MCCOLLIGAN v. STATE HOME MORTGAGE et al

Filing 26

ORDER granting 3 Motion to Dismiss for Failure to State a Claim; denying as moot 8 Motion to Dismiss Complaint; denying as moot 11 Motion to Recover Original Documents; denying as moot 14 Motion for Jury Trial and Issuance of Subpoena; denying as moot 20 Motion to Confirm Jury Trial; denying as moot 22 Motion to Strike. Ordered by US DISTRICT JUDGE C ASHLEY ROYAL on 8/15/2017 (lap)

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT 
FOR THE MIDDLE DISTRICT OF GEORGIA 
MACON DIVISION 

RODNEY M. McCOLLIGAN, 

            Plaintiff, 
v. 

: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 
: 

No. 5:17‐CV‐161‐CAR 

STATE HOME MORTGAGE and 
GEORGIA HOUSING AND    
FINANCE AUTHORITY,   

Defendants. 

ORDER ON DEFENDANTS’ MOTION TO DISMISS 
Plaintiff  Rodney  M.  McColligan,  a  self‐proclaimed  sovereign  citizen,1  filed  this 
pro  se  action  against  Defendants  State  Home  Mortgage  and  Georgia  Housing  and 
Finance  Authority  (“GHFA”).    Plaintiff  bring  a  federal  claim  for  rescission  under  the 
Truth  In  Lending  Act  (“TILA”),  15  U.S.C.  §  1601  et  seq.,  and  state‐law  claims  for 
wrongful foreclosure, fraud, intentional infliction of emotional distress, slander of title, 
and declaratory relief.  Before the Court are Defendants’ Motion to Dismiss under Rule 
12(b)(6).    For  the  reasons  set  forth  below,  the  Court  HEREBY  GRANTS  Defendants’ 
Motion  [Doc.  3]  and  DISMISSES  Plaintiff’s  Complaint  [Doc.  1‐1]  for  failure  to  state  a 

 Sovereign citizens believe they are not subject to the laws of any government. See “Amendment One to 
Complaint” [Doc. 6, p. 2] (proclaiming Plaintiff is a “Private American National and Secured Party 
Creditor, not a Fourteenth Amendment U.S. Citizen”). See also “Rodney Bio & Revelations of Truth” [Doc. 
20‐1, pp. 1‐2] (asserting the British Parliament passed a law in 1666 declaring all people “strawmen”). 
1

1 

claim upon which relief can be granted.  The Court also DENIES as MOOT Plaintiff’s 
Motion to Recover Original Documents [Doc. 11], Plaintiff’s Motion for Jury Trial and 
Issuance  of  Subpoena  [Doc.  14],  Plaintiff’s  Motion  to  Confirm  Jury  Trial  [Doc.  20], 
Defendants’  Motion  to  Dismiss  Plaintiff’s  “Amendment  One  to  Complaint”  [Doc.  8], 
and Defendants’ Motion to Strike Plaintiff’s “Second Amended Complaint” [Doc. 22]. 
BACKGROUND 
This  suit  arises  out  of  the  foreclosure  of  Plaintiff’s  home.    Although  Plaintiff’s 
Complaint  contains  numerous  pages  of  rambling  irrelevancies,  the  Court  accepts  all 
factual  allegations  in  the  Complaint  as  true  and  construes  them  in  the  light  most 
favorable to Plaintiff.2 
On  August  20,  2007,  Plaintiff  signed  a  Promissory  Note  and  Security  Deed  to 
obtain  a  $95,663.00  mortgage  from  Market  Street  Corporation  (“Market  Street”).3    The 
Security  Deed  granted  Market  Street  the  power  to  foreclose  on  Plaintiff’s  home  in 
Warner Robins, Georgia, upon Plaintiff’s default.4  On September 5, 2007, Market Street 
assigned the Security Deed to Defendant GHFA.5 

 See, e.g., [Doc. 1‐1, pp. 3‐4]. 
 Id. at p. 5. 
4
 See Security Deed [Doc. 3‐2]. Although this document is “outside the four corners of the complaint,” it is 
“central to the plaintiff’s claims and is undisputed in terms of authenticity”; thus the Court may consider 
it in ruling on the Motion to Dismiss. Maxcess, Inc. v. Lucent Techs., Inc., 433 F.3d 1337, 1340 n.3 (11th Cir. 
2005). 
5 See GHFA Authority Transfer and Assignment [Doc 3‐3, p. 1]. Like the Security Deed, this document is 
“central to the plaintiff’s claims and is undisputed in terms of authenticity.”  Maxcess, 433 F.3d at 1340 n.3. 
2
3

