Walker v. Wells Fargo Bank, N.A. et al

Filing 29

MEMORANDUM Opinion and Order Signed by the Honorable Virginia M. Kendall on 9/5/2012:Judicial staff mailed notice(gl, )

IN THE UNITED STATES DISTRICT COURT
FOR THE NORTHERN DISTRICT OF ILLINOIS
EASTERN DIVISION
)
)
)
)

)
12 C 3120
)
)
 Judge Virginia M. Kendall
)
)
)   

DAMARIS WALKER,
                                                 Plaintiff,
              v.

WELLS FARGO BANK, N.A.; U.S. BANK,
N.A.; and MORTGAGE ELECTRONIC
REGISTRATION SYSTEMS, INC.,
                                                Defendants. 

MEMORANDUM OPINION AND ORDER
Plaintiff Damaris Walker brings this suit against Defendants Wells Fargo Bank, U.S.
Bank, and Mortgage Electronic Registration Systems (hereafter “MERS”) for Wells Fargo’s
alleged violation of the Fair Debt Collection Practices Act (hereafter “FDCPA”), 15 U.S.C.
§ 1692, et seq. (Count I); unjust enrichment (Count III); violation of the Illinois Consumer
Fraud and Deceptive Business Practices Act (hereafter “ICFA”), 815 ILCS 505/1, et seq., and
the Uniform Deceptive Trade Practices Act (hereafter “DTPA”), 815 ILCS 510/1, et seq.
(Count IV); and to quiet title against Wells Fargo, U.S. Bank, and MERS (Count II).  Walker
attempts to assert an additional claim for “Violation of Illinois Fair Debt Collection Act,”
but Illinois has no such act on record.  Walker’s claim in Count V of her Complaint alleges
wilful, malicious, and egregious violations of the ICFA and DTPA on the part of Wells
Fargo.  
1

This  suit  arises  out  of  the  securitization  of  a  Mortgage  and  Note  on  Walker’s
property, which were deposited into a securitized trust called CSFB Mortgage‐Backed Pass‐
Through Certificates, Series 2005‐10.  Wells Fargo was the servicer for Walker’s loan, along
with other loans in the Trust.  Walker alleges that the Trust was terminated and dissolved
on March 30, 2006, based on a document entitled “Form 15 Certification and Notice of
Termination of Registration under Section 12(g) of the Securities Exchange Act of 1934 or
Suspension of Duty to File Reports under Sections 13 and 15(d) of the Securities Exchange
Act of 1934” (hereafter “Form 15”), a copy of which Walker attached as an Exhibit to her
Complaint.  Walker argues that as a result of the alleged dissolution, the Trust no longer
owns the Note and Wells Fargo, as servicer for the Trust, is no longer Walker’s servicer and
lost all rights to collect payments under the Note.  As a result, Walker alleges that the
Defendants’ subsequent activities with respect to the Note and Mortgage were illegal.  
The  Defendants  argue  that  Form  15,  which  is  attached  to  the  Complaint,  flatly
establishes  that  the  Trust  was  not  terminated  or  dissolved.    Thus,  according  to  the
Defendants, Walker’s claims under the FDCPA, the ICFA, the DTPA, as well as her claims
for unjust enrichment and to quiet title are scotched because all of her claims rely on the
presumption that the Trust was terminated.  Accordingly, the Defendants’ move to dismiss
Walker’s Complaint pursuant to Federal Rule of Civil Procedure 12(b)(6) for failure to state

