Filing 7

ORDER granting in part and denying in part 6 Motion for Default Judgment. Plaintiff is DIRECTED TO SUBMIT her application for attorneys fees and costs within fourteen (14) days of the date of this Order. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 2/9/12 (lap)

Download PDF
  IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE    MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA    MACON DIVISION    JANE MCGINNIS  :  :  Plaintiff,        :  v.            :      :  No. 5:11‐CV‐284 (CAR)  AMERICAN HOME MORTGAGE   :  SERVICING, INC.  :    :    :  Defendant.  :  ___________________________________  :    ORDER ON MOTION FOR DEFAULT JUDGMENT    This  cause  comes  before  the  Court  on  Plaintiff  Jane  McGinnis’  Motion  for  Default  Judgment  [Doc.  6]  against  Defendant  American  Home  Mortgage  Servicing,  Inc. (“AHMSI”).  AHMSI was served with a copy of the Complaint on June 26, 2011.   As  of  the  date  of  this  Order,  AHMSI  has  failed  to  answer  or  otherwise  respond.   Plaintiff filed a Motion for Entry of Default [Doc. 5], which was entered by the Clerk  on August 30.  On September 27 Plaintiff filed this  instant Motion requesting default  judgment  as  to  AHMSI’s  liability  and  a  jury  trial  to  determine  the  character,  extent,  1    measure, and amount of damages.1  For the reasons set forth below, Plaintiff’s Motion  for Default Judgment [Doc. 6] is GRANTED in part and DENIED in part.    FACTUAL BACKGROUND  On  October  31,  2011,  Plaintiff  purchased  a  home  at  172  Hilton  Street  in  Monticello, Georgia, (the “Property”) by obtaining a $72,750.00 loan (the “Mortgage”)  financed by Taylor, Bean & Whitaker (“TB&W”).  At all relevant times, the Mortgage  was  a  federally  related  mortgage  loan  and  was  subject  to  the  Real  Estate  Settlement  Procedures  Act,  12  U.S.C.  §  1601  et  seq.,  (“RESPA”).    That  same  day,  Plaintiff  also  purchased several other properties, financed  by TB&W.2  Although Plaintiff does not  allege in her Complaint that she is a landlord or that the Property was leased during  the relevant time, Plaintiff does allude that the Property was to be leased to tenants.    From  her  first  payment  in  2006  until  TB&W  transferred  its  rights  to  servicing  the Mortgage in October 2009, Plaintiff made all of her monthly mortgage payments.                                                      According to the record, AHMSI received service of process of the Complaint and Motion for Entry of  Default.  However, there is no showing that the Clerk’s Entry of Default [text entry, Aug. 30, 2011] or  the Motion for Default Judgment [Doc. 6] was served on AHMSI.  Rule 55 of the Federal Rules of Civil  Procedure does not require notice to be given to a defendant between the time of service of process and  entry of default judgment, but this Circuit has a strong policy of deciding cases on their merits.  See In  re Worldwide Sys., Inc., 328 F.3d 1291, 1295 (11th Cir. 2003).  Thus, this lack of notice will be taken into  consideration if AHMSI files a motion to set aside the default judgment in this case.  See id.    2 The instant action involves only the Property and the Mortgage.  The other properties and mortgages  are relevant to this action to the extent that is noted below.   1 2    On October 17, 2009, AHMSI became the transferee servicer.  In addition to informing  Plaintiff of this transfer, AHMSI also enclosed information regarding Plaintiff’s rights  under RESPA in a letter dated October 27.3  As a result, Plaintiff subsequently began to  make timely Mortgage payments to AHMSI until and including her final payment in  June 2011.    Shortly after the service transfer, AHMSI notified Plaintiff that she had failed to  make certain payments to TB&W in the final months prior to the transfer, and now, as  a result, was in default.  On December 7, 2009, Plaintiff’s son, Adam McGinnis, at all  times  on  behalf  of  Plaintiff  and  with  Plaintiff’s  authority,  sent  AHMSI  proof  of  payment for the alleged defaulted payments and requested that it resolve the dispute.   Despite this letter, AHMSI continued to inform Plaintiff that she was in default.  