2 

In  January  of  2017,  Plaintiff  hired  a  “Certified  Forensic  Loan  Auditor,”  who 
informed him that his mortgage was securitized and transferred to a trust.6  The auditor 
also told Plaintiff his mortgage was not assigned to certain intermediary parties before 
its  transfer  to  the  trust,  in  violation  of  the  Pooling  and  Servicing  Agreement  (“PSA”) 
governing the securitization process.7  Plaintiff subsequently defaulted on his mortgage 
payments, and Defendants sent Plaintiff a Notice of Default.8 
On  March  27,  2017,  Plaintiff  filed  this  action  in  the  Houston  County  Superior 
Court.  On April 4, 2017, Defendants foreclosed on Plaintiff’s home.9  On April 26, 2017, 
Defendants  removed  the  case  to  this  Court,  invoking  the  Court’s  original  jurisdiction 
over Plaintiff’s TILA claim pursuant to 28 U.S.C. § 1331 and supplemental jurisdiction 
over  Plaintiff’s  state  law  claims  pursuant  to  28  U.S.C.  §  1367.    On  May  1,  2017, 
Defendants filed their Motion to Dismiss. 
On  May  17,  2017,  Plaintiff  filed  an  “Amendment  One  to  Complaint”  [Doc.  6].  
Plaintiff’s  Amendment  consists  of  incoherent  pronouncements  and  adds  no  new 
allegations  to  the  original  Complaint.10    On  July  11,  2017,  Plaintiff  filed  a  “Second 
Amended  Complaint”  [Doc.  21]  without  Defendants’  consent  or  the  Court’s  leave,  in 
violation  of  Federal  Rule  of  Civil  Procedure  15(a).    Regardless,  Plaintiff’s  “Second 

 Securitization is a process in which multiple mortgages are bundled and sold to third‐party investors. 
 [Doc. 1‐1, p. 6]. 
8 Id. at p. 14 (admitting Plaintiff defaulted but “not in the manner stated in the Notice of Default”). 
9 [Doc. 6, p. 1]. 
10 See [Doc. 6, p. 2] (proclaiming Plaintiff’s “intent to hold accountable liars, thieves, and violators” of his 
rights). 
6
7

3 

Amended  Complaint”  is  identical  to  his  original  Complaint.    Although  Defendants 
moved  for  dismissal  before  Plaintiff  filed  his  Amended  Complaints,  Plaintiff’s 
amendments  do  not  change  the  substance  of  his  allegations.    Thus,  the  Court  can 
consider Defendants’ Motion to Dismiss Plaintiff’s original Complaint.11 
LEGAL STANDARD 
Rule 8 of the Federal Rules of Civil Procedure requires that a pleading contain “a 
short  and  plain  statement  of the  claim  showing  that  the  pleader  is  entitled  to  relief.”12  
Although  a  complaint  “does  not  need  detailed  factual  allegations,”  it  must  provide 
“more than labels and conclusions, and a formulaic recitation of the elements of a cause 
of action will not do.”13  In the same vein, a complaint may not rest on “naked assertions 
devoid of further factual enhancement.”14  “Factual allegations must be enough to raise 
a right to relief above the speculative level.”15 
On a motion to dismiss, the Court must accept as true all well‐pleaded facts in a 
plaintiff’s  complaint.16    To  avoid  dismissal  pursuant  to  Rule  12(b)(6)  of  the  Federal 
Rules,  “a  complaint  must  contain  sufficient  factual  matter,  accepted  as  true,  to  state  a 

 See Clemmons v. Columbus Consol. Gov’t, No. 4:15‐CV‐54 (CDL), 2015 WL 5722800, at *1 (M.D. Ga. Sept. 
29, 2015) (finding judicial economy warrants “taking into consideration the additional facts that [the 
plaintiff] seeks to allege in her amended complaint”). 
12 Fed. R. Civ. P. 8(a)(2). 
13 Bell Atl. Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 555 (2007). 
14 Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, 678 (2009) (internal quotation omitted). 
15 Twombly, 550 U.S. at 555.  
16 McElmurray v. Consol. Gov’t of Augusta‐Richmond Cnty., 501 F.3d 1244, 1251 (11th Cir. 2007). 
11

