Conmaco/Rector L.P. v. L&A Contracting Company

Filing 62

ORDER AND REASONS granting in part and denying in part 24 Motion for Summary Judgment Regarding Counterclaims, for reasons set forth in document. The 49 Motion for Summary Judgment Regarding Damages is DENIED, as genuine issues of material fact exist as to whether L&A's damages were forseeable and causally related to Conmaco's alleged breach of warranty. Signed by Judge Jane Triche Milazzo. (ecm, )

UNITED STATES DISTRICT COURT
EASTERN DISTRICT OF LOUISIANA

CONMACO/RECTOR L.P.

CIVIL ACTION

VERSUS

NO: 12‐2337

L&A CONTRACTING COMPANY

SECTION: “H”(4)

ORDER AND REASONS
Before the Court is a Motion for Summary Judgment Regarding Counterclaims (R. Doc. 24),
and a Motion for Summary Judgment Regarding Damages (R. Doc. 49).  For the following reasons,
the former is GRANTED IN PART and the latter DENIED.

BACKGROUND
This  is  a  civil  action  arising  out  of  a  lease  agreement  between  Conmaco/Rector,  L.P.
("Conmaco") and L&A Contracting Company ("L&A").  Pursuant to this agreement, Conmaco agreed
to lease a hydraulic hammer and certain component parts (collectively the "Hammer") to L&A.  L&A
1

intended to use the Hammer to install large piles in connection with a flood control project on the
Houma Navigation Canal. 
On December 20, 2011, Conmaco delivered the Hammer to the L&A jobsite.  During the
week of January 2, 2012, L&A used the Hammer to drive a number of test piles.  On January 9,
2012, the Hammer malfunctioned due to the failure of a component part.  Conmaco  subsequently
ordered a replacement part from the manufacturer.  The Hammer was inoperable from the date
of failure until February 27, 2012—the day it was returned to L&A in working condition.
Conmaco  subsequently  submitted  separate  invoices  for  the  period  during  which  the
Hammer was non‐functional, for labor charges related to the disassembly of the Hammer, and for
damage to the Hammer discovered during a post‐rent inspection.  L&A refused to pay the invoices,
after which Conmaco brought the instant suit.  L&A counterclaimed for breach of lease, breach of
warranty against vices or defects, and unjust enrichment.  Each counterclaim is based on damages
allegedly suffered as a result of the defect in the Hammer.

LEGAL STANDARD
Summary judgment is appropriate "if the pleadings, depositions, answers to interrogatories,
and admissions on file, together with affidavits, if any, show that there is no genuine issue as to any
material fact and that the moving party is entitled to a judgment as a matter of law."  Fed. R. Civ.
P. 56(c) (2012).  A genuine issue of fact exists only "if the evidence is such that a reasonable jury
2

could return a verdict for the nonmoving party."  Anderson v. Liberty Lobby, Inc., 477 U.S. 242, 248
(1986).  
In determining whether the movant is entitled to summary judgment, the Court views facts
in the light most favorable to the non‐movant and draws all reasonable inferences in his favor. 
Coleman v. Houston Indep. Sch. Dist., 113 F.3d 528 (5th Cir. 1997).  "If the moving party meets the
initial burden of showing that there is no genuine issue of material fact, the burden shifts to the
non‐moving  party  to  produce  evidence  or  designate  specific  facts  showing  the  existence  of  a
genuine issue for trial."  Engstrom v. First Nat’l Bank of Eagle Lake, 47 F.3d 1459, 1462 (5th Cir.
1995).  Summary judgment is appropriate if the non‐movant "fails to make a showing sufficient to
establish the existence of an element essential to that party’s case."  Celotex Corp. v. Catrett, 477
U.S. 317, 324 (1986).  "In response to a properly supported motion for summary judgment, the
nonmovant must identify specific evidence in the record and articulate the manner in which that
evidence supports that party’s claim, and such evidence must be sufficient to sustain a finding in
favor of the nonmovant on all issues as to which the nonmovant would bear the burden of proof
at trial."  John v. Deep E. Tex. Reg. Narcotics Trafficking Task Force, 379 F.3d 293, 301 (5th Cir. 2004)
(internal  citations  omitted).    "We  do  not  .  .  .  in  the  absence  of  any  proof,  assume  that  the
nonmoving party could or would prove the necessary facts."  Badon v. R J R Nabisco, Inc., 224 F.3d
382, 394 (5th Cir. 2000) (quoting Little v. Liquid Air Corp., 37 F.3d 1069, 1075 (5th Cir. 1994)). 
Additionally,  "[t]he  mere  argued  existence  of  a  factual  dispute  will  not  defeat  an  otherwise
3

properly supported motion."  Boudreaux v. Banctec, Inc., 366 F. Supp. 2d 425, 430 (E.D. La. 2005).

LAW AND ANALYSIS
Conmaco moves this Court for the entry of summary judgment as to L&A's counterclaims. 
Conmaco  separately  moves  for  summary  judgment  as  to  damages  resulting  from  those
counterclaims.  The Court addresses each Motion separately.
I.

Motion for Summary Judgment as to L&A's Counterclaims
Conmaco  argues  that  L&A  has  contractually  waived  its  right  to  recover  any  damages

resulting from a defect in the Hammer, and that L&A is precluded from asserting a claim for unjust
enrichment.  While the Court agrees that L&A's claim for unjust enrichment fails as a matter of law,
there is a genuine issue of material fact as to whether L&A waived its right to recover damages for
breach of the warranty against vices or defects.  Accordingly, the motion is granted in part and
denied and part.
A.  Whether L&A Waived its Right to Recover Damages
In this diversity case, Louisiana substantive law applies, including its principles of contract
interpretation.  Bayou Steel Corp. v. Nat'l Union Fire Ins. Co. of Pittsburgh, Pa., 642 F.3d 506, 509
(5th Cir. 2011) (citation omitted).  "According to the Louisiana Civil Code, '[i]nterpretation of a
contract is the determination of the common intent of the parties.'"  Guidry v. Am. Pub. Life Ins.
Co., 512 F.3d 177, 181 (5th Cir. 2007) (quoting La. Civ. Code art. 2045).  In probing this intent, a
4