This  prompted  Plaintiff’s  son  to  resend  proof  of  payment,  requesting  an  immediate  resolution.  Notwithstanding, AHMSI continued to contact Plaintiff, notifying her that  all of her  loans, including the Mortgage, were in default, and threatening foreclosure  of  the  Mortgage.    Additionally,  AHMSI  reported  Plaintiff’s  default  to  the  collection  agencies  employed  by  AHMSI  and  the  credit  reporting  bureaus.    Throughout  this  entire ordeal, the only conceivable response to Plaintiff’s December 2009 inquiry was a                                                     At some point, AHMSI also began servicing Plaintiff’s other mortgages that were initially financed by  TB&W.  3 3    letter from AHMSI that merely informed Plaintiff of the amount that she was allegedly  in  arrears,  including  late  fees.    This  letter  was  dated  June  30,  2010,  over  six  months  after Plaintiff’s initial correspondence.     Up  until March 2011, AHMSI accepted Plaintiff’s Mortgage payments without  issue.  However, on March 2, AHMSI informed Plaintiff that it was foreclosing on the  Property  and  reimbursed  her  for  her  February  2011  payment  that  it  had  previously  cashed.    Plaintiff  continued  to  make  her  March,  April,  May,  and  June  payments  to  AHMSI;  however,  AHMSI  subsequently  returned  these  payments,  refusing  to  accept  them.     Later  that  March,  Plaintiff  began  to  receive  notices  of  foreclosure  from  McCurdy & Candler, the law firm representing AHMSI in the foreclosure proceedings.   Plaintiff’s  son  contacted  the  attorneys  to  explain  the  payment  dispute  and,  in  April,  provided the firm with proof of payment.  The firm told Plaintiff that it had forwarded  this  information  to  AHMSI  for  review,  but  that  it  would  be  unable  to  stop  the  foreclosure proceeding unless AHMSI so instructed.    During  April  and  May  of  2011,  AHMSI  ran  a  notice  of  foreclosure  in  The  Monticello News newspaper stating that Plaintiff was in default on the Mortgage and  the Property was to be sold at a foreclosure sale.  On June 7, 2011, AHMSI foreclosed  4    on the Property at the Jasper County Courthouse, selling it to the lender for $25,000.   As a result of the above events, Plaintiff alleges that she has suffered severe and  extreme  mental  and  emotional  distress,  and  that  she  has  suffered  physically  and  financially  as  a  result  of  AHMSI’s  actions.    Specifically,  Plaintiff  alleges  that  she  is  being  treated  by  a  psychologist  to  ease  the  stress  and  anxiety  caused  by  AHMSI’s  actions  and  that  she  is  “fearful”  that  AHMSI  will  foreclose  on  her  other  loans  in  the  same  manner,  despite  her  timely  payments.    [Doc.  1,  p.  16].    Plaintiff  additionally  alleges  that  she  has  suffered  a  pecuniary  loss,  including  the  loss  of  rental  income,  as  well as damage to her credit reputation.    DISCUSSION  A. Default Judgment Standard  Prior  to  obtaining  a  default  judgment,  the  party  seeking  judgment  must  first  seek an entry of default.  Fed. R. Civ. P. 55(a).  Plaintiff has satisfied this requirement.   After  entry  of  default,  Plaintiff  is  required  to  seek  default  judgment  from  the  Court.   Fed. R. Civ. P. 55(b).    The  mere  entry  of  default  does  not  mandate  the  entry  of  a  default  judgment.   Instead, the Court must find a sufficient basis in the pleadings for the judgment to be  entered.  Nishimatsu Constr. Co. Ltd. v. Houston Nat’l Bank, 515 F.2d 1200, 1206 (5th  5    Cir.  1975).4    The  defendant  is  not  held  to  admit  facts  that  are  not  well‐pleaded  or  to  admit  conclusions  of  law.    Id.    The  clerk’s  entry  of  default  causes  all  well‐pleaded  allegations  of  facts to  be  deemed  admitted.   See  Buchanan  v.  Bowman,  820  F.2d  359,  361 (11th Cir. 1987).  The Court must accept these facts as true and determine whether  they state a claim upon which relief may be granted.  See Chudasama v. Mazda Motor  Corp., 123 F.3d 1353, 1370, n.41 (11th Cir. 1987) (citing Nishimatsu, 515 F.2d at 1206).   The Court must consider whether the unchallenged facts constitute a legitimate cause  of  action,  since  the  party  in  default  does  not  admit  a  mere  conclusion  of  law.    