SMITH v. FARMER AND MERCHANTS BANK et al

Filing 4

ORDER granting 2 Motion for Leave to Proceed in forma pauperis; denying 1 Motion for Preliminary Injunction. Plaintiff is hereby DIRECTED to recast her Complaint as it relates to the ECOA and FHA claims within fourteen (14) days of entry of thi s Order. All other claims are DISMISSED for failure to state a claim. Defendants Anna Mullis, Huskin Law Firm, LLC, and Brandy T. Huskins, these Defendants are DISMISSED as parties in this case. Ordered by U.S. District Judge C ASHLEY ROYAL on 5/2/14 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE 
MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
MACON DIVISION 

FELICIA L. SMITH, 

Plaintiff, 
v. 

: 
: 
: 
: 

: 
No. 5:14‐CV‐140 (CAR) 
FARMER AND MERCHANTS BANK;  : 
DERRICK HUDSON; ANNA MULLIS;  : 
HUSKIN LAW FIRM, LLC; BRANDY  : 
T. HUSKINS, 
: 

: 
Defendants. 
: 
___________________________________   : 

ORDER ON MOTION TO PROCEED IN FORMA PAUPERIS AND MOTION FOR 
A PRELIMINARY INJUNCTION 

Currently before the Court are Plaintiff Felicia Smith’s Motion for a Preliminary 
Injunction [Doc. 1] and Motion to Proceed In Forma Pauperis (“IFP”) [Doc. 2].  Plaintiff, 
proceeding pro se, seeks to initiate this action against Defendants Farmer and Merchants 
Bank  (“FMB”),  Derrick  Hudson,  Anna  Mullis,  Huskin  Law  Firm,  LLC,  and  Brandy  T. 
Huskins  to  quiet  title  and  prevent  the  foreclosure  of  certain  real  property.    Having 
considered the Motions and the applicable law, the Motion for a Preliminary Injunction 
is  DENIED.    Plaintiff’s  Motion  to  Proceed  IFP  is  GRANTED,  but  Plaintiff  is 
DIRECTED to recast her Complaint as more fully explained herein.  

FACTUAL BACKGROUND 

This case arises out of Plaintiff’s attempt to prevent the imminent foreclosure of 
real  property  located  at  317  Gray  Road,  Eatonton,  Georgia  31024  (the  “Property”).  
Plaintiff alleges that on May 18, 2011, Robert Harris and Plaintiff acquired the Property 
for  a  purchase  price  of  $44,477.26.1    Robert  Harris  obtained  a  loan  from  FMB  in  the 
amount of $36,477.24 on the same day, as evidenced by the promissory note attached to 
the  Complaint  (the  “Note”).2    To  secure  the  loan,  Harris  executed  a  security  deed 
relating  to  the  Property.3  From  a  letter  attached  to  the  Complaint,  it  appears  Plaintiff 
executed  a  personal  guaranty  on  the  loan.4    However,  Plaintiff  alleges  that  she  and 
Harris  were  manipulated  into  accepting  the  loan  terms,  which  included  a  balloon 
payment at the end of three years, with the final payment of $33,187.63 due on May 10, 
2014.5   
Harris and Plaintiff applied for a loan modification in January 25, 2014, but their 
request was denied.6  Derrick Hudson, the loan officer at FMB in charge of processing 
the application, would not even look at the paperwork submitted.7  On March 3, 2014, 

 Compl. ¶ 34 [Doc. 1]. 
 Id. at ¶ 34 and pp. 17‐19.  
3 Id. at p. 17.  The security deed is cross‐referenced in the Note and Notice of Sale Under Power, but it is 
not attached to the Complaint. 
4 Id. at p. 24. 
5 Id. at ¶ 34. 
6 Id. at ¶ 35. 
7 Id. 
2 
1
2