2

a claim upon which relief can be granted.  For the reasons set forth herein, the Defendants’
Motion is granted and Walker’s Complaint is dismissed with prejudice.
I.  Background  
In deciding the instant Motion, the Court assumes the veracity of the well‐pleaded
facts  in  the  Complaint  and  construes  all  reasonable  inferences  in  favor  of  Walker,  the
nonmoving party. See Killingsworth v. HSBC Bank, 507 F.3d 614, 619 (7th Cir. 2007) (citing
Savory v. Lyons, 469 F.3d 667, 670 (7th Cir. 2006)); accord Murphy v. Walker, 51 F.3d 714, 717
(7th Cir. 1995).  Although the well‐pleaded facts are entitled to the presumption of truth,
documents  attached  to  the  Complaint  control  over  contrary  pleadings  and  where  an
Exhibit conflicts with the allegations of the Complaint the Exhibit controls.  See Massey v.
Merrill Lynch & Co., Inc., 464 F.3d 642, 645 (7th Cir. 2006) (citing Centers v. Centennial Mortg.,
Inc., 398 F.3d 930, 933 (7th Cir. 2005)); see, e.g., McClinton El v. Potter, Nos. 06 C 5329 and 06
C 6839, 2008 WL 5111182, *4 (N.D. Ill. Dec. 4, 2008).  Therefore a plaintiff may plead herself
out of court by attaching documents to her complaint that indicate that she is not entitled
to relief.  See Massey, 464 F.3d at 645.  
Walker owns and possesses the Subject Property, which is identified by its PIN 20‐
10‐110‐006‐0000, in Cook County, Illinois.  On July 5, 2005, Walker signed a mortgage Note
in  favor  of  RBC  Mortgage  Company  (hereafter  “RBC”),  the  original  mortgagee  of  the
Subject Property.  On the same date, to secure this loan Walker signed the Mortgage that

3

conveyed a security interest in the Subject Property to RBC, as lender, with MERS “as a
nominee.”    Soon  thereafter,  RBC  endorsed,  sold,  and  transferred  the  Note  and  the
Mortgage to Credit Suisse First Boston Mortgage Securities Corporation (hereafter “Credit
Suisse”).
On or about September 1, 2005, Credit Suisse securitized and transferred the Note
and  the  Mortgage  to  CSFB  Mortgage‐Backed Pass‐Through Certificates,  Series  2005‐10
(hereafter “Trust 2005‐10”), a mortgage‐backed‐securities trust settled under the laws of
the  State  of  New  York  and  registered  with  the  Securities  and  Exchange  Commission
(hereafter “the SEC”).  The SEC publishes Trust 2005‐10’s founding agreement and its Rule
424(b)(5)  Registration  Prospectus  online  through  its  EDGAR  system.    The  424(b)(5)
Registration Prospectus identifies the servicer of the loan as Wells Fargo, the Trustee as
U.S. Bank, and the date on which the Note and the Mortgage were transferred to Trust
2005‐10.  Thus, Wells Fargo was the servicer for loans secutitized in the Trust, including
Walker’s loan.
On January 26, 2006, Trust 2005‐10 allegedly filed its Form 15‐15D, “Notice and
Certification of Termination” with the SEC.  Walker alleges that on March 20, 2006, Trust
2005‐10 filed its final 10‐K Annual Report and was terminated and dissolved.  The final
Form 10‐K states that, as of the alleged date of termination, the Trust allegedly had no
business, no public trading market, no select financial date, no disclosures, no financial

4

statements and supplementary date, no directors and executive officers, no relationships
and  related  transactions,  and  no  account  services.    Walker  alleges  that  therefore,  on
information and belief, Trust 2005‐10 was dissolved on or before January 26, 2006.
On the same date, under the laws of the State of New York, all of the assets of Trust
2005‐10 were allegedly distributed to the certificateholders of the Trust, and they allegedly
became the only mortgagees—the only legal holders of the Note and Mortgage.  After the
Trust was allegedly terminated, Wells Fargo, allegedly without any interest in the Note or
the Mortgage, and without any privity of contract with the mortgagees, held itself out as
the servicer of the Note and Mortgage and sent purported mortgage bills to Walker each
month.  Walker, relying on Wells Fargo’s allegedly false representation that it was the
servicer of the Note, paid many of these bills.
On  December  30,  2006,  Wells  Fargo,  through  its  America’s  Servicing  Company
division, sent a Form 1098 to the IRS showing the amount Walker paid to it in 2006.  On
February 28, 2012, Wells Fargo, through its America’s Servicing Company division, sent
a letter to Walker and enclosed a “Payment History/Customer Account Activity Statement”
showing all amounts paid by Walker to Wells Fargo since March 1, 2009. 
Walker alleges that there is no evidence that MERS was ever a “holder” of either the
Note or the Mortgage in this case.  According to Walker, MERS exists—in accordance with
its name—simply as an electronic registration system to track the transfer of notes and

