WALKER v. BANK OF AMERICA CORPORATION

Filing 16

ORDER granting in part and denying in part 4 Motion to Dismiss for Failure to State a Claim; denying 14 Motion for Sanctions. Proposed Scheduling/Discovery Order is due within thirty (30) days from the date of this Order. Ordered by U.S. District Judge C. Ashley Royal on 1/13/14 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT  
FOR THE MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
MACON DIVISION 

PHILLIP W. WALKER, 
Plaintiff, 
v. 

BANK OF AMERICA, N.A., 

: 
: 
: 
:  
: 
: 
: 
: 
: 
: 

CIVIL ACTION 
No. 5:13‐CV‐91 (CAR) 

Defendant. 
________________________________ 

ORDER ON DEFENDANT’S MOTION TO DISMISS  
AND PLAINTIFF’S MOTION FOR SANCTIONS 

Before the Court is Defendant Bank of America N.A.’s Motion to Dismiss Plaintiff 
Phillip W. Walker’s Complaint and Plaintiff’s Motion for Sanctions for Violation of Court 
Order.    Having  reviewed  the  applicable  law,  the  Complaint,  and  the  Motions  and 
responses  thereto,  Defendant’s  Motion  to  Dismiss  [Doc.  4]  is  GRANTED  IN  PART  and 
DENIED IN PART.  Plaintiff’s claims for attempted wrongful foreclosure and intentional 
infliction of emotional distress are DISMISSED; however, his breach of contract claim and 
request for attorney’s fees will proceed.  The Consent Interlocutory Injunction remains in 
effect;  therefore,  Defendant’s  request  to  deny  Plaintiff  injunctive  relief  is  DENIED.  
Finally,  for  the  reasons  discussed  below,  Plaintiff’s  Motion  for  Sanctions  [Doc.  14]  is 
DENIED. 
I.

DEFENDANT’S MOTION TO DISMISS 

On  a  motion  to  dismiss,  the  Court  must  accept  as  true  all  well‐pleaded  facts  in  a 
plaintiff’s complaint.1  To avoid dismissal pursuant to Rule 12(b)(6) of the Federal Rules of 
Civil  Procedure,  “a  complaint  must  contain  sufficient  factual  matter,  accepted  as  true,  to 
state a claim to relief that is plausible on its face.”2  A claim is plausible where the plaintiff 
alleges  factual  content  that  “allows  the  court  to  draw  the  reasonable  inference  that  the 
defendant is liable for the misconduct alleged.”3  The plausibility standard requires that a 
plaintiff allege sufficient facts “to raise a reasonable expectation that discovery will reveal 
evidence”  that  supports  a  plaintiff’s  claims.4    “While  a  complaint  attacked  by  a  Rule 
12(b)(6)  motion  to  dismiss  does  not  need  detailed  factual  allegations,  a  plaintiff’s 
obligation to provide the ‘grounds’ of his ‘entitle[ment] to relief’ requires more than labels 
and  conclusions,  and  a  formulaic  recitation  of  the  elements  of  a  cause  of  action  will  not 
do.”5    Factual  allegations  must  be  enough  to  raise  a  right  to  relief  above  the  speculative 
level.6 
BACKGROUND 

For  purposes  of  this  Motion,  the  Court  accepts  all  factual  allegations  in  the 

Complaint as true and construes them in the light most favorable to Plaintiff.7  

1 Sinaltrainal v. Coca‐Cola Co., 578 F.3d 1252, 1260 (11th Cir. 2009).   
2 Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, 678 (2009) (internal quotation omitted).    
3 Id.   
4 Bell Atl. Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 556 (2007). 
5 Id. at 545. 
6 Id.  
7 See Mills v. Foremost Ins. Co., 511 F.3d 1300, 1303 (11th Cir. 2008). 