Plaintiff re‐applied, but was notified that the documents were never received.8  In letters 
dated  March  28,  2014,  Brandy  Huskins  with  the  Huskin  Law  Firm,  on  behalf  of  FMB, 
notified  Plaintiff  and  Harris  that  Harris  was  in  default  and  declared  the  total  amount 
outstanding on the loan immediately due and payable.9  On the same day, Plaintiff also 
received  notice  of  sale  under  power  and  FMB’s  intent  to foreclose  on  the  Property  on 
the first Tuesday in May, 2014.10  
Based  on  these  allegations,  Plaintiff  seeks  to    file  a  complaint  against  FMB, 
Derrick Hudson (loan officer for FMB), Anna Mullis (an  unidentified FMB employee), 
Huskin Law Firm, LLC (law firm retained by FMB to initiate foreclosure proceedings), 
and  Brandy  T.  Huskins  (lawyer  with  Huskin  Law  Firm,  LLC).    Plaintiff  also  seeks  to 
enjoin foreclosure proceedings on the Property.   
DISCUSSION 

Plaintiff moves the Court for permission to proceed without prepayment of fees.  
It appears Plaintiff is unable to pay the cost of commencing this action and still provide 
for  herself  and  any  dependents,  and  therefore  the  Court  GRANTS  her  Motion  to 
Proceed  In  Forma  Pauperis  [Doc.  2].11    However,  if  Plaintiff  wishes  to  maintain  this 

 Id. at ¶ 37. 
 Id. at pp. 24‐33. 
10 Id. 
11 28 U.S.C. § 1915. 
8
9

3 

action,  she  must  file  an  amended  complaint,  which  will  supersede  her  original 
Complaint, as hereinafter directed.    
Under 28 U.S.C. § 1915(e), a court must sua sponte dismiss an indigent plaintiff’s 
complaint or portion thereof which “(1) is frivolous or malicious; (2) fails to state a claim 
on which relief may be granted; or (3) seeks monetary relief against a defendant who is 
immune  from  such  relief.”12    This  statute  “accords  judges  not  only  the  authority  to 
dismiss  a  claim  based  on  an  indisputably  meritless  legal  theory,  but  also  the  unusual 
power to pierce the veil of the complaint’s factual allegations and dismiss those claims 
whose factual contentions are clearly baseless.”13   
As  is  its  duty,  the  Court  has  scrutinized  Plaintiff’s  Complaint  and  liberally 
construed  all  of  Plaintiff’s  allegations.14    In  her  Complaint,  Plaintiff  asserts  a  claim  to 
quiet title and claims for declaratory judgment and injunctive relief, seeking to prevent 
the  foreclosure  of  the  Property.    In  addition,  Plaintiff  asserts  violations  of  the  Equal 
Credit  Opportunity  Act  (the  “ECOA”),  15  U.S.C.  §  1691,  et  seq.,  and  the  Fair  Housing 
Act (the “FHA”), 42 U.S.C. § 3601 et seq.   Plaintiff also raises state law claims of breach 
of the implied duty of good faith and fair dealing, civil conspiracy, promissory estoppel, 

 28 U.S.C. § 1915(e)(2)(b). 
 Neitzke v. Williams, 490 U.S. 319, 327 (1989). 
14 See Tannenbaum v. United States, 148 F.3d 1262, 1263 (11th Cir. 1998) (per curiam) (“Pro se pleadings are 
held  to  a  less  stringent  standard  than  pleadings  drafted  by  attorneys  and  will,  therefore,  be  liberally 
construed.”). 
4 
12
13

and  attorney’s  fees  pursuant  to  O.C.G.A.  §§ 13‐1‐11  and  13‐6‐11.    The  Court  discusses 
each claim in turn. 
I.

Petition to Quiet Title and Claims for Declaratory and Injunctive Relief to 
Enjoin Foreclosure 

In the first part of her Complaint, Plaintiff asserts a claim to quiet title and claims 

for  declaratory  and  injunctive  relief  in  an  attempt  to  prevent  the  foreclosure  of  the 
Property.  The Court, however, finds that Plaintiff fails to state a claim on any of these 
grounds for relief.   
A. Petition to Quiet Title 
In  support  of  her  quiet  title  claim,  Plaintiff  alleges  that  “[t]he  original  security 
deed  does  not  mention  the  real  party  in  interest  which  is  a  FHA  REMIC  trust  thus 
creating a break in the chain of title.”15  In addition, Plaintiff alleges that FMB’s actions 
in simultaneously processing her loan modification and threatening foreclosure created 
a break in the chain of title.16  
These  scant  allegations  fail  to  state  a  claim  to  quiet  title.    Plaintiff  has  not 
referenced, much less satisfied, the elements and procedural requirements for asserting 
a claim to quiet title under O.C.G.A. § 23‐3‐40, et seq., and the Quiet Title Act, O.C.G.A. § 
23–3–60 et seq.  Specifically, the Quiet Title Act states that a petition to quiet title must 
contain   

