HART CARE NRC LLC v. FREDERICA ACRES INC

Filing 14

ORDER granting in part and denying in part 5 Motion to Dismiss for Failure to State a Claim. The parties must file their proposed scheduling and discovery order within fourteen (14) days of the date of this Order. Ordered by U.S. District Judge C. Ashley Royal on 12/10/13 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT 
FOR THE MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
MACON DIVISION 

HART CARE NRC, LLC,   

: 
: 
Plaintiff, 

: 
v. 

: 
: 
FREDERICA ACRES, INC., 

: 

: 

Defendant.   

: 
__________________________________________ 

CASE NO. 
5:13‐CV‐109 (CAR) 

ORDER ON DEFENDANT’S MOTION TO DISMISS 

Currently  before  the  Court  is  Defendant  Frederica  Acres,  Inc.’s  Motion  to 
Dismiss  Plaintiff’s  Complaint  for  failure  to  state  a  claim  upon  which  relief  may  be 
granted.    Having  considered  the  Motion  and  responses  thereto,  Defendant’s  Motion 
[Doc. 5] is hereby GRANTED in part and DENIED in part.  For the reasons explained 
below,  Plaintiff’s  tortious  interference  with  contractual  relations  claim  is  DISMISSED 
with prejudice; Plaintiff’s remaining claims will go forward.   
STANDARD OF REVIEW 
On a motion to dismiss, the Court must accept as true all well‐pleaded facts in a 
plaintiff’s  complaint.1  To  avoid  dismissal  pursuant  to  Federal  Rule  of  Civil  Procedure 
12(b)(6), “a complaint must contain specific factual matter, accepted as true, to ‘state a 

 Sinaltrainal v. Coca‐Cola Co., 578 F.3d 1252, 1260 (11th Cir. 2009).   

1

1 

claim  to  relief  that  is  plausible  on  its  face.’”2  A  claim  is  plausible  where  the  plaintiff 
alleges factual content that “allows the court to draw the reasonable inference that the 
defendant is liable for the misconduct alleged.”3 The plausibility standard requires that 
a  plaintiff  allege  sufficient  facts  “to  raise  a  reasonable  expectation  that  discovery  will 
reveal evidence” that supports a plaintiff’s claims.4  
BACKGROUND 

Plaintiff  filed  its  Complaint  alleging  that  Defendant  breached  the  parties’  lease 

agreement and tortiously interfered with the contractual relationship Plaintiff had with 
its sublessee. In accepting Plaintiff’s allegations as true, as this Court must on a motion 
to dismiss, the facts are as follows: 

On April 30, 1992, Defendant, as lessor, and Plaintiff’s predecessor‐in‐interest, as 

lessee,  entered  into  a  ten‐year  Lease  Agreement  to  operate  a  nursing  home  located  in 
Hartwell, Georgia.5  Before the ten years expired, Defendant and Plaintiff’s predecessor 
entered into a Second Amendment to the Lease which modified the term of the Lease to 
twenty  years,  thereby  extending  the  term  of  the  Lease  through  April  30,  2012.6  

 Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, 678 (2009) (quoting Bell Atlantic Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 570 (2007)). 
 Id.   
4 Twombly, 550 U.S. at 556. 
5 Compl. ¶¶ 6 & 7 [Doc. 1]; Lease Agreement, Compl., Ex. A [Doc. 1‐1]. 
6 Compl. ¶ 8; Second Amendment to Lease, Compl. Ex. B [Doc. 1‐2]. 
2
3

2 

Subsequently,  Plaintiff’s  predecessor  assigned  all  of  its  right,  title,  and  interest  to  the 
Lease and the nursing home and health care business to Plaintiff.7 

The Lease, as amended, contained a right of first refusal which gave Plaintiff, as 

Tenant, the right to purchase or re‐lease the premises at the expiration of the Lease on 
the  same  terms  Defendant,  as  Landlord,  proposed  to  sell  or  lease  the  property  to 
another.8  Specifically, the Lease provided: 

Section 32. RIGHT OF FIRST REFUSAL TO PURCHASE OR RE‐LEASE. 
During  the  term  of  this  Lease,  prior  to  the  sale  or  leasing  of  the  Leased 
Premises  or  any  interest  therein  by  the  Landlord,  or  its  successors  or 
assigns,  under  the  Lease,  to  any  party  other  than  Lessee,  Landlord  shall 
give Tenant written notice stating the specific terms on which it proposes 
to  sell  or  lease  the  Leased  Premises,  whether  resulting  from  an  offer  to 
purchase  or  re‐lease  the  Leased  premises  received  by  Landlord  or 
otherwise, together with a conformed copy of any such offer, and Tenant 
shall have fiftenn 915) days after receipt or refusal of receipt of such notice 
to  elect  to purchase  or lease the  Leased  Premises or  such  interest therein 
on the same terms and conditions as set forth in such notice provided, that 
Tenant shall have either (i) thirty (30) days from such election; or (ii) the 
time required in the notice, whichever is later, to close upon the purchase 
to release the Leased Premises, on such terms and conditions within said 
fifteen (15) day period, same shall be null and void and of no further force 
or  effect  and  landlord  shall  be  free  to  sell  or  lease  the  Leased  Premises 
upon  such  terms  and  conditions,  provided,  however,  Tenant  shall  retain 
the  right  of  first  refusal  to  purchase  or  re‐lease  with  respect  to  all  future 
sales or re‐leases.9 

