BRANCH BANKING AND TRUST COMPANY v. POPLAR DEVELOPMENT COMPANY LLC et al

Filing 36

ORDER denying without prejudice as premature 27 Motion for Default Judgment. Ordered by Judge C. Ashley Royal on 5/29/13 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT 
FOR THE MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
MACON DIVISION 

BRANCH BANKING & TRUST 
COMPANY, as successor‐in‐interest 
to the Federal Deposit Insurance 
Corporation, as receiver for Colonial 
Bank, 

: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 

Plaintiff, 

v. 

CIVIL ACTION 

No. 5:12‐CV‐457 (CAR) 
POPLAR DEVELOPMENT 

COMPANY, LLC; RAHIL KAZI;  
DAVID D. THOMPSON; G. SCOTT 
THOMPSON; GATEWAY/75, LLC; 
and 490 POPLAR PARTNERS, LLC, 

Defendants. 
_____________________________ 

ORDER ON MOTION FOR DEFAULT JUDGMENT 

Plaintiff  Branch  Banking  &  Trust  Company,  as  successor‐in‐interest  to  the 
Federal Deposit Insurance Company, as receiver for Colonial Bank, (“BB&T”) filed the 
instant action on November 19, 2012, seeking to recover unpaid principal, interest, and 
attorney’s  fees  on  a  promissory  note  executed  by  Defendant  Poplar  Development 
Company,  LLC  (“Poplar  Development”).    All  other  Defendants,  including  490  Poplar 
Partners,  LLC  (“Poplar  Partners”),  “[j]ointly  and  severally  unconditionally  and 
irrevocably” guaranteed the note, which totaled $3,055,563.53 as of November 16, 2012, 
with  interest  and  attorney’s  fees  that  continue  to  accrue  in  the  amount  of  $445.12  per 

day. 1  Poplar Partners was served with process through its registered agent, Defendant 
G.  Scott  Thompson,  but  failed  to  answer  or  otherwise  respond.    Now,  after  entry  of 
default,  BB&T  moves  the  Court  to  enter  default  judgment  against  Poplar  Partners.  
Having  considered  this  request  and  binding  precedent,  BB&T’s  Motion  for  Default 
Judgment [Doc. 27] is DENIED WITHOUT PREJUDICE as premature. 
DISCUSSION 
Generally, district courts have the authority to enter default judgment against a 
defendant who fails to answer or otherwise defend on the basis of a plaintiff’s well‐pled 
complaint.2  This general rule, however, is not without exception.  In Frow v. De La Vega,3 
the United States Supreme Court held that in cases involving more than one defendant, 
a judgment should not be entered against a defaulting party alleged to be jointly liable 
until  the  matter  has  been  adjudicated  with  regard  to  all  defendants.4    Although  some 
circuits only apply Frow in cases of joint liability, in this circuit, it is “sound policy” to 
refrain  from  ruling  “when  defendants  are  similarly  situated,  but  not  jointly  liable.”5  
This principle avoids inconsistent judgments and affirms the Eleventh Circuit’s “strong 

 BB&T Compl. at ¶ 22 [Doc. 1 at 6]. 
 Buchanan v. Bowman, 820 F.2d 359, 361 (11th Cir. 1987). 
3 82 U.S. 552 (1872). 
4 Id. at 554.  
5 Gulf Coast Fans, Inc. v. Midwest Elecs. Imps., Inc., 740 F.2d 1499, 1512 (11th Cir. 1984).  But see Whelean v. 
Abell, 953 F.2d 663, 674 (D.C. Cir. 1992) (narrowly construing Frow); Frazetta v. Turner & Newall, Ltd., 797 
F.2d  151,  154  (3d  Cir.  1986)  (interpreting  Frow  to  preclude  only  logically  inconsistent  judgments);  In  re 
Uranium  Antitrust  Litig.,  617  F.2d  1248,  1257  (7th  Cir.  1980)  (refraining  from  applying  Frow  where 
different results as to different parties are not logically inconsistent). 
1
2

2 

preference that cases be  heard on the merits.”6  Thus,  if a plaintiff prevails against the 
non‐defaulting  defendants,  it  is  then  entitled  to  judgment  against  the  defaulting  as 
defendant as well.7  Conversely, if the non‐defaulting parties prevail, in most cases, the 
judgment will accrue to the defaulting defendant.8   
In  the  instant  case,  BB&T  seeks  an  award  of  damages  for  breach  of  guarantee 
against  Poplar  Partners  and  four  other  guarantors  who  are  jointly  and  severally  liable 
for the entire  unpaid amount of the promissory  note.  BB&T also seeks attorney’s fees 
against all Defendants.  Thus, entering default judgment against Poplar Partners raises 
the  possibility  of  inconsistent  judgments  should  the  non‐defaulting  guarantors  and 
Poplar Development successfully  defend against BB&T’s claims.  Accordingly, BB&T’s 
Motion for Default Judgment is denied without prejudice as premature.  BB&T may file 
a renewed motion for default judgment after the case is resolved against the remaining 
defendants.   
CONCLUSION 

For the reasons set forth above, BB&T’s Motion for Default Judgment [Doc. 27] is 

DENIED WITHOUT PREJUDICE as premature.  BB&T may file a renewed motion for 
default  judgment  after  the  case  is  resolved  against  the  remaining,  non‐defaulting 
defendants.    The  Clerk’s  entry  of  default  remains  pursuant  to  Federal  Rule  of  Civil 

 See Owens v. Benton, 190 F. App’x 762, 763 (11th Cir. 2006). 
 Frow, 82 U.S. at 554. 
8 Id. 
6
7

3 

Procedure 55(a).   
SO ORDERED, this 29th day of May, 2013. 
S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL, CHIEF JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 
BBP/lmh 

4