court looks first to the four corners of the contract.  See John Paul Saprir, LLC v. Yum! Brands, Inc.,
106 So. 3d 646, 652 (La. Ct. App. 4th Cir. 2012) (citation omitted).  "When the words of a contract
are clear and explicit and lead to no absurd consequences, no further interpretation may be made
in search of the parties' intent."  La. Civ. Code art. 2046.  "Each provision of a contract must be
interpreted in light of the other provisions, and a provision susceptible of different meanings must
be  interpreted  with  a  meaning  that  renders  it  effective  rather  than  one  which  renders  it
ineffective."  Lis v. Hamilton, 652 So. 3d 1327, 1330 (La. 1995) (citations omitted).  
The determination of whether a contract is clear or ambiguous is a question of law.  La. Ins.
Guar. Ass'n v. Interstate Fire & Cas. Co., 630 So. 2d 759, 764 (La. 1994) (citation omitted).  "When
a contract can be interpreted from the four corners of the instrument, the question of contractual
interpretation is answered as a matter of law, and summary judgment is appropriate."  Mobil
Exploration & Producing U.S. Inc. v. Certain Underwriters Subscribing to Cover Note 95–3317(A),
837 So. 2d 11, 24 (La. Ct. App. 1st Cir. 2002) (citation omitted).  If, on the other hand, the court
makes a threshold finding that the contract is ambiguous, an issue of material fact exists as to the
intention of the parties, and summary judgment is rarely appropriate.  See Orleans Parish Sch. Bd.
v. Lexington Ins. Co., 118 So. 3d 1203, 1212 (La. Ct. App. 4th Cir. 2013) (citation omitted).
The waiver provisions in the equipment lease provide as follows:
3. 

LESSOR HAS MADE NO REPRESENTATION OF WARRANTY OF
ANY KIND, NATURE, OR DESCRIPTION, EXPRESS OR IMPLIED,
WITH RESPECT TO THE EQUIPMENT, INCLUDING, WITHOUT
5

LIMITATION,  THE  CONDITION  OF  THE  EQUIPMENT,  ITS
MERCHANTIBILITY  OR  ITS  FITNESS  FOR  ANY  PARTICULAR
PURPOSE; EXCEPT THAT LESSOR WARRANTS THAT IT WILL
HAVE TITLE TO THE EQUIPMENT AT THE TIME OF DELIVERY
THEREOF.  AS  TO  LESSOR,  THEREFORE,  LESSEE  EXPRESSLY
AGREES THAT IT LEASES THE EQUIPMENT “AS IS.” LESSOR
SHALL NOT BE LIABLE FOR ANY DAMAGES BY REASON OF
FAILURE  OF  THE  EQUIPMENT  TO  OPERATE  OR  FAULTY
OPERATION OF THE EQUIPMENT OR SYSTEM. LESSOR SHALL
NOT  BE  HELD  RESPONSIBLE  FOR  ANY  DIRECT  OR
CONSEQUENTIAL DAMAGES OR LOSSES RESULTING FROM
THE  INSTALLATION,  OPERATION,  OR  USE  OF  THE
EQUIPMENT. NO DEFECT OR UNFITNESS OF THE EQUIPMENT
SHALL RELIEVE LESSEE OF THE OBLIGATION TO PAY RENT OR
OTHERWISE  PERFORM  UNDER  THE  LEASE.  LESSEE
ACKNOWLEDGES THAT THE FOREGOING LIMITATIONS OF
WARRANTY HAVE BEEN BROUGHT TO ITS ATTENTION BY
LESSOR AND THAT IT HAS READ AND UNDERSTANDS THE
SAME.
4.

THE  VENDOR,  METHOD  OF  SHIPMENT,  MAKE,  MODEL,
SPECIFICATIONS, PERFORMANCE, AND ALL OTHER MATTERS
RELATING TO THE ORDERING, DELIVERY, OPERATION, AND
PERFORMANCE OF THE EQUIPMENT HAVE BEEN SELECTED
AND DETERMINED BY LESSEE. LESSOR SHALL NOT BE LIABLE
FOR  LOSS  OR  DAMAGE  OCCASIONED  BY  ANY  CAUSE,
CIRCUMSTANCE,  OR  EVENT  OF  WHATSOEVER  NATURE,
INCLUDING BUT NOT LIMITED TO FAILURE OF OR DELAY IN
DELIVERY, DELIVERY TO THE WRONG PLACE, DELIVERY OF
IMPROPER  EQUIPMENT  OR  PROPERTY  OTHER  THAN  THE
E Q UIPM E NT,  DAMAGE  TO  THE  EQUIPMENT,
GOVERNMENTAL  REGULATION,  STRIKES,  STORMS,  WAR
EMERGENCIES,  LABOR  TROUBLES,  BELATED  RECEIPT  OF
MATERIALS,  FIRES,  FLOODS,  WATER,  ACTS  OF  GOD  OR
OTHER CIRCUMSTANCES OF LIKE OR UNLIKE NATURE.

