First Hartford Realty Corporation v. Omega Contractors Inc. et al

Filing 298

ORDER AND REASONS granting 266 , 270 , 271 , 273 Motions for Summary Judgment. Plaintiffs' breach of contract and intentional interference with contract claims, with regard to the Louisiana stores only, are DISMISSED WITH PREJUDICE. However, Plaintiffs are permitted to proceed with damages claims as to the two Louisiana stores. The Motions are DENIED in all other respects. Signed by Judge Jane Triche Milazzo. (ecm) Modified text on 4/2/2014 (ecm).

UNITED STATES DISTRICT COURT
EASTERN DISTRICT OF LOUISIANA

FIRST HARTFORD REALTY CORPORATION

CIVIL ACTION

VERSUS

NO. 11‐2294

OMEGA CONTRACTORS, INC, ET AL

SECTION "H"(1)

ORDER AND REASONS
Before the Court are four Motions for Summary Judgment (Docs. 266, 270, 271 & 273) filed
by Defendants Heath Polasek ("Polasek") and Gene Hodges ("Hodges").  For the following reasons,
the Motions are GRANTED IN PART.

BACKGROUND
On December 9, 2010, First Hartford Realty Corporation (“First Hartford”) hired Omega
Contractors, Inc. (“Omega”) to construct three CVS stores, two in Louisiana and one in Texas.  The
parties executed separate contracts (the "Contracts") for each store.  Under the Contracts, First
1

Hartford made monthly payments to Omega.  The amount of each monthly payment was based
on the value of the work Omega actually performed in that particular month.  In turn, Omega
promised that it would use the payments to pay its laborers and subcontractors.
On May 27, 2011, Omega abandoned work at all three construction sites without first
providing notice to First Hartford.  First Hartford alleges that, of the more than five million dollars
paid to Omega, approximately two million never reached Omega’s subcontractors.  Because of this,
CVS was allegedly required to spend substantial amounts in order to complete the work, including:
more than one million dollars to satisfy lien claims, two million dollars in additional costs associated
with replacement contractors, and legal fees.  
On September 13, 2011, First Hartford filed suit alleging various contractual and extra‐
contractual  claims  against  Omega.    First  Hartford  also  asserted  a  veil‐piercing  claim  against
Defendants Polasek and Hodges.  It alleges that, in the final days of Omega's corporate existence,
Polasek and Hodges (the shareholders of Omega) personally directed Omega funds to discharge
debts unrelated to Omega's corporate purpose but for which Polasek and Hodges were personally
liable.    First  Hartford  claims  Polasek  and  Hodges  discharged  the  debts  using  funds  that  were
supposed to be used to pay subcontractors working on the CVS projects. 
On April 10, 2013, Polasek and Hodges filed motions for summary judgement arguing that
this matter should be dismissed because First Hartford had not directly sustained any damages (the
"First Motions").  The Court denied the First Motions and held that Defendants' damages argument
2

was, in reality, a procedural objection to prudential standing under Rule 17.  The Court dismissed
the  objection,  finding  that  CVS  had  validly  ratified  this  action  under  Rule  17.    First  Hartford
subsequently sought, and the Court granted, leave to amend the complaint to add CVS as a plaintiff
to this action.  Plaintiffs' amended complaint asserts, for the most part, the same claims as the
original complaint in addition to a claim that CVS was a third‐party beneficiary to the Contracts.
The day after this Court issued its written reasons denying the First Motions, Polasek filed
a Motion to Dismiss for lack of jurisdiction and Hodges subsequently filed a similar motion (the
"Second  Motions").    In  the  Second  Motions,  Defendants  asserted  the  same  arguments  once
rejected  by  the  Court—that  this  matter  should  be  dismissed  because  First  Hartford  had  not
sustained monetary damages.  The Court denied the Second Motions for the same reasons as the
First Motions.  Defendants responded with a motion to certify the Court's judgment for immediate
appeal, which the Court also denied.  At a status conference held shortly thereafter, the Court told
Defendants  not  to  present  the  same  arguments  a  fourth  time.    Despite  this  Court's  clear
instruction, Defendants filed the instant Motions which, with two exceptions, assert the same well‐
aged arguments previously rejected by this Court on multiple occasions. 

