Levi v. Commonwealth Land Title Insurance Company

Filing 201

OPINION & ORDER re: 173 FIRST MOTION for Summary Judgment against Henry Vargas filed by Commonwealth Land Title Insurance Company. As set forth above, Vargas has failed to demonstrate the existence of any genuine dispute of material fact, and Comm onwealth has established that, as a matter of law, Vargas is liable to it for common law fraud. Plaintiffs motion for summary judgment is therefore granted, and it is hereby awarded damages in the amount of $1,122,500, jointly and severally with the other third-party defendants as compensation for this injury, as well as postjudgment interest and costs. (Dkt. No. 173.) The Court declines to award punitive damages. This disposition resolves Commonwealth's action against Vargas in its entirety. (Signed by Judge Sidney H. Stein on 10/21/2013) (rsh)

UNITED STATES DISTRICT COURT 
SOUTHERN DISTRICT OF NEW YORK 

LARRY LEVI, 

09 Civ. 8012 (SHS) 

Plaintiff, 
‐against‐   
COMMONWEALTH LAND TITLE 
INSURANCE CO.,  

OPINION & ORDER 

        Defendant–Third Party Plaintiff, 
‐against‐   
HENRY VARGAS, VARGAS REALTY 
GROUP, LLC, VANGUARD TITLE 
AGENCY, INC., PETER SKYLLAS, and 
EMELY OSPINO, as Administratrix of the 
Estate of VICTOR VARGAS, 
 Third‐Party Defendants. 

SIDNEY H. STEIN, U.S. District Judge. 

This fraud action is based upon Henry Vargas’s false representation that he was 
the majority owner of an entity—2141 MD, Jr., LLC (“2141 MD”)—that owned 
property located at 21‐41 Lenox Avenue in New York City (“2141 Lenox Avenue”), 
when in fact Vargas had no such interest whatsoever. Posing as the managing 
member of 2141 MD, Vargas assigned a fraudulent mortgage to Peter Skyllas in 
exchange for $1 million. Skyllas then transferred the mortgage to Larry Levi, who 
purchased a title insurance policy on the property from Commonwealth Land Title 
Insurance Co. When Levi discovered that the mortgage was worthless, he sued 
Commonwealth. This Court granted summary judgment for the full amount of the 
policy in Levi’s favor in a September 2011 Opinion and Order, see generally Levi v. 
Commonwealth Land Title Ins. Co., No. 09 Civ. 8012 (SHS), 2011 WL 4542904 (S.D.N.Y. 
Sept. 30, 2011), and in March 2012, Commonwealth paid the judgment. 

Commonwealth, meanwhile, instituted a third‐party suit against the agent it 
hired to investigate the title, Vanguard Title Agency, Inc.; Vargas; Skyllas; Vargas’s 
company, Vargas Realty Group, LLC; and Vargas’s now‐deceased father, Victor 

Vargas.1 The only third‐party defendant remaining in the case is Vargas; every other 
third‐party defendant has either settled with Commonwealth or had a default 
judgment entered against it. Vargas is currently incarcerated after pleading guilty to 
charges of attempted grand larceny and second‐degree forgery in New York 
Supreme Court, New York County. The conduct for which Vargas was convicted 
arises from the same scheme underlying Commonwealth’s claims.  
Commonwealth now moves for summary judgment, asserting that undisputed 
facts demonstrate that Vargas is liable to it for the amount it paid Levi under three 
alternative legal theories: fraud, conspiracy to commit fraud, and as assignee of the 
note and mortgage pursuant to the agreement between Commonwealth and Levi in 
satisfaction of the judgment. Commonwealth also seeks punitive damages. Vargas—
who is defending this action pro se—raises a number of challenges to 
Commonwealth’s factual and legal assertions.  
For the following reasons, the Court finds that Vargas has failed to demonstrate 
any genuine dispute of material fact and that the undisputed facts support the entry 
of summary judgment in Commonwealth’s favor on its fraud claim. The Court 
declines to award punitive damages.  

I.

FACTS 

The following facts are supported by the uncontroverted documentary evidence 
in this record. 
A. The 2141 Lenox Avenue Mortgage 
In 2007, Henry Vargas, through his company Vargas Realty Group, entered into 
a contract with Manuel Duran, Jr.—the true owner of 2141 MD—to purchase 
property that entity owned at 2141 Lenox Avenue. (People v. Vargas, Indictment No. 
4987/09, Plea Allocution dated Apr. 9, 2010 (“Plea Allocution”) at 9‐10, Ex. J to Decl. 
of David William Tyler, Esq. dated May 2, 2013; Contract of Sale, Ex. Q to Tyler 
Decl.) Rather than completing the purchase, however, Vargas used the information 
gained about 2141 MD to draft an operating agreement for the corporation falsely 
designating himself as 60 percent owner; his father, Victor Vargas, as a 30 percent 
owner; and Duran as a 10 percent owner. (Operating Agreement, Ex. G to Tyler 
Decl.; Plea Allocution 10.) 
Under the false premise that he was the majority shareholder of 2141 MD, 
Vargas entered into a May 2008 agreement with Peter Skyllas in which Skyllas paid 

 Unless otherwise specified, all references to “Vargas” refer to defendant Henry Vargas. 