(R. Doc. 24‐3) (emphasis in original).  L&A argues there is a genuine issue of material fact as to
6

whether the waiver of warranties in Paragraph 3 is enforceable.  Conmaco counters that the Court
need not address whether the waiver of warranties is enforceable, because L&A has more broadly
waived its right to bring a claim for any damages, as provided in Paragraphs 3 and 4.  
The parties' arguments present multiple issues for the Court's consideration.  First, the
Court must determine whether the lease agreement contains an enforceable waiver of the right
to recover damages.  Next, the Court must determine whether the lease agreement contains an
enforceable waiver of the warranty against vices or defects.  Should the Court answer the former
in the affirmative and the latter in the negative, the Court must determine whether, as a matter
of  law,  the  parties  may  essentially  abnegate  the  warranty  against  vices  or  defects  by  a  more
general waiver of the right to recover any damages. 
i.  Whether the Lease Contains an Enforceable Waiver of Damages
Under Louisiana law, parties may contract to limit or waive recoverable damages.  See Gulf
Am. Indus. v. Airco Indus. Gases, 573 So. 2d 481, 489 (La. Ct. App. 5th Cir. 1990) (citation omitted); 
Vaulting & Cash Servs., Inc. v. Diebold, 199 F.3d 440, at *4 (5th Cir. 1999) (unpublished) (citation
omitted); Harvey v. Mosaic Fertilizer, LLC, No. 06–9510, 2009 WL 3112144, at *5 (E.D. La. Sept. 25,
2009) (citation omitted).  A waiver of damages is generally enforceable if it is: (1) written in clear
and unambiguous terms; (2) contained in the contract; and (3) brought to the attention of the
parties.  Gulf Am., 573 So. 2d at 489.  Even if these requirements are met, a waiver is null if it
"excludes or limits the liability of one party for intentional or gross fault that causes damage to the
7

other party."  La. Civ. Code art. 2004. 
Paragraph 3 of the lease agreement specifically provides that Conmaco "shall not be held
liable for any direct or consequential damages or losses resulting from the installation, operation,
or use of the [Hammer]."1  Paragraph 4 reinforces this waiver of damages: "[Conmaco] shall not be
liable for loss or damage occasioned by any cause, circumstance, or event of whatsoever nature,
including . . . damage to the equipment . . . or other circumstances of like or unlike nature."
Because the waiver of damages in this case is clear, unambiguous, and contained in the lease
agreement,  the  issues  before  the  Court  are  two‐fold:  (1)  whether  the  waiver  was  sufficiently
brought to L&A's attention, and (2) whether L&A's damages involve intentional or gross fault by
Conmaco.
Louisiana  courts  have  not  yet  addressed  the  circumstances  under  which  a  waiver  of
damages is sufficiently brought to a party's attention.  The Louisiana Supreme Court has addressed
this issue, however, in the context of a contractual waiver of the implied warranty of fitness.  See
generally La. Nat'l Leasing Corp. v. ADF Serv., Inc., 377 So. 2d 92 (La. 1979).   Because a waiver of
warranties, like a waiver of recoverable damages, must be brought to the attention of the party
against  whom  it  is  to  be  enforced,  see  Gulf  Am.,  573  So.  2d  at  489,  the  Court  finds  La.  Nat'l

1

 One could argue that the first and last sentences of Paragraph 3 suggest that the Paragraph was
only intended to address a waiver of warranties.  The Court need not address this argument because the
Court finds that Paragraph 4, by itself, is sufficient to constitute a clear and unambiguous waiver of the right
to recover damages.

8

persuasive.
La. Nat'l involved the commercial lease of a photocopy machine.  377 So. 2d at 94.  The
following  phrase  was  printed  in  block  letters  on  the  face  of  the  lease:  "THE  TERMS  AND
CONDITIONS SET FORTH ON THE REVERSE SIDE OF THIS PAGE ARE A PART OF THIS LEASE."  Id. at
95.  The reverse side of the lease contained a clear and unambiguous waiver of express and implied
warranties.  Id. at 96.  In holding that the waiver of warranty was sufficiently brought to the lessee's
attention,  the  court  focused  on  a  variety  of  factors.    First,  it  noted  that  the  lease  was  not  a
"consumer transaction" but instead was between two commercial actors: "[i]t must be presumed
that persons engaged in business . . . were aware of the contents of the lease agreement which
they signed."  Second, the Court found that the phrase in block letters on the face of the lease
"called attention to the terms and conditions on the reverse side."  Id.  Third, the court noted that
one of the lessees who signed the lease was an attorney.  Id.
As in La. Nat'l, the equipment lease in this matter was between two commercial actors.  A
co‐owner of L&A who signed the lease testified that he is familiar with clauses in which the right
to consequential damages is waived and that he has "probably" signed leases with similar clauses
in the past.  (R. Doc. 24‐1.)  Moreover, whereas the waiver in La. Nat'l was printed on the back of
the lease, the waiver clauses in the equipment lease are contained in the main body of the lease. 
The waivers are underlined and written in capital letters.  Finally, L&A signed the equipment lease
and initialed each page.  Given the foregoing, the Court finds that the waiver of damages was
9

sufficiently  brought  to  L&A's  attention.    See  Ingraham  v.  Planet  Beach  Franchising  Corp.,  No.
07–3555, 2009 WL 1076713, at *2 (E.D. La. Apr. 17, 2009) (finding damages waiver sufficiently
brought to plaintiff's attention where plaintiff's signature appeared at bottom of page, waiver
language was highlighted as separate provision, and plaintiff was a sophisticated businesswoman). 
L&A's failure to contest that the waiver of damages was brought to its attention underscores the
strength of the Court's conclusion.
The Court next considers whether the damages suffered by L&A resulted from intentional
or gross fault by Conmaco.  L&A has not alleged that Conmaco is liable for any intentional tort,  nor
has L&A alleged gross fault.  Louisiana courts have defined "gross fault" for purposes of article 2004
as "that which proceeds from inexcusable negligence or ignorance; it is considered as nearly equal
to fraud."  Sevarg Co., Inc. v. Energy Drilling Co., 591 So. 2d 1278, 1281 (La. Ct. App. 3d Cir. 1991)
(internal quotation marks and citation omitted); Mobil Exploration, 837 So. 2d at 26.  At most, L&A
alleges Conmaco should have known of the defect in the Hammer.  Such garden‐variety negligence
claims clearly do not rise to the high level of fault contemplated by article 2004.  Accordingly, the
Court finds that the waiver of damages is valid and enforceable.
ii.  Whether the Lease Contains an Enforceable Waiver of Warranties
The warranty against vices or defects in Louisiana Civil Code article 2696 arises by operation
of law in every contract of lease.  Ford New Holland Credit Co. v. McManus, 833 So. 2d 1130, 1133
(La. Ct. App. 2d Cir. 2002) (citations omitted).  The warranty under article 2696 is waiveable, but
10