LEGAL STANDARD
Summary judgment is appropriate "if the pleadings, depositions, answers to interrogatories,
and admissions on file, together with affidavits, if any, show that there is no genuine issue as to any
3

material fact and that the moving party is entitled to a judgment as a matter of law."  Fed. R. Civ.
P. 56(c) (2012).  A genuine issue of fact exists only "if the evidence is such that a reasonable jury
could return a verdict for the nonmoving party."  Anderson v. Liberty Lobby, Inc., 477 U.S. 242, 248
(1986).  
In determining whether the movant is entitled to summary judgment, the Court views facts
in the light most favorable to the non‐movant and draws all reasonable inferences in his favor. 
Coleman v. Houston Indep. Sch. Dist., 113 F.3d 528 (5th Cir. 1997).  "If the moving party meets the
initial burden of showing that there is no genuine issue of material fact, the burden shifts to the
non‐moving  party  to  produce  evidence  or  designate  specific  facts  showing  the  existence  of  a
genuine issue for trial."  Engstrom v. First Nat’l Bank of Eagle Lake, 47 F.3d 1459, 1462 (5th Cir.
1995).  Summary judgment is appropriate if the non‐movant "fails to make a showing sufficient to
establish the existence of an element essential to that party’s case."  Celotex Corp. v. Catrett, 477
U.S. 317, 324 (1986).  "In response to a properly supported motion for summary judgment, the
nonmovant must identify specific evidence in the record and articulate the manner in which that
evidence supports that party’s claim, and such evidence must be sufficient to sustain a finding in
favor of the nonmovant on all issues as to which the nonmovant would bear the burden of proof
at trial."  John v. Deep E. Tex. Reg. Narcotics Trafficking Task Force, 379 F.3d 293, 301 (5th Cir. 2004)
(internal citations omitted).  "This burden is not satisfied with some metaphysical doubt as to the
material facts, by conclusory allegations, by unsubstantiated assertions, or by only a scintilla of
4

evidence.  We resolve factual controversies in favor of the nonmoving party, but only when there
is an actual controversy, that is, when both parties have submitted evidence of contradictory
facts."  Little v. Liquid Air Corp., 37 F.3d 1069, 1075 (5th Cir. 1994) (internal citations omitted).  "We
do not . . . in the absence of any proof, assume that the nonmoving party could or would prove the
necessary facts."  Badon v. R J R Nabisco, Inc., 224 F.3d 382, 394 (5th Cir. 2000) (quoting Little v.
Liquid Air Corp., 37 F.3d 1069, 1075 (5th Cir. 1994)).  Additionally, "[t]he mere argued existence of
a factual dispute will not defeat an otherwise properly supported motion."  Boudreaux v. Banctec,
Inc., 366 F. Supp. 2d 425, 430 (E.D. La. 2005). 

LAW AND ANALYSIS
Defendants assert several arguments in support of their Motions.  Defendants' arguments
can be grouped into four categories: (1) First Hartford's claims should be dismissed in their entirety
because First Hartford did not sustain damages; (2) CVS should be dismissed because it lacked
privity with Omega and was not a third‐party beneficiary to any of the contracts at issue; (3) the
contracts for the construction of the two Louisiana stores are absolutely null under Louisiana law;
and, (4) Plaintiffs' veil piercing claim lacks evidentiary support.  
A. Defendants' Damages Argument as to First Hartford
This argument has been raised by Defendants and rejected by the Court no less than three
times.  See Docs. 208, 242 & 243.  Shortly after the Court rejected the argument for the third time,
5

Defendants were instructed not to raise it again.  Yet Defendants again ignore a clear order of this
Court.    Such  contumacious  conduct  wastes  valuable  judicial  resources,  the  time  of  opposing
counsel,  and  the  resources  of  their  respective  clients.    Therefore,  Defendants'  argument  is
rejected—for the fourth time.1
B. Defendants' Arguments Regarding the Dismissal of CVS
Defendants argue that CVS may not assert a breach of contract claim against them because
CVS was never in privity with Omega.  This argument ignores the Court's previous holding that CVS,
as  the  real  party  in  interest,  is  permitted  to  ratify  First  Hartford's  breach  of  contract  claims
pursuant to Rule 17.  As this Court has previously held, Defendants cannot escape liability simply
because a third‐party to the Contracts sustained the actual damages.
In a similar vein, Defendants argue that they are entitled to summary judgment on CVS's
claims that it was a third‐party beneficiary to the contracts at issue.  As explained more fully below,
the  contracts  with  regard  to  the  Louisiana  stores  are  absolute  nullities  under  Louisiana  law. 
Because  the  factual  predicate  to  these  claims—a  valid  contract—fails,  so  too  do  the  claims. 
Defendants' motion is denied as to the Texas contract.
The parties agree that Texas law governs the contract for the construction of the Texas
store.    Therefore  the  contract  is  interpreted  according  to  the  general  principles  of  contract

1

 Defendants are advised that, should they file yet another motion asserting this same argument,
they should be prepared to respond to a rule to show cause pursuant to 28 U.S.C. § 1927. 