1

2 

$1 million, in multiple installments,2 for the option to purchase Vargas’s purported—
but actually nonexistent—interest in 2141 MD for $4.8 million. (Option Agreement, 
Ex. K to Tyler Decl.; Dep. of Peter Skyllas dated Mar. 18, 2010 75:3‐11, 76:3‐14, Ex. M 
to Tyler Decl.) In the event Skyllas declined to exercise the option, he was to be 
repaid $1 million in accordance with the terms of a mortgage and mortgage note 
executed contemporaneously with the option agreement. (Option Agreement ¶ 
5(D)(ii); Mortgage, Ex. F to Tyler Decl.) The purported mortgagor was 2141 MD; 
Skyllas was the mortgagee; and 2141 Lenox Avenue was the mortgaged property.  
On July 14, 2008, Skyllas elected not to exercise the option to purchase Vargas’s 
claimed ownership stake in 2141 MD. Levi, 2011 WL 4542904, at *2. Accordingly, 
Vargas’s attorney released the mortgage and note, which had been held in escrow, to 
Skyllas. Id. According to its terms, 2141 MD was to pay Skyllas $1 million on 
September 10, 2009 in satisfaction of the debt. (Mortgage Note, Ex. F to Tyler Decl.) 
Skyllas thereafter recorded the mortgage.  
Also on July 14, Skyllas assigned the mortgage to plaintiff Larry Levi in 
exchange for a payment of $728,000. (Ex. O to Tyler Decl.) In connection with the 
purchase of this mortgage, Levi acquired a $1 million title insurance policy from 
Commonwealth, issued through its policy issuing agent, Vanguard. (Title Insurance 
Policy, Ex. D to Tyler Decl.) As part of the title issuance process, Vargas executed an 
affidavit of title (the “title affidavit”)—including his notarized signature—on July 21, 
2008 in which he affirmed that he was the managing member of 2141 MD; that the 
company was mortgaging the 2141 Lenox Avenue property to Levi; that “[t]he 
Article of Organization of [2141 MD] was filed with the New York Secretary of 
State”; that “[t]here has been no change in the composition of [2141 MD] and that the 
Operating Agreement has not been amended nor repealed and remains in full 
force”; that the “affidavit [was] executed to induce Commonwealth to issue its 
policy of title insurance . . . knowing that it [would] rely upon the statements”; and 
that 2141 MD would “indemnify Commonwealth for any loss, claim, costs, or 
damages, which may ensue from reliance upon [those] statements.” (Title Affidavit, 
Ex. R to Tyler Decl.) The title policy insured Levi against risks including invalidity of 
the mortgage lien due to, inter alia, “forgery, fraud, undue influence, duress, 
incompetency, incapacity, or impersonation.” (Title Insurance Policy ¶ 9(a).) 
B. Levi’s Action against Commonwealth 
In January 2009, Levi filed a claim with Commonwealth, seeking $1 million. (Ltr. 
from Michael Katz, Esq. dated Jan. 2, 2009, Ex. T to Tyler Decl.) He made this claim 

 The option agreement states that Skyllas had paid $700,000 prior to its execution. (Option 
Agreement ¶ 5(C).) On July 10, 2008, Vargas executed an affidavit acknowledging his receipt of 
an additional $300,000 from Skyllas. (Ex. L to Tyler Decl.) 
2

3 

after learning from Skyllas and the Manhattan District Attorney’s Office that the 
mortgage was fraudulent. (Id.) Commonwealth offered to bring suit against Vargas 
and Vanguard on Levi’s behalf. Levi, 2011 WL 4542904, at *3. Levi chose instead to 
commence an action based on diversity of citizenship against Commonwealth in this 
Court. Id. Commonwealth, in turn, filed a third‐party complaint against Vargas and 
the other third‐party defendants, also invoking diversity jurisdiction.  
In a September 2011 Opinion and Order, this Court granted summary judgment 
in favor of Levi against Commonwealth. It found that, because Vargas had no 
authority to bind 2141 MD, the mortgage in which he purported to do so was 
unenforceable and fell within the policy’s coverage of unenforceability due to 
“forgery, fraud, undue influence, duress, incompetency, incapacity, or 
impersonation.” Levi, 2011 WL 4542904, at *3. It also found Commonwealth’s 
affirmative defenses—one of which was that the lack of a valid debt to collect, rather 
than Vargas’s fraud, caused the loss—to be without merit. Id. at *4‐5. Finally, the 
Court judged Levi’s damages to be the $1 million in unpaid principal on the debt—
also the full extent of the title insurance policy—plus prejudgment interest running 
from the date on which the mortgage debt went into default. Id. at *6‐7.  
Commonwealth paid Levi $1,122,500 in satisfaction of the judgment pursuant to 
a March 2012 agreement. (Settlement Agreement, Ex. U to Tyler Decl.) That 
agreement also provided that “[i]n consideration of the payment by Commonwealth 
to Levi of the Settlement Amount, Levi . . . assigns to Commonwealth all of his right, 
title, and interest in . . . the Mortgage and all of his rights against any third parties . . 
. [and] acknowledges and agrees that Commonwealth shall be subrogated to all of 
Levi’s rights under the Mortgage and the Note.” (Id. at ¶ 2(c).)  
C. Criminal Proceedings against Vargas 
As Levi discovered, the Manhattan District Attorney’s Office indicted Vargas in 
2009 on a number of charges associated with his misrepresentations regarding 2141 
MD and the 2141 Lenox Avenue property. In April 2010, Vargas pleaded guilty in 
New York Supreme Court, New York County to attempted grand larceny in the first 
degree and forgery in the second degree. (Plea Allocution at 3.) In a statement made 
under oath in open court, Vargas admitted to the following: 
In  the  fall  of  2007,  I  began  misrepresenting  to  others  that  I  owned  or 
controlled an entity called 2141 MD Jr. LLC, which in turn owned a building 
at 2141 Lenox Avenue . . . . I had entered into a contract with the LLC’s true 
owner, Manuel Durand, Jr. in August 2007. Based on that deal, I knew that 
the  building  was  owned  by  the  LLC  and  Mr.  Durand.  To  convince  people 
that I owned the LLC and the [] building and to further my scheme to steal 
and  attempt  to  steal  money  and  other  property,  I  forged  an  operating 
agreement for the LLC that made it appear that I owned 60 percent of it, my 
4 

