expert’s  help.”115    Based  on  the 
foregoing, the Court excludes Opinion 3, in part, and Opinion 4.   
The Court next determines whether Berry’s remaining opinions are reliable and 
whether  they  assist  the  trier  of  fact.    Berry’s  testimony  regarding  the  actual  escrow 
amounts (Opinion 1) and the incoherencies of Homeward’s documentation (Opinion 3, 
in  part)  rely  on  several  pertinent  documents,  including  detailed  financial  records  of 
Plaintiff’s account history with Homeward and TB&W, and Berry’s factual conclusions 
logically arise from the information he reviewed.116  Berry generally employed the tools 
and  training  that  a  CPA  uses  in  his  regular  accounting  practice,  and  his  testimony 
“grow[s] naturally and directly” out of his own experience.117  Indeed, courts regularly 
allow  accountants,  financial  experts,  auditors,  and  appraisers  to  rely  on  reports, 
documents, and other experts’ opinions when rendering their own opinions, so long as 
there is no challenge to the reliability of the underlying data.118  
If  Berry  has  overstated  the  facts  within  his  knowledge,  this  may  certainly  be 
brought  to  the  jury’s  attention  through  cross‐examination,  but  it  is  not  necessarily 

 In re Trasylol, 2010 WL 1489793, at *8 (quoting Rezulin, 309 F. Supp. 2d at 554). 
 See Berry Dep. 90‐91. 
117 See Fed. R. Evid. 702, advisory committee’s note (2000 amends.); Tindall v. H&S Homes, LLC, No. 5:10‐
cv‐44(CAR), 2012 WL 3242128, at *5 (M.D. Ga. Aug. 7, 2012). 
118 See, e.g., De Saracho v. Custom Food Mach., Inc., 206 F.3d 874, 879‐90 (9th Cir. 2000) (upholding admission 
of testimony of CPA who relied on loan agreements to calculate the interest due on loans); Microfinancial, 
Inc. v. Premier Holidays Int’l, Inc., 385 F.3d 72, 80 (1st Cir. 2004) (upholding admission of testimony of an 
IRS  financial  fraud  expert  even  though  he  did  not  have  previous  experience  with  “lock  box  accounts” 
because  “Rule  702  was  not  so  wooden  as  to  demand  an  intimate  level  of  familiarity  with  every 
component of a transaction or device as a perquisite to offering expert testimony”).  
115
116

23 

grounds  for  exclusion  because  it  only  goes  to  the  weight  of  the  opinion,  not  its 
admissibility.119  Additionally, should Homeward disagree with Berry’s opinions, it may 
present its own evidence at trial regarding these issues, assuming its admissibility and 
Homeward’s  proper  and  timely  disclosure  of  any  supportive  evidence  to  Plaintiff 
during  discovery.    However,  disagreement  with  Berry’s  conclusions  is  no  reason  to 
exclude his expert opinion testimony.120 
Any weakness that Homeward finds in Berry’s admissible conclusions is best left 
for  cross‐examination,  presentation  of  its  own  evidence,  and  resultant  consideration 
and  weight  by  the  jury.    Admittedly,  Homeward  makes  a  very  good  point  that  Berry 
may  not  have  considered  the  1/6  discretionary  cushion  permitted  by  RESPA  when 
forming  his  opinions.    Although  Homeward’s  point  may  certainly  be  raised  on  cross‐
examination;  it  does  not  necessarily  render  his  opinion  unreliable.    There  is  not  “too 
great an analytical gap” between the possibility that Homeward may or may not have 
included  the  1/6  discretionary  cushion  under  RESPA  and  Berry’s  testimony  regarding 
the escrow account (Opinion 1) and analyses (Opinion 3, in part).121  Further, an expert 
is  not  required  to  take  into  account  every  possible  factor  in  rendering  an  opinion;  he 

 Daubert, 509 U.S. at 596; Fed. R. Evid. 703; Viterbo v. Dow Chem. Co., 826 F.2d 420, 422 (5th Cir. 1987) 
(“Questions relating to the bases and sources of an expert’s opinion affect the weight to be assigned that 
opinion rather than its admissibility and should be left for the jury’s consideration.”).  Again, however, 
this broad terminology cannot be synonymous with “unreasonable.” 
120 See Daubert, 509 U.S. at 596 (“The focus, of course, must be solely on principles and methodology, not 
on the conclusions that they generate.”). 
121  See  Fed.  R.  Evid.  702,  advisory  committee’s  note  (2000  amends.)  (suggesting  that  the  court  consider 
whether  the  expert  has  “unjustifiably  extrapolated  from  an  accepted  premise  to  an  unfounded 
conclusion”). 
119

24 

must  only  “consider  enough  factors  to  make  his  or  her  opinion  sufficiently  reliable  in 
the  eyes  of  the  court.”122    Because  the  escrow  cushion  is  discretionary  and  there  is  no 
analysis from which to determine if Homeward did in fact consider this cushion, Berry 
has considered enough factors to make Opinions 1 and, in part, 3, sufficiently reliable in 
the eyes of the Court.  
These  opinions  will  also  assist  the  trier  of  fact.    Berry  compiled  data  and 
documentation  provided  to  him  by  Homeward  to  determine  Homeward’s  accounting 
methods  and  Plaintiff’s  escrow  balance.    Given  Homeward’s  perplexing  and 
inconsistent documents, and the complexity and cumbersome nature of such a review, 
Berry’s  calculation  and  compilation  of  this  information  and  documentation  into  a 
presentable  format  are  helpful  in  that  it  will  “assist  the  trier  of  fact  to  understand  the 
evidence or to determine a fact in issue.”123  Further, his testimony will assist the jury in 
extracting relevant information from the accounting documents and will facilitate their 
understanding of the evidence presented.  Berry’s performance of these tasks amounts 
to more than mere addition and subtraction, and thus, his skill, education, and expertise 
in  compiling  and  analyzing  the  data  and  documentation  given  provides  the  jury  with 
valuable and necessary assistance.  
In  contrast,  Berry’s  opinion  about  the  inaccuracy  of  Homeward’s  escrow 
analyses  (Opinion  2)  is  premised  on  nothing  more  than  mere  speculation  and  is  not 

 MicroStrategy Inc. v. Bus. Objects, S.A., 492 F.3d 1344, 1355 (Fed. Cir. 2005). 
 Fed. R. Evid. 702.  

122
123

25 

particularly helpful to the jury.  An excerpt from his testimony reveals the speculation 
used to arrive at Opinion 2: 
I can definitely say that this first escrow analysis was completely incorrect, 
and that’s just—I mean, I can just look at it from a distance and say that. 
Anybody  that  did  an  escrow  analysis  could  say  that,  so  I  don’t  know 
where that one came from.  Then [Homeward] got back into the ball park, 
see, because they decreased the $353.45 to $189.95.124   

Although  Berry  need  not  prepare  his  own  analysis  to  refute  the  accuracy  of 
Homeward’s  analyses,  Berry’s  conclusion  must  be  premised  on  more  than  mere 
conjecture.125    Berry  roughly  estimates  the  accuracy  of  Homeward’s  analyses  by 
referring generally to a “ball park” figure, thus rendering an imprecise and unspecific 
opinion.    This  imprecision  is  not  an  anomaly  as  he  testified  shortly  thereafter  that 
“[Homeward]  probably  [is]  in  the  ball  park  with  this  $189  ….    When  you  look  at  the 
escrow shortage [later], that’s probably a good analysis there.”126  While a “probability” 
is  stronger  than  a  “possibility,”  a  “ball  park”  without  any  supporting  dimensions 
certainly qualifies as a weaker “precision of value” with respect to helpfulness.127   
Not  only  does  Berry  draw  an  unhelpful  inference,  his  inference  is  also  a  “lay 
matter[  ]  which  a  jury  is  capable  of  understanding  and  deciding  without  an  expert’s 

 Berry Dep. 82:11‐17 [Doc. 39]. 
 Jones v. Otis Elevator Co., 861 F.2d 655, (11th Cir. 1988) (“[R]elevant testimony from a qualified expert is 
admissibly only if the expert knows of facts which enable him to express a reasonably accurate conclusion 
as opposed to conjecture or speculation.”). 
126 Berry Dep. 82:4‐8 [Doc. 39] (emphasis added). 
127 See United States v. Hoang, 891 F. Supp. 2d 1355, 1363 (M.D. Ga. Aug. 16, 2012) (quoting Frazier, 387 F.3d 
at 1266). 
124
125

26 

help.”128  Berry’s opinion, premised on probability and rough approximations, must be 
excluded  because  it  does  not  help  the  jury,  it  says  nothing  more  than  what  Plaintiff’s 
lawyer can argue to the jury, and it will likely mislead the jury.129   
II.

