JILES v. PNC BANK NATIONAL ASSOCIATION et al

Filing 9

ORDER granting 4 Motion to Dismiss for Failure to State a Claim. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 8/7/12 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE 
MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
MACON DIVISION 

JAMES ROBERT JILES, JR., 

: 
: 
Plaintiff, 

: 
: 
v. 

: 

: 
No. 5:12‐CV‐180 (CAR) 
PNC BANK NATIONAL  
: 
ASSOCIATION, as successor in  
: 
interest to National City Mortgage and  : 
PNC Mortgage; JOHN AND OR JANE  : 
DOES, 
: 

: 
Defendants. 
: 
___________________________________  : 

ORDER ON DEFENDANT’S MOTION TO DISMISS 
Before the Court is Defendant PNC Bank National Association’s, as successor in 
interest  to  National  City  Mortgage  and  PNC  Mortgage,  (“PNC”)  Motion  to  Dismiss 

[Doc. 4].  PNC argues that Plaintiff James Robert Jiles, Jr.’s Complaint, containing five 
counts,  should  be  dismissed  in  its  entirety.    Having  considered  the  matter  and  the 
applicable  law,  the  Court  concludes  that  Plaintiff’s  Complaint  fails  to  state  a  claim 
upon which relief may be granted.  Accordingly, Defendant PNC’s Motion to Dismiss 
[Doc. 4] is GRANTED. 
LEGAL STANDARD 

1 

On a motion to dismiss, the Court must accept as true all well‐pleaded facts in a 
plaintiff’s  complaint.    Sinaltrainal  v.  Coca‐Cola  Co.,  578  F.3d  1252,  1260  (11th  Cir. 
2009).    To  avoid  dismissal  pursuant  to  Federal  Rule  of  Civil  Procedure  12(b)(6),  “a 
complaint  must  contain  specific  factual  matter,  accepted  as  true,  to  ‘state  a  claim  to 
relief that is plausible on its face.’”  Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, ‐‐‐, 129 S. Ct. 1937, 
1949 (2009) (quoting Bell Atlantic Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 570, 127 S. Ct. 1955, 
1974  (2007)).    A  claim  is  plausible  where  the  plaintiff  alleges  factual  content  that 
“allows the court to draw the reasonable inference that the defendant is liable for the 
misconduct  alleged.”    Id.    The  plausibility  standard  requires  that  a  plaintiff  allege 
sufficient facts “to raise a reasonable expectation that discovery will reveal evidence” 
that supports a plaintiff’s claims.  Bell Atlantic Corp., 550 U.S. at 556, 127 S. Ct. at 1965. 
BACKGROUND 

On July 26, 2007, Plaintiff James Robert Jiles, Jr., received title to 671 Springdale 

Woods  Drive,  Macon,  Georgia,  31210  (the  “Property”).    That  same  day,  Plaintiff 
executed a Security Deed in favor of The Mortgage Center Group LLC (the “Group”).  
On July 31, 2007, the Group assigned and recorded the mortgage and note to National 
City  Mortgage  (“National  City”).    Plaintiff  made  payments  to  National  City  until 

2 

sometime  in  2009  following  PNC’s  merger  with  National  City.1    At  that  point,  PNC 
became  National  City’s  successor  in  interest,  and  Plaintiff  began  to  make  timely 
monthly mortgage payments to PNC. 
Before  making  his  February  2011  payment,  an  unalleged  individual(s)  “led 
Plaintiff to believe” that if he submitted the requisite loan modification documents and 
defaulted on  his loan payments, then  his mortgage would be modified.2  [Doc. 1.2, ¶ 
13].  That month, despite the fact that Plaintiff still owed money on the loan, Plaintiff 
made his last payment and submitted loan modification documents to PNC.  
In July of 2011, Plaintiff began receiving several contradictory correspondences 
from PNC and McCalla Raymer LLC (“McCalla), the law firm that represented PNC: 
July  27,  2011:  a  PNC  loan  workout  specialist  stated  that  a  repayment  agreement  had 
been  reached; November 23, 2011: McCalla attorney discussed approval for a special 
repayment program; December 16, 2011: Plaintiff received a notice of foreclosure with 

