MCGINNIS v. AMERICAN HOME MORTGAGE SERVICING, INC

Filing 7

ORDER granting in part and denying in part 6 Motion for Default Judgment. Plaintiff is DIRECTED TO SUBMIT her application for attorneys fees and costs within fourteen (14) days of the date of this Order. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 2/9/12 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE 

MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 

MACON DIVISION 

JANE MCGINNIS 
: 
: 
Plaintiff, 

: 
v. 

: 

: 
No. 5:11‐CV‐284 (CAR) 
AMERICAN HOME MORTGAGE  
: 
SERVICING, INC. 
: 

: 

: 
Defendant. 
: 
___________________________________  : 

ORDER ON MOTION FOR DEFAULT JUDGMENT 

This  cause  comes  before  the  Court  on  Plaintiff  Jane  McGinnis’  Motion  for 

Default  Judgment  [Doc.  6]  against  Defendant  American  Home  Mortgage  Servicing, 
Inc. (“AHMSI”).  AHMSI was served with a copy of the Complaint on June 26, 2011.  
As  of  the  date  of  this  Order,  AHMSI  has  failed  to  answer  or  otherwise  respond.  
Plaintiff filed a Motion for Entry of Default [Doc. 5], which was entered by the Clerk 
on August 30.  On September 27 Plaintiff filed this  instant Motion requesting default 
judgment  as  to  AHMSI’s  liability  and  a  jury  trial  to  determine  the  character,  extent, 

1 

measure, and amount of damages.1  For the reasons set forth below, Plaintiff’s Motion 
for Default Judgment [Doc. 6] is GRANTED in part and DENIED in part.   
FACTUAL BACKGROUND 
On  October  31,  2011,  Plaintiff  purchased  a  home  at  172  Hilton  Street  in 
Monticello, Georgia, (the “Property”) by obtaining a $72,750.00 loan (the “Mortgage”) 
financed by Taylor, Bean & Whitaker (“TB&W”).  At all relevant times, the Mortgage 
was  a  federally  related  mortgage  loan  and  was  subject  to  the  Real  Estate  Settlement 
Procedures  Act,  12  U.S.C.  §  1601  et  seq.,  (“RESPA”).    That  same  day,  Plaintiff  also 
purchased several other properties, financed  by TB&W.2  Although Plaintiff does not 
allege in her Complaint that she is a landlord or that the Property was leased during 
the relevant time, Plaintiff does allude that the Property was to be leased to tenants.   
From  her  first  payment  in  2006  until  TB&W  transferred  its  rights  to  servicing 
the Mortgage in October 2009, Plaintiff made all of her monthly mortgage payments.  

 According to the record, AHMSI received service of process of the Complaint and Motion for Entry of 
Default.  However, there is no showing that the Clerk’s Entry of Default [text entry, Aug. 30, 2011] or 
the Motion for Default Judgment [Doc. 6] was served on AHMSI.  Rule 55 of the Federal Rules of Civil 
Procedure does not require notice to be given to a defendant between the time of service of process and 
entry of default judgment, but this Circuit has a strong policy of deciding cases on their merits.  See In 
re Worldwide Sys., Inc., 328 F.3d 1291, 1295 (11th Cir. 2003).  Thus, this lack of notice will be taken into 
consideration if AHMSI files a motion to set aside the default judgment in this case.  See id. 

2 The instant action involves only the Property and the Mortgage.  The other properties and mortgages 
are relevant to this action to the extent that is noted below.  
1

2 

On October 17, 2009, AHMSI became the transferee servicer.  In addition to informing 
Plaintiff of this transfer, AHMSI also enclosed information regarding Plaintiff’s rights 
under RESPA in a letter dated October 27.3  As a result, Plaintiff subsequently began to 
make timely Mortgage payments to AHMSI until and including her final payment in 
June 2011.   
Shortly after the service transfer, AHMSI notified Plaintiff that she had failed to 
make certain payments to TB&W in the final months prior to the transfer, and now, as 
a result, was in default.  On December 7, 2009, Plaintiff’s son, Adam McGinnis, at all 
times  on  behalf  of  Plaintiff  and  with  Plaintiff’s  authority,  sent  AHMSI  proof  of 
payment for the alleged defaulted payments and requested that it resolve the dispute.  
Despite this letter, AHMSI continued to inform Plaintiff that she was in default.  This 
prompted  Plaintiff’s  son  to  resend  proof  of  payment,  requesting  an  immediate 
resolution.  Notwithstanding, AHMSI continued to contact Plaintiff, notifying her that 
all of her  loans, including the Mortgage, were in default, and threatening foreclosure 
of  the  Mortgage.    Additionally,  AHMSI  reported  Plaintiff’s  default  to  the  collection 
agencies  employed  by  AHMSI  and  the  credit  reporting  bureaus.    Throughout  this 
entire ordeal, the only conceivable response to Plaintiff’s December 2009 inquiry was a 