Conclusion 
Based on the foregoing, Homeward’s Motion in Limine GRANTED in part and 

DENIED in part.  Homeward’s Motion is GRANTED with respect to Berry’s testimony 
that  Homeward’s  analyses  are  incorrect  (Opinion  2)  and  unreasonable  within  the 
meaning of the Deed and RESPA (Opinion 3, in part), and that Homeward acted with 
incompetency  and  neglect  (Opinion  4).    Additionally,  Homeward’s  Motion  is  also 
GRANTED with respect to Berry’s opinions regarding the value of the Property at the 
time  of  foreclosure,  whether  Plaintiff  was  permitted  to  pay  the  amount  of  escrow  she 
contends  she  owed,  and  whether  Homeward  failed  to  properly  communicate  with 
Plaintiff.  However, Berry is permitted to testify about the amount of actual escrow in 
Plaintiff’s  account  (Opinion  1)  and  the  incoherencies  within  Homeward’s  escrow 
analyses (Opinion 3, in part).  Thus, with respect to these opinions, Homeward’s Motion 
is DENIED.   
MOTION FOR SUMMARY JUDGMENT 
I.

Legal Standard 
Summary  judgment  is  proper  if  the  movant  “shows  that  there  is  no  genuine 

 In re Trasylol, 2010 WL 148973, at *8 (quoting Rezulin, 309 F. Supp. 2d at 554). 
 Id.; Fed. R. Evid. 403. 

128
129

27 

dispute  as  to  any  material  fact  and  the  movant  is  entitled  to  judgment  as  a  matter  of 
law.”130    The  moving  party  “always  bears  the  initial  responsibility  of  informing  the 
district court of the basis for its motion, and identifying those portions of the pleadings, 
depositions,  answers  to  interrogatories,  and  admissions  on  file,  together  with  the 
affidavits,  if  any,  which  it  believes  demonstrate  the  absence  of  a  genuine  issue  of 
material fact” and that entitles it to a judgment as a matter of law.131  If the moving party 
discharges this burden, the burden then shifts to the nonmoving party to go beyond the 
pleadings  and  present  specific  evidence  showing  that  there  is  a  genuine  issue  of 
material fact.132   
The Court must view the facts, and any reasonable inferences drawn from those 
facts, in the light most favorable to the party opposing the motion.133  “The inferences, 
however,  must  be  supported  by  the  record,  and  a  genuine  dispute  of  material  fact 
requires  more  than  ‘some  metaphysical  doubt  as  to  the  material  facts.’”134    In  cases 
where opposing parties tell different versions of the same events, and one is “blatantly 
contradicted  by  the  record,  so  that  no  reasonable  jury  could  believe  it,  a  court  should 
not adopt that version of the facts.”135  A disputed fact will preclude summary judgment 

 Fed. R. Civ. P. 56(a); see Celotex Corp. v. Catrett, 477 U.S. 317, 322 (1986).   
 Catrett, 477 U.S. at 323 (internal quotation marks omitted).   
132 See Fed. R. Civ. P. 56(e); see also Catrett, 477 U.S. at 324‐26.   
133 Penley v. Eslinger, 605 F.3d 843, 848 (11th Cir. 2010); Welch v. Celotex Corp., 951 F.2d 1235, 1237 (11th Cir. 
1992). 
134 Logan v. Smith, 439 F. App’x 798, 800 (11th Cir. 2011) (quoting Penley, 605 F.3d at 848). 
135 Pourmoghani‐Esfahani v. Gee, 625 F.2d 1313, 1315 (11th Cir. 2010) (per curiam) (quoting Scott v. Harris, 
550 U.S. 372, 380 (2007)). 
130
131

28 

only  “if  the  dispute  might  affect  the  outcome  of  the  suit  under  the  governing  law.”136  
“The  court  many  not  resolve  any  material  factual  dispute,  but  must  deny  the  motion 
and proceed to trial if it finds that such an issue exists.”137 
II.

Discussion 
1. RESPA Claims 
In  Count  Two  of  the  Complaint,  Plaintiff  alleges  that  Homeward  violated  § 

2605(e)  of  RESPA  by  failing  to:  (1)  timely  respond  to  her  requests  for  information 
pertaining to her account; (2) properly investigate its accounting errors; (3) correct false 
reporting  to  credit  bureaus;  and  (4)  comply  with  a  servicer’s  duty  and  standard  of 
care.138    Homeward  contends  that  Plaintiff’s  claims  under  §  2605(e)  fail  as  a  matter  of 
law because Plaintiff’s Loan was a commercial loan, not a consumer loan, and therefore 
it is not subject to RESPA § 2605.  Plaintiff does not dispute that RESPA applies only to 
residential, as opposed to commercial loans, nor does she dispute that her Loan was for 
commercial purposes.139  Plaintiff does argue however, that RESPA, including § 2605(e), 
nevertheless applies to her Loan based on the terms of the Security Deed.  Specifically, 
Plaintiff points to the definition of RESPA therein for support: “As used in this Security 

 Id. (internal quotation marks omitted). 
 Envtl. Def. Fund v. Marsh, 651 F.2d 983, 991 (5th Cir. 1981).  In Bonner v. City of Prichard, 661 F.2d 1206, 
1209 (11th Cir. 1981) (en banc), the Eleventh Circuit adopted as binding precedent all the decisions of the 
former Fifth Circuit handed down prior to the close of business on September 30, 1981. 
138 See 12 U.S.C. § 2605(e).   
139 See 12  U.S.C. § 2601(b) (RESPA “does not apply to credit transactions involving extensions of credit—
(1) primarily for business, commercial, or agricultural purposes.”); Oliver v. LIB Props. Ltd., No. 1:10‐cv‐
0539‐TWT‐JFK, 2010 WL 2867932, at *6 (N.D. Ga. June 21, 2010) (emphasis in original) (“The purpose of 
RESPA is to effect certain changes in the settlement process for residential real estate.”).  
136
137