 Attached as an exhibit to its Motion is PNC’s Form 10‐K from the 2009 fiscal year to support its 
assertion that it is a successor by merger of National City.  A district court “may consider a document 
attached to a motion to dismiss without converting the motion into one for summary judgment if the 
attached document  is  (1) central to  the plaintiff’s claim and  (2)  undisputed.”    Day  v.  Taylor,  400  F.3d 
1272,  1276  (11th  Cir.  2005).    Undisputed  means  that  “the  authenticity  of  the  document  is  not 
challenged.”  Id.  Here, the document is central to Plaintiff’s allegation that he is “unsure” as to who is 
the  holder  of  the  note  and  deed.    [Doc.  1‐2,  ¶  33].    Additionally,  in  his  Response,  Plaintiff  does  not 
dispute the authenticity of PNC’s exhibit and admits the document’s content.  Accordingly, the Court 
will accept Defendant’s exhibit and the statements therein as authentic and undisputed for purposes of 
the instant Motion.   

2  Although  Plaintiff significantly  substantiates  this  allegation  (as  well  as  several  others)  in his 
Response Brief, the Court can only consider those allegations contained in Plaintiff’s Complaint.   
1

3 

a  foreclosure  date  scheduled  for  February  7,  2012,  from  McCalla;  January  3,  2012: 
McCalla  informed  Plaintiff  he  was  not  approved  for  a  Loss  Mitigation  workout 
because he did not return the necessary documents (Plaintiff alleges that he produced 
the  documents);  January  23,  2012:  PNC  sent  Plaintiff  information  about  the  Home 
Affordable  Foreclosure  Alternative  Program  (“HAFA”);  January  31,  2012:  PNC 
reinforced  its  “commitment  to  help  [Plaintiff]  regarding  his  request  for  hardship 
assistance”  [Doc.  1.2,  ¶22];  February  28,  2012:  PNC  requested  additional  information 
to  continue  its  review  of  Plaintiff’s  need  for  hardship  assistance;  March  28,  2012: 
Plaintiff  received  his  second  foreclosure  notice  from  McCalla  setting  the  date  of 
foreclosure  for  May  1,  2012,  and  discussing  an  “Initial  Communication  Letter” 
regarding  “Borrowers  Rights”  that  Plaintiff  never  received;  and  April  3,  2012:  PNC 
sent Plaintiff more information about HAFA.  

On  April  20,  2012,  Plaintiff  filed  his  complaint  in  the  Superior  Court  of  Bibb 

County, Georgia, styled, “Petition to Establish Title, Declaratory Action to Determine 
Actual  Holder  of  Mortgage  upon  Property  and  Complaint  for  Other  Relief.”    [Doc. 
1.2].    Therein,  Plaintiff  asserts  five  causes  of  action  against  PNC:  1)  wrongful 
foreclosure;  2)  intentional  infliction  of  emotional  distress;  3)  misrepresentation  and 
fraud; 4) negligence; and 5) equity/temporary injunction.  On April 25, 2012, Plaintiff 
submitted  his  unopposed  entry  for  a  temporary  restraining  order  and  enjoined 
4 

foreclosure  of  the  Property  until  May  30.    On  May  3,  2012,  PNC  waived  service  of 
summons, and on May 18, PNC removed the instant action to this Court.   
DISCUSSION 
1. Wrongful Foreclosure 
Plaintiff  first  alleges  that  PNC  is  liable  for  attempting  to  wrongfully  foreclose 
on the Property, in violation of O.C.G.A. § 44‐14‐162, et seq.3  In his Complaint Plaintiff 
states that he is “unsure of the actual holder of the security deed” and that PNC does 
not have standing to foreclose on the Property.  [Doc. 1.2 ¶ 34].  In regards to Plaintiff’s 
first allegation, Plaintiff admits the contents of PNC’s Form 10‐K in his Response Brief 
and  thus  admits  that  PNC  is  the  proper  party  to  foreclose  on  the  Property.    Thus, 
Plaintiff appears to concede any argument that PNC is not the holder. 
The  Court  can  only  decipher  one  remaining  wrongful  foreclosure  claim  from 
the basis of the Complaint—that PNC’s interest was unassigned and thus PNC is not a 
secured holder of the note.  Under Georgia law, a successor by merger receives vested 
title to real estate “without further act or deed, and without any conveyance, transfer, 
or assigned having occurred.”  O.C.G.A. § 14‐2‐1106.  Thus, because PNC is National 
City’s  successor  by  merger,  PNC  was  not  required  to  record  its  assignment.  