father  owned  30  percent  and  Mr.  Durand,  the  true  owner,  the  true  100 
percent owner owned only 10 percent and had contributed no money to the 
LLC.  I  knew  that  I  had  no  permission  or  authority  from  Mr.  Durand  to 
create  that  document  or  form  his  signature.  .  .  .  As  part  of  my  ongoing 
scheme,  I  lied  to,  and  attempted  to  defraud,  numerous  people  by  telling 
them I owned the [] building. 
(Plea Allocution at 9‐11.) Vargas was sentenced to a prison term of five‐and‐one‐half 
to ten years, which he is currently serving. (People v. Vargas, Indictment No. 4987/09, 
Sentencing Tr. dated Apr. 21, 2010 at 3, Ex. J to Tyler Decl.) 

II. ANALYSIS 
Commonwealth moves for judgment in its favor pursuant to Federal Rule of 
Civil Procedure 56 on the grounds that no genuine dispute of fact exists and that 
Vargas is liable to it based on three alternative theories: fraud, conspiracy to commit 
fraud, and that Commonwealth is entitled to any relief Levi would have been 
entitled to as Levi’s subrogee. Commonwealth also alleges it is entitled to punitive 
damages. 
Vargas vigorously disputes multiple of Commonwealth’s factual and legal 
assertions. The Court provides “special solicitude” to pro se litigants such as 
Vargas—particularly those who are incarcerated—and, as such, it construes Vargas’s 
submissions liberally in his favor. See, e.g., Tracy v. Freshwater, 623 F.3d 90, 101‐02 (2d 
Cir. 2010).  
A. Summary Judgment Standard 
“[S]ummary judgment is appropriate where there exists no genuine issue of 
material fact and, based on the undisputed facts, the moving party is entitled to 
judgment as a matter of law.” DʹAmico v. City of N.Y., 132 F.3d 145, 149 (2d Cir. 
1998); accord Buckley v. Deloitte & Touche USA LLP, 888 F. Supp. 2d 404, 414‐15 
(S.D.N.Y. 2012). In determining whether a genuine dispute of material fact exists, 
courts must “resolve all ambiguities and draw all permissible influences in favor of 
the party against whom summary judgment is sought.” Patterson v. City of Oneida, 
375 F.3d 206, 219 (2d Cir. 2004). That said, even a pro se party seeking to 
demonstrate a genuine issue of material fact “may not rely on mere conclusory 
allegations nor speculation, but instead must offer some hard evidence showing that 
[his] version of the events is not wholly fanciful.” DʹAmico, 132 F.3d at 149; accord 
Self v. Dep’t of Educ. of the City of N.Y., 844 F. Supp. 2d 428, 434 (S.D.N.Y. 2012). 
Furthermore, “a party opposing summary judgment does not create a triable issue 
by denying his previously sworn statements.” Heil v. Santoro, 147 F.3d 103, 110 (2d 
Cir. 1998).  

5 

B. No Genuine Issue of Material Fact Exists 
Vargas claims that multiple factual disputes exist. According to his version of 
events, he legitimately intended to purchase and develop the property at 2141 Lenox 
Avenue; Skyllas facilitated the forgery of Vargas’s signature on multiple documents, 
including the title affidavit; and Skyllas, rather than Vargas, was the culpable actor 
in this fraudulent scheme. Vargas argues that evidence he has provided the Court 
supports this alternative explanation and creates genuine issues of material fact, 
precluding summary judgment. 
Vargas’s story, however, suffers from two fundamental defects: (1) Vargas’s 
criminal conviction and his own sworn statements contradict the core of his claims, 
see Heil, 147 F.3d at 110, and (2) the evidence he provides neither contravenes the 
documentary evidence submitted by Commonwealth nor supports Vargas’s version 
of the facts, see D’Amico, 132 F.3d at 149.  
1.