4 

claim  to  relief  that  is  plausible  on  its  face.”17    A  claim  is  plausible  where  the  plaintiff 
alleges factual content that “allows the court to draw the reasonable  inference that the 
defendant is liable for the misconduct alleged.”18  The plausibility standard requires that 
a  plaintiff  allege  sufficient  facts  “to  raise  a  reasonable  expectation  that  discovery  will 
reveal evidence” that supports a plaintiff’s claims.19 
DISCUSSION 
Defendants  contend  all  of  Plaintiff’s  claims—rescission  under  TILA,  wrongful 
foreclosure,  fraud,  intentional  infliction  of  emotional  distress,  slander  of  title,  and 
declaratory relief—should be dismissed for failure to state a claim.  The Court agrees. 
I.

Rescission under TILA 
First,  Plaintiff  requests  the  Court  rescind  the  mortgage  transaction  under  TILA 

because  Defendants  failed  to  disclose  the  fact  that  the  mortgage  “would  ultimately 
benefit Defendants.”20  Plaintiff’s  rescission claim,  however,  is barred by TILA’s three‐
year  statute  of  limitations.    When  a  lender  fails  to  comply  with  TILA’s  disclosure 
requirements, the borrower’s “right of rescission shall expire three  years after the date 
of consummation of the transaction or upon the sale of the property, whichever occurs 
first.”21    Here,  Plaintiff  alleges  the  mortgage  transaction  was  consummated  on  August 

 Iqbal, 556 U.S. at 678 (internal quotation omitted). 
 Id. 
19 Twombly, 550 U.S. at 556. 
20 [Doc. 1‐1, p. 17]. 
21 15 U.S.C. § 1635(f). 
17
18

5 

20, 2007—over nine years before Plaintiff filed this action.22  Accordingly, Plaintiff is not 
entitled to rescission under TILA.23 
Having  dismissed  Plaintiff’s  only  federal  claim,  the  Court  must  now  determine 
whether  to  exercise  supplemental  jurisdiction  over  the  remaining  state  law  claims.    A 
district court may decline to exercise supplemental jurisdiction over such claims if it has 
dismissed  all  claims  over  which  it  has  original  jurisdiction.24    In  deciding  whether  to 
exercise  supplemental  jurisdiction,  the  district  court  should  consider  factors  such  as 
judicial  economy,  convenience,  fairness  to  the  litigants,  and  comity.25    Having  fully 
considered the matter, the Court will exercise supplemental jurisdiction over Plaintiff’s 
state law claims. 
II.

Wrongful Foreclosure 
Plaintiff bases his wrongful foreclosure claim on two theories: (1) Defendants do 

not hold the Promissory Note, and (2) Defendants did not comply with the terms of the 
PSA.    To  state  a  claim  for  wrongful  foreclosure  under  Georgia  law,  a  plaintiff  must 
establish (1) a legal duty owed to the plaintiff by the foreclosing party; (2) a breach of 
that  duty;  (3)  a  causal  connection  between  the  breach  of  that  duty  and  the  injury 
sustained by the plaintiff; and (4) damages.26 

 [Doc. 1‐1, p. 5]. 
 See Smith v. Highland Bank, 108 F.3d 1325, 1326 (11th Cir. 1997) (per curiam). 
24 28 U.S.C. § 1367(c)(3). 
25 See Palmer v. Hosp. Auth. of Randolph Cnty., 22 F.3d 1559, 1569 (11th Cir. 1994). 
26 Gregorakos v. Wells Fargo Nat’l Ass’n, 285 Ga. App. 744, 747‐48 (2007). 
22
23

6 

Here,  Plaintiff  fails  to  state  a  claim  under  either  of  his  wrongful  foreclosure 
theories.    First,  Georgia  law  authorizes  the  holder  of  a  security  deed  to  foreclose  on 
property even if it does not hold the promissory note.27  Because Defendant GHFA held 
the  Security  Deed,  it  was  authorized  to  foreclose  on  Plaintiff’s  home  when  he 
defaulted.28    Second,  Plaintiff  has  no  standing  to  challenge  an  alleged  violation  of  the 
PSA, to which he is not a party.29  Accordingly, his wrongful foreclosure claim must be 
dismissed. 
III.