only by clear and unambiguous language brought to the attention of the lessee.  La. Civ. Code art.
2699.  Even if these requirements are met, a waiver is unenforceable "to the extent it pertains to
vices or defects of which the lessee did not know and the lessor knew or should have known."  La.
Civ. Code art. 2699(1).
Paragraph 3 of the equipment lease provides in relevant part that Conmaco "has made no
representation or warranty of any kind, nature, or description, express or implied, with respect to
the  Hammer  .  .  .  except  that  Conmaco  warrants  that  it  will  have  title."    The  last  sentence  of
Paragraph 3, which, unlike the rest of the paragraph, is written in bold letters, reads as follows:
"[L&A] acknowledges that the foregoing limitations of warranty have been brought to its attention
and that it has read and understands the same."
There can be little doubt that paragraph 3 contains a clear, unambiguous waiver of the
warranty against vices or defects.  Moreover, it is equally clear that, for the reasons stated in the
previous  subsection,  this  waiver  was  sufficiently  brought  to  L&A's  attention.    In  fact,  the  last
sentence  of  paragraph  3  contains  an  acknowledgment  in  bold  letters  that  L&A  has  read  and
understood the waiver.  Thus, the waiver is enforceable unless L&A was ignorant of the defect in
the  Hammer  and  Conmaco  knew  or  should  have  known  of  the  defect.    See  La.  Civ.  Code  art.
2699(1).
The parties do not dispute that L&A was unaware the Hammer was defective.  Rather, the
dispute on summary judgment is whether Conmaco knew or should known of the defect.  Louisiana
courts have consistently held that the determination of subjective facts such as knowledge are
11

generally not ripe for summary judgment.  See Merwin v. Spears, 90 So. 3d 1041,  1042 (La. 2012)
(per curiam) ("[S]ummary judgment is rarely appropriate for a determination based on subjective
facts  such  as  intent,  motive,  malice,  knowledge  or  good  faith.")  (emphasis  added)  (citation
omitted); Smith v. Our Lady of the Lake Hosp., Inc., 639 So. 2d 730, 751 (La. 1994) (collecting cases);
La. Pigment Co., L.P. v. Scott Constr. Co, Inc., 945 So. 2d 980, 985 (La. Ct. App. 3d Cir. 2006) (citing
Murphy's Lease & Welding Serv. Inc. v. Bayou Concessions Salvage, Inc., 780 So. 2d 1284 (La. Ct.
App. 3d Cir. 2001)); Thomas v. North 40 Land Dev., Inc., 894 So. 2d 1160, 1173–74 (La. Ct. App. 4th
Cir.  2005).    The  Fifth  Circuit  has  been  similarly  loathe  to  take  away  from  a  jury  the  factual
determination of a party's knowledge.  See Buford v. Howe, 10 F.3d 1184, 1188 (5th Cir. 1994);
Brunsonn v. First Nat'l Bank of Bryan, 405 F.2d 1193, 1194 (5th Cir. 1969).  The Court finds that L&A
has identified evidence in the record sufficient to create a genuine issue for trial as to whether
Conmaco knew or should have known of the defect in the Hammer.  Accordingly, the Court cannot
determine at this time whether the waiver of warranty in Paragraph 3 is enforceable.
L&A also argues that the waiver is unenforceable because Conmaco delivered a defective
Hammer, thereby breaching the warranty of peaceful possession under Louisiana Civil Code article
2700.2  In support of this argument L&A cites Angelle v. Energy Builders Co., Inc., 496 So. 2d 509 (La.
Ct. App. 1st Cir. 1986).  L&A's reliance on Angelle is misplaced.
The lessor in Angelle agreed to lease a tractor equipped with a special blade to be used for 

2

 Article 2700 provides in pertinent part: "[t]he lessor warrants the lessee's peaceful possession of
the leased thing against any disturbance caused by a person who asserts ownership, or right to possession
of, or any other right in the thing." 

12

clearing swamp land.  Id. at 510.  The lease contained a waiver of all warranty obligations and any
liability for failure to deliver the leased equipment.  Id.  The lessor delivered the tractor but without
the special blade.  Id. at 511.  Nonetheless, the lessee made sporadic payments under the lease
until he filed suit against the lessor for breach of contract.  Id.  The lessee sought a refund of the
payments previously provided whereas the lessor sought damages for failure to pay outstanding
amounts under the lease.3
The appellate court refused to enforce the waiver of warranty against the lessee.  The court
emphasized that the lessee "never received a very essential part of the equipment that lessor
agreed to provide" and that without the special blade, the lessee had "no need" for the tractor
delivered.  Id. at 512.  According to the court, "[t]his failure of delivery meant that plaintiff never
acquired peaceable possession of the thing leased" under article 2700.  Id.  The court held that the
right of peaceable possession is a "fundamental obligation" that cannot be waived.  Id. at 512–13.
The facts in the case sub judice are readily distinguishable.  Unlike Angelle, it is undisputed
that the lessee received the equipment leased and all of its component parts.  It is also undisputed
that the lessee used the equipment without incident for approximately one week subsequent to
delivery.4    Extending  Angelle  to  cover  situations  like  this  would  severely  and  unduly  limit  the

3

 Technically, the original lessor did not seek these repayments.  Angelle, 496 So. 2d at 511.  The
original lessor assigned its rights under the lease following a bankruptcy reorganization.  Id.  The assignee
subsequently intervened in the ongoing suit between the lessee and the original lessor.  Id.
4

 See Angelle, 496 So. 2d at 512 (distinguishing La Nat'l wherein the plaintiff used the thing leased
without problems for approximately three months).  