 At some point, AHMSI also began servicing Plaintiff’s other mortgages that were initially financed by 
TB&W. 
3

3 

letter from AHMSI that merely informed Plaintiff of the amount that she was allegedly 
in  arrears,  including  late  fees.    This  letter  was  dated  June  30,  2010,  over  six  months 
after Plaintiff’s initial correspondence.  

Up  until March 2011, AHMSI accepted Plaintiff’s Mortgage payments without 

issue.  However, on March 2, AHMSI informed Plaintiff that it was foreclosing on the 
Property  and  reimbursed  her  for  her  February  2011  payment  that  it  had  previously 
cashed.    Plaintiff  continued  to  make  her  March,  April,  May,  and  June  payments  to 
AHMSI;  however,  AHMSI  subsequently  returned  these  payments,  refusing  to  accept 
them.    
Later  that  March,  Plaintiff  began  to  receive  notices  of  foreclosure  from 
McCurdy & Candler, the law firm representing AHMSI in the foreclosure proceedings.  
Plaintiff’s  son  contacted  the  attorneys  to  explain  the  payment  dispute  and,  in  April, 
provided the firm with proof of payment.  The firm told Plaintiff that it had forwarded 
this  information  to  AHMSI  for  review,  but  that  it  would  be  unable  to  stop  the 
foreclosure proceeding unless AHMSI so instructed.   
During  April  and  May  of  2011,  AHMSI  ran  a  notice  of  foreclosure  in  The 
Monticello News newspaper stating that Plaintiff was in default on the Mortgage and 
the Property was to be sold at a foreclosure sale.  On June 7, 2011, AHMSI foreclosed 
4 

on the Property at the Jasper County Courthouse, selling it to the lender for $25,000.  
As a result of the above events, Plaintiff alleges that she has suffered severe and 
extreme  mental  and  emotional  distress,  and  that  she  has  suffered  physically  and 
financially  as  a  result  of  AHMSI’s  actions.    Specifically,  Plaintiff  alleges  that  she  is 
being  treated  by  a  psychologist  to  ease  the  stress  and  anxiety  caused  by  AHMSI’s 
actions  and  that  she  is  “fearful”  that  AHMSI  will  foreclose  on  her  other  loans  in  the 
same  manner,  despite  her  timely  payments.    [Doc.  1,  p.  16].    Plaintiff  additionally 
alleges  that  she  has  suffered  a  pecuniary  loss,  including  the  loss  of  rental  income,  as 
well as damage to her credit reputation.   
DISCUSSION 
A. Default Judgment Standard 
Prior  to  obtaining  a  default  judgment,  the  party  seeking  judgment  must  first 
seek an entry of default.  Fed. R. Civ. P. 55(a).  Plaintiff has satisfied this requirement.  
After  entry  of  default,  Plaintiff  is  required  to  seek  default  judgment  from  the  Court.  
Fed. R. Civ. P. 55(b).   
The  mere  entry  of  default  does  not  mandate  the  entry  of  a  default  judgment.  
Instead, the Court must find a sufficient basis in the pleadings for the judgment to be 
entered.  Nishimatsu Constr. Co. Ltd. v. Houston Nat’l Bank, 515 F.2d 1200, 1206 (5th 
5 

Cir.  1975).4    The  defendant  is  not  held  to  admit  facts  that  are  not  well‐pleaded  or  to 
admit  conclusions  of  law.    Id.    The  clerk’s  entry  of  default  causes  all  well‐pleaded 
allegations  of  facts to  be  deemed  admitted.   See  Buchanan  v.  Bowman,  820  F.2d  359, 
361 (11th Cir. 1987).  The Court must accept these facts as true and determine whether 
they state a claim upon which relief may be granted.  See Chudasama v. Mazda Motor 
Corp., 123 F.3d 1353, 1370, n.41 (11th Cir. 1987) (citing Nishimatsu, 515 F.2d at 1206).  
The Court must consider whether the unchallenged facts constitute a legitimate cause 
of  action,  since  the  party  in  default  does  not  admit  a  mere  conclusion  of  law.    In 
considering  any  default  judgment,  the  Court  must  examine  (1)  jurisdiction,  (2) 
liability,  and  (3)  damages.  See  Pitts  v.  Seneca  Sports,  Inc.,  321  F.  Supp.  2d  1353  (S.D. 
Ga. 2004).    This  Court  has  jurisdiction  pursuant  to  28  U.S.C.  §  1332  (diversity 
jurisdiction).    The  remaining  considerations,  liability  and  damages,  are  discussed 
below.  
B. Liability 
Plaintiff  brings  the  following  ten  counts  against  AHMSI:  1)  wrongful 
foreclosure; 2) violations of §§ 2605(e) and (k) of RESPA; 3) defamation; 4) intentional 
infliction  of  emotional  distress;  5)  conversion;  6)  intentional  and  negligent  failure  to 