29 

Instrument,  RESPA  refers  to  all  requirements  and  restrictions  that  are  imposed  in 
regard  to  a  federally  related  mortgage  loan  even  if  the  Loan  does  not  qualify  as  a 
federally  related  mortgage  loan  under  RESPA.”140    The  parties  do  not  dispute  that 
RESPA is referred to in only one other section of the Deed: Section 3, Funds for Escrow 
Items.  
As  Homeward  accurately  contends,  the  Deed’s  inclusion  of  the  definition  of 
RESPA, by itself, does not oblige the parties to apply RESPA, in its entirety, to the Loan.  
Instead, the plain meaning of the cited portion simply defines the term “RESPA” as it is 
“used” in the Deed.141  Because Section 3, Funds for Escrow Items, is the only section in 
the  Deed  where  RESPA  is  used,  Plaintiff’s  §  2605(e)  claims,  which  are  unrelated  to 
Homeward’s alleged RESPA escrow violations, fail as a matter of law.  
With  respect  to  Plaintiff’s  claim  that  Homeward  violated  various  regulations 
implemented  pursuant  to  RESPA,  including  its  failure  to  provide  an  accurate  escrow 
statement and to maintain Plaintiff’s escrow account, this claim must also be dismissed 
but for a different reason.   
RESPA Section 10,142 in part, bars lenders from overcharging escrow accounts.143  
Pursuant  to  this  section,  “no  private  right  of  action  exists  because  ‘the  Secretary  shall 

 Deed [Doc. 36‐3 at 50] (internal quotation marks omitted). 
 See Ga. Real Estate Props., Inc. v. Lindwall, 303 Ga. App. 12, 14 (2010) (“The first rule that courts must 
apply when construing contracts is to look at the plain meaning of the words of the contract.”). 
142 See 12 U.S.C. § 2609.  In 1990, § 2609 was designated by Congress as Section 10.  See Cranston‐Gonzalez 
National Affordable Housing Act, Pub. L. No. 101‐625, 104 Stat. 4079 (Nov. 28, 1990) (amending Section 
10 of RESPA by designating the existing text as subsection (a) and adding subsections (b) through (d)). 
140
141

30 

assess to the lender or escrow servicer failing to submit the statement a civil penalty.’”144  
Under 24 C.F.R. § 3500.17(c),  
The servicer may charge the borrower a monthly sum equal to one‐twelfth 
(1/12) of the total annual escrow payments which the servicer reasonable 
anticipates paying from the account.  In addition, the servicer may add an 
amount  to  maintain  a  cushion  no  greater  than  one‐sixth  (1/6)  of  the 
estimated total annual payments from the account.145   

“A failure to comply with the requirements under § 3500.17 ‘shall constitute a violation 
of  section  10(d)  of  RESPA.’”146    Section  3500.17  of  the  regulations  also  states  that  “the 
Secretary shall assess a civil penalty” for violations.147 
Here, Plaintiff claims that Homeward charged more than the reasonable estimate 
permitted under RESPA Section 10 and 24 C.F.R. § 3500.17.  Plaintiff’s claim, however, 
fails  as  a  matter  of  law  because  no  private  right  of  action  exists  for  her  alleged  harm.  
Homeward’s  purported  failure  to  comply  with  regulation  3500.17  is  a  violation  of 
RESPA § 10, and “RESPA explicitly states that the Secretary of HUD enforces violations 
of  §  10.”148    Accordingly,  Plaintiff’s  allegations  that  Homeward  violated  RESPA’s 
regulations  by  failing  to  provide  an  accurate  escrow  statement  and  to  maintain 

 12 U.S.C. § 2609(c)(2)(A). 
 Hardy v. Regions Mortg., Inc., 449 F.3d 1357, 1359 (11th Cir. 2006) (quoting 12 U.S.C. § 2609(d)(1)). 
145 24 C.F.R. § 3500.17(c)(1)(ii). 
146 Hardy, 449 F.3d at 1359  (quoting 24 C.F.R. § 3500.17(m)(1)).   
147 24 C.F.R. § 3500.17(m)(1). 
148 Hardy, 449 F.3d at 1359 (citing 12 U.S.C. § 2609(d)(1));  24 C.F.R. § 3500.17(m)(l).  The Eleventh Circuit 
designates the Secretary as the sole enforcer of violations of the entire section.  See Hardy, 449 F.3d at 1359.     
143
144

31 

Plaintiff’s  escrow  account  cannot  defeat  summary  judgment.    Consequently, 
Homeward’s Motion with respect to Plaintiff’s RESPA claims is GRANTED.149 
2. Wrongful Foreclosure 
Plaintiff next alleges a wrongful foreclosure claim against Homeward premised 
on  four  theories:  (1)  unreasonably  increasing  Plaintiff’s  monthly  escrow  payment 
without timely notification; (2) retroactively increasing her monthly payments without 
notification;  (3)  ignoring  Plaintiff’s  requests  to  correct  her  account;  and  (4)  failing  to 
respond to communications informing Homeward of its errors.150 
“‘Georgia  law  requires  a  plaintiff  asserting  a  claim  of  wrongful  foreclosure  to 
establish a legal duty owed to it by the foreclosing party, a breach of that duty, a causal 
connection  between  the  breach  of  that  duty  and  the  injury  [she]  sustained,  and 
damages.’“151  A foreclosing party has the duty to exercise fairly the power of sale in a 
deed to secure a debt under O.C.G.A. § 23–2–114.152  Thus, there is a breach of duty if 
the foreclosing party violates provisions of the loan instruments or Georgia law.153   

  Plaintiff  also  alleged  in  the  Complaint  that  Homeward  violated  §  2605(k),  however,  Plaintiff 
voluntarily withdrew this claim in her Response Brief.  Pl.’s Resp. Br. [Doc. 52 at 8 n.8].   
150 Plaintiff appears to makes an additional argument that Homeward breached its duty by immediately 
accusing Plaintiff of being in default on November 1, 2009.  The Court reads this argument in conjunction 
with  Plaintiff’s  theory  that  Homeward  retroactively  applied  the  increased  monthly  payment  without 
notice. 
151 DeGolyer v. Green Tree Servicing, LLC, 291 Ga. App. 444, 448 (2008) (quoting Heritage Creek Dev. Corp. v. 
Colonial Bank, 268 Ga. App. 369, 371 (2004)). 
152 See Calhoun First Natʹl Bank v. Dickens, 264 Ga. 285, 285 (1994). 
153  See  Heritage  Creek,  268  Ga.  App.  at  374;  McCarter  v.  Bankers  Trust  Co.,  247  Ga.  App.  129,  132  (2000) 
(noting that a violation of the Georgia foreclosure statute is necessary to state a wrongful foreclosure). 
149

32 

In its Motion, Homeward contends that Plaintiff failed to make full payments as 
required under the terms of the Deed and therefore that Plaintiff’s default was caused 
by  her  own  actions.154    Certainly,  Plaintiff’s  failure  to  pay  the  full  amount  constitutes 
default  under  the  terms  of  the  Loan,  a  fact  that  Plaintiff  does  not  dispute.155    What 
Plaintiff does dispute, however, is whether her default is a result of her actions.   
It  is  undisputed  that  Homeward  was  obligated  to  act  in  accordance  with  the 
terms of the Deed.  With respect to escrow, the Deed states that a lender “shall estimate 
the  amount  of  Funds  due  on  the  basis  of  current  data  and  reasonable  estimates  of 
expenditures  of  future  Escrow  items.”156    If  a  borrower’s  escrow  account  has  either  a 
“shortage”  or  a  “deficiency,”  the  lender  shall  notify  the  borrower  as  required  by 
RESPA,  and  in  either  case,  the  borrower  shall  make  payments  in  accordance  with 
RESPA, “but in no more than twelve monthly payments.”157   
Pursuant to RESPA, when a new servicer changes the monthly payment amount, 
as  was  the  case  here,  “the  new  servicer  shall  provide  the  borrower  with  an  initial 