2 

On November 18, 2002, Plaintiff executed a Note and Security Deed in the amount 
of $254,400.00 in favor of Fairfield Financial Services, Inc. to purchase property located at 
605  Pineland  Place  in  Macon,  Georgia.8    The  loan  provided  for  repayment  through 
monthly payments of $1,607.98 and included the following escrow account waiver:   

If [Plaintiff] is obligated to pay Escrow Items directly, pursuant to a waiver, 
and [Plaintiff] fails  to pay the amount due for an Escrow  Item,  [Defendant] 
may exercise its rights under Section 9 and pay such amount and [Plaintiff] 
shall  then  be  obligated  under  Section  9  to  repay  to  [Defendant]  any  such 
amount.  [Defendant] may revoke the waiver as to any or all Escrow Items at 
any  time  by  a  notice  given  in  accordance  with  Section  15  and,  upon  such 
revocation,  [Plaintiff]  shall  pay  to  Lender  all  Funds,  and  in  such  amounts, 
that are then required under this Section 3.9 

Upon acquiring the Note, Defendant Bank of America, N.A. honored this waiver.10  

However, in January 2012, Plaintiff’s regular mortgage payment invoice indicated that his 
monthly  payment  had  been  increased  to  $2,300.00.11    Despite  this  new  payment  request, 
Plaintiff  continued  to  make  payments  in  the  amount  of  $1,607.98.12    Plaintiff’s  payments 
were refused and returned.13   

8 First Am. Compl., ¶ 7 [Doc. 1‐1]. 
9  Id.;  Security  Deed,  §  3  [Doc.  4‐2].    The  Court  may  take  judicial  notice  of  public  records  not 
attached to Plaintiff’s Amended Complaint, such as the recorded Security Deed, when considering 
Defendant’s  Motion  to  Dismiss.    See  Bryant  v.  Avado  Brands,  Inc.,  187  F.3d  1272,  1280  (11th  Cir. 
1999).  The Security Deed is central to Plaintiff’s claims and may be considered without converting 
Defendant’s  Motion  to  Dismiss  to  one  for  summary  judgment.    See  Maxcess,  Inc.  v.  Lucent  Techs, 
Inc., 433 F.3d 1337, 1340 n.3 (11th Cir. 2005). 
10 First Am. Compl., ¶ 11. 
11 Id. at ¶ 12. 
12 Id. at ¶ 22. 
13 Id. at ¶¶ 23‐24. 

3 

Plaintiff did not receive any written notice prior to this dramatic increase.14  In fact, 
Plaintiff  did  not  learn  until  several  months  later  that  Defendant  had  paid  Plaintiff’s 
property  taxes  for  September  2011.15    Defendant  paid  the  property  taxes  without 
determining  the  basis  for  Plaintiff’s  non‐payment,  which  was  the  result  of  a  legitimate 
dispute  between  Bibb  County  and  Plaintiff  as  to  the  tax  assessment  on  the  property.16  
Accordingly,  Plaintiff  promised  Defendant  he  would  reimburse  its  property  tax 
expenditures so long as the new escrow account was eliminated and his payment returned 
to the original $1,607.98.17 

In  July  of  2012,  Defendant  offered  Plaintiff  a  trial  period  modification  calling  for 

monthly  payments  of  $1,743.37  for  three  months.18    Plaintiff  made  the  first  payment  of 
$1,743.37,  but  in  September  of 2012 he  received a new trial period modification proposal 
calling  for  monthly  payments  of  $1,868.16.19    Rather  than  paying  this  amount,  Plaintiff 
reverted  back  to  making  payments  in  the  amount  of  $1,607.98.20    Thereafter,  Defendant 
began  to  apply  some  of  these  payments  to  Plaintiff’s  account  balance.21    However,  in  a 
letter dated December 12, 2012, Defendant threatened to foreclosure on the property.22   

14 Id. at ¶ 15. 
15 Id. at ¶ 16. 
16 Id. at ¶ 17. 
17 Id. at ¶ 25. 
18 Id. at ¶ 27. 
19 Id. at ¶ 30. 
20 Id. at ¶ 31. 
21 Id. at ¶ 33. 
22 Id. at ¶ 34. 

4 

Plaintiff  filed  the  instant  action  against  Defendant  on  January  10,  2013,  in  Bibb 
County Superior Court.  On March 7, 2013, the superior court granted the parties’ Consent 
Interlocutory Injunction, which enjoins Defendant from “proceeding with, conducting, or 
completing the foreclosure sale” of Plaintiff’s property during the pendency of this action 
so  long  as  Plaintiff  makes  monthly  payments  into  the  court’s  registry.23    Defendant 
removed the action to this Court on March 14, 2013, based on diversity jurisdiction.   
DISCUSSION 
In his First Amended Complaint, Plaintiff asserts five claims against Defendant for 
(1)  breach  of  contract;  (2)  attempted  wrongful  foreclosure;  (3)  intentional  infliction  of 
emotional distress; (4) attorney’s fees; and (5) injunctive relief during the pendency of this 
action.    Defendant  disputes  all  of  these  claims,  and  requests  that  the  Court  dismiss 
Plaintiff’s  action  in  its  entirety.    As  an  initial  matter,  Defendant’s  request  to  dismiss 
Plaintiff’s  claim  for  injunctive  relief  is  DENIED.    This  Court  has  adopted  the  superior 
court’s  order  enjoining  foreclosure  during  the  pendency  of  this  case  and  will  not  permit 
Defendant  to  renege  on  its  agreement  with  Plaintiff.    The  Court  addresses  each  of 
Plaintiff’s remaining claims in turn. 
A.

