Holt v. Zoning Board of Appeal

Filing

OPINION, judgment of the district court is vacated and the case remanded with instructions to dismiss the complaint without prejudice, per curiam JON, PWH, DAL, FILED.[1308049] [12-4878]

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 1

08/29/2014

1308049

12

12‐4878‐cv
Holt v. Town of Stonington

UNITED STATES COURT OF APPEALS
FOR THE SECOND CIRCUIT
August Term 2013

Argued: November 5, 2013
Decided: August 29, 2014
No. 12‐4878‐cv
_____________________________________
CAROL HOLT, 
Plaintiff‐Appellee,
‐ v. ‐
TOWN OF STONINGTON,
Defendant‐Appellant,
ZONING BOARD OF APPEALS, TOWN OF STONINGTON, 
PLANNING & ZONING COMMISSION, TOWN OF STONINGTON, 
JOSEPH LARKIN, ZONING ENFORCEMENT OFFICER OF TOWN OF STONINGTON,
Defendants.
_____________________________________
Before:

NEWMAN, HALL, and LIVINGSTON, Circuit Judges.

Appeal from a judgment of the United States District Court for the District of
Connecticut (Hall, C.J.), entered July 31, 2012, following a bench trial.  The district
court awarded an injunction to plaintiff‐appellee Carol Holt based on a claim of
1

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 2

08/29/2014

1308049

12

municipal  estoppel  against  the  Town  of  Stonington,  Connecticut.    Because  Holt
failed to exhaust available administrative remedies before filing this suit, however,
we conclude that the district court lacked subject matter jurisdiction over the case. 
Accordingly, we vacate the judgment and instruct the district court to dismiss Holt’s
complaint.
VACATED and REMANDED with instructions to dismiss the complaint without
prejudice.
KEVIN M. TIGHE, Coventry, CT, for Defendant‐
Appellant.
WILLIAM  E.  MURRAY,  Gordon  &  Rees  LLP,
Glastonbury, CT, for Plaintiff‐Appellee.
PER CURIAM:
Plaintiff‐appellee Carol Holt (“Holt”) filed this diversity suit seeking equitable
relief to prevent defendant‐appellant Town of Stonington, Connecticut (the “Town”
or “Stonington”), from denying her the ability to build on a lot of land that she owns
in the Town.  The district court (Hall, C.J.) granted Holt an injunction to this effect
following  a  bench  trial.    Under  Connecticut  law,  however,  a  plaintiff  must  first
exhaust available and adequate administrative remedies  before she may receive
judicial relief in a zoning dispute.  On appeal to this Court, the Town argued in its
2

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 3

08/29/2014

1308049

12

reply brief that Holt did not avail herself of state law  proceedings to seek relief
concerning  her  property’s  zoning  status  before  she  filed  her  municipal  estoppel
claim in federal court.  After considering supplemental briefing from the parties on
this issue, we conclude that Holt failed to exhaust her administrative remedies as
required by Connecticut law.  As a result, the district court lacked jurisdiction over
this case.  We vacate the judgment and remand with instructions to dismiss the
complaint.
I.
Holt is the owner of an unimproved lot in Stonington, Connecticut, which she
purchased in 2005.  Under the Town’s zoning regulations, a lot must conform with
certain  minimum  area  requirements  in  order  to  be  used  as  residential  property. 
However, under certain conditions, the regulations permit the building of a single‐
family  residence  on  undersized  lots  of  land  whose  development  predated  the
adoption of the zoning regime. 
Early  in  2005,  prior  to  Holt’s  purchase  of  the  lot,  a  Stonington  zoning
enforcement officer informed the prior owner in an opinion letter (the “2005 opinion
letter”) that the property could be suitable for building a single‐family residence. 
On the basis of the 2005 opinion letter, Holt purchased the property in May 2005
3