15
16

 Compl. ¶ 36 [Doc. 1].  
 Id. at ¶¶ 37‐38. 
5 

[A] specification of the petitioner’s interest in the land, a statement as to 
whether the interest is based upon a written instrument (whether same 
be a contract, deed, will, or otherwise) or adverse possession or both, a 
description  of  all  adverse  claims  of  which  petitioner  has  actual  or 
constructive  notice,  the  names  and  addresses,  so  far  as  known  to  the 
petitioner,  of  any  possible  adverse  claimant,  and,  if  the  proceeding  is 
brought  to  remove  a  particular  cloud  or  clouds,  a  statement  as  to  the 
grounds upon which it is sought to remove the cloud or clouds.17 
Moreover, Plaintiff must file with the petition “(1) a plat of survey of the land, (2) a copy 
of the immediate instrument or instruments, if any, upon which [her] interest is based, 
and  (3)  a  copy  of  the  immediate  instrument  or  instruments  of  record  or  otherwise 
known to [Plaintiff], if any,  upon which any  person might base an  interest in the  land 
adverse to [Plaintiff].”18 
In  this  case,  Plaintiff  has  failed  to  meet  several  of  these  statutory  requirements.  
First, she does not allege she holds title to the Property nor does she attach documents 
showing  her  interest in the Property. 19  Similarly, Plaintiff does  not attach the security 
deed  at  issue  in  this  case  showing  the  interest  of  another  entity  in  the  Property,  even 
though  she  clearly  has  knowledge  of  this  instrument.    More  importantly,  from  the 
allegations  and  Note  attached  to  the  Complaint,  it  appears  Harris,  as  the  borrower 
identified in the Note, may also have an ownership interest in the Property, but Plaintiff 

 O.C.G.A. § 23‐3‐62(b). 
 O.C.G.A. § 23–3–62(c). 
19  See  Smith  v.  Ga.  Kaolin  Co.,  Inc.,  269  Ga.  475,  477  (1998)  (“[A] plaintiff must  assert  that  he  holds  some 
current  record  title  or  current  prescriptive  title,  in  order  to  maintain  his  suit.”)  (quotation  marks  and 
citation omitted).   
6 
17
18

has  not  named  him  as  a  party  to  this  action.    Accordingly,  her  quiet  title  claim  is 
dismissed for failure to state a claim.  
B.  Declaratory Relief  
Plaintiff also seeks declaratory relief pursuant to O.C.G.A. § 9‐4‐2 that (1) FMB is 
not  the  secured  creditor  of  Plaintiff’s  loan,  (2)  FMB  is  not  the  holder  of  the  Note,  (3) 
FMB  has  no  right,  title, or  interest  in  the  security  deed  because  the  security  deed  was 
never assigned to FMB, and (4) FMB and Huskin Law Firm are  not entitled to pursue 
foreclosure.   
The  Note,  however,  directly  contradicts  the  requested  declaratory  relief.  
Specifically, the Note identifies FMB as the lender entitled to receive the payments due 
and  owing  under  the  terms  of  the  Note.20    Additionally,  the  Note  expressly  provides 
that,  if  the  borrower  defaults,  the  lender  may  declare  the  entire  amount  of  the 
indebtedness due and payable and “may sell or dispose of the Property, in any manner 
permitted by law.”21  Plaintiff does  not allege  that the borrower was  not in  default, or 
that the lender could not otherwise invoke these remedies.    
Moreover,  Georgia  law  provides  that  declaratory  judgment  may  only  be  issued 
“[i]n cases of actual controversy.”22  “There is a justiciable controversy where a concrete 
issue is present, and there is a definite assertion of legal rights, and a positive legal duty 