  In  Bonner  v. City  of  Pritchard,  661  F.2d  1206,  1209  (11th Cir.  1981), the  Eleventh  Circuit adopted all 
cases decided by the former Fifth Circuit before October 1, 1981.   
4

6 

exercise  due  care  in  servicing  Plaintiff’s  loan;  7)  tortious  interference  with  property 
rights; 8) negligence per se; 9) attorney’s fees and expenses; and 10) punitive damages.  
AHMSI’s liability of each will be assessed below.   
1. Wrongful Foreclosure 
Plaintiff  first  contends  that  AHMSI  wrongfully  foreclosed  on  her  property 
because she was not in default on her loan.  Under Georgia law, “where a grantee does 
not  comply  with  the  statutory  duty  under  O.C.G.A.  §  23‐2‐114  to  exercise  fairly  the 
power of sale in a deed to secure debt, the debtor may sue for damages for the tort of 
wrongful  foreclosure.”    Calhoun  First  Nat.  Bank  v.  Dickens,  264  Ga.  285,  285,  443 
S.E.2d 837, 838 (1994); see O.C.G.A. § 23‐3‐114.  Under Georgia law, a party asserting 
wrongful  foreclosure  must  establish  (1)  a  legal  duty  owed  to  it  by  the  foreclosing 
party,  (2)  breach  of  that  duty,  (3)  causal  connection  between  the  breach  of  that  duty 
and  the  injury  sustained,  and  (4)  damages.    Heritage  Creek  Dev.  Corp.  v.  Colonial 
Bank, 268 Ga. App. 369, 371, 601 S.E.2d 842, 844 (2004).   
In  this  case,  the  Court  finds  that  Plaintiff  has  sufficiently  established  a  well‐
pleaded  claim  for  wrongful  foreclosure.    Plaintiff’s  Complaint  demonstrates  that 
AHMSI serviced Plaintiff’s mortgage and therefore had the legal duty to exercise fairly 
and  in good faith the power of sale  in a  deed to secure Plaintiff’s debt.  Plaintiff  has 
7 

also  sufficiently  alleged  that  she  was  not  in  default,  and  thus,  AHMSI  breached  its 
duty by foreclosing on her property.  Finally, Plaintiff sufficiently established a causal 
connection  between  the  breach  of  AHMSI’s  duty  and  the  injury  she  sustained  as  a 
result.    Accordingly,  because  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  a  claim  of  wrongful 
foreclosure, default judgment as to this claim is GRANTED. 
2. RESPA Violations 
Plaintiff’s  second  count  alleges  that  AHMSI  violated  Sections  2605(e)  and 
2605(k)  of  RESPA.    First,  Plaintiff  alleges  that,  by  failing  to  respond  to  her  qualified 
written  request for information  relating to the servicing of her loan, AHMSI  violated 
Section  2605(e).    Under  §  2605(e),  when  a  loan  servicer  receives  a  qualified  written 
request,  it  must  “provide  a  written  response  acknowledging  receipt  of  the 
correspondence”  within  twenty  days  and  provide  the  borrower  with  the  applicable 
written explanation within sixty days.  Id.   
In  this  case,  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  that  her  letters  and  facsimiles  to 
AHMSI  constituted  qualified  written  requests.    In  her  correspondence,  Plaintiff 
requested  a  print‐out  of  her  account  history  with  the  alleged  past  due  payments, 
immediate  assistance  regarding  the  misunderstanding,  and  provided  AHMSI  with 
proof of payment.  AHMSI responded, if at all, over six months after Plaintiff’s initial 
8 