In  considering  any  default  judgment,  the  Court  must  examine  (1)  jurisdiction,  (2)  liability,  and  (3)  damages.  See  Pitts  v.  Seneca  Sports,  Inc.,  321  F.  Supp.  2d  1353  (S.D.  Ga. 2004).    This  Court  has  jurisdiction  pursuant  to  28  U.S.C.  §  1332  (diversity  jurisdiction).    The  remaining  considerations,  liability  and  damages,  are  discussed  below.   B. Liability  Plaintiff  brings  the  following  ten  counts  against  AHMSI:  1)  wrongful  foreclosure; 2) violations of §§ 2605(e) and (k) of RESPA; 3) defamation; 4) intentional  infliction  of  emotional  distress;  5)  conversion;  6)  intentional  and  negligent  failure  to                                                      In  Bonner  v. City  of  Pritchard,  661  F.2d  1206,  1209  (11th Cir.  1981), the  Eleventh  Circuit adopted all  cases decided by the former Fifth Circuit before October 1, 1981.    4 6    exercise  due  care  in  servicing  Plaintiff’s  loan;  7)  tortious  interference  with  property  rights; 8) negligence per se; 9) attorney’s fees and expenses; and 10) punitive damages.   AHMSI’s liability of each will be assessed below.    1. Wrongful Foreclosure  Plaintiff  first  contends  that  AHMSI  wrongfully  foreclosed  on  her  property  because she was not in default on her loan.  Under Georgia law, “where a grantee does  not  comply  with  the  statutory  duty  under  O.C.G.A.  §  23‐2‐114  to  exercise  fairly  the  power of sale in a deed to secure debt, the debtor may sue for damages for the tort of  wrongful  foreclosure.”    Calhoun  First  Nat.  Bank  v.  Dickens,  264  Ga.  285,  285,  443  S.E.2d 837, 838 (1994); see O.C.G.A. § 23‐3‐114.  Under Georgia law, a party asserting  wrongful  foreclosure  must  establish  (1)  a  legal  duty  owed  to  it  by  the  foreclosing  party,  (2)  breach  of  that  duty,  (3)  causal  connection  between  the  breach  of  that  duty  and  the  injury  sustained,  and  (4)  damages.    Heritage  Creek  Dev.  Corp.  v.  Colonial  Bank, 268 Ga. App. 369, 371, 601 S.E.2d 842, 844 (2004).    In  this  case,  the  Court  finds  that  Plaintiff  has  sufficiently  established  a  well‐ pleaded  claim  for  wrongful  foreclosure.    Plaintiff’s  Complaint  demonstrates  that  AHMSI serviced Plaintiff’s mortgage and therefore had the legal duty to exercise fairly  and  in good faith the power of sale  in a  deed to secure Plaintiff’s debt.  Plaintiff  has  7    also  sufficiently  alleged  that  she  was  not  in  default,  and  thus,  AHMSI  breached  its  duty by foreclosing on her property.  Finally, Plaintiff sufficiently established a causal  connection  between  the  breach  of  AHMSI’s  duty  and  the  injury  she  sustained  as  a  result.    Accordingly,  because  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  a  claim  of  wrongful  foreclosure, default judgment as to this claim is GRANTED.  2. RESPA Violations  Plaintiff’s  second  count  alleges  that  AHMSI  violated  Sections  2605(e)  and  2605(k)  of  RESPA.    First,  Plaintiff  alleges  that,  by  failing  to  respond  to  her  qualified  written  request for information  relating to the servicing of her loan, AHMSI  violated  Section  2605(e).    Under  §  2605(e),  when  a  loan  servicer  receives  a  qualified  written  request,  it  must  “provide  a  written  response  acknowledging  receipt  of  the  correspondence”  within  twenty  days  and  provide  the  borrower  with  the  applicable  written explanation within sixty days.  Id.    In  this  case,  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  that  her  letters  and  facsimiles  to  AHMSI  constituted  qualified  written  requests.    In  her  correspondence,  Plaintiff  requested  a  print‐out  of  her  account  history  with  the  alleged  past  due  payments,  immediate  assistance  regarding  the  misunderstanding,  and  provided  AHMSI  with  proof of payment.  AHMSI responded, if at all, over six months after Plaintiff’s initial  8    request, certainly  not within the twenty and  sixty‐day time periods mandated by the  statute.  The Court accordingly finds that Plaintiff has sufficiently alleged that AHMSI  violated  §  2605(e)  of  RESPA.    