5

mortgages.  Walker claims that MERS, pursuant to its standard practices and procedures,
does  not  exercise  physical  control  or  custody  over  actual  notes  or  mortgages.    Walker
alleges that there is no recorded or other evidence that Trust 2005‐10 ever sold the Note or
the Mortgage to any other entity.
Walker alleges that beginning on or about March 30, 2006, Wells Fargo knowingly
and  intentionally  communicated,  and  continued  to  communicate,  deceptive,  false,
fraudulent, and misleading statements to Walker representing or implying that it was and
is the servicer of the Note and the Mortgage.  At this time, Walker alleges that Wells Fargo
in its communications with her falsely represented that the mortgage debt payments were
owed to it.  Furthermore, Walker alleges that Wells Fargo falsely represented that it had
standing and authority to foreclose on the Mortgage.  She also alleges that Wells Fargo
used false, deceptive, and misleading representations in connection with the collection of
the alleged debt and falsely represented to Walker the character, amount, and legal status
of  the  alleged  debt.    Walker  alleges  that  Wells  Fargo  falsely  represented  to  her  that
nonpayment of the alleged debt would result in the sale of the Subject Property.  Walker
alleges that Wells Fargo has used false representations and deceptive means to collect or
attempt to collect the alleged debt from her in an amount not expressly authorized by the
agreement creating the debt and not permitted by law.  Walker further alleges that Wells
Fargo has failed to validate her alleged debt as required by 15 U.S.C. § 1692g.

6

Defendants  Wells  Fargo,  U.S.  Bank,  and  MERS  are  joined  as  they  are  allegedly
claimants to an interest in the Subject Property adverse to that of Mr. and Mrs. Pirard. 
MERS’s name appears on the title as “nominee,” and Walker alleges that its interest has
never been properly and formally released.  Walker alleges that the claim of MERS, as
“nominee,” and the claims of Wells Fargo and U.S. Bank, as servicer and former holder of
the Note, constitute a cloud on the title of the Subject Property.  Wells Fargo and U.S. Bank
are not named anywhere on the Note or the Mortgage.  
Trust 2005‐10 was the only owner and legal holder of the Note and the Mortgage
from September 1, 2005, until the moment the Trust was allegedly terminated.  The title
abstract reveals that no assignment of the Note or the Mortgage from Trust 2005‐10 to any
party was ever recorded on the Subject Property.  Walker alleges that Wells Fargo, U.S.
Bank, and MERS have no legal interest in the Note or the Mortgage that could allow them
to collect payments under the Note and the Mortgage.  She alleges that there is no genuine
evidence of ownership: no valid assignment, no allonge, no bill of sale, no contract, no
receipt, no substitution of trustee, and no payment.  Walker claims that mortgagors have
a duty to make payments to the correct mortgagee and a right to negotiate with the true
owner of their mortgage.  Walker alleges that only with a declaratory judgment from this
Court can she know to which party to make her mortgage payments; payments which she
does not dispute she owes.

7

Walker also alleges that Wells Fargo, without having purchased either the Note or
the  Mortgage,  without  any  servicing  rights,  and  without  privity  of  contract  with  the
mortgagees, sent Walker false monthly statements purporting to have authority to collect
mortgage payments.  Walker, relying on these representations, paid many of the purported
mortgage bills sent by Wells Fargo.  Walker alleges that Wells Fargo, by collecting funds
from her without authority, has unjustly retained a benefit to the detriment of herself. 
Walker alleges that Wells Fargo accepted and retained the mortgage payments without
applying them to the balance she owed to the true mortgagees.  
Walker  alleges  that  Wells  Fargo  willfully  passed  off  its  services  as  those  of
another—as those of the mortgagee of the Note and Mortgage.  She further alleges that
Wells Fargo has wilfully caused a likelihood of confusion and misunderstanding as to the
source, sponsorship, approval, or certification of its services.  She claims that Wells Fargo
pretends  to  be  a  lender  where  it  is  not.    Walker  alleges  that  Wells  Fargo  has  wilfully
represented that its services have approval, characteristics, uses, and benefits that they do
not have.  She alleges that Wells Fargo is not authorized by the mortgagee, and that Wells
Fargo cannot release the Mortgage if Walker were to make all payments under the Note to
it.  In short, Walker alleges that Wells Fargo has willfully engaged in conduct that creates
a  likelihood  of  confusion  and  misunderstanding  as  to  who  the  true  mortgagee  of  the
Subject Property is.