13

parties' contractual freedom to waive the warranty against vices and defects:  for a lessee could
always argue that a defect in the object leased violates article 2700, thereby regaining the cause
of action he previously bargained away.
iii.  Whether the Waiver of Damages Encompasses a Waiver of Warranties
Having determined that the waiver of damages in the equipment lease is enforceable and
that  the  Court  cannot  decide  on  summary  judgment  whether  the  waiver  of  warranties  is
enforceable, the Court now considers whether the waiver of damages encompasses the waiver of 
warranties, thereby pretermitting resolution of the latter's enforceability.  In other words, the issue
before the Court is whether the parties may contractually abnegate the warranty against vices or
defects through a broad waiver of the right to recover any damages. 
Louisiana courts have not yet addressed this issue.  In the absence of binding precedent,
the Court's primary obligation is to make an "Erie guess" as to how the Louisiana Supreme Court
would decide the issue presented.  See Keen v. Miller Envtl. Grp., Inc., 702 F.3d 239, 243 (5th Cir.
2012) (citation omitted).  In making this guess, the Court "attempt[s] to predict state law, not to
create or modify it."  SMI Owen Steel Co., Inc., v. Marsha USA, Inc., 520 F.3d 432, 442 (5th Cir. 2008)
(internal quotation marks and citation omitted).  
With  these  principles  in  mind,  the  Court  concludes  that  a  broad  contractual  waiver  of
damages cannot, as a matter of public policy, abjure the warranty against vices or defects provided

14

in article 2696.5  This conclusion is warranted after comparing the circumstances under which the
respective warranties will be deemed unenforceable.  As explained supra, a facially valid waiver
of warranty is unenforceable if the lessee did not know of the vice or defect and the lessor knew
or should have known of the defect.  See La. Civ. Code art. 2699(1).  By contrast, an otherwise
proper waiver of damages is only unenforceable if it "excludes or limits the liability of one party
for intentional or gross fault that causes damage to the other party."  La. Civ. Code art. 2004.  Thus,
a lessee seeking to invalidate a waiver of warranty need only prove his own lack of knowledge and
the lessor's negligence, but to invalidate a general waiver of damages, the lessee must prove
intentional or gross fault.  It would seem anomalous, then, to allow a general waiver of damages
to encompass the warranty against vices or defects.  Such a result would essentially allow a general
waiver of damages to swallow the implied warranty of fitness in article 2696: even if a lessee can
prove that a waiver of warranty is unenforceable due to the lessor's negligence, he may still be
precluded from availing himself of that warranty if he is unable to prove that the lessor acted
intentionally or with gross negligence.  Indeed, this is precisely the scenario presented by the
instant case.  Conversely, if a lessee can prove intentional or gross fault on the part of the lessor,
then he can establish, a fortiori, the lessor's negligence.  In other words, a lessee who successfully

5

 In so holding, the Court is mindful of the general rule that "[c]ontracts have the effect of law for
the parties."  La. Civ. Code art. 1983.  Thus, parties are free to modify by contract the default provisions of
the Code and other statutes.  Gen. Elec. Capital v. Southeastern Health Care, Inc., 950 F.2d 944, 950 (5th Cir.
1991).  "[I]mmutable matters of public policy," however, place an important limitation on this contractual
freedom. Id.  Parties may not contract around certain Codal provisions or statutes when doing so would be
contrary to public policy.  See id.

15

avoids a general waiver of damages will necessarily avoid a waiver of warranty. Thus, there would
be little (if any) reason to ever include a waiver of warranty if a contract also includes a general
waiver of damages: if the waiver of damages is enforceable, the existence of a waiver of warranty
would be immaterial; if the waiver of damages is unenforceable, then so too would the waiver of
warranty. 
The Court can find no support in Louisiana law, nor has Conmaco provided any, for the
proposition that parties may avoid the warranty against vices or defects through a broad waiver
of damages, thereby rendering the former superfluous.  To the contrary, the Louisiana Civil Code
specifically provides that lease is a nominate contract.  La Civ. Code art. 1914.  As such, it is subject
to "special rules of [its] respective title[] when those rules modify, complement, or depart from
[Title IV]."  La. Civ. Code art. 1914.  The special rules for lease are found in Title IX of the Louisiana
Civil  Code.    See  generally  La.  Civ  Code.  arts.  2668–2777.    One  such  special  rule  provides  the
circumstances in which the warranty against vices and defects can be waived.  La. Civ. Code art.
2699.  This rule modifies, complements, or departs from article 2004 in Title IV (discussed supra),
which prohibits a general waiver of damages for intentional or gross fault.  See La. Civ. Code art.
1914.  Thus, the Codal scheme suggests, if not mandates, that article 2699 provides the sole means
for establishing and/or challenging a waiver of the warranty against vices or defects.  Allowing
parties to avoid article 2699 through article 2004 would be fundamentally discordant with this
statutory scheme and the civilian taxonomy of contracts.
iv.  Conclusion
16

The Court provides the following summary of its findings with respect to Subsection A.  The
lease agreement contains a facially valid waiver of the warranty against vices or defects.  There is
a genuine factual dispute, however, as to whether Conmaco knew or should have known of the
defect in the hammer.  Accordingly, the Court cannot determine on summary judgment whether
the  waiver  is  enforceable  under  Louisiana  Civil  Code  article  2699.    Should  the  jury  find  that
Conmaco  breached  the  warranty  against  vices  or  defects  and  that  the  waiver  of  warranty  is
unenforceable, L&A may recover damages caused by such breach.  L&A has waived its right to
recover any other damages under the lease agreement.
B.  Whether L&A May Assert a Claim for Unjust Enrichment
L&A alleges that Conmaco has been unjustly enriched by receiving rental payments under
the equipment lease despite the fact that the equipment leased was defective.  L&A's claim for
unjust enrichment fails as a matter of law.
Louisiana  Civil  Code  Article  2298  provides  that  "the  remedy  of  unjust  enrichment  is
subsidiary in nature, and 'shall not be available if the law provides another remedy.'"  Walters v.
Medsouth Record Mgmt., LLC., 38 So. 3d 245, 246 (La. 2010) (per curiam) (quoting Carriere v. Bank
of Louisiana, 702 So. 2d 648, 671 (La. 1996)); see also La. Civ. Code. art. 2298.   "[T]he enrichment
is justified if it is the result of, or finds its explanation in, the terms of a valid juridical act between
the impoverishee . . . and the enrichee."  Edmonston v. A‐Second Mortg. Co. of Slidell, Inc., 289 So.
2d 116, 122 (La. 1974).  In other words, "Louisiana law provides that no unjust enrichment claim
shall lie when the claim is based on a relationship that is controlled by an enforceable contract." 
17