Default  judgment  as  to  this  claim  is  therefore  GRANTED.  Plaintiff  also  asserts  that  AHMSI  violated  §  2605(k).    Specifically,  she  alleges  that  AHMSI  “did  not  take  timely  action  to  respond  to  plaintiff’s  pleas  to  correct  her  account,  refused  to  properly  investigate  its  errors,  failed  to  correct  false  reporting  to  the  credit  bureaus  and  failed  to  follow  standard  servicer’s  duties  and  standards  of  care.”  [Doc. 1, p. 17].  However, sections 2605(k)‐(m) of RESPA, enacted by the Dodd‐ Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act of 2010, Pub. L. No. 111‐203,  124  Stat.  1376  (2010)  (the  “Act”),  are  inapplicable  to  events  occurring  prior  to  its  effective  date  of  transfer,  eighteen  months  after  the  Act’s  enactment  date  of  July  21,  2010.  See Williams v. Wells Fargo Bank N.A., No. 11‐21233‐CIV, 2011 WL 4368980, *5‐ 7 (S.D. Fla. Sept. 19, 2011) (explaining that §§ 2605(k)‐(m) do not come into effect until  18  months  after  Act’s  enactment  date,  and  holding  that  a  claim  arising  prior  to  the  effective date of the Act must be dismissed); see also Gibson v. Chase Home Fin., Lic.,  No.  8:11‐CV‐1302‐23TBM,  2011  WL  6319401  *6  (M.D.  Fla.  Dec.  16,  2011)  (holding  the  same).  Here, RESPA § 2605(k) was not in effect prior to the events alleged by Plaintiff.   9    Accordingly, default judgment is therefore DENIED as to this claim.  3. Defamation  Plaintiff  next  alleges  that  AHMSI  is  liable  for  “publishing  false  information  about her in the newspaper.”  [Doc. 1, p. 18.]  Under Georgia law, newspaper libel is  defined  as  “[a]ny  false  and  malicious  defamation  of  another  in  any  newspaper,  magazine, or periodical, tending to injure the reputation of the person and expose him  to  public  hatred,  contempt,  or  ridicule.”    O.C.G.A.  §  51‐5‐2.    Accordingly,  Plaintiff  must  prove  five  elements:  1)  publication  2)  of  a  defamatory  statement  about  the  plaintiff  3)  which  is  false  4)  that  the  Defendant  is  at  fault  for  publishing,  and  5)  Plaintiff  suffered  actual  injury.    See  Bryant  v.  Cox  Enter.,  Inc.,  311  Ga.  App.  230  234,  715 S.E.2d 458, 463 (2011).      In  this  case,  Plaintiff’s  newspaper  libel  claim  is  sufficiently  alleged.    Plaintiff  alleges  that  AHMSI  ran  a  notice  of  foreclosure  in  the  Monticello  Newspaper  from  April to May 2011.  The advertisement identifies Plaintiff and the Property by  name,  and  states  that  the  sale  is  because  of  “default  in  the  payment  of  the  indebtedness,  secured  by  a  Security  Deed.”    [See  Doc.  1,  Ex.  16].    Finally,  Plaintiff  alleges  that  she  was  not  in  default  and  therefore  such  an  advertisement  is  false.    Accordingly,  the  Court  finds  that  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  a  claim  for  newspaper  libel  against  10    AHMSI; default judgment is GRANTED as to this claim.  Plaintiff also claims that AHMSI “report[ed] false information about her to the  credit bureaus.”  [Doc. 1, p. 17].  The Fair Credit Reporting Act (“FCRA”), 15 U.S.C. §  1681h(e), protects companies who furnish information to consumer reporting agencies  from  state  law  defamation  claims  “unless  the  information  it  provided  was  both  false  and also given with the malicious or willful intent to damage the consumer.”  Lofton‐ Taylor  v.  Verizon  Wireless,  262  Fed.  App’x.  999,  1002  (11th  Cir.  2008);    Moore  v.  Equifax Info. Servs., LLC, 333 F. Supp. 2d 1360, 1367 (N.D. Ga. 2004).  The malice or  willfulness  necessary  to  overcome  the  FCRA’s  qualified  immunity  includes  acting  with the knowledge that the information was false or acting with reckless disregard of  whether  it  was  false.    Parker  v.  Parker,  142  F.  Supp.  2d  1216,  1227  (M.D.  Ala.  2000).   Reckless  disregard  requires  evidence  of  actual  doubt  about  the  truth  of  the  information.  Id.    According  to  the  sufficiently  alleged  facts  in  Plaintiff’s  Complaint,  AHMSI  made  false  statements  to  credit  reporting  agencies  that  she  had  defaulted  on  her  Mortgage  payments.    