Breach of Contract  
Plaintiff contends that Defendant breached the terms of the Security Deed by failing 

to  honor  the  escrow  waiver  and  instituting  an  escrow  account  without  notice.    In 
opposition, Defendant asserts that Plaintiff’s allegations are unsupported and conclusory, 

23 Consent Interlocutory Injunction, p. 3 [Doc. 15‐1]. 

5 

thereby failing to state a claim for relief.  The Court disagrees.  Rather, Defendant’s Motion 
appears to be “another example of what Twombly and Iqbal have wrought—a compulsion 
to file a motion to dismiss in every case.”24    
These  motions,  which  bear  a  close  resemblance  to  summary  judgment 
motions,  view  every  factual  allegation  as  a  mere  legal  conclusion  and 
disparagingly label all attempts to set out the elements of a cause of action 
as  “bare  recitals.”  They  almost  always,  either  expressly  or,  more  often, 
implicitly,  attempt  to  burden  the  plaintiff  with  establishing  a  reasonable 
likelihood  of  success  on  the  merits  under  the  guise  of  the  “plausibly 
stating a claim” requirement.25 

The  rules  of  pleading  “do  not  require  heightened  fact  pleading  of  specifics,  but  only 
enough facts to state a claim to relief that is plausible on its face.”26   Judicial inquiry at this 
stage focuses on whether the challenged pleadings “give the defendant fair notice of what 
the  …  claim  is  and  the  grounds  upon  which  it  rests.”27      Plaintiff  has  satisfied  these 
pleading requirements.   
Under  Georgia  law,  a  breach  of  contract  claim  consists  of  three  elements:  (1)  a 
breach  with  (2)  resultant  damages  (3)  to  a  party  who  has  a  right  to  complain  about  the 
contract  being  broken.28    Accepting  Plaintiff’s  allegations  as  true,  Defendant  failed  to 
provide written notice of its intent to establish an escrow account, in clear violation of the 

24 Meyer v. Snyders Lance,  Inc., No. 4:12‐CV‐215 (CDL), 2012 WL 6913724, at *1 (M.D. Ga. Dec. 12, 
2012). 
25 Id. 
26 Twombly, 550 U.S. at 570. 
27 Erickson v. Pardus, 551 U.S. 89, 93 (2007) (quoting Twombly, 550 U.S. at 555). 
28 Norton v. Budget Rent A Car Sys., Inc., 307 Ga. App. 501, 502 (2010). 

6 

terms  of  the  Security  Deed.29    Consequently,  Plaintiff,  a  party  to  the  contract,  suffered 
increased monthly payments.   
Substantively, Defendant also contends that the establishment of an escrow account 
has  not  damaged  Plaintiff  because  he  is  essentially  accountable  for  the  same  amount  of 
property  costs:  his  normal  mortgage  payment,  taxes,  and  insurance.    Not  only  that, 
Defendant  claims  an  escrow  account  has  given  Plaintiff  “an  opportunity  to  break  up  the 
escrow shortage into monthly payments” “rather than requiring Plaintiff to reimburse its 
property tax payments in one fell swoop.”30  Although Defendant’s argument is persuasive 
as  an  abstract  proposition,  it  does  not  account  for  the  realities  of  Plaintiff’s  financial 
circumstances.    For  instance,  Defendant  has  not  accounted  for  Plaintiff’s  lost  interest  on 
these funds or other opportunity costs. In short, the Court cannot conclude as a matter of 
law that Plaintiff has benefited—or at least has not suffered—from Defendant’s purported 
breach.  
Finally, Defendant claims that Plaintiff cannot allege it breached the Security Deed 
because  he  lacks  personal  knowledge  as  to  whether  Defendant  sent  the  required  escrow 
notice.  Defendant’s argument is irrelevant.  The Federal Rules of Civil Procedure do not 