The Preclusive Effect of Vargas’s Criminal Conviction 

As to the first point, Commonwealth asserts that Vargas should be collaterally 
estopped from challenging the factual admissions in his guilty plea—particularly the 
admission that he created a false operating agreement for 2141 MD. “[A] federal 
court must give to a state‐court judgment the same preclusive effect as would be 
given that judgment under the law of the State in which the judgment was 
rendered.” Migra v. Warren City Sch. Dist. Bd. of Educ., 465 U.S. 75, 81 (1984). In New 
York, prior determinations in criminal cases are given collateral estoppel effect in 
subsequent civil cases. S.T. Grand, Inc. v. City of N.Y., 32 N.Y.2d 300, 304‐05 (1973).  
For collateral estoppel—also known as issue preclusion—to apply, the Court 
must find that “the issue as to which preclusion is sought [is] identical with the issue 
decided in the prior proceeding, that the issue [was] necessarily decided in the prior 
proceeding, and that the litigant who will be held precluded in the present 
proceeding [had] had a full and fair opportunity to litigate the issue in the prior 
proceeding.” Capital Tel. Co. v. Pattersonville Tel. Co., 56 N.Y.2d 11, 17 (1982); accord 
Allstate Ins. Co. v. Zuk, 78 N.Y.2d 41, 45 (1991). The burden of establishing that an 
issue is identical and was necessarily decided in a prior proceeding rests with the 
proponent of preclusion; the burden of demonstrating lack of a full and fair 
opportunity to litigate falls upon its opponent. Capital Tel. Co., 56 N.Y.2d at 14. 
When a prior criminal judgment is based on a guilty plea, New York courts give 
preclusive effect to those issues that were essential to the state court’s acceptance of 
the plea, and therefore necessarily decided in that proceeding. See William Floyd 
Union Free Sch. Dist. v. Wright, 61 A.D.3d 856, 858 (2d Dep’t 2009); In re Diana N., 34 
A.D.3d 1058, 1059 (3d Dep’t 2006); Colby v. Crocitto, 207 A.D.2d 764, 765 (2d Dep’t 
1994); Merchants Mut. Ins. Co. v. Arzillo, 98 A.D.2d 495, 504 (2d Dep’t 1984) (“[A]mple 
authority exists for the general proposition that a guilty plea is equivalent to a 
6 

conviction after trial for issue preclusion purposes and that a guilty plea precludes 
relitigation in a subsequent civil action of all issues necessarily determined by the 
conviction.”). The Court must therefore examine the criminal record to determine 
whether the facts asserted to be subject to estoppel were essential to the acceptance 
of the plea, given that none of the charges in the indictment were actually tried. Cf. 
Goodridge v. Harvey Grp. Inc., 728 F. Supp. 275, 279 (S.D.N.Y. 1990) (explaining, in the 
context of federal collateral estoppel law, the importance of determining which 
issues were necessarily decided in a prior proceeding in which a party entered a plea 
of guilty). 
Based on these principles, Vargas is estopped from challenging his admission 
that he used information gained from Duran for the purpose of creating a fraudulent 
operating agreement for 2141 MD. The issues are clearly the same. The Court further 
finds that this admission was necessary and essential to the New York Supreme 
Court’s acceptance of Vargas’s plea of guilty to forgery in the second degree. That 
felony requires a showing that  
with  intent  to  defraud,  deceive  or  injure  another,  [the  defendant]  falsely 
makes, completes or alters a written instrument which is or purports to be . . 
.  [a]  contract,  assignment,  .  .  .  or  other  instrument  which  does  or  may 
evidence, create, transfer, terminate or otherwise affect a legal right, interest, 
obligation  or  status;  or  .  .  .  [a]  public  record,  or  an  instrument  filed  or 
required or authorized by law to be filed in or with a public office or public 
servant.  
N.Y. Penal Law § 170.10. Finally, Vargas has raised no genuine concern as to his full 
and fair opportunity to litigate his criminal case. He is therefore precluded from 
contradicting his admission under oath that he knowingly created the false 
operating agreement designating him 60 percent owner of 2141 MD. This 
determination, however, settles only one claimed factual dispute.3  
2.

Other Alleged Factual Disputes 

In addition to being bound to his admission that he created the forged operating 
agreement, Vargas must contend with sworn written representations he made in the 
title affidavit, which contradict his current factual assertions. His notarized signature 

 Vargas represents that his conviction is currently under appeal and argues that his sworn plea 
allocution should therefore be discounted. The pendency of an appeal, however, does not 
prevent the use of a criminal judgment to collaterally estop a convicted person from relitigating 
an issue necessarily decided against him. See Parkhurst v. Berdell, 110 N.Y. 386, 392 (1888) (“[T]he 
appeal did not suspend the operation of the judgment as an estoppel.”); In re State of N.Y. Office of 
Mental Health, 46 A.D.3d 1269, 1271 (3d Dep’t 2007); In re Capoccia, 272 A.D.2d 838, 847 (3d Dep’t 
2000). 
3