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 4

08/29/2014

1308049

12

with the understanding that she could build a house on the lot.  Soon afterward, she
submitted to Stonington zoning authorities an application for a zoning permit.
As reflected in the Town’s public records, Holt’s lot had been altered by a sale
of  a  ten‐foot  strip  of  land  to  the  owner  of  a  neighboring  property  in  1981,  an
alteration the existence (or significance) of which was apparently overlooked by the
Stonington zoning enforcement officer who prepared the 2005 opinion letter.  A
neighbor who objected to Holt’s development of the lot attempted to appeal the 2005
opinion letter to the Town’s zoning board of appeals.  After resulting delays in the
permitting process, Holt withdrew her permit application in January 2006, before
the Town had acted on it. 
Later,  the  zoning  board  of  appeals  overturned  the  zoning  officer’s  2005
opinion letter, deciding on the basis of the 1981 alteration to the property that Holt
was precluded from building on the lot because it did not conform with the zoning
regulations.    Holt  then  filed  an  action  to  appeal  the  zoning  board’s  decision  in
Connecticut state court.  On appeal from the dismissal of her action by the trial
court,  the  state  appellate  court  determined  that  the  2005  opinion  letter  was  a
“preliminary, advisory opinion and not a decision subject to appeal.”  Holt v. Zoning
Bd. of Appeals, 968 A.2d 946, 955 (Conn. App. Ct. 2009). The court thus concluded
4

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 5

08/29/2014

1308049

12

that the zoning board of appeals lacked jurisdiction to review the 2005 opinion letter,
as it was not an appealable decision.  Id.1
In December 2009, Holt filed the instant suit in federal court seeking, inter alia,
an order to estop the Town from preventing Holt from building on the lot.  After
ruling on two motions to dismiss and motions for summary judgment, the district
court conducted a bench trial and ultimately entered an injunction estopping the
Town “from determining that the [property in question] is unbuildable under the
Town’s zoning regulations.”  J.A. 885.
II.
“A federal court’s lack of subject matter jurisdiction is not waivable by the
parties, and we must address jurisdictional questions before reaching the merits.” 
Leveraged Leasing Admin. Corp. v. PacifiCorp Capital, Inc., 87 F.3d 44, 47 (2d Cir. 1996). 
Under Connecticut law, a failure to exhaust administrative remedies is a defect that
deprives the court of subject matter jurisdiction to act in the case.  Hous. Auth. v.
Papandrea, 610 A.2d 637, 640 (Conn. 1992).  “The doctrine of exhaustion is grounded

1

  In  2008,  the  same  zoning  enforcement  officer  sent  a  letter  to  Holt  purporting
officially to revoke the 2005 letter.  Holt filed an appeal with the zoning board challenging
the zoning officer’s determination in this new letter.  The zoning board, however, rejected
that appeal on the ground that the 2008 letter was not related to any permit application,
and was therefore not an appealable decision. 
5

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 6

08/29/2014

1308049

12

in a policy of fostering an orderly process of administrative adjudication and judicial
review in which a reviewing court will have the benefit of the agency’s findings and
conclusions.”  Concerned Citizens of Sterling v. Town of Sterling, 529 A.2d 666, 670
(Conn.  1987).    “It  also  relieves  courts  of  the  burden  of  prematurely  deciding
questions that, entrusted to an agency, may receive a satisfactory administrative
disposition and avoid the need for judicial review.”  Simko v. Ervin, 661 A.2d 1018,
1021 (Conn. 1995) (internal quotation marks omitted).  Moreover, “judicial review
may be hindered by the failure of the litigant to allow the agency to make a factual
record, or to exercise discretion or apply its expertise.”  Johnson v. Statewide Grievance
Comm., 726 A.2d 1154, 1159 (Conn. 1999) (internal quotation marks omitted).  “In the
absence of exhaustion of [an administrative] remedy, the action must be dismissed.” 
Garcia v. City of Hartford, 972 A.2d 706, 710 (Conn. 2009) (internal quotation marks
omitted).
Connecticut courts recognize exceptions to the exhaustion requirement “only
infrequently  and  only  for  narrowly  defined  purposes.”    Stepney,  LLC  v.  Town  of
Fairfield,  821  A.2d  725,  730  (Conn.  2003)  (internal  quotation  marks  omitted). 
Included among the exceptions “grudgingly carved” by the Connecticut courts are
instances where “recourse to the administrative remedy would be demonstrably
6