 Compl., p. 17 [Doc. 1]. 
 Id. at p. 18. 
22 O.C.G.A. § 9‐4‐2(a).  
20
21

7 

with  respect  thereto,  which  are  denied  by  the  adverse  party.”23  Having  found  that 
Plaintiff  has  failed  to  state  a  plausible  claim  to  quiet  title  and  her  requests  for 
declaratory  relief are directly contradicted by the Note, no actual controversy exists to 
support  Plaintiff’s  claim  for  declaratory  relief.24    Therefore,  Plaintiff’s  request  for 
declaratory judgment is dismissed for failure to state a claim. 
C. Injunctive Relief 
Similarly,  Plaintiff  seeks  a  preliminary  and  permanent  injunction  to  prevent 
Defendants  from  initiating  or  continuing  foreclosure  proceedings,  whether  judicial  or 
non‐judicial,  against  Plaintiff  or  her  Property,  or  initiating  dispossessory  proceedings 
against Plaintiff.  Simply put, Plaintiff is not entitled to the injunctive relief she seeks. 
i.

Motion for a Preliminary Injunction 
To the extent Plaintiff seeks a preliminary injunction to enjoin judicial foreclosure 

or dispossessory proceedings, such relief is barred by the Anti‐Injunction Act, 28 U.S.C. 
§  2283.    The  Anti‐Injunction  Act  provides  that  a  federal  court  may  not  enjoin 
proceedings  in  state  court  unless  it  falls  within  one  of  three  exceptions:  (1)  the 
injunction is “expressly authorized by Act of Congress,” (2) the injunction is “necessary 
in  aid  of  [the  courtʹs]  jurisdiction,”  or  (3)  the  injunction  is  necessary  “to  protect  and 

 Higdon v. City of Senoia, 273 Ga. 83, 85 (2000) (quotation marks, alteration, and citation omitted). 
  See  Lesman  v.  Mortg.  Elec.  Registration  Sys.,  Inc.,  2:12‐CV‐00023‐RWS,  2013  WL  603895,  at  *5  (N.D.  Ga. 
Feb. 19, 2013) (finding that because the plaintiff’s allegations failed to state a claim, no actual controversy 
existed to support a claim for declaratory judgment). 
8 
23
24

effectuate [the courtʹs] judgments.”25  This is an “absolute prohibition against enjoining 
State Court proceedings,  unless the injunction falls within one of the three specifically 
defined exceptions.”26  None of the three exceptions apply here, and, therefore, the Anti‐
Injunction  Act  bars  injunctive  relief  to  stop  judicial  foreclosure  or  dispossessory 
proceedings.27   
To  the  extent  Plaintiff  seeks  a  preliminary  injunction  to  enjoin  non‐judicial 
proceedings, she must establish “(1) a substantial likelihood of success on the merits; (2) 
that irreparable injury will be suffered if the relief is not granted; (3) that the threatened 
injury outweighs the harm the relief would inflict on the non‐movant; and (4) that entry 
of the relief would serve the public interest.”28  Plaintiff does  not address any of these 
prongs  in  her  Motion,  nor  does  she  otherwise  satisfy  them.    In  particular,  the  Court 
notes that Plaintiff has failed to show a likelihood of success on the merits, as evidenced 
by the dismissal of her claims to quiet title and for declaratory relief.  Because she has 
failed to state a claim upon which relief may be granted, she has, by extension, failed to 
establish a likelihood of success on the merits.29  

 28 U.S.C. § 2283.  
 Atlantic Coast Line R. Co. v. Bhd. of Locomotive Eng’rs, 398 U.S. 281, 286 (1970). 
27  See  e.g., Wideman  v. Bank  of  Am., N.A.,  3:11‐CV‐145  CAR,  2011  WL  6749829, at  *5‐6  (M.D. Ga.  Dec.  23, 
2011) (holding court could not enjoin ongoing dispossessory proceedings); First Fed. Sav. & Loan Assʹn of 
Warner  Robins  v.  Ohio  Valley  Sav.  &  Loan  Assʹn  of  Steubenville,  Ohio,  666  F.  Supp.  215,  217‐18  (M.D.  Ga. 
1987) (holding no exception in the Anti‐Injunction Act applied to enjoin state foreclosure proceedings).  
28 Siebert v. Allen, 506 F.3d 1047, 1049 (11th Cir. 2007). 
29 See Klay v. United Healthgroup, Inc., 376 F.3d 1092, 1097 (11th Cir. 2004) (“For a traditional injunction to 
be even theoretically available, a plaintiff must be able to articulate a basis for relief that would withstand 
9 
25
26