  The  Court  acknowledges  Homeward’s  drastic  simplification  of  just  how  much  Plaintiff  was  actually 
required to pay.  For instance, per Homeward’s December 17, 2009 escrow analysis, Plaintiff’s monthly 
payment was to remain $843.58 for the month of January; however, in Plaintiff’s January 2010 statement, 
her January payment is listed as $680.08.  Compare 12/17/09 E.A. [Doc. 46‐1 at 64] with Statement [Doc. 46‐
1  at  10].    Similarly,  Plaintiff’s  February  statement  quoted  her  monthly  payment  as  $638.32,  despite  the 
January  10,  2010  letter  advising  her  to  ignore  the  December  2009  escrow  analysis.    Compare  Statement 
[Doc.  46‐1  at  11]  with  2/19/10  E.A.  [Doc.  46‐1  at  10].    Moreover,  in  February,  Plaintiff’s  account  was 
charged  $843.59,  one  cent  more  than  her  “present”  monthly  payment.    Account  [Doc.  46‐1  at  38] 
(emphasis added). 
155 To the extent Plaintiff argues she cannot be in default for failing to pay the 1/6 discretionary cushion, 
Plaintiff fails to point to any authority for this position.  
156 Deed § 3 [Doc. 36‐3 at 53J. 
157 Id. 
154

33 

escrow account statement within 60 days of the date of servicing transfer.”158  Such an 
analysis may include notice of a shortage or a deficiency.159  A deficiency, “the amount 
of a negative balance in an escrow account,” is largely distinguishable from a shortage 
in  that  a  deficiency  requires  a  servicer  to  have  advanced  its  own  funds  for  the 
borrower.160    A  shortage,  by  contrast,  is  “an  amount  by  which  the  current  escrow 
account balance falls short of the target balance at the time of escrow analysis.”161   
In accordance with the terms of the Deed and RESPA, when there is a deficiency 
in  an  amount  greater  than  or  equal  to  one  month’s  escrow  account  payment,  the 
servicer may either do nothing or may allow the borrower to repay the deficiency in a 
minimum of two, but not to exceed twelve, equal monthly payments.162  If the servicer’s 
escrow  account  reflects  a  shortage,  then  the  servicer  may  either,  again,  do  nothing  or 
require  the  borrower  to  repay  the  shortage  in  equal  monthly  payments  over  twelve 
months.163   
Reading the facts in the light most favorable to Plaintiff, the Court concludes that 
there is a genuine issue of material fact as to whether Homeward breached its duty to 
timely  notify  Plaintiff  of  the  new  escrow  analysis  as  well  as  correctly  estimate  and 
collect  a  reasonable  escrow  payment.    Importantly,  Plaintiff  never  received  and 

 24 C.F.R. § 3500.17(e)(1). 
 See id. at § 3500.17(c)(2). 
160 Id. at § 3500.17(b). 
161 Id. 
162 Id. at § 3500.17(f)(4)(ii); Deed § 3 [Doc. 36‐3 at 53]. 
163 24 C.F.R. § 3500.17(f)(3)(ii); Deed § 3 [Doc. 36‐3 at 53]. 
158
159

34 

Homeward has not produced the October 2009 escrow analysis from which it increased 
Plaintiff’s  escrow  payment  by  $238.00.    Without  this  analysis,  the  Court  can  neither 
conclude that Homeward timely notified Plaintiff of this increase nor that the increase 
in escrow was proper.164  Moreover, because Homeward did not advance escrow funds 
until  after  Plaintiff’s  December  payment,  the  escrow  account  reflected  a  shortage.  
However,  the  increased  amount,  over  twelve  months,  as  is  required  for  a  shortage, 
would  result  in  a  total  of  $4,241.40,  an  amount  far  greater  than  what  was  needed.  
Consequently,  a  reasonable  jury  could  also  conclude  that  Homeward  impermissibly 
treated  the  shortage  in  her  account  as  though  it  were  a  deficiency  by  collecting  the 
amount  over  a  minimum  of  two  months,  rather  than  twelve  months.    Accordingly, 
whether  Homeward  timely  notified  Plaintiff  of  the  change  in  escrow  payments  and 
whether  Homeward  correctly  estimated  and  collected  the  escrow  per  the  terms  of  the 
Deed are genuine issues of material fact to be resolved by a jury. 
With  respect  to  the  specific  monthly  amount  charged,  a  reasonable  jury  could 
conclude  that  an  escrow  estimate  that  increased  a  monthly  payment  from  $115.45  to 
$353.45  was  unreasonable  and  thus  that  Homeward  breached  its  legal  duty.165  

 To the extent Homeward contends its December 17, 2009 escrow analysis comports with the sixty day 
requirement under RESPA, the Court rejects this argument as the time between the date of the transfer of 
servicing,  October  17,  2009,  and  the  date  that  Homeward  conducted  the  analysis  (notably,  not  the  date 
that Plaintiff received the analysis), is 61 days, not 60.  See Def.’s Reply Br. at 60 n.8 [Doc. 58].   
165 Again, Delbene nails it on the head: “I do not know what figures went into that escrow analysis.  So by 
our department standards that $353.45 could have been a reasonable amount.  Until I review the escrow 
analysis,  I  cannot  give  you  an  answer  one  way  or  the  other.    So  my  answer  has  to  be  I  don’t  know.”  
Delbene Dep. 56:21‐25—57:1‐2 [Doc. 46].   
164

35 

Although the Court acknowledges Homeward’s argument that escrow calculations are 
estimations,  a  genuine  issue  of  material  fact  plainly  exists  as  to  whether  Homeward’s 
estimate  was  reasonable.166    Additionally,  if  a  jury  were  to  find  Homeward’s  escrow 
estimate unreasonable, a jury may also conclude that Homeward’s subsequent failure to 
correct its alleged accounting errors was also in violation of its duty to comply with the 
Deed.   
Next,  with  respect  to  causation,  the  Court  finds  that  there  is  a  genuine  issue  of 
material  fact  as  to  whether  Homeward’s  actions  or  omissions  proximately  caused 
Plaintiff’s  injuries.    Because  Plaintiff  failed  to  pay  her  fully  monthly  payments,  a 
reasonable jury  could find  that  Plaintiff’s  failure to do so, irrespective of Homeward’s 
actions,  caused  her  default  and  eventual  foreclosure.    Indeed,  many  Georgia  courts, 
including  this  Court,  have  dismissed  wrongful  foreclosure  claims  based  on  this 
premise.167   

 See Deed § 3 [Doc. 36‐3 at 53] (requiring that lender “estimate the amount of Funds due on the basis of 
current data and reasonable estimates of expenditures of future Escrow items”).  Homeward’s argument 
that  it  is  entitled  to  retain  a  cushion  in  the  amount  of  two  months  escrow  payments  under  24  C.F.R.  § 
3500.17(c)(ii)  and  (d)(2)(i),  is  unavailing  as  there  is  no  escrow  analysis  from  which  to  conclude  that 
Homeward did charge Plaintiff in accordance with the regulation.  Likewise, the Court is unconvinced by 
Homeward’s  contention  that  its  estimate,  at  most,  would  create  a  surplus  in  Plaintiff’s  escrow  account.  
First, this argument presupposes that Homeward’s initial analysis in October was a reasonable estimate, a 
fact  that  is  genuinely  disputed.    Second,  Homeward’s  line  of  thinking  reveals  a  dangerous  method  of 
overcharging  that  is  plainly  contrary  to  RESPA’s  purpose.    See  12  U.S.C.  §  2601  (b)(1)‐(4)  (RESPA 
effectuates “changes in the settlement process for residential real estate that will result … in a reduction 
in the amounts home buyers are required to place in escrow accounts.”). 
167 See, e.g., Jiles v. PNC Bank Nat. Ass’n, No. 5:10‐CV‐180 (CAR), 2012 WL 3241927, at *2 (Aug. 7, 2012); ( 
Warque  v.  Taylor,  Bean,  &  Whitaker  Mortg.  Corp.,  No.  1:09‐CV‐1906‐ODE‐CCH,  2010  WL  9474634,  at  *5 
(N.D. Ga. July 30, 2010); Heritage Creek, 268 Ga. App. at 371 (plaintiff’s injury was “solely attributable to 
166