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 7

08/29/2014

1308049

12

futile  or  inadequate.”    Hunt  v.  Prior,  673  A.2d  514,  521  (Conn.  1996)  (internal
quotation marks omitted).  “[A]n administrative remedy is adequate when it could
provide  the  plaintiff  with  the  relief  that  it  seeks  and  provide  a  mechanism  for
judicial  review  of  the  administrative  decision.”    O&G  Indus.,  Inc.  v.  Planning  &
Zoning Comm’n, 655 A.2d 1121, 1125‐26 (Conn. 1995).  “It is futile to seek a remedy
only when such action could not result in a favorable decision and invariably would
result in further judicial proceedings.”  Simko, 661 A.2d at 1023 (internal quotation
marks omitted).  
III.
Holt failed to exhaust available administrative remedies before filing this case. 
She withdrew her application for a zoning permit before Stonington zoning officials
had acted on the application.  Further, the letter issued (and later revoked) by the
Stonington zoning officer did not constitute a decision by administrative officials;
the state court held that this letter responded to a “hypothetical situation” and was
“not a decision from which a landowner can appeal.”  Piquet v. Town of Chester, 49
A.3d 977, 984‐85 (Conn. 2012) (discussing with approval the Connecticut Appellate
Court’s  decision  in  Holt,  968  A.2d  946).    Rather,  the  “final  determination  that  a
single‐family residence could be constructed on the plaintiff’s lot is made by the
7

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 8

08/29/2014

1308049

12

issuance of appropriate permits, such as a building permit or a certificate of zoning
compliance.”    Holt,  968  A.2d  at  951.    But  instead  of  “appeal[ing]  from  a  future
denial”  of  such  administrative  action,  Piquet,  49  A.3d  at  985,  Holt  instituted  the
present lawsuit in federal court shortly after her attempt to overturn the decision of
the zoning board of appeals was rejected by the state court.
Holt argues that she was not required to exhaust administrative remedies, or
that exhaustion would have been inadequate or futile.  We disagree.  First, it is clear
under  Connecticut  law  that  a  plaintiff  must  exhaust  available  administrative
remedies before she can file a claim for judicial relief in a zoning dispute.  “[T]he
requirement of exhaustion may arise . . . from an administrative scheme providing
for agency relief.”  City of Hartford v. Hartford Mun. Emps. Ass’n, 788 A.2d 60, 79
(Conn.  2002)  (internal  quotation  marks  omitted).    There  is  no  dispute  that  an
administrative process governing the issuance and denial of zoning permits and
appeals from such permitting decisions exists in Stonington.  See Levine v. Town of
Sterling,  16  A.3d  664,  669‐70  (Conn.  2011)  (ruling  that  further  administrative
exhaustion was not required where “at the time the plaintiff would have appealed
from” a zoning official’s decision, “the town did not have a zoning board of appeals
in  place”  and  the  plaintiff  otherwise  “lacked  any  administrative  remedies  with
8

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 9

08/29/2014

1308049

12

which to appeal”); see also, e.g., Simko, 661 A.2d at 503‐04; O&G Indus., 655 A.2d at
1124‐25.
Second, Holt says the administrative process could not have granted her the
equitable relief she sought – the estoppel of the Town’s ability to change its position
on whether her lot could permissibly be built upon.  But Holt’s ultimate objective
is to obtain approval to build a house on the lot, and she has not alleged that the
Stonington  zoning  authorities  were  without  the  power  to  grant  her  that  relief.2 
Thus, there is no evidence that the administrative remedies available through the
normal zoning process could not both “provide the plaintiff with the relief that [she]
seeks” and permit “judicial review of the administrative decision.”  O&G Indus., 655
A.2d  at  1125‐26.    We  reject  Holt’s  contention  that  administrative  remedies  are
inadequate because a type of remedy she seeks, rather than the relief itself, would
be unavailable in an administrative proceeding.  “It is not the plaintiff’s preference
for a particular remedy that determines whether the remedy is adequate.”  Hunt, 673