7 

appears on the title affidavit representing that he is capable of encumbering 2141 
Lenox Avenue. Commonwealth’s attorney and a Commonwealth executive have 
sworn that the document is a true and correct copy of the title affidavit executed and 
delivered by Vargas to Vanguard. (Tyler Decl. ¶ 20; Decl. of Anthony Medina dated 
May 2, 2013 ¶¶ 4‐5, 8.) Vargas must provide some evidence that controverts it in 
order to create a genuine issue of fact. 
In that regard, Vargas first offers what he purports to be evidence showing that 
he intended to purchase, rezone, and develop the 2141 Lenox Avenue property: two 
letter proposals addressed to Vargas from architects and environmental analysts 
regarding the 2141 Lenox Avenue property (Def.’s Op. 43‐54); an invoice from an 
attorney charging him for services rendered in connection with the “21 Lenox 
Avenue” matter (id. at 55); and a document describing a mortgage issued by Duran 
to Vargas Realty Group for a property in Flushing, New York (id. at 57). None of this 
evidence—particularly not the unsworn document claiming the existence of a 
mortgage on a completely different piece of land—controverts Commonwealth’s 
evidence demonstrating that Vargas made misrepresentations to it about his interest 
in 2141 MD and the 2141 Lenox Avenue property in furtherance of his scheme to 
defraud. In fact, Skyllas described in his deposition testimony Vargas’s use of some 
of the documents discussed above to convince Skyllas to invest in 2141 Lenox 
Avenue. (Skyllas Dep. 61:15‐25.) 
Defendant also claims a genuine dispute of fact exists with regard to the 
legitimacy of the title affidavit, which he asserts is forged. Vargas contends that he 
never signed the document and has never met the notary public who affirmed his 
signature on it. He accuses that notary, Jesser Jimenez, of fraudulently affirming a 
false signature and points out that the notary is a former employee of Skyllas. (See 
Skyllas Dep. 156:4‐16.) Vargas also claims that it was Skyllas and his attorney who 
delivered the title affidavit to Commonwealth at the closing. The only evidence 
Vargas offers in support of these allegations is a letter he sent to the New York State 
Division of Licensing Services and Manhattan District Attorney Cyrus Vance in June 
2012, in which Vargas purports to file a complaint against the notary who attested to 
Vargas’s signature on the title affidavit. (Def.’s Opp. 39.) This letter, however, is 
nothing more than Vargas’s self‐same, unsupported assertions in a different forum; 
it is not admissible evidence supporting his contention that he never signed the 
fraudulent title affidavit. And the facts that the notary who witnessed Vargas’s 
signature on the title affidavit was Skyllas’s employee and that the title affidavit was 
delivered by Skyllas and his attorney, without more, do not call into question the 
document’s authenticity.  
Without any evidence apart from Vargas’s unsupported statements that he did 
not sign the title affidavit, no genuine issue of material fact exists on that issue. See, 
e.g., Anderson v. Liberty Lobby, Inc., 477 U.S. 242, 256‐57 (1986) (the nonmoving party 
8 

“must present affirmative evidence in order to defeat a properly supported motion 
for summary judgment”); Goenaga v. March of Dimes Birth Defects Found., 51 F. 3d 14, 
18 (2d Cir. 1995); Levi, 2011 WL 4542904, at *4 (“[C]ontentions without evidence 
cannot defeat summary judgment.”). 
The evidence submitted uniformly supports the version of the facts set forth in 
Section I of this opinion. Defendant’s proffer of his own unverified claims—certain 
of which are barred by collateral estoppel and others of which simply contradict his 
prior sworn statements—is insufficient to contravene this evidence. See D’Amico, 132 
F.3d at 149. The Court therefore finds that no genuine dispute of fact exists and 
proceeds to consider whether the facts presented support Commonwealth’s claims. 
C. Vargas Is Liable to Commonwealth for Common Law Fraud 
Commonwealth’s primary cause of action against Vargas—and the one to which 
it devotes the majority of its memoranda of law—is for common law fraud. Because 
all events relevant to this litigation took place in New York, New York law governs. 
“In New York a plaintiff alleging fraud must show by clear and convincing evidence 
that the defendant knowingly or recklessly misrepresented a material fact, intending 
to induce the plaintiff’s reliance, and that the plaintiff relied on the 
misrepresentation and suffered damages as a result.” Merrill Lynch & Co. Inc. v. 
Allegheny Energy, Inc., 500 F.3d 171, 181 (2d Cir. 2007). As explained above, the facts 
clearly demonstrate that Vargas knowingly misrepresented material facts about his 
relationship to 2141 MD and the 2141 Lenox Avenue property. The Court now 
considers whether the evidence supports the remaining elements of 
Commonwealth’s fraud claim. Vargas contends Commonwealth fails to demonstrate 
both that Vargas intended to induce it to rely on his misrepresentations and that 
such reliance was reasonable.4  