36 

However,  what  distinguishes  the  instant  case  from  other  wrongful  foreclosure 
actions is that Plaintiff has pointed to sufficient evidence from which  to  conclude that 
her  injury  was  attributable  to  Homeward’s  actions  or  omissions.168    Immediately  after 
Homeward  obtained  Plaintiff’s  Loan,  Homeward  performed  a  mysterious  escrow 
analysis and retroactively increased Plaintiff’s monthly payment without giving her any 
notice.    Less  than  a  month  later,  Homeward  informed  Plaintiff  that  she  had  defaulted 
on  her  payments  to  TB&W,  a  fact  that  Homeward  now  admits  to  be  wrong.    Plaintiff 
subsequently  received  two  different  escrow  analyses,  each  decreasing  her  escrow 
payment  from  the  original  escrow  analysis,  that  she  was  unable  to  procure.   Over  the 
next  year,  Plaintiff’s  desperate  attempts  to  understand  her  account  were  met  with 
Homeward’s  wildly  inconsistent  responses.    Further,  Homeward’s  accounting  records 
are  so  inundated  with  numerous  unexplained  discrepancies  that  the  Court  cannot 
discern numerous key facts, including the amount of Plaintiff’s full monthly payments.  
Certainly  then,  based  on  this  tragedy  of  errors,  a  reasonable  jury  could  also  conclude 
that  Homeward’s  nonexistent  October  2009  escrow  estimate  was  unreasonable  or 
erroneous, and that the estimate and Homeward’s failure to timely notify Plaintiff and 
subsequently  correct  its  error  caused  Plaintiff  to  default  on  her  Loan  obligations.    In 

its own acts or omissions both before and after the foreclosure” because it defaulted on loan payments, 
failed to cure the default, and did not bid on the property at the foreclosure sale). 
168 See Harvey v. Deutsche Bank Nat. Trust Co., No. 1:12–cv–1612–RWS, 2012 WL 3516477, at *2 (N.D. Ga. 
Aug.14, 2012) (“When the borrower cannot show that the alleged injury is attributable to the lenderʹs acts 
or omissions, the borrower has no claim for wrongful foreclosure.”). 

37 

light  of  these  disputed  facts,  the  Court  cannot  conclude  that  Homeward  is  entitled  to 
summary judgment with respect to Plaintiff’s wrongful foreclosure claim premised on 
these theories.169   
The  Court  also  finds  a  genuine  dispute  with  respect  to  Plaintiff’s  wrongful 
foreclosure  theory  premised  on  Homeward’s  alleged  retroactive  increase  in  Plaintiff’s 
escrow  payments  for  the  month of  October  2009.  Plaintiff points  to  Berry’s testimony 
that  Homeward  treated  Plaintiff  as  behind  one  payment  of  $843.58  when  it  received 
Plaintiff’s  Loan  in  October,  despite  the  fact  that  Plaintiff  made  her  usual  payment  to 
TB&W and Plaintiff’s testimony that she never received notice of this retroactive escrow 
increase.    Initially,  Delbene  agreed  with  Plaintiff’s  interpretation;  however,  he 
subsequently clarified that he had misread the accounting documents.170  Consequently, 
the Court finds that there is a genuine issue of material fact as to whether Homeward 
retroactively  increased  Plaintiff’s  payment  without  proper  notification,  in  violation  of 
the terms of the Deed.  Additionally, because a reasonable jury could conclude that this 
breach of duty  caused Plaintiff’s default and  eventual foreclosure, Plaintiff’s wrongful 
foreclosure claim premised on this allegation will proceed to trial.  
The  Court  reaches  a  different  conclusion  with  respect  to  Plaintiff’s  remaining 
wrongful  foreclosure  claim  that  Homeward  failed  to  respond  to  her  communications.  

  Homeward does  not  dispute  that  Plaintiff  sustained  damages as  a  result  of  the  default and  eventual 
foreclosure of the Property.  
170  See  Delbene  Dep.  34,  38,  45  [Doc.  46].    Delbene  changed  his  testimony  after  hearing  Homeward’s 
counsel’s interpretation.  Id. 
169

38 

Under  the  Deed,  there  is  no  requirement  that  Homeward  respond  to  Plaintiff’s 
correspondence, and, because the Loan was not subject to the requirements of RESPA § 
2605, Homeward also did not have a statutory obligation to do so.  As Plaintiff fails to 
point  to  any  section  of  the  Deed  or  Note  or  any  Georgia  or  federal  law  that  obligates 
Homeward’s response, the Court concludes that Homeward was not legally obliged to 
respond  to  Plaintiff’s  communications.    Accordingly,  Plaintiff’s  wrongful  foreclosure 
claim premised on Homeward’s failure to respond fails as a matter of law.  
In sum, Homeward’s  Motion is  GRANTED with  respect to  Plaintiff’s  wrongful 
foreclosure claim premised on Homeward’s failure to respond to her communications.  
However,  with  respect  to  Plaintiff’s  claim  premised  on  Homeward’s  failure  to  notify, 
reasonably and correctly estimate and collect Plaintiff’s escrow payment, Homeward’s 
subsequent  failure  to  correct  these  errors,  and  Homeward’s  retroactive  application  of 
Plaintiff’s payment, Homeward’s Motion is DENIED.  
3. Intentional Infliction of Emotional Distress 
In Georgia, a plaintiff must show the following elements to establish a claim of 
intentional  infliction  of  emotional  distress:  “(1)  the  [defendant’s]  conduct  must  be 
intentional or reckless; (2) the conduct must be extreme and outrageous; (3) there must 
be  a  causal connection  between  the wrongful conduct and the emotional  distress;  and 
(4)  the  emotional  distress  must  be  severe.”171    The  Georgia  Court  of  Appeals  has 

 United Parcel Serv. v. Moore, 238 Ga. App. 376, 377 (1999). 

171

39 

recognized on numerous occasions that “an intentional wrongful foreclosure can be the 
basis for an action for intentional infliction of emotional distress.”172  
Plaintiff  alleges  that  Homeward’s  acts  of  erroneously  declaring  Plaintiff  in 
default  and  wrongfully  foreclosing  on  the  Property,  despite  her  repeated  pleas, 
constitute  extreme  and  outrageous  behaviors  that  have  caused  Plaintiff  to  suffer  from 
sleeplessness,  stress,  and  anxiety.    In  its  Motion,  Homeward  argues  that  because 
Plaintiff  was  in  default,  its  actions  were  neither  extreme  nor  reckless,  but  within  the 
terms of the Deed.  However, as explained above, a genuine issue of material fact exists 
as to whether Plaintiff’s default was caused by her own actions or those of Homeward.  
Consequently, the Court cannot conclude, as a matter of law, that Homeward’s actions 
were  lawful.    Additionally,  Homeward  was  at  least  aware  of  its  alleged  conduct  and 
therefore there is sufficient evidence from which to conclude that Homeward acted, at a 
minimum,  recklessly.    Finally,  Plaintiff  is  being  treated  by  a  psychologist  for  anxiety 
and  stress  caused  by  Homeward’s  actions.    Consequently,  the  Court  finds  that  a 
reasonable  jury  could  find  Homeward  liable  for  intentional  infliction  of  emotional 
distress, and thus Homeward’s Motion with respect to this claim is DENIED. 
4. Conversion 
Plaintiff  claims  Homeward  converted  her  money  by  refusing  to  (1)  apply  all  of 
her  payments  to  her  mortgage  account,  and  (2)  remove  and  refund  the  unauthorized 

 See, e.g., Ingram v. JIK Realty Co., 199 Ga. App. 335, 337 (1991) (citation omitted). 