request, certainly  not within the twenty and  sixty‐day time periods mandated by the 
statute.  The Court accordingly finds that Plaintiff has sufficiently alleged that AHMSI 
violated  §  2605(e)  of  RESPA.    Default  judgment  as  to  this  claim  is  therefore 
GRANTED. 
Plaintiff  also  asserts  that  AHMSI  violated  §  2605(k).    Specifically,  she  alleges 
that  AHMSI  “did  not  take  timely  action  to  respond  to  plaintiff’s  pleas  to  correct  her 
account,  refused  to  properly  investigate  its  errors,  failed  to  correct  false  reporting  to 
the  credit  bureaus  and  failed  to  follow  standard  servicer’s  duties  and  standards  of 
care.”  [Doc. 1, p. 17].  However, sections 2605(k)‐(m) of RESPA, enacted by the Dodd‐
Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act of 2010, Pub. L. No. 111‐203, 
124  Stat.  1376  (2010)  (the  “Act”),  are  inapplicable  to  events  occurring  prior  to  its 
effective  date  of  transfer,  eighteen  months  after  the  Act’s  enactment  date  of  July  21, 
2010.  See Williams v. Wells Fargo Bank N.A., No. 11‐21233‐CIV, 2011 WL 4368980, *5‐
7 (S.D. Fla. Sept. 19, 2011) (explaining that §§ 2605(k)‐(m) do not come into effect until 
18  months  after  Act’s  enactment  date,  and  holding  that  a  claim  arising  prior  to  the 
effective date of the Act must be dismissed); see also Gibson v. Chase Home Fin., Lic., 
No.  8:11‐CV‐1302‐23TBM,  2011  WL  6319401  *6  (M.D.  Fla.  Dec.  16,  2011)  (holding  the 
same).  Here, RESPA § 2605(k) was not in effect prior to the events alleged by Plaintiff.  
9 

Accordingly, default judgment is therefore DENIED as to this claim. 
3. Defamation 
Plaintiff  next  alleges  that  AHMSI  is  liable  for  “publishing  false  information 
about her in the newspaper.”  [Doc. 1, p. 18.]  Under Georgia law, newspaper libel is 
defined  as  “[a]ny  false  and  malicious  defamation  of  another  in  any  newspaper, 
magazine, or periodical, tending to injure the reputation of the person and expose him 
to  public  hatred,  contempt,  or  ridicule.”    O.C.G.A.  §  51‐5‐2.    Accordingly,  Plaintiff 
must  prove  five  elements:  1)  publication  2)  of  a  defamatory  statement  about  the 
plaintiff  3)  which  is  false  4)  that  the  Defendant  is  at  fault  for  publishing,  and  5) 
Plaintiff  suffered  actual  injury.    See  Bryant  v.  Cox  Enter.,  Inc.,  311  Ga.  App.  230  234, 
715 S.E.2d 458, 463 (2011).   

In  this  case,  Plaintiff’s  newspaper  libel  claim  is  sufficiently  alleged.    Plaintiff 

alleges  that  AHMSI  ran  a  notice  of  foreclosure  in  the  Monticello  Newspaper  from 
April to May 2011.  The advertisement identifies Plaintiff and the Property by  name, 
and  states  that  the  sale  is  because  of  “default  in  the  payment  of  the  indebtedness, 
secured  by  a  Security  Deed.”    [See  Doc.  1,  Ex.  16].    Finally,  Plaintiff  alleges  that  she 
was  not  in  default  and  therefore  such  an  advertisement  is  false.    Accordingly,  the 
Court  finds  that  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  a  claim  for  newspaper  libel  against 
10 

AHMSI; default judgment is GRANTED as to this claim. 
Plaintiff also claims that AHMSI “report[ed] false information about her to the 
credit bureaus.”  [Doc. 1, p. 17].  The Fair Credit Reporting Act (“FCRA”), 15 U.S.C. § 
1681h(e), protects companies who furnish information to consumer reporting agencies 
from  state  law  defamation  claims  “unless  the  information  it  provided  was  both  false 
and also given with the malicious or willful intent to damage the consumer.”  Lofton‐
Taylor  v.  Verizon  Wireless,  262  Fed.  App’x.  999,  1002  (11th  Cir.  2008);    Moore  v. 
Equifax Info. Servs., LLC, 333 F. Supp. 2d 1360, 1367 (N.D. Ga. 2004).  The malice or 
willfulness  necessary  to  overcome  the  FCRA’s  qualified  immunity  includes  acting 
with the knowledge that the information was false or acting with reckless disregard of 
whether  it  was  false.    Parker  v.  Parker,  142  F.  Supp.  2d  1216,  1227  (M.D.  Ala.  2000).  
Reckless  disregard  requires  evidence  of  actual  doubt  about  the  truth  of  the 
information.  Id.   
According  to  the  sufficiently  alleged  facts  in  Plaintiff’s  Complaint,  AHMSI 
made  false  statements  to  credit  reporting  agencies  that  she  had  defaulted  on  her 
Mortgage  payments.    Further,  AHMSI  made  this  report  after  Plaintiff,  on  more  than 
one  occasion,  disputed  the  accuracy  of  AHMSI’s  accounting  to  AHMSI.    Based  on 
these  allegations,  Plaintiff  has  alleged  that  AHMSI  knew  that  Plaintiff  was  not  in 
11 