 Section 44‐14‐162, et seq., govern non‐judicial foreclosures.  To establish a claim for wrongful 
foreclosure, a plaintiff must “establish a legal duty owed to it by the foreclosing party, a breach of that 
duty,  a causal connection between  the breach  of that duty  and  the  injury  it  sustained,  and  damages.”  
Nicholson v. OneWest Bank, No. 1:10‐CV‐0795, 2010 WL 2732325, at *3 (N.D. Ga. Apr. 20, 2010). 
3

5 

Accordingly, the Court concludes that PNC is the secured holder of the note and deed, 
and thus PNC has authority to foreclose on the Property, if Plaintiff is in default.  See 
Heritage Creek Dev. Corp. v. Colonial Bank, 268 Ga. App. 369, 371, 601 S.E.2d 842, 844 
(2004) (breach of legal duty element in wrongful foreclosure claim includes foreclosing 
on property when party is not in default).  
In  his  Response,  Plaintiff  argues  he  does  not  allege  that  he  was  in  default.  
While the Complaint may not use those exact terms, the facts are clear: “Plaintiff’s last 
monthly payment to PNC was in February of 2011,” and Plaintiff does not allege that 
he made another payment.  [Doc. 1.2, ¶ 10].  To the extent that Plaintiff alleges that a 
modification  agreement  was  formed  and  presumably  changed  the  terms  of  his  loan, 
Defendant  asserts  that  the  alleged  modification  agreement  lacked  consideration  and 
violates the Statute of Frauds.   
Under Georgia law, “[a]n agreement on the part of one to do what he is already 
legally  bound  to  do  is  not  sufficient  consideration  for  the  promise  of  another.”  
Citizens  Trust  Bank  v.  White,  274  Ga.  App.  508,  511,  618  S.E.2d  9,  11‐12  (Ga.  App. 
2005).    This  proposition  has  been  consistently  applied  in  the  context  of  mortgage 
payments.    See  Adams  v.  JPMorgan  Chase  Bank,  No.  1:10‐CV‐04226‐RWS,  2011  WL 
2532925,  at  *2  (N.D.  Ga.  June  24,  2011)  (holding  that  a  signed  special  forbearance 
agreement  lacked  consideration  because  of  plaintiff’s  existing  legal  obligation  to 
6 

comply with the terms of the mortgage); White, 274 Ga. App. at 511, 618 S.E.2d at 11‐
12  (holding  that  an  agreement  to  pay  a  sum  less  than  amount  owed  to  bank  to  not 
foreclose on property was inadequate consideration because it was for “payment of a 
debt that [the mortgagor] already owed”).   
Here,  even  when  reading  Plaintiff’s  allegations  liberally,  the  alleged 
modification  agreement,  at the  very  least,  would  permit  Plaintiff  to  make  a  payment 
on an amount already owed to PNC.  Plaintiff does not allege any new consideration 
for  this  agreement  in  his  Complaint.    Accordingly,  Plaintiff’s  alleged  modification 
agreement  is  insufficient  under  Georgia  law  to  advance  his  claim  that  he  was  not  in 
default.    In  light  of  this  conclusion,  the  Court  need  not  address  PNC’s  remaining 
Statute  of  Frauds  argument.    Thus,  Plaintiff’s  Complaint  fails  to  allege  a  wrongful 
foreclosure claim upon which relief may be granted. 
2. Intentional Infliction of Emotional Distress 
Plaintiff  next  alleges,  albeit  generally,  that  PNC’s  conduct  went  “beyond  the 
bounds of common decency” and caused him to “suffer emotional distress.”  [Doc. 1.2, 
¶  34].    To  begin,  Plaintiff’s  mere  conclusory  allegations  are  “not  entitled  to  the 
assumption of truth.”  Iqbal, 556 U.S. at 679, 129 S. Ct. at 1950.   
Additionally, Plaintiff has failed to allege any factual basis to support his claim.  
Under Georgia law, a plaintiff must show the following elements to establish a claim 
7 