After the Lease was assigned to Plaintiff, Plaintiff entered into a Sublease with a 

third party,  CHC–Hart  Care Center,  LLC, to operate  the premises as a skilled  nursing 

 Compl. ¶ 9; Assignment and Assumption Agreement Dated As of August 9, 2003, Compl., Ex. C [Doc. 1‐
3]. 
8 Compl. ¶ 12; Second Amendment to Lease, ¶ 1(c).  
9 Id.  
7

3 

home facility.10  Defendant acknowledged the Sublease and formally accepted CHC as 
the Sublessee for the property.11  Pursuant to the Sublease, the Sublessee agreed that it 
had  no  right  to  any  purchase  or  option  of  the  Leased  Premises,  or  to  any  renewal, 
extension,  renegotiation,  amendment,  assignment  or  replacement  of  the  underlying 
Lease.  Specifically, the Sublease provided that  

(d) [Sublessee as] Tenant shall not have any right to amend or modify the 
Underlying Lease.  Tenant shall NOT have any right under any provision 
of this Lease to any purchase or option as to the fee title to the Premises; 
any purchase or option as to the fee title to the Premises and any renewal, 
extension,  renegotiation,  amendment,  assignment  or  replacement  of  the 
Underlying  Lease,  all  of  which  shall  be  exclusively  reserved  to  landlord, 
and Tenant shall not interfere in any manner with, or seek to acquire, the 
foregoing opportunities which are reserved to [Plaintiff as] Landlord.   
(e)  Tenant  shall  not  have  any  right  under  any  provision  of  this  Lease  or 
the Underlying Lease as to any purchase or option as to the fee title to the 
Premises;    any  purchase  or  option  as  to  the  fee  title  to  the  Premises  and 
any  renewal,  extension,  renegotiation,  amendment,  assignment  or 
replacement  of  the  Underlying  Lease,  all  of  which  shall  be  exclusively 
reserved  to  landlord,  and  Tenant  shall  not  interfere  in  any  manner  with, 
or  seek  to  acquire,  the  foregoing  opportunities  which  are  reserved  to 
Landlord.12   

In  February  2012—approximately  four  months  before  the  expiration  of  the 

Lease—Defendant’s attorney advised Plaintiff’s manager  that,  on  behalf  of  Defendant, 
he had various conversations with the Sublessee’s principals about entering into a new 
lease following the expiration of the present Lease, with a new entity to be formed by 

 Compl. ¶ 10; Sublease between Hart Care NRC, LLC as Landlord and CHC – Hart Care Center, LLC, as 
Tenant Dated September 1, 2003, Compl., Ex. D [Doc. 1‐4]. 
11 Compl. ¶ 11; Letter accepting CHC‐Hart Care Center, LLC as Sublessee, Compl., Ex. E [Doc. 1‐5].  
12 Sublease, Art. 1, Section 1.4(d), Compl., Ex. D [Doc. 1‐4]. 
10

4 

the  Sublessee’s  principals.13    The  attorney  also  told  Plaintiff’s  manager  that  Defendant 
was entertaining offers to extend or renew the Lease and that Plaintiff’s manager should 
forward  any  such  proposals  from  Plaintiff  to  him.14    Moreover,  Defendant’s  attorney 
indicated  that  he  had  been  engaged  in  conversations  with  the  Sublessee’s 
representatives about extending and/or renewing the Lease under a new legal entity.15 

By letter dated February 15, 2012, Plaintiff effectuated an election of the right of 

first refusal contained in Section 32 of the Lease.16  Defendant failed to provide written 
notice of all proposals for transfer of the subject property and failed to honor Plaintiff’s 
election of its right of first refusal.17   

Instead, in March 2012, Defendant created a wholly owned subsidiary, Hart Care 

Center, Inc., for the purpose and aim of evading Defendant’s contractual obligation to 
Plaintiff  under  the  terms  of  the  Lease.18  Effective  May  1,  2012,  the  day  after  the 
expiration  of  the  Lease,  Defendant  transferred  some  or  all  of  its  interest  in  the  subject 
property to its wholly owned subsidiary.19  From May 1, 2012, to the present, Defendant 
contracted  for  the  operation  and  management  of  the  nursing  home  with  an  entity 
owned by or associated with the Sublessee.20  

 Compl. ¶ 14(a).  
 Id. at ¶ 14(b). 
15 Id. at ¶ 14(c). 
16 Id. at ¶ 15; Letter, Compl., Ex. F. [Doc. 1‐5]. 
17 Compl. ¶¶ 24 & 25. 
18 Id. at ¶ 17. 
19 Id. at ¶ 18. 
20 Id. at ¶ 19. 
13
14