default  and  nevertheless  reported  Plaintiff  to  the  credit  reporting  agencies.    Thus, 
Plaintiff has alleged sufficient malice in support of her defamation claim.  Finding that 
Plaintiff’s defamation claim is not preempted by § 1681h(e), the Court concludes that 
Plaintiff  has  also  sufficiently  alleged  a  defamation  claim  for  false  reporting  to  credit 
bureaus.  Thus, default judgment is GRANTED as to this claim.  
4. Intentional Infliction of Emotional Distress 
Plaintiff  next  alleges  that  AHMSI  intentionally  inflicted  emotional  distress.  
Under Georgia law, a plaintiff must show the following elements in order to establish 
a  claim  of  intentional  infliction  of  emotional  distress:  “(1)  the  conduct  must  be 
intentional or reckless; (2) the conduct must be extreme and outrageous; (3) there must 
be a causal connection between the wrongful conduct and the emotional distress; and 
(4) the emotional distress must be severe.”  United Parcel Svc. v. Moore, 238 Ga. App. 
376,  377,  519  S.E.2d  15,  17  (1999).    The  Georgia  Court  of  Appeals  has  recognized  on 
numerous occasions that “an intentional wrongful foreclosure can be the basis for an 
action  for  intentional  infliction  of  emotional  distress.”    See  e.g.,  Ingram  v.  JIK  Realty 
Co., 199 Ga. App. 335, 337, 404 S.E.2d 802, 805 (1991) (citation omitted).   
Here,  Plaintiff’s  Complaint  alleges  sufficient  facts  to  support  a  claim  for 
intentional infliction of emotional distress against AHMSI:  AHMSI ignored Plaintiffs 
12 

“pleas” to correct her account; AHMSI repeatedly called and  sent threatening letters; 
and AHMSI foreclosed on the Property after Plaintiff had repeatedly told AHMSI that 
she was not in default.  [Doc. 1, p. 15].  Plaintiff additionally alleges that such conduct 
has  led  to  severe  mental  and  emotional  anxiety  and  stress,  including  her  fear  that 
AHMSI  will  foreclose  on  her  other  loans.    As  a  result,  a  psychologist  is  treating 
Plaintiff  for  this  and  anxiety.    The  court  accordingly  concludes  that  Plaintiff  has 
sufficiently  alleged  a  claim  of  intentional  infliction  of  emotional  distress  against 
AHMSI.  Default judgment is GRANTED as to this claim.  
5. Conversion 
Plaintiff alleges that AHMSI took and converted her Mortgage payments by not 
applying  them  to  her  account.    Conversion  is  “[a]ny  distinct  act  of  dominion 
wrongfully asserted over another’s property in denial of his right, or inconsistent with 
it.”  Md. Cas. Ins. Co. v. Welchel, 257 Ga. 259, 261, 356 S.E.2d 877, 880 (1987).  In order 
to establish a claim of conversion, plaintiff must show “1) title to the property or right 
of  possession,  2)  actual  possession  in  the  other  party,  3)  demand  for  return  of  the 
property,  and  4)  refusal  by  the  other  party  to  return  the  property.”    Metzger  v. 
Americredit  Fin.  Servs.,  273  Ga.  App.  453,  454,  615  S.E.2d  120,  122  (2005).    When 
someone comes into lawful possession of personal property, however, in the absence 
13 