6

interpretation articulated by the Texas Supreme Court.  See generally Coker v. Coker, 650 S.W. 2d
391(Tex.  1983).    The  Court's  first  task  is  to  determine  whether  the  contract  is  enforceable  as
written, without resort to parole evidence.  J.M. Davidson, Inc. v. Webster, 128 S.W. 3d 223, 229
(Tex. 2003).  The primary objective of this Court is to ascertain the intentions of the parties as
expressed in the contract.  Lopez v. Munos, Hockema & Reed, L.L.P., 22 S.W. 3d 857, 861 (Tex.
2000) (citation omitted).  To achieve this objective, the Court should examine the entire contract
in  order  to  "harmonize  and  give  effect  to  all  of  its  provisions  so  that  none  will  be  rendered
meaningless."  Webster, 128 S.W. 3d at 229 (citation omitted).  A contract is unambiguous if it can
be given a definite or certain legal meaning.  Id. (citation omitted).  Ambiguity does not arise
because of a "simple lack of clarity," or because the parties proffer different interpretations of the
contract.  Dewitt Cnty. Elec. Coop., Inc. v. Parks, 1 S.W. 3d 96, 100 (Tex. 1999) (citations omitted). 
Rather, a contract is ambiguous only if it is subject to two or more reasonable interpretations after
applying the pertinent canons of construction.  Webster, 128 S.W. 3d at 229 (citation omitted).  If
the contract is ambiguous, courts may consider parole evidence for the purpose of ascertaining the
parties' intent.  David J. Sacks, P.C. v. Haden, 266 S.W. 3d 447, 450–51 (Tex. 2008). 
Texas courts generally presume that the parties to a contract bargain only for their own
benefit.  Tawes v. Barnes, 340 S.w. 3d 419, 425 (Tex. 2011).  However, where there is a "clear and
unequivocal expression of the contracting parties' intent to directly benefit a third party," Texas
courts  will  permit  the  third‐party  to  enforce  the  contract.    Id.    If  a  contract  is  clear  and
7

unambiguous, then its construction is a question of law for the court to decide.  Id.
Near the top of the first page of the contract for the construction of the Texas CVS store,
in large print, the contract states that Omega is bound to "construct CVS store #5935, Brownsville,
TX."  The contract specifically states that it includes "the Agreement, if any, between the Owner
and the Developer."2  Thus, by its plain and unambiguous terms, the contract between Omega and
First Hartford included, by reference, the contract between CVS and First Hartford.
Defendants argue that First Hartford's failure to include an express provision designating
CVS as a third‐party beneficiary precludes CVS from recovering under the contract.  This argument
lacks  merit.    The  only  purpose  of  the  contract  between  First  Hartford  and  Omega  was  the
construction of a CVS retail store.  Thus, the contract provided for a clear and unequivocal benefit
to CVS.  Because the contract is clear and unambiguous, its interpretation is a question of law for
the Court to decide.  Tawes, 340 S.W.3d at 425.  Thus the Court finds, as a matter of law, that CVS
is a third‐party beneficiary of the Texas contract between Omega and First Hartford.  
C. The Enforceability of the Louisiana Contracts
Defendants  next  argue  that  the  contracts  pertaining  to  the  two  Louisiana  stores  are
absolute nullities under Louisiana law.  Defendants argue that, with regard to the two Louisiana
CVS stores, First Hartford was acting as general contractor despite the fact that it did not hold a

2

 "Owner" refers to CVS and "Developer" refers to First Hartford. 