5 

Plaintiff filed the current action  against Defendant alleging claims for breach of 

contract,  tortious  interference  with  contractual  relations,  specific  performance,  and 
attorney’s  fees.    Thereafter,  Defendant  filed  the  instant  Motion  seeking  to  dismiss 
Plaintiff’s Complaint for failure to state a claim upon which relief may be granted.    
DISCUSSION 
Breach of Contract  
Plaintiff  contends  that  Defendant  breached  the  Lease  Agreement  by  failing  to 
provide Plaintiff written notice of all proposals for transfer of the subject property and 
failing  to  honor  Plaintiff’s  election  of  its  right  of  first  refusal.    Defendant  argues 
Plaintiff’s allegations do not satisfy the threshold Twombly/Iqbal pleading requirements 
and therefore fail to state a claim for relief.  The Court disagrees. 
The  factual  allegations  in  this  Complaint  state  a  claim  for  breach  of  contract.  
Accepting the allegations as true, Defendant failed to provide written notice stating the 
terms  on  which  it  proposed  to  lease  the  subject  property  to  a  third  party,  in  clear 
violation of the terms of the Lease.  Moreover, Plaintiff exercised its right of first refusal 
to re‐lease the property on the same terms and conditions as proposed to the Sublessee 
which Defendant failed to honor.   
Defendant’s arguments that the Complaint must be dismissed because it fails to 
specifically allege the presence of a proposed sale or lease necessary to initiate the right 
of first refusal, are without merit. Indeed, Defendant’s motion regarding the breach of 
6 

contract  claims  appears  to  be  “another  example  of  what  Twombly  and  Iqbal  have 
wrought—a  compulsion  to  file  a  motion  to  dismiss  in  every  case.”21    The  rules  of 
pleading “do not require heightened fact pleading of specifics, but only enough facts to 
state a claim to relief that is plausible on its face.”22 Judicial inquiry at this stage focuses 
on  whether  the  challenged  pleadings  “give  the  defendant  fair  notice  of  what  the  .  .  . 
claim is and the grounds upon which its rests.”23  Plaintiff has more than satisfied these 
pleading  requirements.  Thus,  Plaintiff’s  breach  of  contract  claims—and  in  turn  its 
specific performance and attorney’s fees claims—may proceed.   
Tortious Interference with Contractual Relations 
 Plaintiff’s  tortious  interference  claim,  however,  must  be  dismissed.    Plaintiff 
claims  Defendant  intentionally  interfered  with  its  contractual  relationship  with  the 
Sublessee  by  causing  the  Sublessee  to  violate  the  anti‐circumvention  provisions  of  the 
Sublease.  “In order to be liable for tortious interference, one must be a stranger to both 
the contract at issue and the business relationship giving rise to and underpinning the 
contract.”24 “One is not a stranger to the contract simply because one is not a party to 
the contract.”25 Indeed, “all parties to a comprehensive interwoven set of contracts are 
not liable for tortious interference with any of the contracts or business relationships.”26 

 Meyer v. Snyders Lance, Inc., Case No. 4:12‐CV‐215(CDL), 2012 WL 6913724, *1 (M.D. Ga. Dec. 12, 2012). 
 Twombly, 550 U.S. at 570. 
23 Erickson v. Pardus, 551 U.S. 89, 93 (2007) (quoting Twombly, 550 U.S. at 555). 
24 Atlanta Mkt. Ctr. Mgmt., Co. v. McLane, 269 Ga. 604, 608 (1998). 
25 Id. 
26 Galardi v. Steele‐Inman, 266 Ga. App. 515, 521 (2004).   
21
22

7 

Defendant  in  this  case  is  clearly  not  a  stranger  to  the  contract  at  issue—the 
Sublease—or  to  the  business  relationship  between  Plaintiff  and  the  Sublessee.    The 
business relationship at issue here is that of lessor/lessee/sublessee; as such, they are all 
parties  to  an  interwoven  set  of  contracts  surrounding  the  Lease  and  Sublease.  
Moreover,  Defendant,  as  lessor,  was  an  essential  entity  in  the  relationship  between 
Plaintiff  and  Sublessee.  Because  there  is  no  set  of  facts  under  which  Plaintiff  could 
prevail on a tortious interference claim against Defendant and any amendment would 
be futile, this claim must be dismissed with prejudice.  
CONCLUSION 
In accordance with the foregoing, Defendant’s Motion to Dismiss [Doc. 5] is 
hereby GRANTED in part and DENIED in part.  Plaintiff’s tortious interference is 
DISMISSED WITH PREJUDICE; the remaining claims may proceed.  The stay of 
discovery in this case is LIFTED.  In accordance with the Rules 16/26 Order previously 
issued by this Court [See Doc. 7], the parties must file their proposed scheduling and 
discovery order within fourteen (14) days of the date of this Order. 

SO ORDERED, this 10th day of December, 2013. 

S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL, CHIEF JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 

SSH 
8