of  a  demand  for  its  return  and  a  refusal  to  return  the  personal  property,  there  is  no 
conversion.  McDaniel v. White, 140 Ga. App. 118, 120, 230 S.E.2d 500, 502 (1976).  In 
Johnson  v.  Citimortgage,  Inc.,  351  F.  Supp.  2d  1368  (N.D.  Ga.  2004),  a  sister  court 
found that a bank’s refusal to properly apply funds to a plaintiff’s account, as plaintiff 
had “repeated[ly] requested,” was evidence of conversion, even though the bank was 
in lawful possession of the property.  351 F. Supp. 2d at 1372.   
In this case, Plaintiff has alleged that she made all of her Mortgage payments in 
a  timely  manner,  and  that  AHMSI  did  not  post  Plaintiff’s  February,  March,  April, 
May, and June payments to her account.  Plaintiff, however,  does not allege that she 
requested  that  AHMSI  apply  the  funds  to  her  account.    Because  this  element  is 
necessary  to  establish  a  claim  of  conversion,  the  Court  concludes  that  Plaintiff’s 
conversion claim is DENIED.   
6. Failure to Exercise Due Care in Servicing Plaintiff’s Loan 
Plaintiff next asserts that AHMSI intentionally or  negligently failed to exercise 
due  care  in  servicing  her  loan.    Under  Georgia  law,  the  failure  to  perform  a  contract 
does not constitute a tort, and a plaintiff has “a tort claim only where, in addition to 
breaching the contract, the defendant also breaches an independent duty imposed by 
law.”    ServiceMaster  Co.,  L.P.  v.  Martin,  252  Ga.  App.  751,  754,  556  S.E.2d  517,  521 
14 

(2001).   
Here, Plaintiff has failed to allege any negligent actions or inactions by AHMSI 
that  fall  outside  of  its  administration  of  the  Mortgage.   The  only  duties  that  Plaintiff 
alleges AHMSI violated were its duties to “service her loan in a non‐negligent manner 
and  to  exercise  ordinary  care  in  the  servicing  of  her  loan.”    [Doc.  1,  p.  19].    These 
duties,  however,  do  not  sustain  separate  tort  duties  outside  of  AHMSI’s 
administration of the Mortgage.  Accordingly, the Court finds that Plaintiff has failed 
to  sufficiently  allege  a  claim  for  the  intentional  and  negligent  failure  to  exercise  due 
care  in  servicing  Plaintiff’s  Mortgage.    Default  judgment  is  therefore  DENIED  as  to 
this claim.  
7. Tortious Interference with Property Rights 
Plaintiff  next  alleges  that  AHMSI  unlawfully  interfered  with  “Plaintiff’s 
enjoyment of her property or … with her rights in her property” under O.C.G.A. § 51‐
9‐1.    [Doc.  1,  p.  21].    Specifically,  Plaintiff  alleges  that  AHMSI  interfered  with  her 
enjoyment  and  rights  of  her  property  by  (1)  foreclosing  on  her  property,  and  (2)  by 
interfering with Plaintiff’s landlord/tenant contract.  Id. 
Under  Georgia  law,  any  unlawful  interference  with  a  property  right  is  a 
trespass.  Dowdell v. Cherry, 209 Ga. 849, 849, 76 S.E.2d 499, 500 (1953).  Section 51‐9‐1 
15 

of the O.C.G.A. states, “[t]he right of enjoyment of private property being an absolute 
right  of  every  citizen,  every  act  of  another  which  unlawfully  interferes  with  such 
enjoyment is a tort for which an action shall lie.”  O.C.G.A. § 51‐9‐1.  This claim “does 
not  have  to  be  grounded  in  negligence,  so  long  as  the  act  causing  the  trespass  was 
intended.”  Tacon v. Equity One, Inc., 280 Ga. App. 183, 188, 633 S.E.2d 599, 603 (2006).  
Additionally,  a  defendant  must  have  “interfered  with  [a  plaintiff’s]  possessory 
interests  in  the  realty.    Tower  Fin.  Servs.,  Inc.  v.  Mapp,  198  Ga.  App.  563,  564  402 
S.E.2d  286,  288  (1991)  (holding  that  because  an  error  in  a  security  deed  had  no  legal 
effect on plaintiff’s actual title to the property, cause of action under § 51‐91‐1 fails).   
Plaintiff’s  first  claim  of  tortious  interference  based  on  AHMSI’s  wrongful 
foreclosure is sufficiently alleged.  AHMSI’s deliberate action to foreclose on Plaintiff’s 
property  is  in  accord  with  Georgia’s  interpretation  of trespass.    Further,  Plaintiff  has 
sufficiently  alleged  that  the  foreclosure  had  a  legal  effect  on  her  actual  title  to  the 
property.  Thus, default judgment is GRANTED as to this claim.  
Plaintiff’s  second  claim  of  tortious  interference,  however,  is  not  sufficiently 
alleged.    In  her  Complaint,  Plaintiff  states  that  AHMSI’s  action  “interfered  with 
Plaintiff’s contract with the tenant and the subject of the property, depriving Plaintiff 
of rental income.”  [Doc. 1, p. 21].  While Plaintiff makes  references to rental income 
16 