Drs. Bethea, Moustoukas & Weaver LLC v. St. Paul Guardian Ins. Co., 376 F.3d 399, 408 (5th Cir.
2004) (citation omitted).
A valid contract exists between Conmaco and L&A that governs their rights and obligations
with respect to the lease of the Hammer.  Thus, any alleged enrichment "finds its explanation" in
the lease agreement.  That L&A has potentially bargained away its right to assert the very claims
it brings before this Court is of no moment.   See Garber v. Badon & Ranier, 981 So. 3d 92, 100 (La.
Ct. App. 3d Cir. 2008) ("[I]t is not the success or failure of other causes of action, but rather the
existence of other causes of action, that determine whether unjust enrichment can be applied.")
(emphasis  in  original).    Allowing  plaintiffs  to  assert  an  unjust  enrichment  claim  in  these
circumstances would essentially render meaningless any contractual waiver of the right to recover
damages.
II.

Motion for Summary Judgment as to Damages Resulting from L&A's Counterclaims
Even if L&A has not contractually waived its right to seek damages, Conmaco claims that

L&A is precluded from recovering damages for two separate reasons: (1) L&A did not put Conmaco
in default, as required by Louisiana law; and (2) L&A's damages are neither reasonably foreseeable
nor causally related to Conmaco's breach of the warranty against vices or defects.6  Because the
Court finds neither argument persuasive, summary judgment is denied.
A.  Whether L&A was Required to Put Conmaco in Default

6

  The  Court  makes  no  finding  as  to  whether  Conmaco  breached  the  warranty  against  vices  or
defects.  Because the instant Motion is directed solely towards the issue of damages, the Court assumes 
liability arguendo.

18

An  obligor  need  only  be  put  in  default  when  the  obligee  seeks  delay  (or  "moratory")
damages.  La. Civ. Code art. 1989.  Thus, before addressing whether L&A was required to put
Conmaco in default, the Court must first determine the nature of the damages sought.  
In  a  breach  of  contract  action,  an  aggrieved  party  may  seek  compensatory  damages,
moratory damages, or both.  See Moran v. Wilshire Ins. Co., 520 So. 2d 1173, 1176 (La. Ct. App. 3d
Cir. 1998) (citation omitted); La. Civ. Code art. 1989 cmt. c.  The purpose of moratory damages is
to compensate an obligee for injuries sustained as a result of an obligor's untimely performance. 
La. Civ. Code art. 1989 cmt. b.  Thus, "[m]oratory damages presuppose a performance actually
rendered, although delayed."  Id; see also 6 Saul Litvinoff, Louisiana Civil Law Treatise: Law of
Obligations § 1.13 (2d ed. 2012) ("Rather than final, or definitive, [delay] is a sort of temporary
nonperformance with respect to the time element of the obligation that can be cured by the
obligor through subsequent rendering of performance plus reparation of the damage that his
tardiness may have caused to the obligee.") (citation omitted).  Compensatory damages, on the
other  hand,  presuppose  "total  or  partial  nonperformance,  or  defective  performance  by  the
obligor."  La. Civ. Code art. 1989 cmt. b.  Such damages "compensate the obligee for a performance
that he will not receive, or will not receive in full."  6 Saul Litvinoff, Louisiana Civil Law Treatise: Law
of Obligations § 1.14 (2d ed. 2012) (citation omitted).  In sum, whereas compensatory damages
"are a substitute satisfaction granted to the obligee in lieu of a performance that has failed . . .
moratory damages follow a performance that has been or will be rendered, but late."  Id.
L&A seeks damages that allegedly accrued during the period in which the Hammer was
19

inoperable.  As discussed supra, L&A may only seek damages for breach of the warranty against
vices or defects.7  Article 2696 requires the lessor to deliver the thing leased free of any vices or
defects that prevent the lessee from using the thing for the purpose for which it was leased.  It is
undisputed that the Hammer functioned properly and thus was free of any vices or defects on
February 27, 2012—the day that Conmaco delivered the repaired Hammer.  Thus, Conmaco did not
wholly or partially fail to perform its obligation under article 2696, nor was Conmaco's performance
defective.8  Rather, L&A seeks damages due to Conmaco's alleged failure to deliver a Hammer free
of vices or defects until February 27, 2012.  Thus, it is clear that Conmaco's damages are moratory.
Moratory damages are governed by special rules.  See La. Civ. Code arts. 1989–93.  Such
damages are owed from the time the  obligor is "put in default."  La. Civ. Code art. 1989.   When
a term for the performance of the obligation is fixed or clearly determinable by the circumstances,
the obligor is automatically put in default by the arrival of that term.  La. Civ. Code art. 1990.  In all
other circumstances, i.e., when the term for performance of the obligation is unclear, the obligee
must put the obligor in default.9  See id. 

7

 Again, the Court emphasizes such damages are only recoverable if the jury finds that the warranty
in article 2696 was breached, and that the right to recover any related damages was not waived.  The right
to recover all other damages has been waived.
8

  A  "defective"  performance  is  one  that  is  imperfect.    See  6  Saul  Litvinoff,  Louisiana  Civil  Law
Treatise: Law of Obligations § 1.14 (2d ed. 2012) (citation omitted).  L&A does not allege that Conmaco's
performance on February 27, 2012, was defective, because it does not argue that the Hammer was not fully
functional on that date.
9

 An obligee may put the obligor in default by: (1) written request for performance; (2) oral request
for performance in the presence of two witnesses; (3) filing suit for performance; or (4) complying with a 
specific provision in the contract.  La. Civ. Code art. 1991.