29 To the extent Defendant asserts in its Reply that Plaintiff’s increased mortgage payment satisfied 
the Security Deed’s written notice requirement, the Court declines to consider this argument.  As 
the Eleventh Circuit “repeatedly ha[s] admonished, arguments raised for the first time in a reply 
brief are not properly before a reviewing court.”  Herring v. Sec’y Dep’t of Corr., 397 F.3d 1338, 1342 
(11th Cir. 2005) (internal quotation omitted). 
30 Mtn. to Dismiss, p. 7 [Doc. 4‐1]. 

7 

require a complaint to be based on personal knowledge.31  Rather, Rule 11 merely requires 
that an attorney or unrepresented party verify that “the factual contentions … will likely 
have  evidentiary  support  after  a  reasonable  opportunity  for  further  investigation  or 
discovery.”32    It  is  entirely  reasonable  for  Plaintiff  and  his  attorney  to  believe  that,  since 
Plaintiff did not receive notice, further investigation will reveal that Defendant did not, in 
fact,  send  such  notice.    Thus,  Plaintiff’s  breach  of  contract  claim—and  in  turn,  his 
derivative attorney’s fees claim—may proceed. 
B.

Attempted Wrongful Foreclosure 
To assert a claim for attempted wrongful foreclosure, a plaintiff must allege that he 

sustained damages as a direct result of “a knowing and intentional publication of untrue 
and  derogatory  information  concerning  [his]  financial  condition.”33    In  this  case,  Plaintiff 
does  not  allege  that  Defendant  has  published  any  information  concerning  his  financial 
condition.    Instead,  Defendant  has  merely  “threatened”  to  foreclose  on  the  property  by 
correspondence directed solely to Plaintiff.34  Consequently, Plaintiff’s attempted wrongful 
foreclosure claim must be DISMISSED.35   
C.

Intentional Infliction of Emotional Distress 

31  Am.  Hospice,  Inc.  v.  Sebelius,  1:08‐CV‐01879‐JEO,  2012  WL  9013005,  at  *4  n.7  (N.D.  Ala.  Jan.  27, 
2010). 
32  Fed.  R.  Civ.  P.  11(b)(3);  see,  e.g.,  Langadinos  v.  Am.  Airlines,  Inc.,  199  F.3d  689,  73 &  n.9  (1st  Cir. 
2000). 
33 Aetna Fin. Co. v. Culpepper, 171 Ga. App. 315, 320 S.E.2d 228, 232 (1984). 
34 See First Am. Compl., ¶ 34. 
35 See, e.g., Jenkins v. McCalla Raymer, LLC, 492 F. Appʹx 968, 972 (11th Cir. 2012). 

8 

In  light  of  the  foregoing,  Plaintiff  requests  damages  for  intentional  infliction  of 
emotional distress.  In particular, he alleges that Defendant’s misconduct has caused him 
to  suffer  “a  great  deal  of  undue  stress,  worry,  emotional  distress,  and  anguish.”36    To 
establish a claim for intentional infliction of emotional distress, a plaintiff must allege that 
(1)  the  defendant  acted  intentionally  or  recklessly;  (2)  the  defendant’s  actions  were 
extreme  and  outrageous;  (3)  a  causal  connection  between  the  wrongful  conduct  and  the 
emotional distress; and (4) the plaintiff suffered severe emotional distress.37  Generally,  a 
defendant  is  only  liable  “where  the  conduct  has  been  so  outrageous  in  character,  and  so 
extreme in degree, as to go beyond all possible bounds of decency, and to be regarded as 
atrocious, and utterly intolerable in a civilized society.”38  Whether a defendant’s conduct 
is extreme and outrageous is a question of law for the Court.39   
In  this  case,  Defendant’s  conduct  does  not  rise  to  a  level  of  outrageousness  and 
egregiousness  to  sustain  a  claim  for  intentional  infliction  of  emotional  distress.    Even 
assuming,  arguendo,  that  Defendant  failed  to  notify  Plaintiff  of  its  intent  to  institute  an 
escrow  account  and  adversely  proceeded  against  Plaintiff  thereafter,  such  “[s]harp  or 
sloppy  business  practices,  even  if  in  breach  of  contract,  are  not  generally  considered  as 
going  beyond  all  reasonable  bounds  of  decency  as  to  be  utterly  intolerable  in  a  civilized 

36 First Am. Compl., ¶ 52. 
37 Bridges v. Winn‐Dixie Atlanta, Inc., 176 Ga. App. 227, 230 (1985). 
38 Norfolk So. Ry. Co. v. Spence, 210 Ga. App. 284, 285 (1993) (internal quotation omitted). 
39 Yarbray v. S. Bell Tel. & Tel. Co., 261 Ga. 703, 706 (1991). 

