HENRY v. CALUSA INVESTMENTS LLC et al

Filing 8

ORDER granting 5 Motion to Dismiss for Failure to State a Claim. Plaintiffs Complaint is hereby DISMISSED. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 4/25/13 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT 
FOR THE MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
MACON DIVISION 
GEORGE W. HENRY, 

: 
: 
Plaintiff, 

: 
CASE NO. 
v. 

: 
5:12‐cv‐309 (CAR) 
: 
CALUSA INVESTMENTS, LLC; HSBC  
: 
MORTGAGE SERVICES INC.; and    
: 
MORTGAGE ELECTRONIC    

: 
REGISTRATION SYSTEMS, INC.; 

: 

: 
Defendants.   

: 

ORDER ON DEFENDANTS’ MOTION TO DISMISS 

Plaintiff  filed  this  action  for  declaratory  relief  pursuant  to  the  Declaratory 
Judgment Act, 28 U.S.C. § § 2201‐2202 (the “Act”), seeking a declaratory judgment as to 
the “true identity” of the owner and holder of his mortgage loan.  Currently before the 
Court is Defendants HSBC Mortgage Services Inc.’s (“HSBC”) and Mortgage Electronic 
Systems,  Inc.’s  (“MERS”)  Motion  to  Dismiss  [Doc.  5]  Plaintiff’s  Complaint.    Plaintiff, 
who is represented by counsel, did not file a response to the Motion. Having considered 
the  Motion  and  applicable  law,  the  Court  hereby  GRANTS  Defendants’  Motion  [Doc. 
5], and Plaintiff’s Complaint is hereby DISMISSED.  

1 

STANDARD OF REVIEW 
On a motion to dismiss, the Court must accept as true all well‐pleaded facts in a 
plaintiff’s  complaint.1  To  avoid  dismissal  pursuant  to  Federal  Rule  of  Civil  Procedure 
12(b)(6), “a complaint must contain specific factual matter, accepted as true, to ‘state a 
claim  to  relief  that  is  plausible  on  its  face.’”2  A  claim  is  plausible  where  the  plaintiff 
alleges factual content that “allows the court to draw the reasonable  inference that the 
defendant is liable for the misconduct alleged.”3 The plausibility standard requires that 
a  plaintiff  allege  sufficient  facts  “to  raise  a  reasonable  expectation  that  discovery  will 
reveal  evidence”  that  supports  a  plaintiff’s  claims.4    “While  a  complaint  attacked  by  a 
Rule 12(b)(6) motion to dismiss  does  not need detailed factual allegations, a plaintiff’s 
obligation  to  provide  the  ‘grounds’  of  his  ‘entitle[ment]  to  relief’  requires  more  than 
labels  and  conclusions,  and  a  formulaic  recitation  of  the  elements  of  a  cause  of  action 
will  not  do.”5  Factual  allegations  must  be  enough  to  raise  a  right  to  relief  above  the 
speculative level.6  

 Sinaltrainal v. Coca‐Cola Co., 578 F.3d 1252, 1260 (11th Cir. 2009).   
 Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, 678 (2009) (quoting Bell Atlantic Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 570 (2007)). 
3 Id.   
4 Twombly, 550 U.S. at 556. 
5 Id. at 545. 
6 Id.  
1
2

2 

BACKGROUND 

According  to  the  Complaint,  on  September  13,  2006,  Plaintiff  obtained  a 

mortgage loan from Defendant Calusa Investments, LLC (“Calusa”).7  Plaintiff executed 
a  promissory  note  for  $285,900.00  in  favor  of  Calusa  (“Note”).8  As  security  for 
repayment of the loan, Plaintiff executed a security deed in favor of MERS as nominee 
for  Calusa,  which  was  recorded  in  the  public  records  of  Putnam  County,  Georgia 
(“Security Deed”).9 On January 27, 2012, the Security Deed was assigned from MERS to 
HSBC via an assignment recorded in the public records of Putnam County.10  

Plaintiff  then  alleges  that  he  is  confused  about  the  “true  identity”  of  the  entity 

that holds the servicing rights to the Note and/or the Security Deed.11  This confusion, 
Plaintiff  claims,  has  prevented  him  from  engaging  in  “meaningful  loss  mitigation.”12 
Plaintiff  claims  he  is  in  “immediate  danger”  of (1) being  delinquent  on  payments  due 
under  the  Note;  (2)  being  in  default;  (3)  having  all  payments  due  under  the  Note 
accelerated; (4) having negative items reported on his credit report; (5) being unable to 
engage in modification or other loss mitigation; (6) being foreclosed upon; and (7) being 
evicted.13 Plaintiff claims his attempts to ascertain the identity of the holder of the Note 