Further,  AHMSI  made  this  report  after  Plaintiff,  on  more  than  one  occasion,  disputed  the  accuracy  of  AHMSI’s  accounting  to  AHMSI.    Based  on  these  allegations,  Plaintiff  has  alleged  that  AHMSI  knew  that  Plaintiff  was  not  in  11    default  and  nevertheless  reported  Plaintiff  to  the  credit  reporting  agencies.    Thus,  Plaintiff has alleged sufficient malice in support of her defamation claim.  Finding that  Plaintiff’s defamation claim is not preempted by § 1681h(e), the Court concludes that  Plaintiff  has  also  sufficiently  alleged  a  defamation  claim  for  false  reporting  to  credit  bureaus.  Thus, default judgment is GRANTED as to this claim.   4. Intentional Infliction of Emotional Distress  Plaintiff  next  alleges  that  AHMSI  intentionally  inflicted  emotional  distress.   Under Georgia law, a plaintiff must show the following elements in order to establish  a  claim  of  intentional  infliction  of  emotional  distress:  “(1)  the  conduct  must  be  intentional or reckless; (2) the conduct must be extreme and outrageous; (3) there must  be a causal connection between the wrongful conduct and the emotional distress; and  (4) the emotional distress must be severe.”  United Parcel Svc. v. Moore, 238 Ga. App.  376,  377,  519  S.E.2d  15,  17  (1999).    The  Georgia  Court  of  Appeals  has  recognized  on  numerous occasions that “an intentional wrongful foreclosure can be the basis for an  action  for  intentional  infliction  of  emotional  distress.”    See  e.g.,  Ingram  v.  JIK  Realty  Co., 199 Ga. App. 335, 337, 404 S.E.2d 802, 805 (1991) (citation omitted).    Here,  Plaintiff’s  Complaint  alleges  sufficient  facts  to  support  a  claim  for  intentional infliction of emotional distress against AHMSI:  AHMSI ignored Plaintiffs  12    “pleas” to correct her account; AHMSI repeatedly called and  sent threatening letters;  and AHMSI foreclosed on the Property after Plaintiff had repeatedly told AHMSI that  she was not in default.  [Doc. 1, p. 15].  Plaintiff additionally alleges that such conduct  has  led  to  severe  mental  and  emotional  anxiety  and  stress,  including  her  fear  that  AHMSI  will  foreclose  on  her  other  loans.    As  a  result,  a  psychologist  is  treating  Plaintiff  for  this  and  anxiety.    The  court  accordingly  concludes  that  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  a  claim  of  intentional  infliction  of  emotional  distress  against  AHMSI.  Default judgment is GRANTED as to this claim.   5. Conversion  Plaintiff alleges that AHMSI took and converted her Mortgage payments by not  applying  them  to  her  account.    Conversion  is  “[a]ny  distinct  act  of  dominion  wrongfully asserted over another’s property in denial of his right, or inconsistent with  it.”  Md. Cas. Ins. Co. v. Welchel, 257 Ga. 259, 261, 356 S.E.2d 877, 880 (1987).  In order  to establish a claim of conversion, plaintiff must show “1) title to the property or right  of  possession,  2)  actual  possession  in  the  other  party,  3)  demand  for  return  of  the  property,  and  4)  refusal  by  the  other  party  to  return  the  property.”    Metzger  v.  Americredit  Fin.  Servs.,  273  Ga.  App.  453,  454,  615  S.E.2d  120,  122  (2005).    When  someone comes into lawful possession of personal property, however, in the absence  13    of  a  demand  for  its  return  and  a  refusal  to  return  the  personal  property,  there  is  no  conversion.  McDaniel v. White, 140 Ga. App. 118, 120, 230 S.E.2d 500, 502 (1976).  In  Johnson  v.  Citimortgage,  Inc.,  351  F.  Supp.  2d  1368  (N.D.  Ga.  2004),  a  sister  court  found that a bank’s refusal to properly apply funds to a plaintiff’s account, as plaintiff  had “repeated[ly] requested,” was evidence of conversion, even though the bank was  in lawful possession of the property.  351 F. Supp. 2d at 1372.    In this case, Plaintiff has alleged that she made all of her Mortgage payments in  a  timely  manner,  and  that  AHMSI  did  not  post  Plaintiff’s  February,  March,  April,  May, and June payments to her account.  Plaintiff, however,  does not allege that she  requested  that  AHMSI  apply  the  funds  to  her  account.    