of intentional infliction of emotional distress: “(1) the conduct must be  intentional or 
reckless; (2) the conduct must be extreme and outrageous; (3) there  must be a causal 
connection  between  the  wrongful  conduct  and  the  emotional  distress;  and  (4)  the 
emotional  distress  must  be  severe.”    United  Parcel  Svc.  v.  Moore,  238  Ga.  App.  376, 
377,  519  S.E.2d  15,  17  (1999).    In  the  context  of  wrongful  foreclosure,  claims  for 
intentional  infliction  of  emotional  distress  have  been  recognized  when  the  conduct 
was, at the least, reckless, extreme, and outrageous.  See e.g., Ingram v. JIK Realty Co., 
199 Ga. App. 335, 337, 404 S.E.2d 802, 805 (1991). 
Here,  as  noted  above,  PNC  exercised  its  contractual  right  to  foreclose  on  the 
Property.    While  the  confusing  correspondence  from  PNC  and  McCalla  could 
arguably be construed as reckless, Plaintiff fails to allege any conduct by PNC that is 
either extreme or outrageous.  See e.g., Id. (noting that to support a claim of intentional 
infliction  of  emotional  distress,  the  defendant’s  actions  must  be  “so  terrifying  or 
insulting as naturally to humiliate”).  Moreover, Plaintiff has not alleged a single fact 
to  indicate  that  PNC’s  conduct  resulted  in  “severe”  distress  to  Plaintiff,  especially 
when  considering  that  Plaintiff  chose  to  violate  the  terms  of  his  mortgage.  
Accordingly,  Plaintiff’s  intentional  infliction  of  emotional  distress  claim  fails  as  a 
matter of law and is also due to be dismissed.  
3. Fraud and Misrepresentation 
8 

Next,  in  one  sentence,  Plaintiff’s  Complaint  alleges  that  PNC  caused  him 
“injury” by “misrepresent[ing] material facts regarding the loan modification process” 
and  “induc[ing]  him  to  act.”    [Doc.  1.2  ¶  35].    Plaintiff’s  allegation,  however,  fail  to 
“state with particularity the circumstances constituting fraud or mistake” as required 
under Rule 9(b).  Fed. R. Civ. P. 9(b).  To satisfy Rule 9(b), a plaintiff must allege “(1) 
the  precise  statements,  documents,  or  misrepresentations  made;  (2)  the  time,  place, 
and person  responsible for the  statement; (3) the content and manner  in which these 
statements misled the [p]laintiff[ ]; and (4) what the defendant[ ] gained by the alleged 
fraud.”  Am. Dental Assʹn v. Cigna Corp., 605 F.3d 1283, 1291 (11th Cir. 2010) (citations 
omitted). 
Here, assuming arguendo that Plaintiff’s allegations4 qualify as “precise” under 
the first Rule 9(b) requirement, Plaintiff still fails to identify the time, place, or person 
responsible  for  the  statement.    Plaintiff  instead  simply  alleges  that  he  was  told  this 
information  but  does  not  allege  when,  where,  or  by  whom.    Moreover,  Plaintiff’s 
Complaint is bereft of any allegation of what PNC gained by making such a statement.  
See  Thomas  v.  Pentagon  Fed.  Credit  Union,  393  F.  App’x  635,  638  (11th  Cir.  2010) 
(mortgagor  failed  to  allege  facts  with  sufficient  particularity  to  state  fraud  claim 

  Specifically,  Plaintiff  alleges that he  “was  instructed that  in order to be  accepted  in  the  loan 
modification program, he needed to be behind on his payments” and that he “was led to believe that his 
mortgage would be modified if he submitted the paperwork and was behind on his mortgage.”  [Doc. 
1.2, ¶¶ 11, 13]. 
4