8

Finally, Walker alleges that Wells Fargo acted as a debt collector, not as a creditor,
because it was not providing credit to her and because she allegedly owes it no debt as a
result of the alleged termination of the Trust.  She claims that Wells Fargo’s actions in
allegedly  wrongfully  collecting  mortgage  loan  payments  from  her  constitute  willful,
malicious, and egregious violations of the Illinois Consumer Fraud and Deceptive Business
Practices Act and the Uniform Deceptive Trade Practices Act.  Walker alleges that Wells
Fargo committed these wrongs in the manner described above, by, for example, using 
false, deceptive, and misleading representations in connection with the collection of the
alleged debt and falsely representing to Walker the character, amount, and legal status of
the alleged debt.
II.  The Standard of Review
When considering a Rule 12(b)(6) motion to dismiss, the Court accepts as true all of
the well‐plead facts alleged in the complaint and construes all reasonable inferences in
favor of the nonmoving party.  See Killingsworth, 507 F.3d at 618 (citing Savory, 469 F.3d at
670); accord Murphy, 51 F.3d at 717.  To properly state a valid claim, the complaint must
contain a “short and plain statement of the claim showing that the pleader is entitled to
relief.”  Fed. R. Civ. P. 8(a)(2).  “Detailed factual allegations” are not required, but the
plaintiff  must  allege  facts  that,  when  “accepted  as  true.  .  .state  a  claim  to  relief  that  is
plausible on its face.”  Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, 678 (2009) (quoting Bell Atlantic Corp.

9

v. Twombly, 550 U.S. 544, 555 (2007)) (internal quotations omitted).  To determine whether
a complaint meets this standard the “reviewing court [must] draw on its judicial experience
and common sense.” Iqbal, 556 U.S. at 678.  If the factual allegations are well‐plead, the
Court assumes their veracity and then proceeds to determine whether they plausibly give
rise to an entitlement to relief.  Id. at 679.  A claim has facial plausibility when its factual
content allows the Court to draw a reasonable inference that the defendant is liable for the
misconduct alleged.  See Id. at 678.  In deciding a motion to dismiss “courts should not
accept as adequate abstract recitations of the elements of a cause of action or conclusory
legal statements.”  Brooks v. Ross, 578 F.3d 574, 581 (7th Cir. 2009).  Furthermore, although
the  well‐plead  facts  alleged  in  a  complaint  are  entitled  to  the  presumption  of  truth,
documents attached to a complaint control over contrary pleadings and where an exhibit
conflicts  with  the  allegations  of  a  complaint  the  exhibit  controls  over  the  contrary
pleadings.  See Massey, 464 F.3d at 645 (citing Centers, 398 F.3d at 933); see, e.g., McClinton
El, 2008 WL 5111182 at *4.  Therefore a plaintiff may plead herself out of court by attaching
documents to the complaint that indicate that she is not entitled to relief.  See Massey, 464
F.3d at 645.      
Federal Rule of Civil Procedure 8(a)(2) thus imposes two requirements on every
complaint in order for it to survive a motion to dismiss pursuant to Federal Rule of Civil
Procedure 12(b)(6).  See EEOC v. Concentra Health Servs., Inc., 496 F.3d 773, 776 (7th Cir.