Because  this  element  is  necessary  to  establish  a  claim  of  conversion,  the  Court  concludes  that  Plaintiff’s  conversion claim is DENIED.    6. Failure to Exercise Due Care in Servicing Plaintiff’s Loan  Plaintiff next asserts that AHMSI intentionally or  negligently failed to exercise  due  care  in  servicing  her  loan.    Under  Georgia  law,  the  failure  to  perform  a  contract  does not constitute a tort, and a plaintiff has “a tort claim only where, in addition to  breaching the contract, the defendant also breaches an independent duty imposed by  law.”    ServiceMaster  Co.,  L.P.  v.  Martin,  252  Ga.  App.  751,  754,  556  S.E.2d  517,  521  14    (2001).    Here, Plaintiff has failed to allege any negligent actions or inactions by AHMSI  that  fall  outside  of  its  administration  of  the  Mortgage.   The  only  duties  that  Plaintiff  alleges AHMSI violated were its duties to “service her loan in a non‐negligent manner  and  to  exercise  ordinary  care  in  the  servicing  of  her  loan.”    [Doc.  1,  p.  19].    These  duties,  however,  do  not  sustain  separate  tort  duties  outside  of  AHMSI’s  administration of the Mortgage.  Accordingly, the Court finds that Plaintiff has failed  to  sufficiently  allege  a  claim  for  the  intentional  and  negligent  failure  to  exercise  due  care  in  servicing  Plaintiff’s  Mortgage.    Default  judgment  is  therefore  DENIED  as  to  this claim.   7. Tortious Interference with Property Rights  Plaintiff  next  alleges  that  AHMSI  unlawfully  interfered  with  “Plaintiff’s  enjoyment of her property or … with her rights in her property” under O.C.G.A. § 51‐ 9‐1.    [Doc.  1,  p.  21].    Specifically,  Plaintiff  alleges  that  AHMSI  interfered  with  her  enjoyment  and  rights  of  her  property  by  (1)  foreclosing  on  her  property,  and  (2)  by  interfering with Plaintiff’s landlord/tenant contract.  Id.  Under  Georgia  law,  any  unlawful  interference  with  a  property  right  is  a  trespass.  Dowdell v. Cherry, 209 Ga. 849, 849, 76 S.E.2d 499, 500 (1953).  Section 51‐9‐1  15    of the O.C.G.A. states, “[t]he right of enjoyment of private property being an absolute  right  of  every  citizen,  every  act  of  another  which  unlawfully  interferes  with  such  enjoyment is a tort for which an action shall lie.”  O.C.G.A. § 51‐9‐1.  This claim “does  not  have  to  be  grounded  in  negligence,  so  long  as  the  act  causing  the  trespass  was  intended.”  Tacon v. Equity One, Inc., 280 Ga. App. 183, 188, 633 S.E.2d 599, 603 (2006).   Additionally,  a  defendant  must  have  “interfered  with  [a  plaintiff’s]  possessory  interests  in  the  realty.    Tower  Fin.  Servs.,  Inc.  v.  Mapp,  198  Ga.  App.  563,  564  402  S.E.2d  286,  288  (1991)  (holding  that  because  an  error  in  a  security  deed  had  no  legal  effect on plaintiff’s actual title to the property, cause of action under § 51‐91‐1 fails).    Plaintiff’s  first  claim  of  tortious  interference  based  on  AHMSI’s  wrongful  foreclosure is sufficiently alleged.  AHMSI’s deliberate action to foreclose on Plaintiff’s  property  is  in  accord  with  Georgia’s  interpretation  of trespass.    Further,  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  that  the  foreclosure  had  a  legal  effect  on  her  actual  title  to  the  property.  Thus, default judgment is GRANTED as to this claim.   Plaintiff’s  second  claim  of  tortious  interference,  however,  is  not  sufficiently  alleged.    In  her  Complaint,  Plaintiff  states  that  AHMSI’s  action  “interfered  with  Plaintiff’s contract with the tenant and the subject of the property, depriving Plaintiff  of rental income.”  [Doc. 1, p. 21].  While Plaintiff makes  references to rental income  16    throughout her Complaint, this is the first and only time Plaintiff makes any reference  to  an  actual  contract  at  the  time  of  foreclosure.    Such  a  conclusory  allegation  is  insufficient.    Accordingly,  Plaintiff’s  claim  for  tortious  interference  of  her  property  based  on  a  contract  with  a  tenant  is  not  sufficiently  alleged;  default  judgment  is  DENIED as to this claim.  