 Vargas claims that Commonwealth should be judicially estopped from arguing that Vargas’s 
misrepresentations caused Commonwealth’s loss because, in defending itself from the suit 
brought by Levi, Commonwealth argued that Vargas’s fraud did not cause Levi’s loss. However, 
this Court rejected Commonwealth’s argument in its entirety and ruled against it on summary 
judgment. Levi, 2011 WL 4542904, at *3‐4. Because Commonwealth is not attempting to assert a 
position contrary to an argument it prevailed upon earlier in this litigation, the doctrine of 
judicial estoppel is inapplicable. See, e.g., Stewart v. Chautauqua Cnty. Bd. of Elections, 14 N.Y. 3d 
139, 149‐50 (2010); Olszewski v. Park Terrace Gardens, Inc., 18 A.D.3d 349, 350‐51 (1st Dep’t 2005) 
(“The doctrine of judicial estoppel does not apply here because . . . the verdict against 
[defendants] cannot be considered a ruling in their favor.”). 
4

Vargas also argues that Commonwealth failed to plead fraud with particularity; this Court 
denied defendant’s motion to dismiss on this ground in an oral opinion issued December 19, 
2012. (Tr. at 9‐10, Dkt. No. 157.) This action has progressed far beyond the pleading phase.  

9 

1.

Vargas Intended to Induce Commonwealth’s Reliance 

Defendant claims that Commonwealth has not demonstrated that he possessed 
an intent to defraud Commonwealth, Vanguard, or Levi—only Skyllas.  
Pursuant to New York law, even knowingly false representations do not 
support a claim of fraud “unless made with the intent to be communicated to the 
persons or class of persons who act upon it to their prejudice.” Ultramares Corp. v. 
Touche, 255 N.Y. 170, 187 (1931). The plaintiff must present facts demonstrating “that 
the defendant was aware that its misrepresentations would be reasonably relied 
upon by the plaintiff, not that the defendant intended to induce the particular acts of 
detrimental reliance ultimately undertaken by the plaintiff.” Houbigant, Inc. v. 
Deloitte & Touche LLP, 303 A.D.2d 92, 100 (1st Dep’t 2003). The false representation 
may be made to a third party, provided the plaintiff’s eventual reliance was 
intended. Buxton Mfg. Co. v. Valiant Moving & Storage, Inc., 239 A.D.2d 452, 454 (2d 
Dep’t 1997).  
Here, Commonwealth has produced the title affidavit, in which Vargas made 
written misrepresentations, verified by his notarized signature, that he specifically 
acknowledged were to be relied upon by Commonwealth. Indeed, this document 
included statements such as “I [Vargas] am the Managing Member of 2141 MD” and 
that 2141 MD “is mortgaging the premises known as 2141 Lenox Avenue . . . to Larry 
Levi.” (Title Affidavit.) It attested to the existence of the articles of organization and 
the ongoing validity of the operating agreement. (Id.) It also stated, in bold capital 
letters, that “THIS AFFIDAVIT IS EXECUTED TO INDUCE COMMONWEALTH 
TO ISSUE ITS POLICY OF TITLE INSURANCE COVERING SAID PREMISES . . . 
KNOWING THAT IT WILL RELY UPON THE STATEMENTS HEREIN MADE.” 
(Id.)  
Vargas has raised no genuine dispute about this document’s authenticity. 
Although there is no evidence that Vargas himself delivered this document to 
Commonwealth or had any personal interaction with any Commonwealth 
representative, it is of no moment; a misrepresentation does not have to be made 
directly to a plaintiff for that plaintiff’s reliance to be intended. See Buxon Mfg. Co., 
239 A.D.2d at 454. Therefore, Commonwealth has demonstrated that Vargas 
intended to induce its reliance upon his misrepresentation that he was a majority 
stakeholder in 2141 MD and had the ability to encumber the 2141 Lenox Avenue 
property. 
2.

Commonwealth’s Reliance upon Vargas’s Misrepresentations Was 
Reasonable  

Vargas also contends that Commonwealth’s reliance on the operating agreement 
and title affidavit was unreasonable. He asserts that Commonwealth is a 
sophisticated business and the fraudulent nature of the documents should have been 
10 

apparent to, or easily discovered by Commonwealth through standard 
investigation.5  
Although it is true that “New York courts are generally skeptical of claims of 
reliance asserted by ‘sophisticated businessmen engaged in major transactions [who] 
enjoy access to critical information but fail to take advantage of that access,’” Merrill 
Lynch & Co., 500 F.3d at 181 (quoting Grumman Allied Indus., Inc. v. Rohr Indus., Inc., 
748 F.2d 729, 737 (2d Cir. 1984)), the New York Court of Appeals has written 
pellucidly that:  
Where,  however,  a  plaintiff  has  taken  reasonable  steps  to  protect  itself 
against  deception,  it  should  not  be  denied  recovery  merely  because 
hindsight suggests that it might have been possible to detect the fraud when 
it occurred. In particular, where a plaintiff has gone to the trouble to insist 
on  a  written  representation  that  certain  facts  are  true,  it  will  often  be 
justified  in  accepting  that  representation  rather  than  making  its  own 
inquiry.  
DDJ Mgmt., LLC v. Rhone Grp. L.L.C., 15 N.Y. 3d 147, 154 (2010). “In assessing 
whether reliance on allegedly fraudulent misrepresentations is reasonable or 
justifiable, New York takes a contextual view, focusing on the level of sophistication 
of the parties, the relationship between them, and the information available at the 
time of the operative decision.” JP Morgan Chase Bank v. Winnick, 350 F. Supp. 2d 393, 
406 (S.D.N.Y. 2004). 
Here, Commonwealth obtained a written statement, verified by notarized 
signature, confirming the representations in the operating agreement and other 
documents upon which it and Vanguard relied in issuing the title insurance policy 
to Levi. The title affidavit included specific affirmations about 2141 MD’s articles of 
organization and operating agreement: that “[t]here has been no change in the 
composition of [2141 MD] and that this Operating Agreement has not been amended 
nor repealed and remains in full effect.” (Title Affidavit.) Although a more thorough 
investigation by Vanguard into the operating agreement or 2141 MD’s articles of 