10

2007) (citing Twombly, 550 U.S. at 555); accord Iqbal, 556 U.S. at 678.  First, a complaint must
describe the plaintiff’s claims and the grounds supporting them in “sufficient detail to give
the defendant fair notice” of the claims alleged against it, which requires more than mere
“labels and conclusions” or a “formulaic recitation of the elements of a cause of action.” 
Concentra, 496 F.3d at 776.  Notice to the defendant alone, however, is not sufficient.  To
survive a motion to dismiss, the complaint must, in addition to providing notice to the
defendant of the claims alleged against it,  include factual allegations which “plausibly
suggest a right to relief, raising that possibility above a speculative level.”  See Id. “The
plausibility standard. . .asks for more than a sheer possibility that a defendant has acted
unlawfully.  Where a complaint pleads facts that were merely consistent with a defendant’s
liability, it stops short of the line between possibility and plausibility of entitlement to
relief.”    Iqbal,  556  U.S.  at  678  (quoting  Twombly,  550  U.S.  at  557)  (internal  quotations
omitted).  Accordingly, Rule 8 “does not unlock the doors of discovery for a plaintiff armed
with nothing more than conclusions.”  Iqbal, 556 U.S. at 678‐679.  Thus, a motion to dismiss
may be properly granted in favor of the moving party where the plaintiff does not allege
a plausible entitlement to relief either by failing to provide the defendant with notice of the
claims alleged against it or by asserting only speculative or conclusory allegations in the
complaint. 

11

III.  Discussion
All five of the Counts alleged in Walker’s Complaint are premised on her allegation
that  Trust  2005‐10  was  “terminated  and  dissolved”  in  March  2006.    Walker  bases  that
assertion on the Form 15 that the Trust filed with the SEC, and  which she attached as
Exhibit  D  to  her  Complaint.    A  review  of  the  Form  15  shows  that  the  Trust  was  not
dissolved  or  terminated.    As  exhibits  attached  to  a  complaint  control  over  contrary
allegations in the pleadings, the Court must read Form 15 according to its terms, even if
that means drawing inferences against Walker.  See Massey, 464 F.3d at 645.
Form 15 is an SEC form that serves two purposes.  Neither of those purposes is the
termination of the entity filing the form.  Form 15 is used to notify the SEC if (1) an entity
is going to terminate its registration with the SEC, or (2) an entity is going to suspend filing
of its required quarterly reports with the SEC because the entity’s securities no longer fall
under the SEC’s filing requirements.  See 15 U.S.C. § 78o(d)(2)(A); 17 C.F.R. § 249.323.  In
this case the Trust filed its Form 15 to notify the SEC that it intended to suspend the filing
of its quarterly reports.  The Form 15 that is attached to Walker’s Complaint states that it
was filed under two SEC rules: Rule 15d‐6 and Rule 12h‐39b)(1)(i). Rule 15d‐6 relates to the
suspension of the duty to file reports pursuant to Title I of the Securities Exchange Act of
1934.  See 17 C.F.R. § 240.15d‐6.  Rule 12h‐3(b)(1)(i) states that the duty to file quarterly
reports may be suspended if the subject securities are held by less than three‐hundred

12

persons.  See 17 C.F.R. § 240.12h‐3(b)(1)(i).  Neither of these rules, nor any part of Form 15,
provide for the termination of the filing entity.  Thus, the Form 15 attached to Walker’s
Complaint did not terminate the Trust; rather it simply provided notice to the SEC that the
Trust was suspending its reporting duties because less than three‐hundred persons held
securitized interests in the Trust.  Indeed, the document attached to Walker’s Complaint
as  Exhibit  E  describes  the  Trust’s  Form  15  as  a  “Notice  of  Suspension  of  Duty  to  File
Reports.”    Form  15  does  not  establish  that  the  Trust  was  terminated,  and  Walker’s
allegations to the contrary are baseless and contradicted by the Exhibits attached to her
Complaint, which control over her contrary pleadings.  See Massey, 464 F.3d at 645.   
Walker alleges that Form 15 is entitled “Notice and Certification of Termination,”
thus evidencing that the Trust was terminated and dissolved.  This is not the case.  Because
the  plain  language  of  the  Form  15  attached  to  Walker’s  Complaint  controls  over  her
allegations to the contrary, the Court rejects as true Walker’s assertion that the Trust was
terminated and dissolved.  Walker has therefore failed to plausibly allege that the Trust
was terminated and dissolved.  Furthermore, the February 28, 2012 letter sent by Wells
Fargo’s servicing unit, America’s Servicing Corporation, which is attached to Walker’s
Complaint as part of her Exhibit F, establishes that the Trust still exists and owns the Note. 
Because the contents of an exhibit control over contrary allegations in the pleadings, see
Massey, 464 F.3d at 645, Exhibit F controls and establishes the ongoing existence of the Trust