throughout her Complaint, this is the first and only time Plaintiff makes any reference 
to  an  actual  contract  at  the  time  of  foreclosure.    Such  a  conclusory  allegation  is 
insufficient.    Accordingly,  Plaintiff’s  claim  for  tortious  interference  of  her  property 
based  on  a  contract  with  a  tenant  is  not  sufficiently  alleged;  default  judgment  is 
DENIED as to this claim. 
8. Negligence Per Se 
Plaintiff’s complaint alleges four  different claims of negligence per  se: RESPA, 
defamation,  tortious  interference,  and  a  common  law  duty  not  to  intentionally  harm 
Plaintiff.  For the reasons below, default judgment as to this claim is DENIED. 
RESPA 
Plaintiff  alleges  that  AHMSI  had  a  “duty  under  12  U.S.C.  §  2605  not  to 
intentionally  or  negligently  injure  Plaintiff.”    [Doc.  1,  p.  20].    Such  an  allegation, 
however, fails to allege a claim for which relief can be granted.  See Smith v. IndyMac 
Fed. Bank, F.S.B., No. 1:10‐cv‐1348, 2010 WL 5490728, *7 (N.D. Ga. 2010) (holding that 
Plaintiff  fails  to  state  a  claim  under  RESPA  because  plaintiff  fails  to  identify  any 
specific section of RESPA that was violated).  Here, Plaintiff’s allegation for a cause of 
action, by itself, is too vague to provide the Court with any indication of what specific 
sections of RESPA were violated.  Thus, the Court finds that Plaintiff’s negligence per 
17 

se claim under RESPA is not sufficiently alleged, and default judgment is DENIED. 
Defamation & Tortious Interference 

Plaintiff also claims that AHMSI “had a duty under Georgia’s defamation laws 

not  to  falsely  report  plaintiff  to  the  credit  bureaus,”  and  “a  duty  under  Georgia  law 
not to tortiously interfere with Plaintiff’s property rights.”  [Doc. 1, p. 20].  “Before an 
act can be considered as negligence it must be in violation of some duty ow[ed], under 
the  circumstances.”    Central  Anesthesia  Assocs.  P.C.,  et  al.  v.  Worthy,  et  al.,  173  Ga. 
App. 150, 153, 325 S.E.2d 819, 823 (1984).  Further, “[w]here the cited statute does not 
govern the relationship between the parties, no cause of action exists, and recovery for 
damages based on violation of that particular statute is unwarranted.”  Amick v. BM 
& KM, Inc., 275 F. Supp. 2d 1378, 1382 (N.D. Ga. 2003) (quotation omitted).   
Here, Georgia law does not create either of the duties Plaintiff seeks to impose 
upon AHMSI.  Accordingly, Plaintiff has failed to allege a negligence per se claim with 
regards  to  defamation  and  tortious  interference,  and  therefore  default  judgment  is 
DENIED.   
Common Law Duty 

Plaintiff  claims  that  “AHMSI  had  a  duty  under  common  law  not  to 

intentionally  harm”  her.    [Doc.  1,  p.  20].    Disregarding  Plaintiff’s  bare  allegation, 
18 

negligence per se specifically contemplates the violation of a statute.  See Louisville & 
Nashville  R.  Co.  v.  Hames,  135  Ga.  67,  68  S.E.  805  (1910)  (holding  that  Georgia  law 
allows the adoption of a statute as a standard of conduct so that its violation becomes 
negligence per se).  Here, Plaintiff cannot base a negligence per se claim on a common 
law  duty  to  “not  intentionally  harm”  Plaintiff.    Accordingly,  Plaintiff  has  failed  to 
sufficiently  allege  a  claim  for  negligence  per  se  using  the  common  law  as  a  basis  for 
her assertion.  Default judgment is therefore DENIED. 
9. Attorney’s Fees 
Plaintiff  alleges  that  she  is  entitled  to  attorney’s  fees  and  expenses  under 
O.C.G.A. § 13‐6‐11, because AHMSI “acted in bad faith, has been stubbornly litigious, 
and  has  caused  plaintiff  unnecessary  trouble  and  expense.”    [Doc.  1,  p.  21].    Under 
Georgia  law,  when  a  plaintiff  requests  attorney’s  fees  on  any  one  of  these  three 
grounds  as  asserted  by  Plaintiff,  the  award  must  be  specifically  pleaded  and  prayed 
for in the complaint.  Dept. of Transp.  v. Ga. Television Co., 2000, 244 Ga. App. 750, 
751,  536  S.E.2d  773,  775  (2000).    In  light  of  the  Court’s  above  findings  regarding 
AHMSI’s admissions by default and Plaintiff’s specific plea for relief, Plaintiff’s claim 
for default judgment as to attorney’s fees is GRANTED.     
10. Punitive Damages 
19 