9 

community.”40    At  worst,  Defendant  has  mistakenly  threatened  Plaintiff  with  potential 
foreclosure and damage to his credit rating.  While Plaintiff may find Defendant’s conduct 
to  be  objectionable,  it  does  not  support  a  claim  for  intentional  infliction  of  emotional 
distress.41  Accordingly, Plaintiff’s claim is DISMISSED as a matter of law. 
II.

PLAINTIFF’S MOTION FOR SANCTIONS 
Finally,  Plaintiff  seeks  sanctions  for  Defendant’s  alleged  violation  of  the  Consent 

Interlocutory Injunction, which enjoins Defendant from “proceeding with, conducting, or 
completing  the  foreclosure  sale”  during  the  pendency  of  this  action.42    Plaintiff  alleges 
Defendant’s  agents  have  contacted  him  regarding  his  mortgage  loan  and  issues  related 
thereto.    He  also  references  three  written  communications  from  Defendant’s  agents 
indicating that his property has been referred for foreclosure.  In pertinent part, they state: 
(1)  Plaintiff’s  property  has  “been  referred  to  foreclosure”;  (2)  “[t]his  law  firm  is  seeking 
solely to foreclose”; and (3) “[t]ime is running out to avoid foreclosure, but it’s not too late 
to apply for an alternative.”43   
While Plaintiff may find these actions distasteful, they do not violate the Injunction.  
Defendant’s communications merely suggest its intent to foreclose on the property in the 

40  Kin  Chun  Chung  v.  JPMorgan  Chase  Bank,  N.A.,  No.  1:11‐CV‐2131‐TWT,  2013  WL 5354211  (N.D. 
Ga.  Sept.  24,  2013)  (quoting  United  Parcel  Service  v.  Moore,  238  Ga.  App.  376,  377  (1999))  (internal 
quotation marks omitted). 
41 See, e.g., Stroman v. Bank of Am. Corp., 852 F. Supp. 2d 1366, 1371, 1382 (N.D. Ga. 2012) (dismissing 
IIED  claim  where  plaintiff  received  erroneous  billing  statements  with  late  fees  and  past‐due 
balances and also received “dunning collection letters,” some of which threatened negative credit 
reporting, acceleration of the loan, and foreclosure). 
42 Consent Interlocutory Injunction, p. 3 [Doc. 15‐1]. 
43 Plaintiff’s Aff., pp. 4, 7, 9 [Doc. 14‐1]. 

10 

future.  Plaintiff has not presented any evidence to suggest that Defendant has (a) sent the 
notices  required  by  O.C.G.A.  §§  44‐14‐162  or  44‐14‐162.2  to  commence  foreclosure 
proceedings;  (b)  noticed  or  scheduled  a  foreclosure  sale;  or  (c)  conducted  a  foreclosure 
sale.  Thus, the Court will not award sanctions upon the instant Motion. 
CONCLUSION 

Defendant’s Motion to Dismiss [Doc. 4] is GRANTED IN PART and DENIED IN 

PART.   Plaintiff’s claims for attempted  wrongful  foreclosure and intentional  infliction of 
emotional  distress  are  hereby  DISMISSED.    His  remaining  breach  of  contract  claim  and 
derivative  request  for  attorney’s  fees  will  proceed.    The  Court’s  Consent  Interlocutory 
Injunction remains in effect; thus, Defendant’s request to deny Plaintiff injunctive relief is 
DENIED.  Plaintiff’s Motion for Sanctions [Doc. 14] is also DENIED.   

In light of the foregoing, the Court hereby LIFTS the stay of discovery in this case.  

The parties must comply with all mandates of the federal and local rules within thirty (30) 
days of the date of this Order.   
SO ORDERED, this 13th day of January, 2014. 
S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL, CHIEF JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 
BBP/ssh 

11