9 

against  mortgagee  where  he  did  not  identify  any  specific  statements  made  by 
mortgagee  and  failed  to  identify  time  and  place  of  omission,  person  responsible  for 
making  omission,  and  what  mortgagee  obtained  as  consequence  of  fraud).  
Accordingly, Plaintiff’s fraud and  misrepresentation claim fails to state a claim  upon 
which relief may be granted and is dismissed.   
4. Negligence 
In  his  fourth  count,  Plaintiff  alleges  a  negligence  cause  of  action  arising  from 
PNC’s  failure  to  “deal[  ]  truthfully”  about  the  amount  owed,  PNC’s  instruction  to 
default  on  his  loan,  and  PNC’s  failure  to  provide  Plaintiff  with  proper  documents 
relating to the actual holder of the note and “other important matters.”  [Doc. 1.2 ¶ 36].  
In its Motion, PNC argues that it did not have a duty to Plaintiff imposed by the law.   
Georgia  law  does  not  recognize  a  tort‐like  cause  of  action  for  the  breach  of  a 
duty  created  by  contract.    See  USF  Corp.  v.  Securitas  Sec.  Servs.  USA,  Inc.,  305  Ga. 
App.  404,  408‐09,  699  S.E.2d  554,  558  (Ga.  App.  2010).    “A  plaintiff  in  a  breach  of 
contract  case  has  a  tort  claim  only  where,  in  addition  to  breaching  the  contract,  the 
defendant  also  breaches  an  independent  duty  imposed  by  law.”    Id.  (quotation 
omitted).    
Here, Plaintiff does not allege that PNC owed any independently imposed duty 
to him under law.  Instead, PNC’s alleged duties appear to extend from the repayment 
10 

and  servicing  obligations  of  the  mortgage  and  promissory  note.    See  Phillips  v. 
JPMorgan  Chase,  No.  1:11‐cv‐2194,  2012  WL  1004922,  at  *3  (N.D.  Ga.  Feb.  27,  2012) 
(plaintiff’s  allegation  that  defendant‐bank  had  duty  to  evaluate  borrowers  with 
reasonable  care  for  loan  modification  is  tantamount  to  alleging  breach  of  a  duty  of 
good faith and fair dealing which is “contractual in nature”).   
Moreover,  courts  have  long  recognized  that  a  “confidential  relationship”  does 
not exist between a mortgagee and a mortgagor.  Adams, 2011 WL 2532925, at *5.  In 
this case, Plaintiff has not alleged any factual circumstance in which PNC and Plaintiff 
are  something  other  than  mortgagee  and  mortgagor  or  provided  any  authority  to 
substantiate his vague allegations that PNC had such a duty.  Accordingly, Plaintiff’s 
negligence claim against PNC is dismissed as a matter of law.  
5. Breach of Contract 
In his Response Brief, Plaintiff appears to assert a new breach of contract claim 
against PNC after reading PNC’s attached Form 10‐K which states, in part, that PNC 
was  “anticipat[ing]  new  legislative  and  regulatory  initiatives  over  the  next  several 
years.”  [Doc. 4‐2, p. 3].  In his Brief, Plaintiff alleges that PNC breached its agreement 
under  the  Home  Affordable  Modification  Program  (“HAMP”)  and  that  he  is  an 
intended third‐party beneficiary to the HAMP agreement.   