Fraud 
Next,  Plaintiff  contends  Defendants  fraudulently  induced  him  to  obtain  the 

mortgage  by  concealing  the  fact  that  the  mortgage  would  be  securitized.30    To  state  a 
claim for fraud  under Georgia law, a plaintiff must establish (1) a false  representation 
by  the  defendant;  (2)  scienter;  (3)  an  intention  to  induce  the  plaintiff  to  act  or  refrain 
from  acting;  (4)  justifiable  reliance  by  the  plaintiff;  and  (5)  damage  to  the  plaintiff.31  
Additionally,  “[a]n  obligation  to  disclose  must  exist  before  a  party  may  be  held  liable 
for fraud based upon the concealment of material facts.”32 

 You v. JP Morgan Chase Bank, 293 Ga. 67, 74 (2013). 
 See GHFA Transfer and Assignment [Doc 3‐3, p. 1]; Security Deed [Doc. 3‐2, p. 3]. 
29 Alexander v. Bank of America, N.A., No. 2:13‐CV‐00067‐RWS, 2014 WL 106349, at *6 (N.D. Ga. Jan. 10, 
2014). See also Montgomery v. Bank of America, 321 Ga. App. 343, 346 (2013). 
30 Although Plaintiff purports to raise separate claims for fraudulent concealment and fraudulent 
inducement, the latter claim merely restates the arguments in Plaintiff’s meritless wrongful foreclosure 
claim. See [Doc. 1‐1, pp. 12‐13] (contending “Defendants are fraudulently foreclosing on the Property”). 
31 Anderson v. Atlanta Comm. for Olympic Games, Inc., 261 Ga. App. 895, 900 (2003). 
32 Infrasource, Inc. v. Hahn Yalena Corp., 272 Ga. App. 703, 705 (2005). See also O.C.G.A. § 23‐5‐53. 
27
28

7 

Here, Plaintiff cannot establish any of these elements because Defendants did not 
originate the mortgage—Market Street did.33  Indeed, Plaintiff fails to allege he had any 
contact  whatsoever  with  Defendants  before  obtaining  the  mortgage  from  Market 
Street.34  Thus, Plaintiff’s fraud claim must be dismissed. 
IV.

Intentional Infliction of Emotional Distress 
Plaintiff’s emotional distress claim must also be dismissed.  To state a claim for 

intentional  infliction  of  emotional  distress  under  Georgia  law,  a  plaintiff  must 
demonstrate that (1) the defendantʹs conduct was intentional or reckless; (2) the conduct 
was extreme or outrageous; (3) the conduct caused Plaintiff emotional distress; and (4) 
Plaintiffʹs  emotional  distress  was  severe. 35    “In  order  to  rise  to  the  requisite  level  of 
outrageousness,  ‘[t]he  defendantʹs  conduct  must  be  so  extreme  in  degree,  as  to  go 
beyond  all  possible  bounds  of  decency,  and  to  be  regarded  as  atrocious,  and  utterly 
intolerable in a civilized society.’”36 
Here,  Plaintiff  simply  states  Defendants  caused  him  emotional  distress  by 
foreclosing  on  his  home.    Where  a  debt  is  secured  by  a  security  deed,  however,  a 
creditor  commits  no  tortious  act  by  foreclosing  on  the  debtor’s  property  when  the 

 [Doc. 1‐1, p. 5]. 
 See Ali v. Fleet Fin., Inc. of Ga., 232 Ga. App. 13 (1998) (plaintiffs’ admissions that they never “had any 
contact whatsoever” with defendants prior to transaction were “fatal to their claims for fraud and 
fraudulent concealment”). See also McCabe v. Daimler, 160 F. Supp. 3d 1337, 1351 (N.D. Ga. 2015) (holding 
defendant with “no apparent relationship with [p]laintiffs” had no duty to disclose). 
35 McClung Surveying, Inc. v. Worl, 247 Ga. App. 322, 326 (2000) (citing Ashman v. Marshallʹs of MA, Inc., 244 
Ga. App. 228, 229 (2000)). 
36 Id. (internal quotation marks omitted). 
33
34

8 

debtor  defaults.37    Accordingly,  absent  any  additional  allegations  of  wrongful  conduct 
by Defendants, Plaintiff fails to state an emotional distress claim. 
V.