13

and the Trust’s continued ownership of the Note.  This in turn establishes Wells Fargo’s
right to collect on the debt from Walker as the servicer of her loan.  
In  Walker’s  response  to  the  Defendants’  Motion  to  Dismiss  she  argues  that  the
question of the existence of the Trust is an issue of fact that can only be resolved through
discovery.  But this argument ignores Walker’s failure to satisfy her threshold pleading
obligation to assert sufficient factual matter to state a plausible entitlement to relief.  See
Iqbal, 556 U.S. at 678.  Walker is merely speculating that the Trust was terminated, both in
her Complaint and in her response to the Defendants’ Motion to Dismiss.  The SEC Form
15 attached to the Complaint shows that there is no factual basis for the claim contained
in Walker’s pleadings that the Trust was terminated and dissolved.  The speculation that
the  Trust  was  terminated  contained  in  Walker’s  response  is  not  adequate  to  meet  her
pleading requirements.  As a result, the Defendants should not be forced to incur the time
and expense of discovery based on Walker’s speculative and conclusory assertions which
do not give rise to a plausible entitlement to relief.  See Brooks, 578 F.3d at 581. 
Walker’s claims for violations of the FDCPA, the ICFA, and the DTPA, as well as her
claims for unjust enrichment and quiet title are all premised on the mistaken assertion that
the Trust was terminated and that therefore Wells Fargo had no right to collect mortgage
payments as the servicer of the loan.  No other conduct is alleged that could plausibly give
rise to liability under any of the claims asserted in the Complaint.  Walker acknowledges

14

that,  assuming  the  Trust  exists,  U.S.  Bank  is  the  Trustee  and  Wells  Fargo  is  her  loan
servicer.  Because the Exhibits attached to the Complaint refute Walker’s allegation that the
Trust has been terminated and dissolved, the acts that allegedly form the basis for Counts
I through V, namely the collection and application of payments for Walker’s loan by Wells
Fargo, were lawfully taken by it as the servicer of the loans in the Trust.  There are no other
allegations that can satisfy the pleading requirements for any of the five Counts asserted,
and  the  conclusion  that  the  Trust  did  not  terminate  or  dissolve  scotches  any  claim
contained in Walker’s Complaint upon which relief can be granted.
In her response to the Defendants’ Motion to Dismiss Walker claims that the FDCPA
claim contained in Count I of her Complaint should not be dismissed because the Act
applies to mortgage loan servicers and because Wells Fargo fraudulently uses its status as
servicer  of  an  allegedly  dissolved  Trust  in  order  to  unjustly  profit  to  the  detriment  of
Walker and the true mortgagee.  Walker argues that Wells Fargo pretends to enforce the
security interest of a Trust which no longer exists.  She claims that such activity defrauds
not only herself, but also the true mortgagee and this Court.  In addition to the fact that the
Court concludes based on the Exhibits attached to the Complaint that the Trust did not
dissolve  or  terminate,  Walker’s  claim  under  the  FDCPA  must  be  dismissed  for  the
additional reason that her Complaint does not contain sufficient allegations to establish that
the FDCPA applies in this case.  