8. Negligence Per Se  Plaintiff’s complaint alleges four  different claims of negligence per  se: RESPA,  defamation,  tortious  interference,  and  a  common  law  duty  not  to  intentionally  harm  Plaintiff.  For the reasons below, default judgment as to this claim is DENIED.  RESPA  Plaintiff  alleges  that  AHMSI  had  a  “duty  under  12  U.S.C.  §  2605  not  to  intentionally  or  negligently  injure  Plaintiff.”    [Doc.  1,  p.  20].    Such  an  allegation,  however, fails to allege a claim for which relief can be granted.  See Smith v. IndyMac  Fed. Bank, F.S.B., No. 1:10‐cv‐1348, 2010 WL 5490728, *7 (N.D. Ga. 2010) (holding that  Plaintiff  fails  to  state  a  claim  under  RESPA  because  plaintiff  fails  to  identify  any  specific section of RESPA that was violated).  Here, Plaintiff’s allegation for a cause of  action, by itself, is too vague to provide the Court with any indication of what specific  sections of RESPA were violated.  Thus, the Court finds that Plaintiff’s negligence per  17    se claim under RESPA is not sufficiently alleged, and default judgment is DENIED.  Defamation & Tortious Interference    Plaintiff also claims that AHMSI “had a duty under Georgia’s defamation laws  not  to  falsely  report  plaintiff  to  the  credit  bureaus,”  and  “a  duty  under  Georgia  law  not to tortiously interfere with Plaintiff’s property rights.”  [Doc. 1, p. 20].  “Before an  act can be considered as negligence it must be in violation of some duty ow[ed], under  the  circumstances.”    Central  Anesthesia  Assocs.  P.C.,  et  al.  v.  Worthy,  et  al.,  173  Ga.  App. 150, 153, 325 S.E.2d 819, 823 (1984).  Further, “[w]here the cited statute does not  govern the relationship between the parties, no cause of action exists, and recovery for  damages based on violation of that particular statute is unwarranted.”  Amick v. BM  & KM, Inc., 275 F. Supp. 2d 1378, 1382 (N.D. Ga. 2003) (quotation omitted).    Here, Georgia law does not create either of the duties Plaintiff seeks to impose  upon AHMSI.  Accordingly, Plaintiff has failed to allege a negligence per se claim with  regards  to  defamation  and  tortious  interference,  and  therefore  default  judgment  is  DENIED.    Common Law Duty    Plaintiff  claims  that  “AHMSI  had  a  duty  under  common  law  not  to  intentionally  harm”  her.    [Doc.  1,  p.  20].    Disregarding  Plaintiff’s  bare  allegation,  18    negligence per se specifically contemplates the violation of a statute.  See Louisville &  Nashville  R.  Co.  v.  Hames,  135  Ga.  67,  68  S.E.  805  (1910)  (holding  that  Georgia  law  allows the adoption of a statute as a standard of conduct so that its violation becomes  negligence per se).  Here, Plaintiff cannot base a negligence per se claim on a common  law  duty  to  “not  intentionally  harm”  Plaintiff.    Accordingly,  Plaintiff  has  failed  to  sufficiently  allege  a  claim  for  negligence  per  se  using  the  common  law  as  a  basis  for  her assertion.  Default judgment is therefore DENIED.  9. Attorney’s Fees  Plaintiff  alleges  that  she  is  entitled  to  attorney’s  fees  and  expenses  under  O.C.G.A. § 13‐6‐11, because AHMSI “acted in bad faith, has been stubbornly litigious,  and  has  caused  plaintiff  unnecessary  trouble  and  expense.”    [Doc.  1,  p.  21].    Under  Georgia  law,  when  a  plaintiff  requests  attorney’s  fees  on  any  one  of  these  three  grounds  as  asserted  by  Plaintiff,  the  award  must  be  specifically  pleaded  and  prayed  for in the complaint.  Dept. of Transp.  v. Ga. Television Co., 2000, 244 Ga. App. 750,  751,  536  S.E.2d  773,  775  (2000).    In  light  of  the  Court’s  above  findings  regarding  AHMSI’s admissions by default and Plaintiff’s specific plea for relief, Plaintiff’s claim  for default judgment as to attorney’s fees is GRANTED.      10. Punitive Damages  19    Under Georgia law, punitive damages may be awarded in tort actions in which  it  is  proven  by  “clear  and  convincing  evidence  that  the  defendant’s  actions  showed  willful misconduct, malice, fraud, wantonness, oppression, or that entire want of care  which  would  raise  the  presumption  of  a  conscious  indifference  to  consequences.”   