8

Louisiana contractor's license.  Defendants correctly note that any person or entity acting as a
general contractor in Louisiana must posses a valid Louisiana contractor's license.  See La. Rev. Stat.
§ 37:2160.  Therefore, since the contracts with regard to the two Louisiana stores required First
Hartford to violate Louisiana law, Defendants ask this Court to declare the contracts absolutely null. 
The parties agree that Louisiana law governs the contracts pertaining to the two Louisiana
stores.    When  a  contract  violates  a  rule  of  public  order  the  contract  is  absolutely  null  under
Louisiana law.  Baker v. Maclay Properties Co., 648 So. 2d 888, 895 (La. 1995) (citing La. Civ. Code
art. 2030).  One example of an absolutely null contract is a one which derogates from a law enacted
for the protection of the public.  Baker. 648 So. 2d at 895–96.  "An absolutely null contract . . . is
deemed never to have existed."  La. Civ. Code art. 2033.
The argument advanced by Defendants has been addressed numerous time by both the
state courts of Louisiana and the Fifth Circuit.  Every court to consider the argument has held that
the  failure  of  a  contractor  to  obtain  a  contractor's  license  renders  a  construction  contract
absolutely null.  See Tradewinds Envtl. Restoration, Inc. v. St. Tammany Park, LLC, 578 F.3d 255, 257
(5th  Cir.  2009)  (collecting  cases).  As  a  result,  the  Court's  analysis  with  regard  to  Defendants'
argument is relatively simple.  If the contracts for the two Louisiana stores required First Hartford
to act as a general contractor then the contracts are absolute nullities.3

3

  First  Hartford  admits  that  it  did  not  hold  a  valid  Louisiana  contractor's  license  during  the
construction of the two stores. 

9

La. Rev. Stat. § 37:2150.1(4)(a) defines the term contractor as follows:
"Contractor" means any person who undertakes to, attempts to, or
submits a price or bid or offers to construct, supervise, superintend,
oversee, direct, or in any manner assume charge of the construction,
alteration, repair, improvement, movement, demolition, putting up,
tearing down, or furnishing labor, or furnishing labor together with
material  or  equipment,  or  installing  the  same  for  any  building,
highway, road, railroad, sewer, grading, excavation, pipeline, public
utility  structure,  project  development,  housing,  or  housing
development . . .
This statute presents a very broad definition of contractor.  Under this definition, any person who
supervises,  directs,  or  in  any  manner  assumes  charge  of  the  construction  of  a  building  is  a
contractor.  This is precisely what First Hartford did with regard to the contracts at issue.  The
contracts very plainly state that First Hartford has supervisory responsibilities over the construction
of the CVS buildings.  Therefore, with regard to the construction of the Louisiana stores, First
Hartford acted as a contractor, as that term is defined under Louisiana law.  Thus, the contracts
between Omega and First Hartford, with regard to the two Louisiana stores, are absolutely null
under Louisiana law and Plaintiffs' contract claims with regard to the two Louisiana stores are
dismissed with prejudice.
Defendants suggest that this is the end of the inquiry.  Essentially, Defendants argue that,
since the contracts are deemed never to have existed, they are entitled to keep the several million
dollars which allegedly represents payments received under the contracts for work that was never
completed.    This  is  not  the  law.    Louisiana  Civil  Code  article  2033  describes  the  effects  of  an
10

absolutely null contract: "The parties must be restored to the situation that existed before the
contract was made.  If it is impossible or impracticable to make restoration in kind, it may be made
through an award of damages."  In the instant matter, assuming Plaintiffs are able to prove their
allegations at trial, it is impossible to restore the parties to the situation that existed before the
contract.  The CVS stores which were the object of the contracts are completed and open for
business.  It is impossible to undo the construction work that occurred.  Therefore, again assuming
that  Plaintiffs  prevail  at  trial,  Plaintiffs  will  be  entitled  to  an  award  of  damages.    The  Court
recognizes that this is, essentially, an unjust enrichment remedy.  However, this is consistent with
the manner in which Louisiana state courts have handled similar cases.  See Hagberg v. John Bailey
Contractor, 435 So. 2d 580 (La. Ct. App. 3d 1983).  
D. Veil‐Piercing
Finally, Defendants argue that Plaintiffs have not produced evidence sufficient to warrant
the piercing of Omega's corporate veil.  Specifically, Defendants claim that the only veil piercing
theory  available  to  Plaintiffs  under  Texas  law  is  actual  fraud.4    Defendants  asserted  the  same
arguments in a previous motion for summary judgment.  The Court rejected those arguments and
sees no reason to revisit that ruling.  

4

 This Court has previously held that Texas law governs Plaintiffs' veil piercing claims. 

11

CONCLUSION
 For the foregoing reasons, the Motions for Summary Judgment are GRANTED IN PART. 
Plaintiffs' breach of contract and intentional interference with  contract claims, with regard to the
Louisiana  stores  only,  are  DISMISSED  WITH  PREJUDICE.    However,  Plaintiffs  are  permitted  to
proceed with damages claims as to the two Louisiana stores.  The Motions are DENIED in all other
respects. 

New Orleans, Louisiana, this 2nd day of April, 2014.

____________________________
JANE TRICHE MILAZZO
UNITED STATES DISTRICT JUDGE

12