Moreover,  Plaintiff  is  not  entitled  to  a  preliminary  injunction  of  non‐judicial 
foreclosure proceedings because she fails to satisfy Federal Rule of Civil Procedure 65.  
Rule  65  provides  that  “[t]he  court  may  issue  a  preliminary  injunction  .  .  .  only  if  the 
movant gives security in an amount that the court considers proper to pay the costs and 
damages  sustained  by  any  party  found  to  have  been  wrongfully  enjoined  or 
restrained.”30  Plaintiff has  not offered security as required  under this rule.  Therefore, 
Plaintiff’s Motion for a Preliminary Injunction is denied. 
ii.

Permanent Injunction 
Plaintiff’s  request  to  permanently  enjoin  foreclosure  proceedings  fails  for  a 

similar  reason.  To  warrant  a  permanent  injunction,  Plaintiff  must  show  “(1) that  [she] 
has suffered an irreparable injury; (2) that remedies available at law, such as monetary 
damages, are inadequate to compensate for that injury; (3) that, considering the balance 
of hardships between the plaintiff and defendant, a remedy in equity is warranted; and 
(4) that the public interest would not be disserved by a permanent injunction.”31  There 
can  be  no  irreparable  injury  where  Plaintiff  has  failed  to  state  a  claim  for  relief.32  
Accordingly, Plaintiff’s claim for permanent injunctive relief is denied.   

scrutiny  under  Fed. R. Civ .P.  12(b)(6)  (failure  to state  a claim).”);  Arroyo  v.  Bank of  Am., N.A.,  1:13‐CV‐
01767‐RWS, 2013 WL 3785623, at *4 (N.D. Ga. July 18, 2013). 
30 Fed. R. Civ. P. 65(c). 
31  Peter  Letterese  &  Assocs.,  Inc.  v.  World  Inst.  of  Scientology  Enters.,  533  F.3d  1287,  1323  (11th  Cir.  2008) 
(quoting eBay Inc. v. MercExchange, L.L.C., 547 U.S. 388, 392 (2006)). 
32 See Lesman, 2:12‐CV‐00023‐RWS, 2013 WL 603895, at *5. 
10 

II.

Violation of the ECOA and FHA 

In the second part of the Complaint, Plaintiff asserts claims under the ECOA and 
FHA.    The  ECOA  makes  it  unlawful  for  “any  creditor  to  discriminate  against  any 
applicant,  with  respect  to  any  aspect  of  a  credit  transaction  .  .  .  on  the  basis  of  race, 
color, religion, national origin, sex or marital status, or age (provided the applicant has 
the  capacity  to  contract).”33    Likewise,  the  FHA  makes  it  unlawful  for  “any  person  or 
other  entity  whose  business  includes  engaging  in  residential  real  estate‐related 
transactions to discriminate against any person in making available such a transaction, 
or in the terms or conditions of such a transaction, because of race, color, religion, sex, 
handicap, familial status, or national origin.”34 The FHA goes on to define a “residential 
real  estate‐related  transaction”  as  including  “[t]he  making  or  purchasing  of  loans  or 
providing  other  financial  assistance  –  (A)  for  purchasing,  constructing,  improving, 
repairing, or maintaining a dwelling; or (B) secured by residential real estate.”35 
Here,  it  is  unclear  what  actions  form  the  basis  of  Plaintiff’s  ECOA  and  FHA 
claims,  but  it  appears  Plaintiff  alleges  that  (1)  FMB  did  not  offer  fair  loan  terms;  (2) 
FMB, with the aid of Hudson, refused loan modifications to Plaintiff and Harris; and (3) 
their  actions  amounted  to  discrimination  based  on  race  or  national  origin.    Because 