 Vargas bases these arguments upon a report commissioned by Commonwealth in which a paid 
consultant—William A. Colavito, Esq., an attorney specializing in real property and title 
insurance issues—opined that Vanguard’s investigation of the mortgage had failed to meet title 
industry standards. (Def.’s Opp. 24‐34.) Colavito observed that Vanguard had not discovered 
inconsistencies between the operating agreement Vargas had created and 2141 MD’s articles of 
organization, or internal defects in the operating agreement itself. Although unsworn expert 
reports are generally insufficient to raise an issue of material fact in opposition to a motion for 
summary judgment, see Capobianco v. City of N.Y., 422 F.3d 47, 55 (2d Cir. 2005), Vargas does not 
appear to be referencing the report for this purpose. Rather, Vargas’s mention of this report 
seems intended to bolster his legal argument as to whether reliance was reasonable—a proper 
inquiry for the Court. 
5

11 

organization might have exposed Vargas’s fraud prior to Commonwealth’s issuance 
of the title insurance policy, Commonwealth’s reliance on Vargas’s written 
representation that the facts upon which it based its issuance of the policy were true 
was not unreasonable. The title affidavit therefore provides evidence sufficient to 
satisfy this element of a common law fraud claim. 
3.

Commonwealth Suffered Damages as a Result of Vargas’s Fraud 

A defendant who has committed common law fraud is “liable for the harm 
caused by the other’s justifiable reliance upon the misrepresentation.” Channel 
Master Corp. v. Aluminum Ltd. Sales, Inc., 4 N.Y.2d 403, 407 (1958). “Damages are to be 
calculated to compensate plaintiffs for what they lost because of the fraud.” Lama 
Holding Co. v. Smith Barney Inc., 88 N.Y.2d 413, 421 (1996). “[A] plaintiff must 
demonstrate that a defendant’s misrepresentations were the direct and proximate 
cause of the claimed losses.” Friedman v. Anderson, 23 A.D.3d 163, 167 (1st Dep’t 
2005).  
Commonwealth has demonstrated to the Court’s satisfaction that it issued the 
title insurance policy based upon its reasonable reliance on Vargas’s fraudulent 
representations. Commonwealth ended up compensating Levi in the full amount of 
the policy—$1 million—plus an additional $122,500. The additional amount 
represents a discount, as per Commonwealth’s agreement with Levi, from the 
original $184,684.93 this Court ordered Commonwealth to pay in damages and 
prejudgment interest. This result was the natural consequence of causing an 
insurance company to issue a policy guaranteeing a fraudulent mortgage: for the 
company to have to pay the insured when the fraud is discovered. Commonwealth’s 
losses—and the compensation needed to make it whole—are therefore equal to the 
$1,122,500 it paid Levi, less amounts otherwise recovered by Commonwealth as 
compensation for this injury. Commonwealth is also entitled to postjudgment 
interest and costs, but not to an award of attorney’s fees.6  
D. The Court Need Not Consider Commonwealth’s Alternative Theories of 
Liability 
As noted above, Commonwealth has offered two alternative legal theories on 
which it claims it may be entitled to recovery against Vargas: conspiracy to commit 
fraud and as Levi’s subrogee of any rights he could assert against Vargas pursuant 
to Levi’s purchase of the note and mortgage. With respect to the conspiracy to 
commit fraud claim, Commonwealth seeks the exact damages the Court has 

  Commonwealth is statutorily entitled to postjudgment interest pursuant to New York C.P.L.R. 
§ 5003 and its costs pursuant to New York C.P.L.R. § 8101 as the prevailing party. However, it has 
provided no basis to support its request for attorneys’ fees; the Court therefore declines to award 
such compensation.  

6

12 

determined it is owed based on its fraud cause of action. With respect to the 
subrogation claims, Commonwealth seeks compensation of $1 million—the amount 
due to Levi pursuant to the mortgage note. Pursuant to both of these theories, 
Commonwealth seeks compensation for the same injury for which this Court has 
already determined it is entitled to an award of compensatory damages. The Court 
has therefore awarded Commonwealth all the relief due. For this reason, the Court 
need not consider the alternative theories for awarding plaintiff compensation as a 
result of Levi enforcing the $1 million title insurance policy. 
E.