15

The Act only applies to debt collectors, which includes persons or entities whose
principal business purpose is to collect the debts of others, or loan servicers that receive
servicing  rights  after  a  debt  is  in  default.    See  15  U.S.C.  §  1692c(a);  Obi  v.  Chase  Home
Finance, LLC, No. 10 C 5747, 2011 WL 529481 (N.D. Ill. Feb. 8, 2011) (Kendall, J.) (dismissing
with prejudice plaintiff’s FDCPA claim against defendant loan servicer because the loan
was not in default when the defendant began servicing it and the FDCPA excludes loan
servicers of debts not in default at the time it was obtained); see, e.g., Cocroft v. HSBC Bank
USA, N.A., No. 10 C 3408, 2012 WL 1378645, *11 (N.D. Ill. July 19, 2004) (dismissing FDCPA
claim where plaintiff did not allege any facts demonstrating that the defendants were debt
collectors).  Walker’s allegation that Wells Fargo acted as a debt collector under the FDCPA
is asserted in the most conclusory way possible.  Her only allegation with respect to this
issue  asserted  in  her  Complaint  is  that  “Wells  Fargo  acted  as  debt  collector,  not  as  a
creditor, under the FDCPA.”  (Compl. ¶ 30).  The Complaint therefore lacks any plausible
allegations that rise above a purely speculative level to establish that Wells Fargo was a
debt collector and this is therefore fatal to Walker’s claim pursuant to the FDCPA.
Furthermore, the district court decisions from other jurisdictions cited by Walker in
her response do not support her claim, but rather undermine it.  In two of the three cases
cited  in  Walker’s  response  the  courts  dismissed  the  FDCPA  claims  pursuant  to  Rule
12(b)(6) because, as here, the plaintiffs in those cases failed to plead sufficient facts to state

16

a plausible claim to relief.  See Friend v. Fryberg, Buchanan, Smith & Frederick, P.A., No. 11‐
CV‐1584 PJS/LIB, 2012 WL 503796, *6‐*7 (D. Minn. Feb. 14, 2012) (plaintiff’s FDCPA claim
could  not  survive  a  motion  to  dismiss  where  the  plaintiff  set  forth  nothing  more  than
“naked assertions” that the defendant violated the FDCPA without alleging sufficient facts
as to how the Act was allegedly violated); Katz v. Aurora Loan Serv., LLC, No. 11‐cv‐1806‐
IEG (POR), 2012 WL 78399, *4‐*5 (S.D. Cal. Jan. 10, 2012) (where a plaintiff’s claims provide
no more than conclusions without any factual support they fail to state a claim under the
FDCPA).  Furthermore, in both Katz and Williams v. Wells Fargo Bank, N.A., the third case
cited in response by Walker, the courts explicitly acknowledged that a mortgage servicer
is exempt from liability under the FDCPA where it obtained the servicing rights of the loan
before the loan was in default.  See Katz, 2012 WL 78399 at *2; Williams v. Wells Fargo Bank,
N.A., No. C10‐5880BHS, 2012 WL 72727, *5 (W.D. Wash. Jan. 10, 2012).  These cases are in
accord with those decided in this District; indeed by this Court.  See Obi, 2011 WL 529481
at *5‐*6.  In this case Walker alleges that Wells Fargo obtained the servicing rights for her
loan in 2005 and nowhere in the Complaint does she allege that her loan was in default at
that  time.   Nor  does Walker  allege  that Wells  Fargo’s  principal business  purpose  is  to
collect  the  debts  of  others.    Walker’s  Complaint  therefore  fails  to  state  a  plausible
entitlement  to  relief  under  the  FDCPA  and  her  claim  in  Count  I  is  dismissed  for  this
additional reason.

17

Walker’s claim to quiet title fails because she has not alleged that there is a cloud on
her title, and because she admits that there is a valid mortgage on the Subject Property for
which she owes a debt and therefore there is no cause in this case to remove the mortgage
from the title of the Subject Property.  “A ‘cloud on title’ is the semblance of title, either
legal or equitable, appearing in some legal form but which is, in fact, unfounded or which
it would be inequitable to enforce.”  Gambino v. Boulevard Mortg. Corp., 922 N.E.2d 380, 410
(Ill. App. Ct. 2010); see also El‐Bey v. Housing & Urban Development, et al., No. 11 C 7260, 2012
WL 1378680, *3‐*4 (N.D. Ill. April 20, 2012) (dismissing claim to quite title where there was
a  valid  mortgage  on  the  property).    A  “cloud”  on  title  is  thus  an  unfounded  legal  or
equitable  semblance  of  title  to  property.    Walker  does  not  carry  her  burden  to  plead
sufficient factual allegations establishing the Wells Fargo, U.S. Bank, and MERS have put
a cloud on her title to the Subject Property because she admits that the Mortgage correctly
secures a valid loan that was undisputably provided to her. See El‐Bey, 2012 WL 1378680
at *3‐*4.  Walker admits that she executed the Mortgage and allowed it to be recorded on
the title of the Subject Property in order to secure repayment of a loan of approximately
$350,000.00.  Walker does not allege that she has paid back the balance of the loan, nor does
she allege that she is prepared to do so.  In her response, Walker admits that “it is not the
existence of the mortgage that Mrs. Walker disputes.  She alleges she owes the debt.  She
acknowledges and reaffirms it.”  (Resp. at 4).  Walker cannot state a claim to quite title