 15 U.S.C. § 1691(a)(1).  
 42 U.S.C. § 3605(a). 
35 42 U.S.C. § 3605(b)(1).  
33
34

11 

Plaintiff is proceeding pro se, the Court will allow Plaintiff to recast her Complaint as to 
these claims only.  
In  order  for  Plaintiff’s  ECOA  and  FHA  claims  to  proceed,  Plaintiff  must  allege 
facts showing “(1) that the Plaintiff is a member of a protected class; (2) that the Plaintiff 
applied  for  and  was  qualified  for  a  loan  from  the  Defendant;  (3)  that  the  loan  was 
rejected  despite  Plaintiff’s  qualifications;  and  (4)  that  the  Defendant  continued  to 
approve  loans  for  applicants  outside  of  the  Plaintiff’s  protected  class  with  similar 
qualifications.”36 
Accordingly,  Plaintiff  is  hereby  DIRECTED  to  recast  her  Complaint  within 
fourteen (14) days of this Order to allege facts supporting each of these elements.  In so 
doing,  Plaintiff  must  specify  the  discriminatory  actions  taken  by  each  named 
Defendant.    Moreover,  Plaintiff  is  cautioned  that  she  cannot  assert  claims  on  Harris’ 
behalf because Harris has not been named as a plaintiff in this proceeding. 

 Cooley v. Sterling Bank, 280 F. Supp. 2d 1331, 1339 (M.D. Ala. 2003).  As explained by the court in Cooley, 
the  Eleventh  Circuit  has  not  explicitly  held  that  these  elements  borrowed  from  the  Title  VII  analytical 
framework  apply  to  a  discrimination  claim  under  the  ECOA.  Id.  at  1338;  see  also  Hall  v.  Johanns,  208  F. 
Appʹx 726 (11th Cir. 2006) (The Eleventh Circuit “[a]ssum[ed], without deciding, that Title VIIʹs analytical 
framework applies to retaliation claims under the Equal Credit Opportunity Act (ECOA)” in affirming a 
grant  of  summary  judgment).    The  Cooley  court  reasoned  that  given  the  reasoning  of  prior  Eleventh 
Circuit  cases  in  which  it  has  applied  these  elements  to  other  anti‐discrimination  statutes,  there  is  no 
reason  to  believe  the  Eleventh  Circuit  would  treat  an  ECOA claim  differently.  280  F.  Supp.  2d  at  1338. 
This Court agrees and applies these elements accordingly in this case.      
12 
36

III.

Miscellaneous State Law Claims 

In the last two Counts of her Complaint, Plaintiff asserts a plethora of state law 

claims  for  breach  of  the  implied  duty  of  good  faith  and  fair  dealing,  promissory 
estoppel,  civil  conspiracy,  and  attorney’s  fees.      Plaintiff  fails  to  allege  any  facts  to 
support  these  claims.    Therefore,  the  substantive  state  law  claims  are  dismissed.  
Because her state law claim for attorney’s fees is derivative of her substantive claims,37 it 
must also be dismissed.    
CONCLUSION 
Based on the foregoing, Plaintiff’s Motion for a Preliminary Injunction [Doc. 1] is 
DENIED.   Plaintiff’s  Motion  to  Proceed  In  Forma  Pauperis  is  GRANTED  [Doc.  2],  and 
Plaintiff  is  hereby  DIRECTED  to  recast  her  Complaint  as  it  relates  to  the  ECOA  and 
FHA  claims  within  fourteen  (14)  days  of  entry  of  this  Order.    All  other  claims  are 
DISMISSED  for  failure  to  state  a  claim.    Because  no  claims  remain  pending  against 
Defendants  Anna  Mullis,  Huskin  Law  Firm,  LLC,  and  Brandy  T.  Huskins,  these 
Defendants are DISMISSED as parties in this case.   
SO ORDERED, this 2nd day of May, 2014. 
S/  C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL, CHIEF JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 
ADP/bbp 

37

 See J. Andrew Lunsford Props., LLC v. Davis, 257 Ga. App. 720, 722 (2002). 

13