Slander of Title 
Likewise, Plaintiff’s slander of title claim must be dismissed.  To state a claim for 

slander  of  title  under  Georgia  law,  a  plaintiff  must  establish  that  (1)  the  defendant 
published  slanderous  or  libelous  statements;  (2)  the  statements  were  false  and 
malicious;  (3)  the  plaintiff  sustained  special  damages  thereby;  and  (4)  the  plaintiff 
possessed an estate in the property slandered or libeled.38   
Plaintiff  contends  Defendants  falsely  and  maliciously  impugned  his  title  to  his 
home  by  publishing  a  Notice  of  Default  before  the  foreclosure.    Such  publication, 
however,  is  not  a  false  and  malicious  statement.    Pursuant  to  the  Security  Deed, 
Defendant  GHFA  was  authorized  to  foreclose  on  Plaintiff’s  home  and  lawfully 
published  the  Notice  of  Default  when  Plaintiff  defaulted.39    Additionally,  Plaintiff’s 
generalized allegations that he “has incurred expenses in order to clear title” are wholly 
insufficient to demonstrate special damages, which must be pled with particularity. 40 

 See Aetna Fin. Co. v. Culpepper, 171 Ga. App. 315, 318‐19 (1984) (quoting Rome Bank & Trust Co. v. Kerce, 
140 Ga. App. 596, 600 (1976)). 
38 Exec. Excellence, LLC v. Martin Bros. Inv., LLC, 309 Ga. App. 279, 282 (2011). 
39 [Doc. 1‐1, p. 5]. See also Security Deed [Doc. 3‐2, p. 3]. 
40 Veatch v. Aurora Loan Serv., LLC, 331 Ga. App. 597, 600 (2015) (quoting Sanders v. Brown, 257 Ga. App. 
566, 568 (2002)). 
37

9 

VI.

Declaratory Relief 
Finally,  Plaintiff  requests  a  declaration  that  Defendants  had  no  authority  to 

foreclose  on  his  home  based  on  the  alleged  deficiencies  in  the  securitization  of  the 
mortgage.    To  obtain  a  declaratory  judgment  under  Georgia  law,  a  plaintiff  “must 
establish that a declaratory judgment is necessary to relieve himself of the risk of taking 
some  future  action  that,  without  direction,  would  jeopardize  his  interests.”41  
Declaratory  relief,  however,  is  improper  where  the  defendant  has  “a  right  in  the 
security  deed  and  attached  property,  and  the  standing  to  institute  a  non‐judicial 
foreclosure  sale.”42    Here,  Defendant  GHFA  held  the  Security  Deed  and  thus  was 
authorized to foreclose on Plaintiff’s home when he defaulted.43  Accordingly, Plaintiff 
is not entitled to the declaratory relief he seeks. 
CONCLUSION 
For  the  reasons  set  forth  above,  the  Court  HEREBY  GRANTS  Defendants’ 
Motion to Dismiss [Doc. 3] and DISMISSES Plaintiff’s Complaint [Doc. 1‐1] for failure 
to state a claim  upon which relief can be granted.  The Court also DENIES as MOOT 
Plaintiff’s Motion to Recover Original Documents [Doc. 11], Plaintiff’s Motion for Jury 
Trial and Issuance of Subpoena [Doc. 14], Plaintiff’s Motion to Confirm Jury Trial [Doc. 
20],  Defendants’  Motion  to  Dismiss  Plaintiff’s  “Amendment  One  to  Complaint”  [Doc. 

 Milani v. One West Bank FSB, 491 F. App’x 977, 979 (11th Cir. 2012) (per curiam) (quoting Porter v. 
Houghton, 273 Ga. 407, 408 (2001)). 
42 See Sparra v. Deutsche Bank Nat’l Trust Co., 336 Ga. App. 418, 422 (2016). 
43 See GHFA Transfer and Assignment [Doc 3‐3, p. 1]; Security Deed [Doc. 3‐2, p. 3]. 
41

10 

8],  and  Defendants’  Motion  to  Strike  Plaintiff’s  “Second  Amended  Complaint”  [Doc. 
22]. 
SO ORDERED, this 15th day of August, 2017. 

S/ C. Ashley Royal 
C. ASHLEY ROYAL, SENIOR JUDGE 
UNITED STATES DISTRICT COURT 

11