18

seeking to remove a lien created by her Mortgage to secure a debt that she admits she owes. 
See Id.  Thus, Walker fails to state a claim to quiet title because she fails to allege any facts
that  would  establish  that  the  Mortgage  is  “unfounded  or.  .  .would  be  inequitable  to
enforce.”  Gambino, 922 N.E.2d at 410; accord El‐Bey, 2011 WL 1378680 at *3‐*4.  Walker has
failed to plausibly allege that the Defendants are clouding her title.  Therefore, there is no
cause  here  to  remove  the  Mortgage  from  the  title  to  Walker’s  property.    In  response,
Walker  argues  that  the  Defendants  should  “welcome”  an  action  to  quiet  title  as  an
opportunity  to  prove  that  they  are  in  fact  the  appropriate  parties  to  hold  and  service
Walker’s  debt.    This  argument  turns  Walker’s  requirement  under  the  relevant  federal
pleading standard on its head by forcing the Defendants to defend against a claim that does
not first meet the threshold plausibility requirement to state a claim to relief under Rule
8(a)(2).  Thus, Walker’s claim to quiet title is dismissed. 
IV.  Conclusion  
The Exhibits that Walker attached to her Complaint establish that, contrary to her
assertion of the opposite, Trust 2005‐10 was not terminated or dissolved when the Trust
filed its Form 15 with the SEC.  This scotches Walker’s claims for relief, because each of her
claims rely on the unfounded premise that the Trust was terminated and that therefore
Wells Fargo had no right to collect on her debt as the servicer of her loan.  Furthermore,
notwithstanding the fact that the Trust was not terminated, Walker’s claim under the Fair

19

Debt Collection Practices Act additionally fails to state a plausible claim that Wells Fargo
was a debt collector, and in any event, a servicer of a loan can only be liable under the Act
where it attempts to collect a debt that is already in default, which Wells Fargo did not do
in  the  present  case.    Walker’s  claim  for  quiet  title  does  not  plausibly  allege  that  the
Defendants have created a cloud over the title of the Subject Property because Walker
admits that the Mortgage correctly secures a valid loan that was undisputably provided
to her, and she cannot state a claim to quite title seeking to remove a lien created by her
mortgage to secure a debt that she admits she owes.  Therefore, there is no cause in this
case to remove the Mortgage from the title to Walker’s property.  In addition, Walker failed
to timely file her response to the Defendants’ Motion on July 10, 2012, as required by an
order of this Court.  Thus, Walker’s claims are dismissed for the additional reason that her
failure to file a timely response operates as a forfeiture, which is a valid and independent
basis for dismissal.  See Lekas v. Brilley, 405 F.3d 602, 614‐615 (7th Cir. 2005) (where plaintiff
“did not present legal arguments or cite relevant authority to substantiate his claim in
responding to defendants’ motion to dismiss” his “claim has been waived”); Kirksey v. R.J.
Reynolds Tobacco Co., 168 F.3d 1039, 1042 (7th Cir. 1999) (Posner, J.) (“Our system of justice
is adversarial, and our judges are busy people. . .An unresponsive response is no response.
In effect the plaintiff was defaulted for refusing to respond to the motion to dismiss. And
rightly so. . .by failing to reply responsively to the motion to dismiss. . .[plaintiff] forfeited

20

her  right to  continue litigating her  claim.”).   For  all  of the  reasons set  forth  above,  the
Defendants’ Motion to Dismiss pursuant to Federal Rule of Civil Procedure 12(b)(6) is
granted and Walker’s Complaint is dismissed with prejudice.

________________________________________
Virginia M. Kendall
United States District Court Judge
Northern District of Illinois
Date: September 5, 2012

21