The Court Declines to Award Punitive Damages 

Commonwealth asserts that it is entitled to $10 million in punitive damages in 
addition to compensatory damages. It claims that such exemplary damages are 
warranted because Vargas’s fraud was aimed at numerous victims,7 and was 
therefore a public wrong, and because it evinces a high degree of moral culpability.  
“[U]nder New York law, punitive damages are not a separate cause of action,” 
but rather are “inextricably linked to the underlying cause of action.”Greenbaum v. 
Svenska Handelsbanken, N.Y., 979 F. Supp. 973, 982 (S.D.N.Y. 1997) on reconsideration 
sub nom. Greenbaum v. Handlesbanken, 26 F. Supp. 2d 649 (S.D.N.Y. 1998). “Imposition 
of punitive damages is discretionary, not mandatory.” Birnbaum v. Birnbaum, 157 
A.D.2d 177, 192 (4th Dep’t 1990). “Punitive damages are not to compensate the 
injured party but rather to punish the tortfeasor and to deter this wrongdoer and 
others similarly situated from indulging in the same conduct in the future.” Ross v. 
Louise Wise Servs., Inc., 8 N.Y. 3d 478, 489 (2007). Such damages are “refused in the 
‘ordinary’ fraud and deceit case.” Walker v. Sheldon, 10 N.Y.2d 401, 405 (1961). 
There is some division in authority within the Appellate Divisions as well as 
within the U.S. district courts as to what elements must be demonstrated for 
punitive damages to be available in a fraud case. It is clear that a plaintiff seeking 
punitive damages must show (1) that he was the victim of an independent tort, 
Rocanova v. Equitable Life Assur. Soc. of U.S., 83 N.Y.2d 603, 613 (1994), and (2) that the 
defendant’s tortious conduct “evinced a high degree of moral turpitude and . . . 
wanton dishonesty,” Walker, 10 N.Y.2d at 405. The dispute is over whether the 
plaintiff must also demonstrate that the fraud was aimed at the public generally. 
Compare N.Y. Univ. v. Continental Ins. Co., 87 N.Y.2d 308, 315‐16 (1995), Rocanova, 83 
N.Y.2d at 615 (referring to the “public wrong requirement as a limitation on the 

 During his plea allocution, Vargas also admitted to attempting to defraud the New York Road 
Runners in regard to the same property. (Plea Allocution at 10‐11.) Additional plaintiffs have 
filed a civil suit against Vargas, claiming to have been defrauded in the same manner described 
here, also in connection with the 2141 Lenox Avenue property. See Mateo v. Vargas, No. 
602043/2009, 2012 N.Y. Misc. LEXIS S19 (N.Y. Sup. Ct. Feb. 1, 2012).  

7

13 

availability of punitive damages where a cause of action in fraud was stated”), and 
Walker, 10 N.Y.2d at 405, with Borkowski v. Borkowski, 39 N.Y.2d 982, 983 (1976) ( “I]t is 
not essential . . . that punitive damages be allowed in a fraud case only where the 
acts had been aimed at the public generally.”).  
The Court believes that the better position is that the fraud must be aimed at the 
general public in order for punitive damages to be awarded. Accord Mayline Enters. 
v. Milea Truck Sales Corp, 641 F. Supp. 2d 304, 311 (S.D.N.Y. 2009). To the extent the 
New York Appellate Divisions or federal courts have stated that such a showing is 
unnecessary, they rely largely on Borkowski v. Borkowski, a one‐sentence 
memorandum decision. 39 N.Y.2d at 983. Borkowski, however, has never been cited 
by the New York Court of Appeals for any purpose whatsoever, and certainly not 
for the proposition that punitive damages may be awarded in the absence of harm to 
the public. Moreover, unlike New York University, Rocanova, and Walker, Borkowski is 
simply a “memorandum” disposition, not a full opinion; it is separately designated 
as such and placed in the “Memoranda” section of the hardbound version of the 
New York Reports, the official reports of the New York State Reporter. See 39 N.Y.2d 
717 (denoting a separate section for “Memoranda of Decisions Rendered during the 
Period Embraced in this Volume” rather than “Opinions”). For this reason, and 
because later New York Court of Appeals opinions support the view that a fraud 
must be aimed at the public generally to support an award of punitive damages, see 
New York University, 87 N.Y.2d at 315‐16; Rocanova, 83 N.Y.2d at 613‐15, this Court 
adheres to that requirement. 
Here, the undisputed facts do not support an award to Commonwealth of $10 
million in exemplary damages. Although Vargas’s conduct was certainly culpable, 
this action represents a standard, rather than exceptional, fraud case. Plaintiff has 
demonstrated that the fraud affected several actors, but it has not convinced the 
Court that Vargas’s actions were so far‐reaching as to have been “aimed at the public 
generally.” See Walker, 10 N.Y.2d at 405. Instead, the record shows, at most, that the 
affected were a handful of individuals and an organization interested in purchasing 
a single property located at 2141 Lenox Avenue. Moreover, an additional award of 
damages is unnecessary for the purposes of punishment and deterrence. Vargas has 
suffered punishment indeed through his criminal conviction and the sentence of 
incarceration he is currently serving. Therefore, the Court denies Commonwealth’s 
request for punitive damages. 

III. CONCLUSION 
As set forth above, Vargas has failed to demonstrate the existence of any 
genuine dispute of material fact, and Commonwealth has established that, as a 
matter of law, Vargas is liable to it for common law fraud. Plaintiff’s motion for 
summary judgment is therefore granted, and it is hereby awarded damages in the 
14