20

For purposes of article 1990, "[a] term for performance of an obligation is fixed when a
certain date, a particular occasion, or a particular time period is set."  Williams v. Sustainable
Forestry,  974  So.  2d  178,  180  (La.  Ct.  App.  2d  Cir.  2008).    A  term  is  determinable  by  the
circumstances  when,  for  example,  "a  party  binds  himself  to  deliver  ten  cane  cars  that,  to  his
knowledge, the other party needs for harvesting of that year's sugar cane crop, a circumstance
which [demonstrates] that the parties intended for the cars to be delivered no later than the time
at which the harvest would commence."  6 Saul Litvinoff, Louisiana Civil Law Treatise: Law of
Obligations § 1.21 (2d ed. 2012) (citation omitted).
The issue before the Court is whether the obligation to deliver a Hammer free of vices or
defects has a fixed term or one that is clearly determinable by the circumstances.  Should the Court
answer this question in the affirmative, L&A was not required to put Conmaco in default.  If, on the
other hand, the term is unclear, then L&A cannot recover moratory damages unless it put Conmaco
in default in a manner provided by article 1991.
The  equipment  lease  between  Conmaco  and  L&A  provides  that  its  rental  terms  "shall
commence on the earlier of the day that the [Hammer] leaves [Conmaco's] yard for delivery to
[L&A] or the rental commencement date set forth in the special terms section."  (R. Doc. 49‐2 ¶2.) 
The "rental commencement date" is "[a]pproximately November, 2011 (Exact date TBD)."  (Id.)  The
Hammer left Conmaco's yard for delivery on December 20, 2011, thereby activating the terms of

21

the lease, and, by necessary implication, the warranty against vices or defects.10  Thus, Conmaco's
argument  that the lease "contains no . . . key date which would trigger default or delay damages"
is unavailing.  (R. Doc. 49‐1.)  Conmaco's obligation to deliver a Hammer free of vices or defects
commenced on the day the Hammer left Conmaco's job site for delivery to L&A.   The failure to
timely honor this obligation automatically put Conmaco in default.  See La. Civ Code art. 1990. 
Because  the  Court  finds  that  the  term  for  performance  was  clearly  determinable  by  the
circumstances, L&A was not required to put Conmaco in default.
Conmaco may argue that this holding misreads the language in article 1990.  Even if it is 
assumed that the warranty against vices or defects is activated once the Hammer leaves Conmaco's
yard for delivery, Conmaco may argue that neither the lease nor the surrounding circumstances
provides a definitive time frame for when this delivery might occur.  Thus, the Hammer could leave
Conmaco's yard for delivery (which would activate  the terms of the lease and warranty against
vices or defects) one week after the lease was signed, one month later, or one year later.  It would
follow, then, that the term for performance is "not clearly determinable by the circumstances"
under article 1990.  Comment b to article 1990 could be read to support this line of argument.  The
comment provides that a term for performance is clearly determinable when, for example, "a
wedding dress is ordered from a merchant who is advised of the date of the wedding . . . even if
no date for delivery was expressly stipulated."  La. Civ. Code art. 1990 cmt. b.  In this scenario,

10

 As discussed supra, the warranty against vices or defects arises by operation of law in every
contract of lease.  Thus, it stands to reason that the warranty and its attendant obligations are activated as
soon as the principal obligation—the lease—becomes active.

22

although the parties did not agree on a date for delivery, it is clear that the dress must be delivered
on (or likely before) the wedding day.  Similarly, in the cane cars example discussed supra, it is clear
that the cane cars must be delivered some time before harvest season.  The term for performance
is clearly determinable in each of these scenarios, it may be argued, because it is dependent upon
a date or time‐frame that is certain to pass.  By contrast, in the case sub judice, there is nothing in
the lease or surrounding circumstances which provides that the Hammer must leave Conmaco's
yard by a certain time.  Instead, delivery of the Hammer was intended to occur (and did) upon
demand of L&A.  Thus, one could argue, the term for delivering a Hammer free of vices or defects
was  not  "clearly  determinable  by  the  circumstances"  at  the  time  the  lease  was  confected,  as
required by article 1990.  Rather, it is was only determinable ex post facto, i.e., after Conmaco
complied with L&A's request for delivery.  Although this ex ante interpretation of article 1990 is
persuasive, it is ultimately unsupported by the case law.
In Williams v. Sustainable Forestry, four individuals agreed to sell a piece of immovable
property to an LLC.  974 So. 2d at 179.  The document which memorialized this agreement provided
that "[a] deposit of two‐thousand and no/100ths ($2,000.00) Dollars shall be made with [a certain
seller] with the signing of this agreement."  Id. (internal quotation marks omitted).  The  sellers
signed the agreement on August 2, 2005, August 9, 2005, and August 11, 2005, after which the
agreement was forwarded to the buyer.  Id.  The buyer signed the agreement on September 1,
2005.    Id.    The  buyer  claimed  that  it  mailed  a  $2,000  check  on  September  2,  2005.    Id.    On
November  2,  2005,  the  seller  informed  the  buyer  via  facsimile  that  she  had  not  received  the
23

required deposit, that the buyer was in default, and that the sellers were voiding the contract.  Id. 
Upon receipt of the fax, the buyer mailed another $2,000 check, which the seller refused to accept. 
Id.  The sellers subsequently sought a judgment declaring the purchase agreement null and void. 
Id.  The buyers counterclaimed for specific performance.  Id. The parties filed cross motions for
summary judgment.  Id.  The trial court granted the sellers' motion and declared the contract null
and void.  Id.
In  affirming  the  trial  court,  the  court  of  appeal  noted  that  the  words  of  the  purchase
agreement  "were  clear  and  explicit"  that  the  deposit  was  to  be  delivered  to  the  seller
contemporaneously upon the  signing of the agreement.11  Id. at 180–81.  Thus, even if the deposit
had been delivered on September 2, it still would have been tardy because the agreement was
signed  on  September  1.    See  id.  at  181.    Thus,  the  court  concluded  "that  the  term  for  the
performance of an obligation, paying the $2,000 deposit, was fixed or clearly determinable by the
circumstances"  under  article  1990.    Id.    Accordingly,  the  court  found  that  the  buyer  was
"automatically in default" and that the sellers were entitled to void the agreement.  Id.
Williams  counsels  that  the  ex  ante  interpretation  of  article  1990  discussed  supra  is
incorrect.  Although the purchase agreement provided that the deposit was due upon signing, the
agreement did not provide  a time frame for when it had to be signed.  Thus, the agreement could

11

  The  court  noted  that  the  agreement  was  ambiguous  as  to  whether  the  deposit  was  to  be
forwarded after all the sellers had signed or after the sellers and the buyer had signed.  Williams, 974 So.
2d 178, 180 (La. Ct. App 2d Cir. 2008).  This issue was moot, however, because the seller had not received
the deposit by the time all of the parties signed the agreement.  See id. at 180–81.