 Compl. ¶ 9, 
 Id. 
9 Id.  
10 Id. at ¶ 10. 
11 Id. at ¶ 13. 
12 Id.  
13 Id. at ¶ 16. 
7
8

3 

and  Security  Deed  have  been  unsuccessful.14  Thus,  Plaintiff  asks  the  Court  to  enter  a 
declaratory judgment addressing the identity of the “legitimate owner and holder of the 
Note and/or Security Deed, ”15 including the identity of the entity that has the servicing 
rights,  the  right  to  receive  payments,  the  right  to  access  penalties,  the  right  to  issue 
delinquency  notice,  the  right  to  engage  in  debt  collection  practices,  the  right  to  take 
adverse action against Plaintiff, the right to declare Plaintiff in default, and the right to 
accelerate any payments due.16 

Defendants  move  to  dismiss  Plaintiff’s  Complaint  for  failure  to  state  an  actual 

controversy  under  the  Declaratory  Judgment  Act  and  thus  failure  to  state  a  claim  for 
relief.  Plaintiff did not respond to Defendant’s arguments. 
DISCUSSION 
The  Declaratory  Judgment  Act,  28  U.S.C.  §  2201(a)  (the  “Act”),  provides  in 
pertinent part: 
In a case of actual controversy, within its jurisdiction . . . any court of the 
United States, upon the filing of an appropriate pleading, may declare the 
rights  and  other  legal  relation  of  any  interested  party  seeking  such 
declaration, whether or not further relief is or could be sought.  Any such 
declaration  shall  have  the  force  and  effect  of  a  final  judgment  or  decree 
and shall be reviewable as such. 

 Id. at ¶ 19. 
 Id. at ¶ 14(a). 
16 Id. at ¶ ¶  
14
15

4 

“[I]n actions brought under the Declaratory Judgment Act . . . ‘the threshold question is 
whether a justiciable controversy exists.’”17 To show a justiciable controversy, the party 
invoking federal jurisdiction must allege facts “at an  irreducible minimum, that at the 
time the complaint was filed, he has suffered some actual or threatened injury resulting 
from the defendant’s conduct, that the injury fairly can be traced to the challenge action, 
and  that  the  injury  is  likely  to  be  redressed  by  favorable  court  disposition.”18    The 
controversy  must  be  “of  sufficient  immediacy  and  reality  to warrant  the  issuance  of  a 
declaratory judgment.”19  

Here, Plaintiff fails to meet these basic pleading requirements to establish that a 

justiciable  controversy  exists.    Plaintiff  fails  to  adequately  allege  he  has  suffered  an 
actual or threatened injury as a result of Defendants’ conduct. Plaintiff’s allegation that 
because  he  is  uncertain about which entity  holds the Note and Security Deed,  he  is  in 
“immediate  danger”  of  defaulting  on  the  Note  and  Security  Deed  which  will  lead  to 
negative  reporting  and  foreclosure,  is  conclusory  and  speculative.    Plaintiff  makes  no 
allegations  regarding  whether  he  is  current  on  his  loan  payments  or  whether 
foreclosure is warranted.  Moreover, Plaintiff makes no allegations that his injuries are 
the result of any conduct by Defendants.  Plaintiff’s allegations are ambiguous and fail 
to tie  Defendants  to  any  threatened  injury  as  required  to  state  a  claim  for  declaratory 

 Cummings v. State Farm Mut. Auto. Ins. Co., 323 F. App’x 847, 847 (11th Cir. 2009) (quoting Atlanta Gas 
Light Co. v. Aetna Cas. and Surety Co., 28 F.3d 409, 414 (11th Cir. 1995). 
18 Id. (internal quotation marks and citation omitted).   
19 Id. (internal quotation marks  and citation omitted). 
17

5 

relief.    “Conclusory  allegations,  unwarranted  deductions  of  facts  or  legal  conclusions 
masquerading as facts will not prevent dismissal.”20 
CONCLUSION 
In accordance with the foregoing, Defendants’ Motion to Dismiss [Doc. 5] is 
hereby GRANTED, and Plaintiff’s Complaint is hereby DISMISSED.  

SO ORDERED, this 25th day of April, 2013. 

SSH 

S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL, CHIEF JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 

20

 Jackson v. BellSouth Telecomms., 372 F.3d 1250, 1262 (11th Cir. 2004) (citations omitted).   

6