2

 Indeed, in 2011 Holt sought a variance from the zoning requirements that would
permit her to build on the property, but her application was denied.  The record does not
indicate the basis for the denial.  Holt does not argue to this Court that the denial of the
variance application exhausted her administrative remedies.  Even were she to do so, we
also note in this regard that the application for a variance was filed a year and a half after
this action was commenced in the district court in late 2009.
9

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 10

08/29/2014

1308049

12

A.2d at 522 (internal quotation marks and ellipsis omitted); see also Papandrea, 610
A.2d at 641 (“[A] claim for injunctive relief does not negate the requirement that the
complaining party exhaust administrative remedies.”).
Third, Holt has not shown that it would be futile to apply to the administra‐
tive authorities for authorization to build on the lot in question.  “[F]utility is more
than  a  mere  allegation  that  the  administrative  agency  might  not  grant  the  relief
requested.”  Johnson, 726 A.2d at 1163 (internal quotation marks omitted); see also
Concerned Citizens of Sterling, 529 A.2d at 671 (“[W]e have never held that the mere
possibility  that  an  administrative  agency  may  deny  a  party  the  specific  relief
requested  is  a  ground  for  an  exception  to  the  exhaustion  requirement.”).  The
Connecticut courts have held that a party’s suspicion of “bias on the part of a zoning
commission,”  based  on  members’  allegedly  hostile  comments,  “does  not  render
pursuit of administrative remedies futile.”  Simko, 661 A.2d at 1023 (citing O&G
Indus., 655 A.2d at 1127)).  Although Holt alleged that Town officials displayed an
“appearance of partiality and impropriety” at a public zoning hearing, she has not
overcome the “presumption . . . that administrative board members acting in an
adjudicative capacity are not biased” by showing “actual bias, rather than mere
potential bias.”  O&G Indus., 655 A.2d at 1127 (internal quotation marks omitted). 
10

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 11

08/29/2014

1308049

12

Moreover, even the fact that a zoning officer may have “previously indicated how
he would decide [a] plaintiff’s challenge” to a state administrative process “[does]
not excuse compliance, on ground of futility, with [the] exhaustion requirement.” 
Stepney, LLC, 821 A.2d at 730 (citing Papandrea, 610 A.2d at 646).  Holt has failed to
establish that her pursuit of process through the municipal zoning system “could
not result in a favorable decision and invariably would result in further judicial
proceedings.”  Simko, 661 A.2d at 1023 (internal quotation marks omitted).
Even if Holt were to assert that she exhausted administrative remedies after
the filing of her suit,3 this would be immaterial to our conclusion.  The Connecticut
Supreme Court has “recognized on multiple occasions that an aggrieved party must
exhaust  its  administrative  remedies  before  it  may  seek  judicial  relief.”    Fairchild
Heights  Residents  Ass’n  v.  Fairchild  Heights,  Inc.,  82  A.3d  602,  613  (Conn.  2014)
(emphasis in original); accord Republican Party of Conn. v. Merrill, 55 A.3d 251, 258
(Conn. 2012) (concluding that “prior to bringing an action,” a plaintiff is “required to
exhaust its administrative remedies” (emphasis added)); Simko, 661 A.2d at 1021

3

 For instance, Holt might have asserted that she exhausted available administrative
remedies by seeking a variance in 2011.  However, the record regarding any administrative
process following the filing of the complaint was not developed here, and we make no
determination as to whether any such  action  sufficed  to exhaust Holt’s  administrative
remedies under Connecticut law.
11

Case: 12-4878

Document: 129-1

Page: 12

08/29/2014

1308049

12

(“[I]f an adequate administrative remedy exists, it must be exhausted before [a court]
will obtain jurisdiction to act in the matter.” (emphasis added)).
IV.
Because  a  failure  to  exhaust  can  be  remedied  through  the  pursuit  of
administrative process, “a dismissal for failure to exhaust available administrative
remedies should be ‘without prejudice.’” Standard Inv. Chartered, Inc. v. Nat’l Ass’n
of Sec. Dealers, Inc., 560 F.3d 118, 124 (2d Cir. 2009). For the foregoing reasons, the
judgment of the district court is VACATED and the case REMANDED with instructions
to dismiss the complaint without prejudice.

12