24

have been signed one day after it was written, or one year after it was written.  Crucially, the court
did not find this issue of consequence in assessing whether the term for paying the deposit was
fixed or clearly determinable.  Rather, the court focused on the fact that the term for performance
was  directly  tied  to  the  signing  of  the  agreement,  regardless  of  when  the  agreement  would
eventually be signed.  Stated in the abstract, Williams stands for the proposition that a term for the
performance of an obligation is fixed or clearly determinable when it is triggered by another event,
even if it is uncertain when that triggering event will occur.
The Williams court's interpretation of article 1990 is easily applied to the equipment lease
in this matter.  As discussed supra, the activation of the lease (and thus the warranty against vices
or defects) is triggered by the commencement of delivery to L&A.  The Hammer left Conmaco's
yard en route to L&A's jobsite on December 20, 2011, thereby triggering the obligation to deliver
a Hammer free of vices and defects.  The alleged delay in performing this obligation automatically
put Conmaco in default.
Conmaco may argue that the Court's interpretation of article 1990 places it in a vulnerable
position: if Conmaco was unaware of the defect in the Hammer and was not required to be put 
in default, then how could Conmaco know of its failure to perform under article 1990?  In such
situations, it may be argued, the obligee can delay in notifying the obligor of his failure to perform,
thereby unduly increasing the quantum of moratory damages. 
This argument is easily dismissed.  It is axiomatic that in a breach of contract action such
as  this  one,  the  obligee  has  a  duty  to  mitigate  his  damages.    La.  Civ.  Code  art.  2002;  Elliot  v.
25

Normand, 976 So. 2d 738, 745 (La. Ct. App. 5th Cir. 2008)  (citation  omitted).  "[I]f an obligee
neglects to mitigate his damages his recovery must be reduced to the extent both of his negligence
and its consequences."  La. Civ Code art. 2002 cmt. b.  Thus, to the extent an obligee neglects to
timely inform the obligor of its failure to perform, the obligee's moratory damages will be reduced
proportionately.  Accordingly, the Court finds that the duty to mitigate damages provides adequate
protection for obligors like Conmaco.
B.  Whether L&A's Damages are Reasonable Foreseeable and Causally Related to Conmaco's 
     Failure to Perform
"Damages are measured by the loss sustained by the obligee and the profit of which he has
been deprived."  La. Civ. Code art. 1995.  A good faith obligor is liable for all reasonably foreseeable
damages caused by his failure to perform.12  La. Civ. Code arts. 1994; 1996.
Conmaco contends that L&A's damages were not reasonably foreseeable.  According to
comment b of the Louisiana Civil Code article 1996:
Foreseeable  damages  are  such  damages  as  may  fall  within  the
foresight of a reasonable man. In distinguishing foreseeable from
unforeseeable damages, the court should consider the nature of the
contract, the nature of the parties' business, their prior dealings, and
all other circumstances related to the contract and known to the
obligor. Any special circumstances made known to the obligor by the
obligee should also be taken into account.
As comment b makes abundantly clear, the forseeability inquiry is fact‐intensive.  The summary
judgment record is not nearly developed enough to take this inquiry away from the jury.

12

 L&A has not alleged that Conmaco acted in bad faith, nor is there any evidence in the record of
bad faith.  Accordingly, the Court need not address Louisiana Civil Code article 1997.

26

Conmaco also argues that L&A's damages were not caused by Conmaco's alleged failure to
timely deliver a Hammer free of vices or defects.  Conmaco characterizes L&A's damages as labor
expenses, equipment costs, insurance premiums, and facility rental payments.  Conmaco argues
that L&A would have incurred these expenses regardless of Comaco's alleged breach of warranty. 
For example, Conmaco states that L&A would have had to pay its workers for work performed from
January 2, 2012, through February 27, 2012 (the "Down Time"), regardless of whether the Hammer
would  have  been  working.    L&A  counters  that  many  of  the  challenged  expenses  were  not
inevitable.  For example, L&A points to evidence in the record tending to establish that some of the
work force retained during the Down Time was initially hired solely for the purpose of operating
the Hammer.  L&A contends that it retained these workers during the Down Time so that work
could resume immediately once the Hammer was fixed.
Whether and to what extent L&A's damages were caused by Conmaco's breach of warranty
is clearly an issue of fact for the jury to decide.  See Trunk v. Med. Ctr. of La. at New Orleans, 885
So. 2d 534, 539 (La. 2004) (" The assessment of 'quantum,' or the appropriate amount of damages,
by a jury is a determination of fact.") (citation omitted).  The Court cannot conclude on the record 
before it that L&A did not suffer any damages causally related to Conmaco's alleged breach of
warranty.

CONCLUSION
27

For the reasons previously stated, the claim for breach of warranty is the only counterclaim
remaining for trial.  Accordingly, the Motion for Summary Judgment Regarding Counterclaims is
GRANTED IN PART and DENIED IN PART.  The Motion for Summary Judgment Regarding Damages
is DENIED, as genuine issues of material fact exist as to whether L&A's damages were forseeable
and causally related to Conmaco's alleged breach of warranty.

New Orleans, Louisiana, this 30th day of October, 2013.

______________________________
JANE TRICHE MILAZZO
UNITED STATES DISTRICT JUDGE

28