172

40 

fees she was charged.  Homeward seeks summary judgment on this claim, arguing that 
all of Plaintiff’s payments were applied per the terms of her Loan and that none of the 
fees charged were unauthorized.   
Under  Georgia  law,  conversion  is  “[a]ny  distinct  act  of  dominion  wrongfully 
asserted  over  anotherʹs  property  in  denial  of  his  right,  or  inconsistent  with  it.”173    In 
order to establish a claim of conversion, plaintiff must show “1) title to the property or 
right of possession, 2) actual possession in the other party, 3) demand for return of the 
property, and 4) refusal by the other party to return the property.”174   
Here,  it  is  undisputed  that  Homeward  deposited  Plaintiff’s  monthly  payments 
into  a  suspense  account  from  which  it  withdrew  full  monthly  payments  and  late  fees 
when  sufficient.    Homeward’s  contention  that  its  use  of  the  suspense  account  was 
consistent with the terms of the Deed assumes that Plaintiff’s monthly payments were 
reasonable  and  correct  and  thus  that  Plaintiff  was  required  to  pay  the  amount 
Homeward  charged.    However,  as  concluded  above,  a  genuine  issue  of  material  fact 
exists to be tried as to whether Plaintiff’s monthly payments, specifically the amount of 
escrow charged, were correct.   
Likewise, although the Deed entitled Homeward to charge Plaintiff late fees and 
foreclosure  fees  in  the  event  Plaintiff  failed  to  make  full  monthly  payment,  a  genuine 
dispute remains as to whether Plaintiff’s default and subsequent foreclosure was caused 

 Md. Cas. Ins. Co. v. Welchel, 257 Ga. 259, 261 (1987). 
 Metzger v. Americredit Fin. Servs., 273 Ga. App. 453, 454 (2005). 

173
174

41 

by Homeward’s actions.175  Additionally, because Homeward is unable to explain some 
of  the  fees  in  question,  a  genuine  issue  of  material  fact  also  exists  as  to  whether 
Homeward  was  entitled  to  charge  Plaintiff  those  fees  in  question  as  well.176  
Homeward’s Motion with respect to Plaintiff’s conversion claim is therefore DENIED. 
5. Tortious Interference with Property Rights 
Plaintiff  next  contends  that  Homeward  unlawfully  interfered  with  (1)  her  use 
and enjoyment of her Property, and (2) her contractual relations with the tenant of the 
Property.  The Court considers each of these allegations separately.  
Under  Georgia  law,  any  unlawful  interference  with  a  property  right  is  a 
trespass.177    Section  51–9–1  of  the  O.C.G.A.  states,  “[t]he  right  of  enjoyment  of  private 
property being an absolute right of every citizen, every act of another which unlawfully 
interferes  with  such  enjoyment  is  a  tort  for  which  an  action  shall  lie.”178    This  claim 
“does not have to be grounded in negligence, so long as the act causing the trespass was 

  In  what  could  only  be  described  as  either  a  poorly  misplaced  attempt  at  pity  or  an  appalling 
justification  to  collect  unauthorized  fees,  Homeward  notes  that  it  has  over  $40,000.00  in  unrecovered 
losses because “it did not pursue the deficiency” against Plaintiff after foreclosure.  Def.’s Reply Br. at 9 
n.15  [Doc.  58].    On  this  evidentiary  record,  it  suffices  to  say  that  this  point  is  wholly  irrelevant  to  the 
matter at hand. 
176 See Delbene Dep. 90‐99 [Doc. 46]. 
177 Dowdell v. Cherry, 209 Ga. 849, 849 (1953). 
178 O.C.G.A. § 51–9–1. 
175

42 

intended.”179    Additionally,  a  defendant  must  have  “interfered  with  [a  plaintiffʹs] 
possessory interests in the realty.”180 
In its Motion, Homeward again largely argues that it had an express contractual 
right to foreclose on the Property and therefore that its actions were lawful.  However, 
because the Court has already concluded that this issue is disputed, Plaintiff’s tortious 
interference  claim  premised  on  Homeward’s  interference  with  Plaintiff’s  property 
rights,  must  survive  summary  judgment.    Homeward’s  Motion  is  therefore  DENIED 
with respect to this claim. 
The  Court  reaches  a  different  conclusion,  however,  with  respect  to  Plaintiff’s 
claim that Homeward unlawfully interfered with her contractual rights with the tenant 
of  the  Property.    To  prove  a  claim  for  tortious  interference  with  contractual  relations 
under  Georgia  law,  a  plaintiff  must  show  that  the  defendant  “(1)  acted  improperly 
without  privilege,  (2)  purposely  and  with  malice  with  intent  to  injure,  (3)  induced  a 
third  party  or  parties  not  to  enter  into  or  continue  a  business  relationship  with 
[Plaintiff],  and  (4)  for  which  [Plaintiff]  suffered  some  financial  injury.”181    “[O]nly  a 
stranger  to  both  the  contract  at  issue  and  the  business  relationship  giving  rise  to  an 
underpinning the contract may be liable for tortious interference.”182  When a defendant 

 Tacon v. Equity One, Inc., 280 Ga. App. 183, 188 (2006).   
 Tower Fin. Servs., Inc. v. Mapp, 198 Ga. App. 563, 564 (1991) (holding that because an error in a security 
deed had no legal effect on plaintiffʹs actual title to the property, cause of action under O.C.G.A. § 51–91–
1 fails). 
181 Beeson v. Crouch, 227 Ga. App. 578, 582 (1997). 
182 Perry Golf Course Dev., LLC v. Hous. Auth. of City of Atlanta, 294 Ga. App. 387, 390 (2008). 
179
180

43 

has  a  “financial  interest  in  one  of  the  parties  to  the  contract  or  in  the  contract,  the 
defendant is not a stranger to the contract or business relationship, even though it is not 
a signatory to the contract.”183 
Here,  Homeward  was  not  a  stranger  to  the  contract  between  Plaintiff  and  her 
tenant  and  thus  cannot  be  liable  for  a  claim  of  tortious  interference  with  contractual 
relations.184    Per  the  terms  of  the  Family  Rider,  Homeward  has  a  direct  economic 
interest  in  the  Property,  which  was  the  subject  of  the  contract  between  Plaintiff  and 
tenant.    Specifically,  Plaintiff  agreed  to  assign  all  rents  from  the  Property  to 
Homeward.185    Accordingly,  Homeward’s  Motion  with  respect  to  Plaintiff’s  claim  of 
tortious interference with contractual rights is GRANTED. 
6. Defamation 
Plaintiff next alleges that Homeward is liable for reporting her erroneous default 
to  the  credit  bureaus  and  publishing  the  foreclosure  advertisement  in  the  newspaper.  
To  prove  defamation  under  Georgia  law,  Plaintiff  must  prove  “(1)  a  false  and 
defamatory statement concerning the plaintiff; (2) an unprivileged communication to a 
third party; (3) fault by the defendant amounting at least to negligence; and (4) special 
harm or the actionability of the statement irrespective of special harm.”186  On summary 

 Tidikis v. Network for Med. Commc’ns & Research, LLC, 274 Ga. App. 807, 813 (2005). 
  See  Patterson  v.  CitiMortgage,  Inc.,  No.  1:11‐cv‐0339‐CC,  2012  WL  4468750,  at  *14  (N.D.  Ga.  Sept.  26, 
2012) (concluding that defendant was not a stranger to sales contract between plaintiff and buyer). 
185 Family Rider § H [Doc. 36‐3 at 64]. 
186 Infinite Energy, Inc. v. Pardue, 310 Ga. App. 355, 356 (2011).  
183
184