11 

Plaintiff’s  claim,  however,  fails  for  several  reasons.    To  begin,  as  a  procedural 
matter, Plaintiff raises this theory for the first time in his Response to PNC’s Motion to 
Dismiss.    This  claim  was  neither  asserted  in  Plaintiff’s  Complaint  nor  raised  in  an 
amended  complaint.    The  Court  is  thus  not  required  to  consider  Plaintiff’s  new 
allegation.   
However, even if the Court were to liberally construe Plaintiff’s argument as a 
new  claim,  Plaintiff’s  claim  still  fails  on  the  merits.    District  courts  have  consistently 
held  that  HAMP  agreements  do  not  make  mortgagors  intended  third‐party 
beneficiaries without an express contractual provision stating otherwise.  See Finch v. 
Bank  of  Am.,  No:  3:12‐CV‐14(CAR),  2012  WL  1188275,  at  *1  (dismissing  plaintiff’s 
third‐party  beneficiary  breach  of  contract  claim  because  she  had  not  identified  an 
“express  contractual  provision”  creating  such  a  right);  Warren  v.  Bank  of  Am.,  No. 
4:11‐cv‐70,  2011  WL  2116407,  at  *2‐3  (S.D.  Ga.  May  24,  2011)  (holding  that  “HAMP 
agreements  do  not  disclose  any  clear  intent  to  make  all  mortgagors  intended 
beneficiaries”);  Kabir  v.  Statebridge  Co.,  LLC,  No.  7:11‐cv‐2747‐WSD,  2011  WL 
4500050,  at  *8  n.11  (N.D.  Ga.  Sept.  27,  2011)  (holding  that  HAMP  does  not  vest 
“mortgagors  with  third  party  beneficiary  rights  to  enforce  HAMP  agreements  under 
Georgia law”); Hall v. Wells Fargo Bank, N.A., No. 7:11‐CV‐63(HL), 2011 WL 4345190, 
at *2 (M.D. Ga. Sept. 15, 2011) (noting that there were  no express contract provisions 
12 

under HAMP that created third‐party beneficiary  right of action).  Here, Plaintiff has 
not  indicated  any  contractual  provision  that  would  expressly  create  a  third‐party 
beneficiary  claim  under  HAMP.    Accordingly,  to  the  extent  that  Plaintiff  asserts  a 
breach of contract claim against PNC in his response, this claim fails as a matter of law 
and is dismissed. 
6. Equitable Relief 
Plaintiff’s  final  claim  against  PNC  is  that  he  is  entitled  to  a  temporary 
injunction.    Under  Georgia  law,  “before  [a  plaintiff]  would  be  entitled  to  equitable 
relief,  [he]  must  do  equity  and  tender  the  amount  due  under  the  security  deed  and 
note.”    Sapp  v.  ABC  Credit  &  Inv.  Co.,  243  Ga.  151,  158,  253  S.E.2d  82,  87  (1979); 
Morton v. Suntrust Mortg., Inc., No. 1:10‐CV‐2594‐TWT‐RGV, 2010 WL 5055822, at *7 
(N.D.  Ga. Nov.  5,  2010)  (“To  seek  any  relief  regarding  a  pending  or  past  foreclosure 
sale,  plaintiff  must  tender  the  amount  owed  under  the  loan.”)  (internal  citation 
omitted).    
Here, Plaintiff does not allege in his Complaint that he tendered the amount of 
principal and interest owed to PNC prior to bringing suit or that he offered to pay that 
amount  into  the  Court’s  registry.    Although,  Plaintiff  now  offers  in  his  Response  to 
pay a monthly amount into the court registry during the course of this litigation, such 
an offer is not only insufficient but unnecessary.  First, Plaintiff does not offer to tender 
13 

the  entire  amount  owed.    Second,  the  Court  concluded  above  that  none  of  Plaintiff’s 
claims  against  PNC  state  a  claim  for  which  relief  may  be  granted  and  thus  he  is  not 
entitled to any equitable  relief.  Accordingly, Plaintiff’s claim for equitable  relief also 
fails as a matter of law and is due to be dismissed. 
CONCLUSION 

Based  on  the  foregoing,  the  Court  concludes  that  Plaintiff  has  failed  to  state  a 

claim  upon  which  relief  may  be  granted.    Accordingly,  Defendant  PNC’s  Motion  to 
Dismiss [Doc. 4] is GRANTED.5 

SO ORDERED, this  7th day of August, 2012. 
S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL 
UNITED STATES DISTRICT JUDGE 
LMH/cm 

  Plaintiff  also  named  “All  Persons  Unknown  Who  Claim  or  Might  Claim  Adversely  to 
Plaintiff’s  Title  to  Subject  Property”  as  Defendants  in  his  Complaint  (docketed  as  “John  and  or  Jane 
Does”).    However,  in  light  of  the  Court’s  instant  ruling,  Plaintiff’s  claims  against  “John  and  or  Jane 
Does” must fail as a matter of law and are thus also DISMISSED.   
5

14