O.C.G.A. § 51‐12‐5.1(b).    Here,  Plaintiff  has  sufficiently  alleged  the  following  tort  claims:  wrongful  foreclosure,  defamation,  intentional  infliction  of  emotional  distress,  and  tortious  interference  with  property  rights.    The  Court  further  finds  that  these  tort  claims  are  grounded in “clear and convincing evidence” that AHMSI showed willful misconduct,  malice,  and/or  the  entire  want  of  care  which  gives  rise  to  the  “presumption  of  a  conscious indifference to consequences.”  See id.  Because Plaintiff’s claim for punitive  damages is sufficiently alleged as to those claims, default judgment is GRANTED.   C. Damages  Although  the  entry  of  default  judgment  on  certain  claims  is  appropriate  here,  the  Court  still  has  an  obligation  “to  assure  that  there  is  a  legitimate  basis  for  any  damage  award  it  enters.”    Anheuser  Busch,  Inc.  v.  Philpot,  317  F.3d  1264,  1266  (11th  Cir. 2003).  Under Rule 55(b), the district court “may conduct hearings…when, to enter  or  effectuate  [a  default]  judgment,  it  needs  to:  …  determine  the  amount  of  damages.   20    Fed. R. Civ. P. 55(b)(2).  The decision of whether to hold a hearing on damages rests in  the  district  court’s  discretion,  as  indicated  by  the  permissive  nature  of  Rule  55(b).   DIRECTV, Inc. v. Huynh, 318 F. Supp. 2d 1122, 1129 (M.D. Ala. 2004).      In her Complaint, Plaintiff requested a jury trial, seeking actual, compensatory,  and punitive damages.  In the instant Motion, Plaintiff requests that this Court reserve  entry  of  judgment  on  damages  pending  a  jury  trial.    Most  of  Plaintiff’s  surviving  claims—wrongful  foreclosure,  section  2605(e)  of  RESPA,  defamation,  intentional  infliction of emotional distress, tortious interference with property rights, and punitive  damages—are  claims  in  which  the  amount  of  damages  is  a  non‐liquidated  sum  and  which  cannot  be  easily  calculated.    Moreover,  the  Court  finds  that,  considering  the  nature of the underlying tort actions, a jury is the more appropriate body to determine  Plaintiff’s  damages  than  the  Court.    Accordingly,  a  jury  will  assess  the  amount  of  damages that Plaintiff is entitled.    Plaintiff  is  also  entitled  to  attorney’s  fees  and  costs  incurred.    Plaintiff  must  submit  her  application  for  attorney’s  fees  and  costs  within  fourteen  (14)  days  of  the  date of this Order.  See Local Rule 54.1.   CONCLUSION    In  light  of  the  uncontested  allegations  and  exhibits  submitted  in  Plaintiff’s  21    Complaint, the Court concludes that Plaintiff’s Motion for Default Judgment [Doc. 6]  is GRANTED in part as to liability only and DENIED in part.  Plaintiff’s Motion for  Default Judgment [Doc. 6] is GRANTED as to liability only for the following claims:  wrongful foreclosure,  violation of RESPA § 2605(e), defamation, intentional  infliction  of  emotional  distress,  tortious  interference  with  property  rights  due  to  wrongful  foreclosure, and punitive damages.  A jury will determine the amount of damages in  all of the above claims except Plaintiff’s claim for attorney’s fees.  The Court reserves  judgment  as  to  damages  for  Plaintiff’s  attorney’s  fees  until  it  receives  further  evidentiary  support.    Plaintiff  is  DIRECTED  TO  SUBMIT  her  application  for  attorney’s fees and costs within fourteen (14) days of the date of this Order.  Plaintiff’s  Motion for Default Judgment [Doc. 6] is DENIED as to the following claims: violation  of RESPA §2605(k), conversion, intentional and  negligent failure to exercise due care  in  servicing  Plaintiff’s  loan,  tortious  interference  with  Plaintiff’s  contractual  relations  with a tenant, and negligence per se.      SO ORDERED, this 9th day of February, 2012.  22    S/  C. Ashley Royal  C. ASHLEY ROYAL  UNITED STATES DISTRICT JUDGE  LMH/ssh    23   

Disclaimer: Justia Dockets & Filings provides public litigation records from the federal appellate and district courts. These filings and docket sheets should not be considered findings of fact or liability, nor do they necessarily reflect the view of Justia.

Why Is My Information Online?