44 

judgment, Homeward challenges the third and fourth elements with respect to both acts 
of alleged libel.187   
To  recover  for  libel  in  Georgia,  Plaintiff  must  produce  evidence  sufficient  to 
establish  actual  malice,  meaning  that  the  “defamatory  matter  was  uttered  with 
knowledge  that  it  was  false  or  reckless  disregard  for  whether  it  was  true  or  false.”188  
Reckless  disregard  for  the  truth  or  falsity  is  when  a  defendant  “entertained  serious 
doubts as to the truth of his publication.”189 
Homeward  contends  that  Plaintiff  cannot  produce  sufficient  evidence  to 
establish  that  its  employees  acted  with  actual  malice  by  reporting  her  default  to  the 
credit  reporting  agencies  or  publishing  the  advertisement  for  foreclosure  in  the 
newspaper.    The  Court  disagrees.    The  record  reflects  that  Plaintiff  sent  Homeward 
multiple faxes and that Homeward entered multiple notes of Plaintiff’s dispute.  These 
facts establish that Homeward was continually notified of its potential falsity prior to its 
allegedly  defamatory  statements.    Accordingly,  a  reasonable  jury  could  find  that 
Homeward with at least reckless disregard when it published the foreclosure notice and 
reported her default status to credit bureaus.   

 Homeward also challenges whether the statements were false.  However, because the Court concludes 
that this fact is a genuine issue of fact to be tried, Homeward’s argument is unavailing. 
188  Hammer  v.  Slater,  20  F.3d  1137,  1142  (11th  Cir.  1994);  McGowan  v.  Homeward  Residential,  Inc.,  500  F. 
App’x  882,  886  (11th  Cir.  2012)  (treating  lessor’s  claims  of  alleged  false  reports  to  credit  agencies  and 
alleged  false  foreclosure  advertisements  in  newspapers  as  libel,  not  libel  per  se);  Sumner  v.  First  Union 
Bank  of  Ga.,  200  Ga.  App.  729,  730  (1991)  (“A  ‘business  libel’  may  be  actionable  because  of  special 
damages, although not libelous per se…merely to charge one as a delinquent debtor is, as a matter of law, 
not libelous per se under [Georgia law].”). 
189 Hammer, 20 F.3d at 1142. 
187

45 

Notwithstanding,  the  Court  concludes  that  Plaintiff’s  defamation  claim  must 
ultimately  fail  because  she  is  unable  to  prove  special  damages.    The  fourth  element 
Plaintiff must prove is that she suffered from pecuniary loss or loss to her reputation as 
a  result  of  the  foreclosure  advertisement  or  credit  bureau  reports.    “Defamation  not 
amounting  to  slander  per  se  or  libel  per  se  requires  proof  of  special  damages.”190    To 
prove  special  damages,  Plaintiff  must  prove  the  “loss  of  money,  or  of  some  other 
material temporal advantage capable of being assessed in monetary value.”191   
On summary judgment, Plaintiff offers her own testimony that her reputation as 
a  respectable  businesswoman  in  her  community,  which  she  worked  for  70  years  to 
build, is destroyed, and that because of the false statements to the credit bureaus, she is 
unable  to  “borrow  enough  money  to  b[u]y  a  snicker  bar.”192    Additionally,  Plaintiff’s 
insurance  premiums  for  her  remaining  six  loans  have  increased  “quite  a  bit.”193 
Homeward, unsatisfied with this evidence, contends that Plaintiff nevertheless testified 
that  she  has  neither  applied  for  nor  been  denied  a  loan,  that  she  has  not  checked  her 
credit  score  since  2009,  that  she  has  obtained  new  tenants  for  proprieties  as  late  as 
October  2012,  and  that  as  of  December  2012,  all  of  her  rental  properties  are  occupied.  
Consequently,  Homeward  contends  that  Plaintiff  has  failed  to  produce  sufficient 

  Jordan  v.  Trans  Union  LLC,  No.  1:05‐CV‐305  GET,  2006  WL  1663324,  at  *  9  (N.D.  Ga.  June  12,  2006) 
(citing  Zarach  v.  Atlanta  Claims  Ass’n,  231  Ga.  App.  683,  689  (1998);  Sumner,  200  Ga.  App.  at  730  (“A 
‘business  libel’  may  be  actionable  because  of  special  damages,  although  not  libelous  per  se…merely  to 
charge one as a delinquent debtor is, as a matter of law, not libelous per se under [Georgia law].”). 
191 Zarach v. Atlanta Claims Ass’n, 231 Ga. App. 685, 689 (1998). 
192 J. McGinnis Dep. 65 [Doc. 36]. 
193 A. McGinnis Aff. ¶ 15 [Doc. 52‐1 at 6]. 
190

46 

evidence to establish that she has suffered financial or economic harm as a result of the 
alleged defamatory statements.  The Court agrees.    
Although Plaintiff testified generally that her reputation was destroyed, Plaintiff 
does not point to any evidence, reducible to a monetary value, that her reputation as a 
businesswoman  has  been  tarnished.194    Indeed,  the  evidence  of  her  current  properties’ 
occupancy status suggests the opposite.  Likewise, Plaintiff’s general testimony that she 
would be unable to qualify for a loan, her son’s testimony that her insurance premiums 
have increased “quite a bit,” and her failure to allege a specific amount of rental income 
lost  are  insufficient.195    Consequently,  because  Plaintiff  cannot  prove  that  she  suffered 
special  damages,  the  Court  finds  that  her  defamation  claims  fail  as  a  matter  of  law.  
Defendant’s Motion with respect to this claim is therefore GRANTED.196 
7. Georgia RICO 
Plaintiff’s  final  state  law  claim  is  that  Homeward’s  conduct  constituted  a 
violation of  the  Georgia  RICO  statute.   Specifically,  Plaintiff contends that  Homeward 
raised  her  monthly  escrow  payments  to  an  unreasonable  estimate  without  giving  her 
notice  and  that  Homeward  converted  her  payments  and  Property.    Plaintiff  therefore 

  See  Jamison  v.  First  Ga.  Bank,  193  Ga.  App.  219,  223  (1989)  (proof  of  injury  to  reputation  and  feelings 
without proof of special damages is insufficient to authorize verdict for plaintiff in instances of libel). 
195 A. McGinnis Aff. ¶ 15 [Doc. 52‐1 at 6]; see Hicks v. McLain’s Bldg. Materials, Inc., 209 Ga. App. 191 (1993) 
(“[T]he  generalized  allegations  of  appellant  and  her  husband  that  they  might  have  been  hindered  in 
obtaining credit … are insufficient to establish special damage.”). 
196 Because Plaintiff’s defamation claim fails to survive summary judgment, the Court need not address 
Homeward’s  argument  that  the  Fair  Credit  Reporting  Act  preempts  this  claim.    See  McGowan,  500  F. 
App’x at 886 (declining to discuss preemption because complaint failed to allege a viable libel claim).  
194

47 

alleges  that  Defendant’s  questionable  accounting  techniques  were  a  “scheme  to  bilk 
Plaintiff out  of unauthorized fees and to eventually  take her Property.”197  Homeward 
argues Plaintiff’s RICO allegations fail as a matter of law because they relate to a single 
transaction and thus  do not constitute a “pattern of racketeering activity,” as required 
under the statute.   
Under O.C.G.A. § 16–14–4, “[i]t is unlawful for any person, through a pattern of 
racketeering activity or proceeds derived therefrom, to acquire or maintain, directly or 
indirectly,  any  interest  in  or  control  of  any  enterprise,  real  property,  or  personal 
property of any nature, including money.”198  “‘Pattern of racketeering activity’ means: 
(A) Engaging in at least two acts of racketeering activity in furtherance of one or more 
incidents,  schemes,  or  transactions  that  have  the  same  or  similar  intents,  results, 
accomplices,  victims,  or  methods  of  commission.”199    “A  pattern  requires  at  least  two 
interrelated  predicate  offenses.”200    In  other  words,  such  acts  must  be  linked,  but  not 
merely “two sides of the same coin.”201   