Under Georgia law, punitive damages may be awarded in tort actions in which 
it  is  proven  by  “clear  and  convincing  evidence  that  the  defendant’s  actions  showed 
willful misconduct, malice, fraud, wantonness, oppression, or that entire want of care 
which  would  raise  the  presumption  of  a  conscious  indifference  to  consequences.”  
O.C.G.A. § 51‐12‐5.1(b).   
Here,  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  the  following  tort  claims:  wrongful 
foreclosure,  defamation,  intentional  infliction  of  emotional  distress,  and  tortious 
interference  with  property  rights.    The  Court  further  finds  that  these  tort  claims  are 
grounded in “clear and convincing evidence” that AHMSI showed willful misconduct, 
malice,  and/or  the  entire  want  of  care  which  gives  rise  to  the  “presumption  of  a 
conscious indifference to consequences.”  See id.  Because Plaintiff’s claim for punitive 
damages is sufficiently alleged as to those claims, default judgment is GRANTED.  
C. Damages 
Although  the  entry  of  default  judgment  on  certain  claims  is  appropriate  here, 
the  Court  still  has  an  obligation  “to  assure  that  there  is  a  legitimate  basis  for  any 
damage  award  it  enters.”    Anheuser  Busch,  Inc.  v.  Philpot,  317  F.3d  1264,  1266  (11th 
Cir. 2003).  Under Rule 55(b), the district court “may conduct hearings…when, to enter 
or  effectuate  [a  default]  judgment,  it  needs  to:  …  determine  the  amount  of  damages.  
20 

Fed. R. Civ. P. 55(b)(2).  The decision of whether to hold a hearing on damages rests in 
the  district  court’s  discretion,  as  indicated  by  the  permissive  nature  of  Rule  55(b).  
DIRECTV, Inc. v. Huynh, 318 F. Supp. 2d 1122, 1129 (M.D. Ala. 2004).   

In her Complaint, Plaintiff requested a jury trial, seeking actual, compensatory, 

and punitive damages.  In the instant Motion, Plaintiff requests that this Court reserve 
entry  of  judgment  on  damages  pending  a  jury  trial.    Most  of  Plaintiff’s  surviving 
claims—wrongful  foreclosure,  section  2605(e)  of  RESPA,  defamation,  intentional 
infliction of emotional distress, tortious interference with property rights, and punitive 
damages—are  claims  in  which  the  amount  of  damages  is  a  non‐liquidated  sum  and 
which  cannot  be  easily  calculated.    Moreover,  the  Court  finds  that,  considering  the 
nature of the underlying tort actions, a jury is the more appropriate body to determine 
Plaintiff’s  damages  than  the  Court.    Accordingly,  a  jury  will  assess  the  amount  of 
damages that Plaintiff is entitled. 

Plaintiff  is  also  entitled  to  attorney’s  fees  and  costs  incurred.    Plaintiff  must 

submit  her  application  for  attorney’s  fees  and  costs  within  fourteen  (14)  days  of  the 
date of this Order.  See Local Rule 54.1.  
CONCLUSION 

In  light  of  the  uncontested  allegations  and  exhibits  submitted  in  Plaintiff’s 
21 

Complaint, the Court concludes that Plaintiff’s Motion for Default Judgment [Doc. 6] 
is GRANTED in part as to liability only and DENIED in part.  Plaintiff’s Motion for 
Default Judgment [Doc. 6] is GRANTED as to liability only for the following claims: 
wrongful foreclosure,  violation of RESPA § 2605(e), defamation, intentional  infliction 
of  emotional  distress,  tortious  interference  with  property  rights  due  to  wrongful 
foreclosure, and punitive damages.  A jury will determine the amount of damages in 
all of the above claims except Plaintiff’s claim for attorney’s fees.  The Court reserves 
judgment  as  to  damages  for  Plaintiff’s  attorney’s  fees  until  it  receives  further 
evidentiary  support.    Plaintiff  is  DIRECTED  TO  SUBMIT  her  application  for 
attorney’s fees and costs within fourteen (14) days of the date of this Order.  Plaintiff’s 
Motion for Default Judgment [Doc. 6] is DENIED as to the following claims: violation 
of RESPA §2605(k), conversion, intentional and  negligent failure to exercise due care 
in  servicing  Plaintiff’s  loan,  tortious  interference  with  Plaintiff’s  contractual  relations 
with a tenant, and negligence per se.   

SO ORDERED, this 9th day of February, 2012. 

22 

S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL 
UNITED STATES DISTRICT JUDGE 
LMH/ssh 

23