 Pl. Resp. Br. at 30 [Doc. 52]. 
 O.C.G.A. § 16–14–4(a). 
199 O.C.G.A. § 16–14–3(8). 
200 Brown v. Freedman, 222 Ga. App. 213, 217 (1996) 
201  S.  Intermodel  Logistics,  Inc.  v.  D.J.  Powers  Co.,  Inc.,  10  F.  Supp.  2d  1337,  1359  (S.D.  Ga.  1998)  (citing 
Stargate Software Intʹl, Inc. v. Rumph, 224 Ga. App. 873, 877 (1997) (internal citations and quotation marks 
omitted); Raines v. State, 219 Ga. App. 893, 894 (1996); Emrich v. Winsor, 198 Ga. App. 333, 333 (1991)); see, 
e.g.,  Brown,  222  Ga.  App.  at  217‐18  (finding  that  improper  accounting  on  a  note  and  then,  after 
foreclosure,  conversion  of  personal  property  unrelated  to  the  note,  were  two  separate  and  distinct  acts 
joined by a common link of a single foreclosure). 
197
198

48 

In  this  case,  Homeward’s  alleged  act  of  unreasonably  increasing  Plaintiff’s 
monthly payment without due notice and converting her payments and, eventually, the 
Property,  is  simply  one  extended  transaction.    Although  Plaintiff  contends  that  this  is 
not a single transaction because there are seven loans on seven different properties, this 
argument  is  unavailing.    The  loans,  while  different  documents,  are  nevertheless 
inherently  connected  by  a  cross‐default  provision  in  the  Family  Rider.    Accordingly, 
Homeward’s  actions  that  allegedly  caused  Plaintiff’s  default  on  the  Loan  at  issue 
consequently also caused default on all of the loans pursuant to the terms of the Deed.  
Homeward’s  actions  are  not  separate,  but  merely  two  sides  of  the  same  coin  and  are 
thus part of a single extended transaction.202  As there is only one transaction, Plaintiff’s 
RICO  claim  cannot  survive  summary  judgment.    Accordingly,  Homeward’s  Motion 
with respect to Plaintiff’s Georgia RICO claim is GRANTED.  
8. Punitive Damages and Attorney’s Fees 
Having found that genuine issues of material fact exist as to whether Homeward 
may  be  liable  for  compensatory  damages  proximately  caused  by  its  alleged 
intentionally tortious conduct, the Court finds that genuine factual disputes also exist as 
to  whether  such  conduct  would  subject  Homeward  to  punitive  damages.203    Likewise, 

 See Cobb v. Kennon Realty Servs., 191 Ga. App. 740, 741 (1989) (holding that although plaintiff entered 
into  several  contracts  over  an  extended  period  of  time,  the  evidence  concerned  only  one  extended 
transaction); Brown, 222 Ga. App. at 217. 
203 See O.C.G.A. § 51‐12‐5.1(b) (Punitive damages may be awarded if it is proven by “clear and convincing 
evidence that the defendantʹs actions showed willful misconduct, malice, fraud, wantonness, oppression, 
202

49 

Plaintiff’s claim for attorney’s fees also survives summary judgment.204  Consequently, 
Homeward’s Motion as to Plaintiff’s claims for punitive damages and attorney’s fees is 
DENIED.  
III.

Conclusion 
Homeward’s  Motion  for  Summary  Judgment  is  GRANTED  in  part  and 

DENIED  in  part.    Homeward’s  Motion  is  GRANTED  with  respect  to  the  following 
claims:  RESPA  violations;  wrongful  foreclosure  premised  on  Homeward’s  failure  to 
respond  to  her  communications;  tortious  interference  with  contractual  relations; 
defamation;  and  Georgia  RICO.    However,  with  respect  to  Plaintiff’s  wrongful 
foreclosure  claim  based  on  Homeward’s  alleged  failure  to  notify,  reasonably  and 
correctly  estimate  and  collect  Plaintiff’s  escrow  payment,  Homeward’s  retroactive 
increase  without  notice,  and  Homeward’s  subsequent  failure  to  correct  these  errors; 
Plaintiff’s  intentional  infliction  of  emotional  distress  claim;  her  conversion  claim;  her 
tortious  interference  with  property  rights  claim;  and  Plaintiff’s  punitive  damages  and 
attorney’s fees claim, Defendant’s Motion is DENIED. 
CONCLUSION 

or  that  entire  want  of  care  which  would  raise  the  presumption  of  a  conscious  indifference  to 
consequences.”). 
204 See Dept. of Trans. v. Ga. Television Co., 244 Ga. App. 750, 751 (2000) (“[W]here the plaintiff has specially 
pleaded  and  made  prayer  for  expenses  and  where  the  defendant  has  acted  in  bad  faith,  has  been 
stubbornly litigious, or has caused the plaintiff unnecessary trouble and expense, [attorney’s fees] may be 
allowed.”) (citing O.C.G.A. § 13‐6‐11). 

50 

Defendant’s  Motion in Limine [Doc. 43]  is GRANTED in  part  and  DENIED in 
part.    Homeward’s  Motion  in  Limine  is  GRANTED  with  respect  to  Berry’s  testimony 
that  Homeward’s  analyses  are  incorrect  (Opinion  2)  and  unreasonable  within  the 
meaning of the Deed and RESPA (Opinion 3, in part), and that Homeward acted with 
incompetency and neglect (Opinion 4).  Additionally, Homeward’s Motion in Limine is 
GRANTED with respect to Berry’s opinions regarding the value of the Property at the 
time  of  foreclosure,  whether  Plaintiff  was  permitted  to  pay  the  amount  of  escrow  she 
contends  she  owed,  and  whether  Homeward  failed  to  properly  communicate  with 
Plaintiff.  However, Berry is permitted to testify about the amount of actual escrow in 
Plaintiff’s  account  (Opinion  1)  and  the  incoherencies  within  Homeward’s  escrow 
analyses (Opinion 3, in part).  Thus, with respect to these opinions, Homeward’s Motion 
in Limine is DENIED.   
Defendant’s Motion for Summary Judgment [Doc. 34] is also GRANTED in part 
and DENIED in part.  Homeward’s Motion is GRANTED with respect to the following 
claims:  RESPA  violations;  wrongful  foreclosure  premised  on  Homeward’s  failure  to 
respond  to  her  communications;  tortious  interference  with  contractual  relations; 
defamation;  and  Georgia  RICO.    However,  with  respect  to  Plaintiff’s  wrongful 
foreclosure  claim  based  on  Homeward’s  alleged  failure  to  notify,  reasonably  and 
correctly  estimate  and  collect  Plaintiff’s  escrow  payment,  Homeward’s  retroactive 
increase  without  notice,  and  Homeward’s  subsequent  failure  to  correct  these  errors; 
51 

Plaintiff’s  intentional  infliction  of  emotional  distress  claim;  her  conversion  claim;  her 
tortious  interference  with  property  rights  claim;  and  Plaintiff’s  punitive  damages  and 
attorney’s fees claim, Defendant’s Motion is DENIED. 
SO ORDERED, this 2nd day of July, 2013. 
S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL 
UNITED STATES DISTRICT JUDGE 
LMH/bbp 

52